地王秀

  赢者的诅咒？

  昨天，又是破纪录的一天。

  就在上证报“曾经地王今安在”的调查报道出街当天，上海再次刷新全国单价地王。

  回顾从2000年开始的几个楼市周期，每一轮调整，都会出现很多退潮裸泳的地王。只是，这一切似乎都没有阻止房企前赴后继“飙地王”的决心。这可谓中国房地产的“世纪之谜”。

  赢者的诅咒，是经济学中一个现象的称呼。假设某一特定的土地（或其他商品及资产）存在很多种投标价格，且投标者们对土地价值的估计基本上都是正确的，如果每个投标者的报价皆是他对土地价值的估计，那么，最高报价者通常很可能就要为这块土地支付超过它所值的价钱。

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  如果说每平方米的房价中，有8万元是土地成本，那这个房子要卖多少钱？虽然看上去不可思议，但它确实出现在昨天的上海。

  昨天，就在上证报“曾经地王今安在”的调查报道出街的当天，上海再次刷新全国单价地王。香港上市公司丽丰控股旗下东方动力以5.77亿总价竞得黄浦区滨江板块的五里桥街道104街坊39/1宗地块。虽然总价不高，但因为出让面积只有3885.2平方米，该地块的楼板价达59859元/平方米。又因为出让规则中，有30%配套做保障房的要求，剔除之后，其商品房楼板价达到85513元/平米。

  又是破纪录的一天

  “又是破纪录的一天”，多家媒体用类似的语言来见证中国房地产市场新地王的诞生。

  如果说孙宏斌去年以7.3万/平方米的楼板价拿下北京单价地王，就可以喊出30万/平方米的销售价，那上海的这个新地王呢？从这个角度看，地球人已经无法阻挡中国最贵豪宅的刷新速度。

  反观当年拿地的那些地王们，如今大多陷入“赢者的诅咒”：要么快速开盘，想尽各种办法回笼资金，甚至不惜牺牲利润；要么连开盘都不敢；要么土地款无法按时付清，退地或转手；要么举债百亿信托，以支持地王开发；更有捂盘数年仍无法卖出成本价，计提上亿减值准备。

  赢者的诅咒，是经济学中一个现象的称呼，假设某一特定的土地（或其他商品及资产）存在很多种投标价格，且投标者们对土地价值的估计基本上都是正确的，如果每个投标者的报价皆是他对土地价值的估计，那么，最高报价者通常很可能就要为这块土地支付超过它所值的价钱。

  回顾从2000年开始的几个楼市周期，包括2005年、2008年、2010年和2012年，当然，也包括眼前的2014.，都是楼市调整大年，每一轮调整，都会出现很多退潮裸泳的地王，绿城、龙湖、雅居乐、中冶等多个国有、民营巨头现身其中。只是，这一切似乎都没有阻止房企前赴后继来“飙地王”的决心。这可谓中国房地产的“世纪之谜”。

  对于房地产商来说，每一次从政府手里拍得土地，都是一次赌博。只是有人激进，有人保守，风格不同。但是，从历史来看，应该说，地王者，最终大赚的项目很少。这也是万科为什么一直坚持不做地王的原因。既然如此，比猴子都精明的开发商们，为什么在“赢者的诅咒”面前，还要冒险一试呢？今天，我们就来详细剖解一下这个“世纪谜题”。

  详解“世纪谜题”

  首先是房价预期的迷药。应该说，这是可以解释楼市年年调、地王朝朝有的核心原因。多年来，中国房地产市场因为行政参与色彩过浓，地方政府财政收入对土地依赖无法破解，楼市出现小压大涨的恶性循环。多年摸索后，房企日渐看清此趋势，自认无论多贵的土地，都会被后来上涨的房价所稀释。“只要你挺得住。”

  这个基本判断有错吗？起码到今天为止，是不错的。中国经济对于房地产，依赖、依赖、还是依赖。核心要素之于房地产，土地、土地、还是土地。如果财税体制不根本性解决地方财政对土地的依赖，应该说，楼市矛盾难有根本性的破解。那么，房价，会跌吗？

  其次，有些地王他敢拿，你不一定敢拿。这是灰色默契的结果。

  以昨天的地王为例。除了配建保障房外，上海黄浦区的滨江地王还有诸多限制性规定，比如限高24米、现房出售、全装修交付。

  我们当然不能武断地说，这些限制性要素是为了屏蔽竞争者。但是房地产业内人士也私下透露，在土地出让市场，真正的意向拿地方，已经私下谈好补偿机制。这种案例之多，业内人心知肚明。所以说，地王项目真实的盈收账目要怎么算，只有房企老板等少数人心中有数。

  最后，很多地王项目赔本赚吆喝，可能早在老板们预料之中。那么，他们为什么要赚这个吆喝呢？有的是为了上市。尤其是香港资本市场，对于内房股土地储备量、土地质量、布局区域都相当敏感。因此，过去几年，很多拟上市公司为了迅速积累土地储备量，大举争抢土地，甚至不惜飙出地王。包括绿地、恒大、佳兆业、旭辉，到今天的福建正荣等，概莫能外。

  还有些大型央企，凭借资金实力雄厚，在核心城市的核心区域拿下标志性地块，成为其远期战略目标。这种情况，也不在少数。

  当然，绝大多数的民营企业，或中小房企，他们竞得地王后，失意者众多。如果没有2009年那轮狂热的地王潮，也许，绿城中国的宋卫平不会走到今天黯然离场的结局；龙湖不会在吃到苦头后，谨慎小心收缩战线。而世茂、泰禾、正荣、恒大等去年下半年激情拿地的民营房企，是否能逃脱“赢者的诅咒”，让我们拭目以待。