⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  2014年的上半年，或许将是值得记入行业“大事记”的关键时点。

  整个上半年，用萎靡不振来形如中国楼市应该不为过。然而，就是这样的楼市却丝毫不缺热闹：一边厢，光耀、兴润资金断裂、破产倒闭，一边厢，西湖边的“宋员外”出人意料地将“小女”绿城下嫁天津“二婚猛男”融创；万科B转H股终于搞定，绿地多年谋划终于上市，两大巨头暗自较劲、争当第一的“宫斗”愈发白热化；没能幸免，金地还是被门口的野蛮人“光顾”，而为了防止野蛮人入侵的万科更是借机推出了“合伙人制度”；恒大找“外星人”踢了个球，万科携“度娘”织了张网；阳光城、世荣兆业高调涉水医疗健康，复星借助地产平台携手国药打造医药物流网络。

  不难看出，2014年上半年是行业变革集中爆发、发商大规模转型的关键时期。正如财经评论人士叶檀所言，此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。

  复星集团CEO梁信军最近表示，复星要做蜂巢城市，跟传统的地产开发模式拉开距离。所谓蜂巢城市，第一个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能办公功能，而是要有城市的核心功能。万科总裁郁亮也说，做“最受尊敬的城市配套服务商”是万科的新定位，要对客户好，并且要好得极致，把住在万科房子里的老人和孩子都照顾好。

  事实上，不论复星还是万科，或者花样年，都在做着同一件事，那就是从开发商到服务商的转变。单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现天花板。毫无疑问，在经过10年爆发式增长的黄金时代后，房地产需要新引擎。

  财经评论家叶檀认为，这个新引擎就是与中国的稀缺资源相结合。无论是现在还是今后几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，将会绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市学区房逆势坚挺，不是这些老房子本身质量有多好，而是这些房地产享受了稀缺优质教育资源的丰厚溢价，这就说明了道理。

  与学区房同样稀缺的房产是养老地产、体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等。房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。

  没错，说了很多年的行业分化，如今已不仅仅是有人赚得多、有人赚得少业绩分化，而是生死存亡的分化——有人活下去并越做越大，有人黯然离场或许还欠一屁股债。我们可以看到，以万科为代表的中国房地产房地产开发商正在探索的转型之路，他们不仅要建房、造城，甚至提供部分政府职能，设置学校、医院、保护环境等。郁亮说：“我们要认真地做好城市的配套服务商，我们就是为城市发展建设做配套服务的，我们是服务于整个城市发展变化。”万科显然将自己的命运与城市发展紧系在一起。

  是很艰难，但是跨过这一步，开发商将能立于不败之地。