⊙本报记者 徐维强

  今年以来，兑付风险成为热词，房地产行业雷区开始逐渐显现。在此前发生的光耀事件等房地产兑付风波中，部分基金与私募也牵涉其中受到牵连。面对危机，资管行业开始反思，部分私募开始积极转型，重塑以往资管商业模式，从传统的1.0时代转型进入2.0时代，化解地产、矿产等传统资管项目集中区域的风险。

  光耀事件无疑是今年以来对资管行业冲击最大的一次危机，其中财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州全球候鸟度假地资管计划，也因债务人光耀地产的资金链断裂陷入兑付危机。相对于信托、基金子公司而言，房地产私募基金作为众多大商业地产项目的理想路径，风险更为集中。随着今年房地产市场的转冷，收益率下滑、达不到承诺预期甚至违约的事件更是屡屡发生。

  “目前国内绝大多数房地产基金都是债权基金，做的是资金池模式，风险相当大。”深圳前海新富资产管理有限公司董事长李先林介绍，债权基金在操作方式上，是开发商将公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给地产私募基金，随后地产私募基金将钱借给开发商，开发商保证私募基金每年固定的回报。投资期满结算时，开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。一旦开发商无力偿还本金和利息时，也就出现了兑付危机。

  据了解， 很多私募公司发行的主动管理型债权基金，实质上只是在“赚差价”，“以20%的融资成本来募集资金，再以30%的成本融出去。”李先林表示，这实际上就是典型的影子银行，从去年起随着国内房地产市场的转冷，这种模式已经行不通了，风险也逐渐累积。

  面对危机，已经有部分私募开始积极转型，重塑资管商业模式。而记者了解到，已经有私募公司开始从之前房地产的一级市场转身，进入到风险相对较低的一级半市场中。地产基金如今已从1.0时代进入到2.0时代。

  “1.0时代的地产基金很粗放，就是给地产企业做融资。它是银行和信托以外的补充融资渠道，是一种债权关系。而经过几年的发展，一些优质的地产公司和地产项目其信贷已经基本饱和了。地产基金进入了一个深耕细作的年代，再也不像以前只要把风控做扎实，把资金募集回来投给项目基金公司就可以安全退出了。”

  李先林分析认为，此前依靠为开发商融资赚取回报收益的模式已经不可持续，而在2.0时代地产基金需要综合能力的竞争，包括发行能力、财富管理能力、投资能力、品牌影响力以及创新能力等，缺乏其中任何一个能力都走不远。