银行转向，利率市场化在资产端和负债端不匹配的负面激励是首要原因，另外，个人房贷业务正在恶化银行流动性风险和资本充足率的压力。要扭转这种趋势，建立政策性住房银行，利率市场化在银行负债端和房贷资产端同步推进是可选的办法，只是短期内难以实现。
□李宇嘉
商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房贷款业务之意，各行大幅度上浮二套房贷利率（普遍上浮30%左右）、中小银行基本停止发放二手住房贷款、房贷发放周期也延长到了2至3个月。甚至连首套住房贷款利率也上浮5%至10%。今年以来，这种趋势已转化成了银行抛弃个人房贷的决心。在此情形下，绝大多数媒体和机构认为近期央行“落实住房信贷政策、改进个人金融服务”的窗口指导效果有限。
自央行1998年出台《个人住房贷款管理办法》起，因个人住房贷款一直是各大商业银行大力开拓的主要信贷业务。笔者偶然翻阅到2006年9月央行的《第三季度全国银行家问卷调查报告》，由于央行在2006年4月和8月两次调高贷款利率，加上全国房价持续上涨，加大了居民购房负担，个人购房类贷款需求首次下降。为应对房贷业务规模下降、业务竞争加剧的局面，各家银行纷纷创新个贷产品，向买房人“低头”，如兴业银行突破“购房者年龄＋贷款年限”不超过65岁的业内惯例，将其延长到了70岁，招商银行推出“随借随还”业务，中信银行、浦发银行推出了个贷还款创新业务。
那么，是什么导致银行对个人住房贷款这一业务表现出的态度从“追逐”转向了“抛弃”？笔者认为，首要原因是利率市场化在资产端和负债端不匹配的负面激励。上世纪90年代末到本世纪初，国企市场化改革、银行“股改上市”进入攻坚期。市场化改革让国企效率低下、长期冲击银行贷款质量的问题显化，那时商业银行不良贷款率高达40%。为了实现“股改上市”的目标，除了剥离不良资产外，商业银行还面临着改善资产负债表的强大压力，而彼时刚好赶上了住房市场化改革后第一波房价上涨潮、居民购房潮。那时，居民存款基准利率（2%至3%）在扣除通胀率后为零利率甚至负利率。因此，在国企亏损面达到70%以上、新兴产业还没有兴起、金融创新还很遥远时，个人房贷5%至6%的利率水平称得上是最优质的业务了。
但是，上述商业银行经营环境已不复存在。受利率市场化和金融创新的影响，银行存款流失、资金来源高成本。2013年财报显示，16家上市银行全年存款增长9.8%，增速跌破两位数，四季度多家银行存款负增长。另外，低成本存款流失及银行主动提高利率，导致去年下半年平均存款利率上升5.3个基点，拉低年全年净息差约2.1个基点，而平均资金来源成本则普遍超过4%。目前，5年期个人房贷基准利率为6.55%，银行个人房贷业务利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、“拉存款”成本，盈利空间非常小。相比之下，在鼓励金融创新的环境下，小微贷、消费贷和表外（同业和通道）等业务的利润水平则高得多。
另一个原因在于，个人房贷业务恶化了银行流动性风险和资本充足率压力。近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大，同业和理财占银行负债的比例在20%左右，中小银行占比超过三分之一。以短期低成本流动性来“滚资产”，已成银行应对资金来源成本上升的重要策略，这就要求银行具备高超的流动性管理能力与资产变现能力。可偏偏个人房贷期限短则10年、长则30年。另外，巴塞尔协议Ⅲ给商业银行资本充足率达标的压力越来越大，缩减占用资本多的业务，增加占用资本少、甚至不占用资本的中间业务、表外业务已是大势所趋。个人房贷无法以证券化来出表，而且期限长，成为占用资本的大户，而盈利贡献却越来越小，被银行抛弃也就不奇怪了。
另外，长期以来，销售回款（首付款+按揭贷款）占开发商资金来源的40%至50%，是开发商最主要的融资渠道。个人住房贷款实行低利率，事实上补贴了开发商的融资成本，成为开发商对冲其他高成本融资（开发贷款、信托、房地产基金等）的唯一选择。但是，个人房贷无法出表，而银行在房地产上升期（1998年至2013年）却发放了大量个人贷款，由此造成绝大部分房价上涨收益被开发商和购房者享有并变现的局面，而银行不仅无法分享收益，反而还背负了房地产下行周期的风险。更为重要的是，目前以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%至50%。随着楼市渐渐进入高风险期，银行不得不追加大量的坏账拨备和资本补充，相当于银行为房地产下行风险买单。
还不能不提的是，在我国处置个人住房不良贷款异常困难。很多城市规定，抵押房屋拍卖必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲自签字三个条件。即使没有这样的规定，也很难通过驱赶债务人来保护银行权益。很多人认为，我国存量房贷中“零首付”很少，房价下跌30%也不会出现负资产，个人房贷违约并不会影响银行的资产质量。但在过去15年房价上涨周期中，很多购房行为是房价上涨预期所致，房价收入比严重失衡，未来可支配收入随经济增速下滑而下降，个人房贷支付能力不断下降。在信用体系不健全、收支不透明的情况下，个人无力支付房贷或恶意违约的集中爆发期会到来。
基于现实，要扭转银行抛弃房贷趋势，笔者以为，当下可选的办法有三：建立政策性住房银行，剥离商业银行承担的供给低成本住房贷款的职能，这是治本之策；利率市场化在银行负债端和房贷资产端同步推进，且存量住房抵押贷款可以通过证券化出表，这样能一并解决房贷收益下降和流动性风险大两方面的弊端；对首套住房贷款贴息，由政府来补偿银行房贷优惠的市场化利息损失部分。鉴于这三个方面的措施很难在短期内实现，银行抛弃房贷的问题尽管在近期会缓解，但趋势很难改变。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）