⊙记者 陈俊岭 ○编辑 于勇

  “不少人都知道买楼最重要的是位置（location），其实要战胜市场，能够掌握时机（timing）同样重要，甚至可能更重要。”

  香港著名投资人周显在其所著的《炒楼密码》一书中称，楼市完成一个升跌周期可能长达20年，而在其中只有5至6年适合买楼，一旦错过就要等下一个适合的入市时间，这往往会慢长到超过一般投资者的忍耐力。

  在过去十年北京楼市的“超级牛市”中，北京“房虫”群体通过炒房最终赢得千万身价的故事，看似只是钱多者的“博傻”游戏。但在实际运作中，其操作难度和对则时的判断并不亚于任何一项投资。

  如同在股市中，底部总在极度恐慌中产生，顶部总在人性贪婪中出现一样，尽管北京房价看似一路狂奔上涨，但在个别年份也曾出现断崖性下跌，此时勇于出手者无疑能成为后来的赢家。

  2003年非典时期、2008年底金融危机，2011年底大跌，这是“房虫”记忆中北京房价最有名三个底部，它们共同的特征是，来势猛跌幅大，但持续时间却均只有几个月，因此对于炒房者而言，“择时”能力显得尤为重要。

  关于“择时”，“房虫”们各有自己一套判断。有人认为，最佳的买点往往出现在最后一次降息后，而房价暴涨往往在首次加息前，在楼市乍暖还寒时出手，胜算要远远超过“地王”频现的火爆时期。

  而鑫滔对市场行情判断，来自房子挂出去电话量——市场好的时候，买房的电话不断，你越是加价，对方反而不犹豫了，要立即定房，而市场行情差的时候，你即便一再降价，买家反而躲得越远。

  除了“择时”外，选择合适的房子也很重要。比如，同样是2009年初出手买房，一个人选择购买二环内的房子，一个人选择在燕郊买房，五年半之后的今天，前者的房子涨了五倍，后者只涨了三倍。

  众所周知，一套房子的拿房成本越低，转手卖出后的利润越高，但如何以低成本拿到房子，却考量着“房虫”们的智慧。

  有房虫认为，想淘便宜房还不能错过拍卖房、清盘房和急转房。业主越急于出手，杀价空间也越大。当然，便宜的房子往往都有瑕疵，例如市面上有一套明显低于周边房价的房子，不知情还以为是捡了便宜，实际上可能是套“凶宅”。

  投资回报率也是房虫们关注的重要因素，这直接影响收益。通常小户型的升值潜力也比大户型要大，大社区的房子也要比独栋或小社区的大，而在房价低迷时，“地铁房”、“学区房”更抗跌。

  研究对于炒房者同样重要，每一个成功的“房虫”都身怀绝技。有人对四环内所有著名小区如数家珍，有人擅长钻研政策，对地铁、学区信息非常敏感，有人擅长透过成交数据把脉行情拐点，这正应了《红楼梦》里那句——“世事洞明皆学问，人情练达即文章。”