上海发布了自贸区综合用地规划和土地管理的试点意见。业内人士认为，自贸区将迎来土地二次开发热潮。而更多的工业用地转为综合用地，土地价值将得到重估，对于在自贸区内拥有土地或有开发相关项目的上市公司来说，形成直接利好

  ⊙记者 宋薇萍 ○编辑 龚维松

  近日，上海自贸区和上海市规划和国土资源管理局联合发布了《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》（下称《试点意见》）。由此，自贸区工业用地转综合用地揭开面纱。

  鼓励地块用途兼容

  “‘综合用地’的字眼被写进了《试点意见》标题，这本身就代表了一种政策导向。” 世邦魏理仕华东研究部高级董事谢晨昨日对上证报记者表示，自贸区土地基本上是工业用地，这意味着今后自贸区土地使用性质将发生变化，将有很大一部分土地将由工业用地转为综合用地，而这种变化也是伴随着自贸区的产业转型展开的。

  所谓综合用地，是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地。

  根据《试点意见》，自贸区鼓励地块用途兼容，现有存量建设用地在批准同意转型为综合用地后，可以通过市场评估价补缴土地价款完成转型。

  不过，从具体操作上来看，专家们普遍认为，自贸区没有特事特办。中国房地产数据研究院执行院长陈晟对上证报记者表示，《试点意见》是上海14文（《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》）在自贸区里的具体落实，与上海发布的一系列土地管理新政基本一脉相承，重点都是盘活存量土地，以提高经济发展质量和效率为中心。

  此外，在土地出让年限方面，《试点意见》也要求，自贸区涉及仓储物流产业等一般产业项目类用地出让年限不超过20年，对于国家和上海本市重大产业项目、战略新兴产业项目等用地出让年限最高不超过50年。

  土地价值重估可期

  值得注意的是，自贸区土地“二次开发”也是紧密围绕自贸区产业转型的一个过程。这点在《试点意见》中表现得尤为明显。

  《试点意见》要求，自贸区将按照“业态引领、用途引导、节约集约”原则，促进工业研发、商务贸易、金融服务等复合业态的土地开发利用。其中业态引领，就是要求自贸区根据产业类型和特点，合理规划布局。

  在转让方式选择上，对于主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地，而不用选择“招标、拍卖、挂牌”的方式。

  陈晟对记者表示，《试点意见》通过一系列举措，形成了一个与产业发展高度结合的土地政策体系，杜绝了以转让土地牟利的行为，对于自贸区的战略新兴产业，资源节约和环境保护方面的企业，都将有加分的表现。

  对于28.78平方公里的自贸区来说，土地资源极其紧张。由于金融服务业、高端制造业等新业态的进入，自贸区对于优质办公楼宇的需求爆发式增长。此前为了给区内企业“腾地”，自贸区管委会也不得不迁址临港。

  业内人士纷纷对记者预言，随着《试点意见》的实施，未来自贸区将迎来土地二次开发热潮，也将迎来新一轮自贸区土地的价值重估。

  “工业用地转为综合用地后，仅容积率就将大大提高，自贸区土地又将迎来新一轮价值重估，未来仍存在较大升值空间。”谢晨表示，这对于自贸区内有土地的上市公司来说将是一大利好。