由政府主动调控转为市场自发调节，决策层对于房价调整的容忍度在提升，是今年以来楼市的重大变化。以房产投资增速下台阶、商品房成交趋弱、房价调整压力持续、土地市场成交缩量的四大趋势来判断，房价下行之势无疑仍将持续。在资金环境偏紧持续的局面下，全年商品房销售情况相对趋弱，销售面积和销售额增速将维持低位，资金和库存压力将迫使开发企业调整售价、理性推盘，部分前期定位偏差和高估的楼盘打折力度将较大。住宅销售降幅或将大于平均水平。

  □夏 丹

  由于政策、资金、供求和预期等因素出现了明显转向，今年以来进入了调整周期的我国房地产市场发生了较大变化。在政策思路转换、资金环境转变、供求关系逆转、市场预期转向等多重因素的共同作用下，预计楼市调整还将持续。

  由政府主动调控转为市场自发调节，是当前楼市的一个重大变化。在“双向调控”的总体框架下，我国经济在“稳增长”和“促转型”之间寻求平衡。通过政策改革和市场调整消化楼市积累的深层次矛盾，将引导楼市长期良性发展，使经济逐渐摆脱对房地产的依赖。

  另一个重大变化，是决策层对于房价调整的容忍度在提升。当房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并密切关注地方政府的各类托市行为。此外，以解决民生问题为导向的窗口指导，和以定向宽松为主的货币微调，意在维稳和体现差别化，而非调控和货币全局放松的表现。

  今年的资金环境延续了去年末的紧张形势，开发商的资金来源增速出现了“断层式”下滑，银行纷纷收紧房贷额度、拉长放款流程。统计局数据显示，1至5月全国房企到位资金累计同比增速仅为3.6%，较去年同期的32%大幅下降。预计年内资金紧张的局面不会明显缓解，整体信贷投放的绝对规模持续减少，资金和库存压力将迫使开发企业调整售价、理性推盘，部分前期定位偏差和高估的楼盘打折力度将较大。

  截至一季度末，个人住房贷款加权平均利率已连续上升6个季度，达6.70%，为自2012年以来首次高于五年期贷款基准利率。尽管“央五条”对按揭贷款投放提出了要求，但目前银行对个贷政策调整动力不足，经营行为日趋市场化的商业银行更倾向于从经营利润、资金成本和市场风险角度综合考虑。随着当前经济和楼市风险逐渐暴露，资产质量相对优良的个人住房贷款对银行的吸引力将有所提升，房贷利率或适当下调，但难以达到去年6月前的水平。

  由于去年的高拿地、高开工和高库存，今年市场的总体供给水平大幅提升，3月起多数城市新增供应呈现快速增长态势，同时资金回笼要求和业绩目标压力也加大了开发商推盘意愿。而需求方面，去年供销两旺的局面使大量需求加速释放甚至提前释放，而今年银行个贷政策收紧和看空情绪蔓延，则对购房需求形成了抑制。供需关系相对去年出现明显的逆转，导致总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。据5月的数据，14个重点城市商品房平均出清周期达23.3个月，已连续第7个月上升，较去年同期延长6.4个月。

  随着今年以来房地产市场趋冷，楼市只涨不跌的预期有了根本扭转。市场悲观情绪滋生，进而更有“崩盘论”、“拐点论”在持续发酵，使得需求疲软，观望盛行。而开发商应对市场变化，调整售价打折促销的行为，更进一步深化了看淡后市的预期。楼市在预期的自我印证和自我实现中又加剧了下行趋势。

  按目前房产投资增速下台阶、商品房成交趋弱、房价调整压力持续、土地市场成交缩量的趋势来判断，房价下行之势无疑仍将持续。

  今年以来房地产开发投资和新开工增速持续下滑，1至5月，全国商品房累计开发投资同比增速为14.7%，比去年同期下降5.9个百分点；房屋新开工面积增速自年初由正转负，同比下降18.6%。预计房地产市场销售低迷的态势将继续向投资与开工传导。由于成交清淡的局面还将持续，销售面积和房价双双下行将使开发企业回款节奏受到影响；同时库存高企的状况难以改善，资金成本仍然较高，房企扩大开工的意愿和能力不足，因此将相应放缓拿地开工的速度，带动投资下行。预计下半年投资增速将继续回落，有可能下滑至约10%的水平。新开工增速继续低位徘徊，下半年降幅有望缩小，全年同比略有下降。

  上半年楼市由“过热”转为“偏冷”，市场成交清淡。1至5月，全国商品房销售面积累计同比下降7.8%，销售额下降8.5%。预计在资金环境持续偏紧的局面下，全年商品房销售情况相对趋弱，销售面积和销售额增速将维持低位，住宅销售降幅或将大于平均水平。

  近年来，一线城市的楼市成交表现对于楼市整体走向的敏感度往往更强。看监测的重点城市交易数据，一线城市1至5月商品房成交同比降幅达20.4%，明显高于其余城市6.9%的降幅。

  看今年以来的数据，房价进入下行区间已无异议。5月，全国100个城市新建住宅平均价格结束了为期23个月的环比上涨，且下跌城市数量超六成；同比涨幅也自年初起不断缩小。下半年信贷紧张和楼市调整有望持续。在供给端，为适应新的宏观金融和市场环境，开发企业可能会适时调整销售策略，以更加合理地制定新盘价格，加快销售回款速度，缓解业绩目标和库存高企压力。统计表明，目前我国商品房高库存水平不减反增，截至5月末，待售面积比去年末增加4107万平方米，其中住宅增加了2880万平方米。

  在需求端，由于商业银行按揭贷款额度总体偏紧，个贷利率上浮使相对购买力下降，申请门槛抬高和放款速度变慢也抑制了购房需求的释放。同时，市场预期改变使置业者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。而由于购房需求价格敏感，当房企理性定价时需求将有入市倾向，成交有望在相对较低的价位促成。综合来看，预计房价调整还将持续较长的一段时间。

  楼市大调整，土地市场自然也趋于平淡。据中指数据，1至5月全国300个城市住宅类用地入市量同比减少5.4%，成交量降幅更是达到了26.2%。下半年，房地产市场降温使各方观望情绪持续，资金压力和库存压力限制了增加土地储备的可能性和必要性，开发企业将遵从市场环境变化规律，调整土地市场投资布局策略。

  从土地价格来看，自年初起，住宅类用地成交楼面均价同比涨幅呈收窄趋势，溢价率下降幅度明显。5月300个城市住宅用地平均溢价率降至10%，比去年同期下降了一半。预计下半年土地溢价水平仍面临下调压力，部分二线城市低溢价率成交甚至流拍的现象或将增多。相对而言，由于大城市土地资源稀缺，其溢价下调空间相对有限。

  （作者系交通银行金融研究中心研究员）