楼市限购松绑的真实效果如何，从各地发布的7月楼市销售数据可看出些许端倪：刺激作用不明显，多数城市依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，但这些城市的成交量几乎都无法回避一个现实：冲高回落。分析师认为，出现这种情况的原因有二：一是政策的不匹配性，虽然限购逐步放开，但目前限贷政策依然严格执行；二是限购政策放宽很难改变行业整体低迷、观望格局。

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  昨日，太原、绍兴等地宣布放松楼市限购政策。至此，原有的46个“限购”城市，目前还在坚守的只剩10个左右。其中，包括太原在内的6个城市则明文取消或调整。在取消限购之后，这些城市的市场成交表现究竟如何，成为购房者和房地产业内关注的焦点。

  随着各地7月楼市销售数据的出炉，限购松绑的真实效果开始显露。记者从多家房地产研究机构了解到，限购松绑对市场成交的刺激并不明显，多数城市依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，但这些城市的成交量几乎都无法回避一个现实：冲高回落。

  业内人士认为，政策效力需要时间积累，近期地方政府表现出的急迫且有力的托市决心，或将更有效地改变市场预期，未来销售仍有改善空间。预计三季度供应和信贷政策均将出现窗口期，或是房企出货的绝佳时机。

  药效：冲高立马回落

  限购松动是否能成为救命稻草？

  就7月整体成交情况来看，限购松动城市的成交量环比变动并不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5-6月份成交量相比，都基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。

  根据克而瑞房地产研究中心的数据显示，到目前为止，30个城市中仅有三、四个城市在限购放宽后，商品住宅成交量出现了单周冲高，分别是呼和浩特、济南和南宁，他们拥有一个共同特点，就是政策发布形式均为明文放宽。而在未明文放宽的城市中，仅有福州第29周的成交量出现大幅上扬，但与限购放松关系不大，仅为福州市内某项目开盘热销所致。

  值得注意的是，呼和浩特、济南、南宁三地，在文件下发后，商品住宅市场成交量均迎来了大幅上扬，但这种上扬仅仅维持一周左右时间，一至两周过后，市场成交量立即回落至限购前规模。以济南为例，在7月10日放开限购后，第28周（7/14-7/20）全市成交量即突破30万平方米，环比骤升85%，但在第29周成交量即大幅回落至11万平方米，与去年同期相若。

  那么，什么原因导致了这些城市的网签量短期内暴增呢？原来，这并非来自当期的市场成交，而是由于大量的往期成交房源集中补签所致，因此在明文放松限购后，这些城市会出现成交量冲高回落的现象。

  现状：市场依旧低迷

  与冲高回落相对应的，是房地产市场的依旧低迷。

  从新房市场来看，中原集团研究中心监测的全国40个重点城市的数据显示，7月新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月成交量仅好于今年2月以及6月，而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。

  分各线城市数据来看，一、二线城市表现较差，三、四线城市相对较好。一线城市7月成交量较去年月均值大幅下挫近三成；而二线城市虽然较6月成交有所起色，但较去年月均水平下挫约两成。相对而言，三、四线城市环比增幅最大达10%，且较去年月均值降幅小于一、二线城市。

  从二手房市场来看，7月一线城市二手住宅成交面积比2013年月均水平缩减四至五成；而天津、成都等二线城市则缩减一至二成。

  出路：尚需匹配政策

  “虽然一些城市放宽了原有的限购政策，但这其中大部分放宽限购后的市场成交表现与之前相比，并没有什么大的改观，效果不明显。”克而瑞分析师杨科伟表示。

  他认为，出现这种情况原因主要有两方面：一是政策的不匹配性，虽然限购逐步放开，但目前为止限贷政策依然严格执行。克而瑞在近日对全国33个城市的101家银行分支机构做的电话调研结果显示，各个银行对于二套房的首付比例和贷款利率的要求并没有任何放松。

  另一方面，限购政策放宽可能短期内会释放一部分被压制的需求，暂时缓和疲弱的市场，但很难改变行业整体低迷、观望格局。况且许多中小城市本就在限购政策执行上较为宽松，是否放宽的意义不大。

  亿翰智库董事长陈啸天则认为，7月是传统淡季，历年均较6月环比下降或持平，同时房企6月集体冲刺上半年业绩，供应、成交均集中在6月，7月自然断档，虽然目前有各地政府陆续微调限购政策，以及信贷按揭松动，但这个正面因素在7月下旬才开始出现，因此本月体现得并不充分。

  业内人士分析，地方政府表现出的急迫且有力的托市决心，或将更有效地激发银行放贷热情，预计8月销售略好于7月，9月供应和信贷政策均将出现窗口期，或是房企出货的绝佳时机。