⊙记者 涂艳 ○编辑 张亦文

  在房地产委贷项目受市场不景气打压的情况下，一些基金子公司却把另一类涉房项目玩得风生水起。这类贴着“保障性住房”标签的资管产品动辄一天售罄。然而，一旦遇到难以流转的“问题”土地，投资者的钱可能要“后会无期”。

  保障房有没有保障？

  在不少基金子公司的产品发行清单中，记者发现，限价房、安置房、经适房等贴着“保障性住房”标签的一类委托贷款产品随处可见。

  细看产品说明，此类保障房项目和普通委托贷款类产品并无异，只是募集资金的投向并非传统的商业或住宅类项目。而从记者的不完全统计来看，类似产品的投向地区多为江苏、浙江、天津、四川等地。

  “这类产品一方面可减轻地方政府和银行的压力；另一方面，又为投资者提供了收益率市场化的理财产品。” 汇添富资本的一位负责人表示。

  而在基金销售人员看来，这类产品由于有着较高的“政府公信力”成分，客户比较买账，发行相对有保证。

  然而，保障房项目果真有保障吗？

  一位基金子公司业务团队负责人透露：“所谓的安置房、保障房和刚需房之类的项目只是表面风光，实际上很多抵押土地存在瑕疵，在现实中很难流转，出问题走入处置阶段，问题也会暴露。”

  众所周知，在涉房项目中，土地抵押和项目工程抵押算是安全等级很高的担保措施，“很多产品根本没有土地抵押，只有类似的股权抵押、公司和个人的连带担保、抑或财政函、人大决议这种更弱的方式。”这位负责人表示。

  而如果真如其所言，一旦房企出现问题致产品偿付出现危机，靠土地变现或不再靠谱。

  销售现违规

  涉房类资管计划的风险隐忧客观存在，然而主观的误导销售却是伤害投资者更加直接的匕首。

  记者近日接到某大型基金公司推销子公司产品的电话，该产品募集资金投向广西某家房企，用于弥补某楼盘的内部精装修、支付材料款及支付超出容积率需补交的土地出让金。

  “产品的募集规模为1.3亿元，期限6个月，收益率是7.5%，到期有某资产管理公司回购，非常安全。”这位自称是某公司直销团队的客服表示。

  然而出人意料的是，当记者问起产品是否保本时，该客服承诺产品是“保本、保收益的”。而后，其给记者的邮箱发送了一份详细的产品说明书和合同。

  据了解，去年监管层就曾在业内明确划出监管红线，要求基金子公司产品不能有保底承诺，无论是口头上还是文字上的明示、暗示。

  “现在竞争压力大，很多基金都实行的是母公司、子公司全员营销策略，能卖产品就给提成，说实话在实际操作中确实很难约束和规范。”北京某家基金子公司财富管理部人士分析。

  近日，包括信托和基金子公司产品违约不能偿付的案例并不鲜见，而更令人忧虑的是，基金子公司资本金普遍以“千万”计，而公司运作的产品规模却是以亿或几十亿计，出现问题或难有实力实现“刚性兑付”。