⊙记者 于兵兵 ○编辑 邱江

  回看2013年，房地产市场确实可以用狂热来形容，这从上市房企的年报中可见一斑。不过，进入今年一季度，上市房企业绩已现放缓迹象，内地楼市显然正处于由盛而衰的临界点。多家房企表示，如果仅以市场自身规律判断，楼市全年下行概率更大。

  截至4月27日，共有130家房地产公司发布了2013年年报，共实现营业总收入7076.69亿元，同比增长29.66%；共实现归属于母公司股东的净利润820.06亿元，同比增长13.4%。

  从房企规模结构来看，两极分化趋势十分明显。虽然房企平均利润只有6个多亿，但前50强房企显然增长速度更快、盈利能力更强。以签约销售金额来看，房企中TOP20几乎全部保持20%以上增速，其中碧桂园、融创等更是创下153%和54%的爆炸式增速。

  不过，去年快销战略的成功是以房企牺牲利润率换来的。据统计，除世茂房地产等少数企业外，多数房企的净利率出现不同程度的下降。

  而这一趋势在进入今年一季度愈演愈烈。数据显示，截至4月24日，沪深两市共有63家上市房企披露一季报及业绩预报，其中42家出现净利润下滑或亏损，如招商地产一季度在实现营业收入72.51亿元、同比增长18%的同时，净利润却同比下降6.82%；合肥城建、华远地产等的业绩情况趋同。申银万国认为，重点房企一季度净利润的加权平均增速为13%，较2013年年报时24%的增速有所放缓，主要是由于销售下行以及开发商结算意愿减弱。

  开发商结算意愿减弱，一个重要原因可能是在为未来市场的不确定性留出更多腾挪空间。从开盘去化率这个重要的专业指标来看，一季度房企实际签约销售形势正在持续恶化。以北京市场为例，一季度，北京新增住宅类项目41个，批准销售套数为12205套。截至4月16日，已经签约的套数为4173套，整体去化率仅为34.19%，其中10个项目的去化率为零。

  据万科总裁郁亮等多位房企大佬介绍，一个住宅项目开盘去化情况是衡量市场形势的核心风向标，去年中海开盘去化率高达85%，万科等龙头企业基本在60%至70%之间。今年年初，雅居乐、富力等大型房企都制定了近70%的目标。对去化率要求极高的企业，往往是手中可售存量巨大、急需销售回款支付的企业。在北京这样需求强劲的一线城市，一季度去化率仅为34%多一点，意味着多数房企都在面临去化形势不佳、产品滞销的可能。

  对于二、三季度楼市走势，多数房企在接受采访时表示谨慎悲观。“如果只按市场规律走，楼市显然将进入调整阶段。这一方面是房价在多数城市确实已经达到消费能力的临界点，供给泡沫则越吹越大；另一方面，投资需求萎缩和货币资金定向收紧，令楼市前景雪上加霜。”A股上市公司银亿股份的一高层向记者解释。

  而未来楼市最大的变量仍是政策。就在日前，市场传出消息，南宁打响限购松绑第一枪——为支持广西北部湾经济发展，处于该区域的多个城市，其户籍人口在南宁买房不再严格限购，而是可以参照南宁户籍家庭享受购房政策。

  一个还会出现的趋势是：杭州、无锡、温州、武汉等多个被传酝酿限购松绑的城市，都将陆续跟进。而中央早在年初就已经确定了“双向调控”的楼市调控思路。这表明决策层早已关注到，部分二三四线城市已经出现供给过剩，楼市滞销，并可能拖累经济宏观面的运行。

  只是，限购松绑显然不能根本性解决多数城市的供给泡沫。未来，城镇化战略、大规模棚户区改造，甚至农村商业银行定向降准等，都有可能对楼市供需结构产生影响。房地产关乎各地经济大局，在市场泡沫可能带来的楼市下行压力，与地方经济发展需要楼市继续坚挺之间，政策如何平衡，确实极为关键。