2014年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
| 股票简称 | 卧龙地产 | 股票代码 | 600173 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 马亚军 | 陈斌权 |
| 电话 | 0575-82177017 | 0575-82176751 |
| 传真 | 0575-82177000 | 0575-82177000 |
| 电子信箱 | mayajun@wolong.com | chenbinquan@wolong.com |
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 3,967,936,383.61 | 3,522,166,780.53 | 12.66 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 1,505,407,310.74 | 1,464,051,048.52 | 2.82 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 98,748,377.41 | -78,922,235.82 | 不适用 |
| 营业收入 | 553,740,175.48 | 458,307,029.43 | 20.82 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 61,202,251.75 | 57,433,024.69 | 6.56 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 59,649,980.11 | 58,134,840.63 | 2.61 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 4.10 | 3.92 | 增加0.18个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.084 | 0.079 | 6.33 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.084 | 0.079 | 6.33 |
2.2 截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
| 报告期末股东总数 | 48,328 |
| 前10名股东持股情况 | |
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 浙江卧龙置业投资有限公司 | 境内非国有法人 | 43.32 | 314,104,357 | 0 | 质押285,000,000 | |
| 叶兰芳 | 未知 | 1.30 | 9,450,000 | 0 | 未知 | |
| 范一栋 | 未知 | 0.92 | 6,694,700 | 0 | 未知 | |
| 卧龙控股集团有限公司 | 境内非国有法人 | 0.91 | 6,634,610 | 0 | 无 | |
| 王建乔 | 未知 | 0.86 | 6,270,076 | 0 | 未知 | |
| 邱知骁 | 未知 | 0.81 | 5,900,000 | 0 | 未知 | |
| 杨藕珍 | 未知 | 0.81 | 5,860,000 | 0 | 未知 | |
| 沈俊杰 | 未知 | 0.64 | 4,650,000 | 0 | 未知 | |
| 王顺兴 | 未知 | 0.61 | 4,419,579 | 0 | 未知 | |
| 云南国际信托有限公司－中金·云信私募工场之杠杆精灵集合资金信托计划 | 未知 | 0.46 | 3,300,000 | 0 | 未知 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | （1）卧龙控股集团有限公司为公司控股股东浙江卧龙置业投资有限公司的一致行动人。（2）除上述情况外，公司未知前十名股东和前十名无限售流通股东之间存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 | |||||
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
(一) 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年上半年，房地产行业在调整中发展，行业下行压力较大。上半年全国商品房销售面积、销售额均同比下降，无论销售数据还是市场信心处于低迷阶段。中央坚持分类调控，部分地方政府微调政策以稳房市。面对严峻的宏观形势，公司管理层深刻剖析行业大势，通过改革内部管理机制，激发一线管理组织效率，灵活操作营销策略，深挖市场消费热点，逆势取得了较好业绩增长。
报告期内主要经营业绩：
上半年公司实现营业收入5.54亿元，同比增长20.82 %，利润总额8783万元，同比增长11.49 %，归属于上市公司股东的净利润6120 万元，同比增长 6.56%，实现每股收益0.084元，同比增长6.33%，归属于上市公司股东的每股净资产2.08元，同比增长2.97%。
报告期内完成的重点工作：
（1）营销策略推陈出新，经营回款同比增长
上半年，各区域公司统筹本地资源，深挖市场消费潜力，做足营销功课，如武汉总部保障每月三场大型主题活动，引导客户产品体验，转化成交率，市场反应较好。清远公司通过紧扣销售时点，适时推出让利大礼，绍兴区域通过老带新及员工购房优惠等活动，均有成效。上半年，公司累计实现营业收入5.54亿元，同比增长20.82 %，为全年业绩奠定了较好基础。
（2）加强工程质量管理，及时推进项目进度
通过集团管理架构调整，强化区域总部决策权力，极大改善了项目管理效率，工程质量管理获得良好保障，上半年未发生重大质量事故，竣工验收如期推进。在项目进度方面，根据年初计划要求，武汉区域的墨水湖一期、二期，清远公司的9#-16#楼等重点工程如期推进，为项目销售赢得时机。
（3）顺利通过公司债券发行审核，强化资金收支管控
2013年8月，公司启动公司债券申报工作，公司已收到中国证监会《关于核准卧龙地产集团股份有限公司公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014] 398号），为顺利推进旗下项目开发建设提供了强有力的保障，将进一步改善公司的资产结构，降低企业融资成本。同时，公司着力强化资金管控，已经建立较为完善的资金收支管理流程，提出资金红线管理，强调风险意识，报告期内，公司财务结构稳健。
主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | 变动原因 |
| 营业收入 | 553,740,175.48 | 458,307,029.43 | 20.82 | 主要系本期可结转项目面积增加所致 |
| 营业成本 | 368,282,185.57 | 297,624,641.11 | 23.74 | 主要系本期可结转项目面积增加所致 |
| 销售费用 | 16,044,594.60 | 10,959,530.02 | 46.40 | 主要系本期广告投入增加所致 |
| 管理费用 | 31,960,852.42 | 27,644,367.30 | 15.61 | 主要系本期工资增加所致 |
| 财务费用 | 670,393.27 | 1,238,850.00 | -45.89 | 系本期费用化利息支出减少所致 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 98,748,377.41 | -78,922,235.82 | 不适用 | 系本期销售规模增加所致 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -5,100,095.07 | -224,150.80 | 2,175.30 | 系收购少数股东权益所致 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 265,416,772.80 | -2,451,612.79 | 不适用 | 系新增借款 |
| 研发支出 | 0 | 0 | 0 |
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司资产负债类项目大幅度变动原因 单位：元 币种：人民币
| 项目 | 期末余额 | 年初余额 | 变动比率 | 变动说明 |
| 货币资金 | 578,155,871.29 | 272,514,063.58 | 112.16% | 主要系销售规模增加及收到银行借款 |
| 其他应收款 | 33,471,208.16 | 53,500,660.50 | -37.44% | 主要系本期收回保证金 |
| 其他流动资产 | 23,988,943.58 | 1,688,035.76 | 1321.12% | 本期销售规模增加计提税费增加 |
| 应付票据 | 522,326.34 | 2,707,637.20 | -80.71% | 本期应付票据到期 |
| 预收账款 | 398,668,288.90 | 154,536,277.43 | 157.98% | 本期销售规模增加 |
| 应付利息 | 9,005,654.91 | 5,754,778.74 | 56.49% | 借款增加计提利息增加 |
| 一年内到期的非流动负债 | 210,000,000.00 | 440,000,000.00 | -52.27% | 归还借款 |
| 长期借款 | 786,200,000.00 | 267,100,000.00 | 194.35% | 新增借款 |
公司利润表项目大幅度变动的原因 单位：元 币种：人民币
| 项目 | 本期金额 | 上期金额 | 变动比率 | 变动说明 |
| 销售费用 | 16,044,594.60 | 10,959,530.02 | 46.40% | 主要系本期广告投入增加所致 |
| 财务费用 | 670,393.27 | 1,238,850.00 | -45.89% | 本期费用化利息支出减少所致 |
| 资产减值损失 | 4,209,937.98 | -10,988.73 | 38411.42% | 本期部分减值转销比上期减少 |
| 投资收益 | 1,423,076.92 | - | 100.00% | 成本法核算下长期股权投资现金分红 |
| 营业外收入 | 3,163,777.56 | 252,282.90 | 1154.06% | 本期子公司注销 |
| 所得税费用 | 30,174,448.35 | 22,115,293.67 | 36.44% | 本期利润增加所致 |
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2013 年8月23日，公司2013年第三次临时股东大会审议通过关于公司发行公司债券等议案。目前公司已收到中国证券监督管理委员会《关于核准卧龙地产集团股份有限公司公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014] 398号）。
(3) 经营计划进展说明
公司2014年度经营工作按计划推进。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房产销售 | 543,154,196.02 | 360,324,230.59 | 33.66 | 20.98 | 24.01 | 下降1.62个百分点 |
| 物业管理 | 9,170,713.46 | 7,776,162.68 | 15.21 | 8.85 | 10.15 | 下降0.99个百分点 |
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 华东地区 | 178,331,599.18 | 4.08 |
| 华中地区 | 323,289,023.00 | 93.47 |
| 华南地区 | 50,704,287.30 | -56.95 |
| 西北地区 | 0 | -100 |
公司所在西北地区的项目为银川卧龙，已于报告期内注销完毕，该项目报告期内无营业收入。
(三) 核心竞争力分析
公司以"诚、和、创"的企业文化精神，以打造"打造精品楼盘、成就完美生活"为宗旨，在项目成本、管理能力等方面具备一定的核心竞争力 ：（1）公司目前土地取得成本较低，近些年通过权益收购方式取得的土地，有效规避了高价地的风险，市场竞争力较强；（2）项目主要分布在经济相对发达的二三线城市，受房地产宏观调控压力较小，刚性增长需求潜力较大；（3）公司建立了严谨、有效的成本管控体系，项目总承包、重大物资采购通过公开、公平招投标管理，实施严格的预决算及过程管理，通过第三方集中采购有效降低甲供材料成本；（4）公司管理架构中侧重发挥区域总部的积极性，决策下沉，指挥靠前，市场应变能力较强。同时公司拥有一支年轻且管理经验丰富的管理团队，管理层稳定。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司以650万元收购浙江星鹏铜材集团有限公司持有的绍兴卧龙5%的少数股权，收购完成后，公司持有绍兴卧龙100%股权。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、 主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
| 序号 | 公司名称 | 业务性质 | 公司持股比例 | 注册资本 | 总资产 | 净资产 | 净利润 |
| 1 | 天香华庭 | 房地产开发经营 | 100% | 350,000,000 | 502,108,402.36 | 337,265,800.76 | 382,870.09 |
| 2 | 墨水湖置业 | 房地产开发经营 | 60% | 250,000,000 | 1,094,149,055.90 | 231,205,578.43 | -8,400,824.96 |
| 3 | 清远五洲 | 房地产开发经营 | 100% | 130,000,000 | 614,746,497.75 | 153,717,083.36 | 9,397,796.32 |
| 4 | 天香西园 | 房地产开发经营 | 100% | 130,000,000 | 166,628,086.41 | 152,086,278.35 | -5,734,565.39 |
| 5 | 绍兴卧龙 | 房地产开发经营 | 100% | 100,000,000 | 148,805,712.92 | 124,770,714.87 | -5,118,860.83 |
| 6 | 耀江神马 | 房地产开发经营 | 100% | 49,662,000 | 986,848,012.17 | 139,557,665.87 | 108,276,366.97 |
| 7 | 青岛嘉原盛 | 房地产开发、酒店经营、物业管理 | 100% | 100,000,000 | 95,580,489.68 | 95,580,489.68 | -466,347.99 |
| 8 | 嵊州卧龙 | 房地产开发经营 | 100% | 99,900,000 | 68,360,827.40 | 68,360,827.40 | -1,883,530.87 |
| 9 | 卧龙两湖 | 房地产开发经营 | 100% | 50,000,000 | 136,210,328.50 | 49,703,089.62 | -68,382.78 |
| 10 | 天香南园 | 房地产开发经营 | 100% | 50,000,000 | 206,617,744.03 | 49,623,911.43 | 433,745.35 |
| 11 | 浙江园林 | 园林景观建设 | 100% | 10,000,000 | 8,953,170.06 | 8,947,527.62 | -76,449.15 |
| 12 | 卧龙物业 | 物业管理 | 70% | 3,000,000 | 3,437,249.48 | 1,748,168.93 | -331,221.23 |
| 13 | 龙和商贸 | 贸易 | 100% | 10,000,000 | 14,374,163.14 | 10,225,807.00 | 354,370.09 |
4、项目概括一览表 单位：平方米
| 序号 | 项目 | 位置 | 项目总投资（万元） | 权益% | 占地面积 | 规划建筑面积 | 未结转面积 | 当期结转面积 | 累计结转面积 | 当期销售面积 | 累计销售面积 |
| 1 | 天香华庭 | 浙江省绍兴市上虞区 | 200,000.00 | 100 | 430,061.00 | 424,225.00 | 99,975.38 | 20,394.05 | 324,249.62 | 10,453.60 | 325,819.83 |
| 2 | 绍兴卧龙 | 浙江省绍兴市 | 104,897.00 | 100 | 139,212.00 | 310,385.02 | 23,031.98 | 2,647.51 | 287,353.04 | 2,335.34 | 287,489.98 |
| 3 | 清远五洲 | 广东省清远市 | 317,484.00 | 100 | 617,983.00 | 1,373,100.00 | 1,205,877.38 | 9,023.48 | 167,222.62 | 8,778.13 | 168,603.91 |
| 4 | 天香西园 | 浙江省绍兴市上虞区 | 45,000.00 | 100 | 55,403.00 | 130,095.00 | 3,397.12 | 809.46 | 126,697.88 | 809.46 | 126,697.88 |
| 5 | 标准厂房 | 浙江省绍兴市上虞区 | 3,500.00 | 100 | 31,911.00 | 38,372.62 | 2,553.79 | 35,818.83 | 35,818.83 | ||
| 6 | 耀江神马 | 湖北省武汉市东西湖区 | 110,000.00 | 100 | 361,548.00 | 692,850.00 | 399,641.60 | 28,245.26 | 293,208.40 | 34,098.59 | 311,256.67 |
| 7 | 墨水湖置业 | 湖北省武汉市汉阳区 | 280,000.00 | 60 | 154,030.00 | 438,728.00 | 438,728.00 | 53,084.11 | 57,034.11 | ||
| 8 | 青岛嘉原盛 | 山东省青岛市 | 50,000.00 | 100 | 39,734.00 | 39,734.00 | 39,734.00 | ||||
| 9 | 两湖置业 | 浙江省绍兴市 | 55,000.00 | 100 | 48,605.00 | 77,768.00 | 77,768.00 | ||||
| 合计 | 1,165,881.00 | 1,878,487.00 | 3,525,257.64 | 2,290,707.25 | 61,119.76 | 1,234,550.39 | 109,559.23 | 1,312,721.21 |
2014年半年度公司房地产销售情况
| 分类 | 期内开工面积（万平方米） | 期内竣工面积（万平方米） | 期内销售面积（万平方米） | 期内销售金额（万元） | 期内销售单价（元/平方米） |
| 住宅 | 6.88 | 9.68 | 76580.84 | 7911 | |
| 商铺 | - | 0.18 | 1848.4 | 10073 | |
| 其他 | 1.4 | 1.09 | 4104.85 | 3761 |
2014年半年度公司房地产出租情况
| 分类 | 期内出租面积（万平方米） | 期内出租收入（万元） | 出租率（%） | 投资性房产年租金占公允价值的比（%） |
| B区商铺 | 1 | 58.4 | 100 | 1.28 |
| 沿街商铺 | 0.12 | 37.42 | 3.21 | 0 |
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司非募集资金投资项目按计划推进。
（五）、利润分配或资本公积金转增预案
报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2014年5月9日公司召开的2013年度股东大会审议通过公司2013年度利润分配的议案，以2013年12月31日公司总股本725,147,460股为基数，向全体股东按每10股派发现金红利0.3元（含税）进行分配，共计分配利润 21,754,423.80元。2014年6月17日公司公告《2013年度利润分配实施公告》，股权登记日为2014年6月23日，除息日及现金红利发放日为2014年6月24日。
四、涉及财务报告的相关事项
与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
与上年度财务报告相比，本期公司财务报表合并范围未发生变化。
董事长：陈建成
卧龙地产集团股份有限公司
2014年7月29日