⊙记者 于祥明 ○编辑 毛明江

  在楼市成交萎缩低迷调整之下，京城楼市的玩法正在发生微妙的转变。

  如果说在之前市场一片大好时，开发商楼盘遍地开花；那么现在北京楼市的竞争格局特征是高端盘在大力推广。可以说，今年京城楼市是高端楼盘的天下，其背后则是各个开发商之间圈层资源的“比拼”。

  开发商“豪赌”高端楼盘

  首开、泛海、泰禾、金地、旭辉、方兴地产金茂府、当代置业……今年以来，北京楼市被一连串知名企业的项目搅动。这背后是北京楼市的竞争格局的变化。这些品牌开发商在不断地推介自己旗下的高端盘，而其他中小开发商在北京已经很难玩下去了。

  “去年原来在北京清河准备拿一块我们自己做完土地整理的地块（一般来说，开发商自己做的土地整理，拿地有一定优势），结果价格远高出我们的预期，最后被广东的一家企业拿走了。”北京本地某区县开发商副总王先生私下向上证报记者表示，由于去年市场过于火爆，品牌开发商大举高价拿地，他们已经退出北京主城区的角逐。

  这家企业的遭遇，是目前京城楼市的一个缩影。随着近几年特别是2013年拿地成本的不断创新高，北京楼市已经成为名牌开发商的天下。

  “我们将要推出的泛海国际二期都是大户型，目前价格没定，但初步预计单套总价至少在2000万元以上，该项目整体规模达280万平方米，预计首次推出套数上百套。”泛海控股副总裁吴道缘向上证报透露，泛海之所以逆势推出该超大超豪华大盘，是顺势而为之举。

  与之区别是泰禾北京院子、拾景院、1号街区等项目。其中，泰禾北京院子项目专门请来影视明星成龙助阵。当然，泰禾拾景院、1号街区还不是真正的“高端项目”，定价在每平方米2至3万。但是，即便是为了这样的项目，泰禾也花大力气推荐。例如，永辉超市签约入驻泰禾1号街区商街，泰禾专门在嘉里中心举行客户活动。

  而北京本地大腕——首创地产，为了推动旗下天禧项目，首创集团董事长刘晓光靠自己的面子，请来了圈内大腕任志强、冯仑、潘石屹等捧场。

  记者曾到该项目实地调研，这个项目坐落在北京东三环边，与新的中央电视台相望，其单套价格也要几千万，仅仅一扇从德国原装进口的门就要80-100万元。

  能否突围结局难料

  上述项目还只是北京楼市的一部分，预计今年下半年北京还会有更多的千万级项目入市。

  但据亚豪机构副总经理任启鑫还介绍，今年上半年北京总价在1000万至2000万之间改善型房源成交乏力，539套的成交量比去年同期减少404套。

  躺着赚钱的日子一去不复返了，或许是上述知名房企“血拼”高端项目的原因之一。

  根据亚豪机构日前发布的统计数据，由于去年末的北京楼市价格管控，多个高端楼盘不得不推迟入市，并在今年高端住宅价格管控出现放松的时候纷纷进场。上半年北京共有13个单价超过5万元/平方米的公寓产品入市，为市场新增供应1888套。然而，这类高端公寓产品成交只有897套，同比下降57%；成交面积15.9万平方米，同比回落59%。供应的增加，直接导致竞争的加剧。

  记者注意到，从资金周转的角度来看，高端住宅项目对开发商资金链的考验将比以往更为严酷，过去以久囤地、缓开工博取价格上涨空间的做法已经很不现实，这种模式只会影响整个公司的资金链。