⊙记者 赵一蕙 ○编辑 邱江

  “上海工业用地的再开发，将会成为地区地产业发展的新引擎。拥有大量土地资源的国企将迎来春天。”尽管在日前由上海国有资本运营研究院发起的“国资智库沙龙”上，业界对守着大片工业用地的上海大型集团一片看好之声，但毋庸讳言的是，这些大型集团面临的挑战和困惑也不少，包括如何同区政府和企业实现“共赢”、“存量补地价”如何破解等等。不过，已有大集团开始探索，各方正关注下半年能否有可供参考的“盘活”案例出现。

  “整体”“零星”皆可为

  今年4月，上海颁布《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》以及《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》。时值上海国资国企改革新一轮高峰，上述政策恰逢时机的推出，被认为将在新一轮国资国企改革中发挥巨大“潜能”，为国企盘活存量工业地产提供了及时的政策导向。

  《办法》指出，上海工业用地可通过区域差别化规划对工业区块进行结构调整和能级提升；集中建设区内的现状工业用地可按照规划加快转型。此外，与市级规划相匹配的用地结构、产业布局、发展规模和转型方向以及区级转型规划也是工业用地盘活方向。

  方式上，存量工业用地的整体转型可根据不同方案进行，可实施区域整体转型开发。另一层面，对于有些零星工业用地的盘活方面，可采取扩大用地的方式，由零星工业用地的原土地权利人结合开发。

  另外，工业用地还可申请使用权收储，收储后公开出让产生的收益的，在收储补偿的基础上，企业可以按照土地储备收益的一定比例，由市、区县土地储备机构再给予补偿。

  “总体来说，目前的工业用地盘活，相当于在土地储备的基础上，再分两类：一类是整体盘活，一类是零星盘活。方式上以整体为主，我们不希望是一块一块零星盘活。因此，零星盘活设置的条件比较严。比如周边已经建成的情况下，不适宜整体开发，而且不允许转性为住宅。而整体盘活就没有提这方面要求。所以说，对整体盘活的范围的确定，是通过各个区县的工业用地转专项规划来确定的。”上海市建设用地和土地整理事务中心主任顾守柏如此总结。

  大集团愿望更迫切

  “上述政策下发后，手握大量工业用地的上海国企地位大大提升，包括民企在内的各路资本都希望通过同国企在这方面的合作，能够占领上海地产市场的一席之地。”上海易居研究院院长助理崔霁称。

  事实上，在上海国资系统中，大集团的“盘活”工业用地之心更为迫切。以久事、国盛等为代表的大型投资平台，以及以上汽、上海电气、仪电、华谊、纺织等为代表的大产业集团，集聚了大量需要“再利用”的工业用地。其中，上海电气集团、上海华谊集团等已经开始介入工业用地的再开发研究，有些甚至已经有了明确的“盘活”标的。

  上海之前已经有过类似盘活工业用地的经典案例，如：包括上港集团的上港十四区功能结构调整，已按照上海市宝山新城总体规划，实施整体转型开发；上海机场的虹桥东片区综合改造也在进行中。但是，业界认为，这些案例都是在办法出台前进行的，而且是一事一议，具有特殊性。因此，还需要一个具有标杆意义的真正“样本”出现，供广大企业作为“参考”。

  由于“盘活”工作未规模化，之前成功的经验并不很多。“主题选择非常重要，要对产业有推动。”与会的上汽集团资管部门相关负责人表示。以上汽集团的“花园坊”为例，该片区原为上汽集团旗下的乾通汽车附件有限公司的旧厂区，如今定位为“节能环保产业园”，引入上海环境能源交易所在内的上海节能领域的政府职能部门，以及行业协会和中介机构。为此，上汽还专门成立了相关子公司入驻园区。“我们深感节能环保对产业发展的重要性，所以非常准确地找到了园区再开发的主题定位，不仅能够发挥集聚效应，也能对公司的产业链有所带动。”

  经验之谈有限，面对未来“盘活”的大命题，企业也颇感困惑。以上海电气集团为例，其需要盘活的工业用地主要集中在闸北、杨浦、闵行、嘉定、宝山等区域，目前也正在进行研究规划。“比如，办法规定，可通过存量补地价方式，实施统一整体转型开发或分期整体转型开发。但是，不排除补地价会造成企业的持有成本相当高，毕竟基于企业是制造业而非开发企业的定位，集团也不可能给予资金上的支持，这就是一个矛盾。此外，盘活离不开同区县政府的合作沟通。对于区政府而言，关注的是就业、税收，而企业关注的是产业链的带动，如果不一致，很难成功。”上海电气集团的资管负责人称。

  此外，关于制造业企业如何在“盘活工业土地”中不迷失自身定位、在“留下”和“出走”之间的考虑，也是企业集团关心之所在。

  “快的话，希望下半年能有案例出现。但不一定有这么快。”一位负责人说道。