2014年半年度报告摘要
一、 重要提示
（一）本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
（二）公司简介
| 股票简称 | 新城B股 | 股票代码 | 900950 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 唐云龙 | 杭磊 |
| 电话 | 021-32522907 | 021-32522907 |
| 传真 | 021-32522909 | 021-32522909 |
| 电子信箱 | xcgf@900950.com | xcgf@900950.com |
二、 主要财务数据和股东变化
（一）主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 36,743,018,259.96 | 33,882,213,509.79 | 8.44 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 6,746,205,984.00 | 6,625,245,210.12 | 1.83 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,124,051,350.74 | -2,587,998,718.37 | -56.57 |
| 营业收入 | 3,335,803,933.01 | 3,503,886,242.61 | -4.80 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 279,743,384.48 | 402,454,196.30 | -30.49 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 268,410,338.89 | 395,345,199.90 | -32.11 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 4.17 | 7.58 | 减少3.41个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.1756 | 0.2526 | -30.49 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.1756 | 0.2526 | -30.49 |
（二）截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
| 报告期末股东总数 | 34,063 | |||||
| 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) | 0 | |||||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 新城控股集团有限公司 | 境内非国有法人 | 58.86 | 937,728,000 | 937,728,000 | 质押 50,000,000 | |
| GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED | 境外法人 | 1.29 | 20,611,506 | 0 | 未知 | |
| DBS VICKERS (HONG KONG) LTD A/C CLIENT | 境外法人 | 0.84 | 13,458,559 | 0 | 未知 | |
| 金濠(合肥)建设发展有限公司 | 境外法人 | 0.69 | 10,979,733 | 0 | 未知 | |
| JIASHAN SHEN | 境外自然人 | 0.34 | 5,439,366 | 0 | 未知 | |
| 常州市华顺建筑工程有限公司 | 境内非国有法人 | 0.32 | 5,068,800 | 5,068,800 | 未知 | |
| 唐起麟 | 境外自然人 | 0.29 | 4,585,287 | 0 | 未知 | |
| 简秀枝 | 境外自然人 | 0.24 | 3,809,140 | 0 | 未知 | |
| VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND | 境外法人 | 0.23 | 3,691,800 | 0 | 未知 | |
| 陈素幸 | 境外自然人 | 0.23 | 3,611,800 | 0 | 未知 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。 | |||||
（三） 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
（一）报告期内市场形势及公司内部运营情况分析
2014年伴随信贷紧缩和存销比恶化，量价正式进入下行通道，1-6月份，商品房销售面积48,365万平方米，同比下降6.0%，销售额31,133亿元，下降6.7%。结构性信贷支持以及"微刺激"并未拉动上半年房地产投资和消费，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积14,807万平方米，同比下降5.8%，全国房地产开发投资42,019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%）。
房地产行业和市场面临进一步的分化。区域方面，相对于中西部，东部区域遭受到了量价齐跌，1-6月份，东部地区商品房销售面积22,630万平方米，同比下降13.3%；销售额18,051亿元，下降14.0%；从行业竞争格局和集中度方面，TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元，提升了12.5%；金额集中度方面，TOP50企业同比增加4.7个百分点，标杆房企依靠丰厚的土地储备，多元的融资平台和集团化的营销策略越走越远。上半年，互联网思想给房地产企业传统商业模式带来了新的思想，从营销、采购业务端的互联网化，到合伙人制、众筹理念的风行，呈现了跨界合作与多元化投资等特征。
2014年，是公司的战略执行年，董事会领导公司全体员工辛勤付出，在"强战略、拓布局；重执行、求创新；调结构、控风险；明绩效、优组织"的经营方针指导下，公司采取各项措施，积极应对市场变化，有力保证了公司销售业绩的稳步增长，成立战略投资中心，强化公司投资拓展职责，增强战略投资运营的效率及专业性。
为进一步改善公司债务结构，拓宽融资渠道。公司于2013年启动了公司债发行工作。2014年5月，中国证监会核准公司向社会公开发行面值不超过20亿元的公司债券。此次公司债券发行工作已于2014年7月25日结束，最终发行规模为人民币20亿元。公司再融资的成功，补充了公司运营资金，为公司实现战略目标奠定了坚实的基础，对公司长期战略目标的实现具有重要意义。
报告期内，根据中国房地产业协会、中国房地产研究会及中国房地产测评中心联合发布的《2014国房地产开发企业500强测评报告》，公司再次位居中国房地产开发企业前20强；在中国证券报主办的"2013年度上市公司金牛奖"评选中，公司蝉联基业长青榜冠军，并荣登上市公司百强排行榜；在江苏省房地产业协会评选的"2013年度江苏省房地产开发综合实力50强企业"榜单上，公司位列首位， 在"2013年度江苏省物业服务综合实力50强企业"榜单上，公司也位列前三。
报告期末，公司共33个子项目在建，总建筑面积达444.37万平方米。
报告期内，公司实现销售面积80.33万平方米，销售金额80.62亿元，分别比去年同期增长20.18%和27.43%。报告期内，公司共3个子项目实现竣工交付，竣工面积为15.52万平方米，同比减少49.63%。
截止报告期末，公司总资产367.43亿元，净资产70.89亿元。报告期内，公司实现结算面积35.74万平方米，实现结算金额31.61亿元。
公司总体实现营业收入33.36亿元，较上年同期减少4.80%；实现净利润2.90亿元，较上年同期减少29.04%。
(二） 主营业务分析
1、财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 3,335,803,933.01 | 3,503,886,242.61 | -4.80 |
| 营业成本 | 2,299,196,969.06 | 2,351,696,795.20 | -2.23 |
| 销售费用 | 167,239,563.58 | 109,665,835.85 | 52.50 |
| 管理费用 | 178,710,676.57 | 170,745,491.19 | 4.66 |
| 财务费用 | -10,600,623.02 | 4,580,794.10 | -331.41 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,124,051,350.74 | -2,587,998,718.37 | -56.57 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -60,766,225.81 | -14,691,755.24 | 313.61 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 103,579,109.03 | 1,797,716,007.38 | -94.24 |
营业收入变动原因说明：交付项目略有减少
营业成本变动原因说明：交付项目减少，相应成本减少
销售费用变动原因说明：随销售额增加而增加
管理费用变动原因说明：人工费用略有增加
财务费用变动原因说明：不能资本化的财务支出减少，同时利息收入有所增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售回笼增加
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期对合营企业投资增加
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期新取得借款减少
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司利润构成和利润来源主要来自于房地产开发业务，未发生重大变动。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
发行公司债券事项：公司分别于2013年8月19日和2013年9月5日召开第六届董事会第三次会议及2013年第一次临时股东大会审议通过了《关于发行公司债券的议案》，拟发行总规模不超过20亿元的公司债券。2014年5月19日，公司发行公司债券的申请获中国证监会无条件审核通过。2014年6月16日，公司收到中国证监会《关于核准江苏新城地产股份有限公司公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014]589号），核准公司向社会公开发行面值不超过20亿元的公司债券。本期债券为5年期品种（附第3年末发行人赎回选择权、发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权），发行价格为每张人民币100元，采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者询价配售相结合的方式发行，票面利率为8.9%，本期债券发行工作已于2014年7月25日结束，发行情况如下：本期债券的最终发行规模为人民币20亿元。本期债券最终网上实际发行规模为人民币2.60283亿元，占本期债券发行总额的13.01%；本期债券最终网下实际发行规模为人民币17.39717亿元，占本期债券发行总额的86.99%。本期债券于2014年8月8日在上海证券交易所上市，债券简称"13苏新城"，证券代码为"122310"。
(3) 经营计划进展说明
2014年在国家实施微刺激的背景下，宏观经济已有企稳回升的势头。与经济面的企稳相比，上半年的房地产市场政策面相比预期则更为积极， "两会"上中央正式提出"分类施策"原则后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等方面；货币政策上则以"央五条"、定向降准等手段"微刺激"以保障自住购房信贷需求。
下半年基于对市场和竞争格局的判断，对照年初经营目标，公司确立"抢回笼、斩存货，强投资，练内功"的管理目标，内靠精益化运营，外借资本之力，实现跨越式发展。
根据公司2014年总体经营方针，公司2014下半年计划新开工项目10个，新开工建筑面积94.83万平方米；计划竣工交付20个项目，实现竣工面积236.58万平方米。
(4) 其他
报告期内公司资产构成同比情况及分析
| 项目 | 本期末 | 上期末 | 增减额 | 增减幅度 | 原因分析 |
| 货币资金 | 3,685,956,264.22 | 4,999,709,015.55 | -1,313,752,751.33 | -26.28% | 上半年进行结算支付及土地款支付 |
| 预付账款 | 3,500,048,427.01 | 1,611,310,127.38 | 1,888,738,299.63 | 117.22% | 预付土地款增加，本期末尚未取得土地证 |
| 其他应收款 | 551,457,591.23 | 808,431,275.86 | -256,973,684.63 | -31.79% | 本期收回上年末应收的土地投标保证金 |
| 其他流动资产 | 1,222,898,361.72 | 843,509,710.70 | 379,388,651.02 | 44.98% | 预缴税金随销售额增长而增长 |
| 长期应收款 | 87,293,941.61 | 198,537,794.80 | -111,243,853.19 | -56.03% | 收回指定信托安排款项 |
| 长期股权投资 | 95,703,088.23 | 53,468,056.71 | 42,235,031.52 | 78.99% | 对合营企业进行增资 |
| 短期借款 | 875,000,000.00 | 470,000,000.00 | 405,000,000.00 | 86.17% | 本期新增短期借款 |
| 应付票据 | 424,490,613.71 | 613,772,331.00 | -189,281,717.29 | -30.84% | 上年末应付票据本期到期兑付 |
| 预收款项 | 13,504,003,581.89 | 9,206,192,079.37 | 4,297,811,502.52 | 46.68% | 本期交付项目较少，预收房款尚未结转 |
| 应付职工薪酬 | 17,386,033.89 | 99,703,066.89 | -82,317,033.00 | -82.56% | 上年末计提的奖金在本期完成发放 |
| 应交稅费 | 335,442,748.84 | 833,564,181.85 | -498,121,433.01 | -59.76% | 上年末计提的所得税本期进行支付 |
| 应付利息 | 52,088,874.51 | 28,492,964.59 | 23,595,909.92 | 82.81% | 本期新增信托融资利息 |
报告期内经营成果同比情况及分析
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 | 增减额 | 增减幅度 | 原因分析 |
| 销售费用 | 167,239,563.58 | 109,665,835.85 | 57,573,727.73 | 52.50% | 随销售额增长而增长 |
| 财务费用 | -10,600,623.02 | 4,580,794.10 | -15,181,417.12 | -331.41% | 资金合理利用，利息收入增加 |
| 资产减值损失 | 49,036,532.22 | 0.00 | 49,036,532.22 | 不适用 | 本期按规定计提减值 |
| 投资收益 | 2,137,884.62 | 3,976,643.08 | -1,838,758.46 | -46.24% | 本期确认合营、联营企业投资损失 |
(三) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产开发销售 | 3,161,018,002.92 | 2,230,704,249.26 | 29.43 | -6.84 | -1.96 | 减少3.51个百分点 |
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 常州市 | 1,426,989,711.92 | 212.67 |
| 南京市 | 317,554,475.00 | 343.97 |
| 上海市 | 980,324,492.00 | -59.49 |
| 苏州市 | 210,218,465.00 | -27.98 |
| 无锡市 | 225,930,859.00 | 47.20 |
(四) 核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生明显变化，具体参见公司2013年度报告。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
| 所持对象名称 | 最初投资金额（元） | 期初持股比例（%） | 期末持股比例（%） | 期末账面价值（元） | 报告期损益（元） | 报告期所有者权益变动（元） | 会计核算科目 | 股份来源 |
| 苏州银行股份有限公司 | 156,000,000 | 30,000,000 | 1 | 156,000,000 | 6,000,000 | 0 | 可供出售金融资产 | 收购 |
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3)募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
(4)非募集资金项目情况
报告期内，公司获得土地储备3块。
| 区域 | 地块名称 | 权益比例 | 占地面积（平方米） | 可建面积（平方米） | 项目进度 |
| 南京 | 南京栖霞区仙林湖西侧地块 | 96.22% | 147,521 | 368,802 | 前期 |
| 上海 | 嘉定工业区沪宜公路以西、回城南路以北地块 | 96.22% | 25,209 | 63,023 | 前期 |
| 杭州 | 杭州余杭组团33号地块（余政储出（2014）5号） | 100.00% | 33,598 | 50,397 | 前期 |
四、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计，本公司2013年度母公司净利润为187,005,038.90元，按照公司《章程》规定，提取10%盈余公积18,700,503.89元，加年初未分配利润为220,543,253.93元，减去2012年度利润分配159,318,720.00元，本年度可供股东分配利润为229,529,068.94元。
经2014年4月10日召开的公司2013年度股东大会审议通过，以2013年12月31日总股本1,593,187,200股为基数，按每10股派送现金红利人民币1.03元（含税）。此利润分配方案已于2014年6月6日实施完毕。
五、其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
董事长：王振华
江苏新城地产股份有限公司
2014年8月18日