诺亚歌斐总裁殷哲：

  房地产基金“恐慌止于理性”

  ⊙本报记者 陈俊岭

  2014年房地产市场可谓山雨欲来风满楼，对于房地产基金投资而言，如何在市场下行中及时调整投资策略，确保房地产投资领域收益稳健，同时又风险可控？这考验着每一位房地产基金管理人的智慧。

  “2014年以来的这波房地产市场回调，出乎业内绝大多数人的意料，这是近十年来首次在没有政策外力干扰情况下的主动调整。”在接受记者采访时，诺亚财富旗下歌斐资产总裁殷哲表示。

  在殷哲看来，2014年以来一二线城市普遍出现的市场成交回落并非行业大拐点，依然是房地产市场运行过程中的周期性调整，并判断下半年行业整体的恐慌气氛正在逐步缓解，而市场分化、并购的投资机会也将逐步凸显。

  纵观2014年上半年房地产行业，风险时时处处——全市场信贷紧张环境短期内仍将持续，中小型企业资金压力将持续紧张；信托兑付风险出现，众多的中小开发商销售不畅，刚性兑付压力巨大……

  如何在市场调整期中，审慎把握房地产基金的投资与风险？殷哲向记者建议不妨从以下四个维度来制定投资策略——深度筛选和覆盖交易对手；严格甄选投资项目；持续创新交易结构和模式；体系化、全周期投资管理。

  首先，基金通过精选区域、项目和业态，多维度的筛选和配置，可以最大限度地降低风险，获取相对稳定的投资回报。

  其次，较长持有期的基金可以有效平滑周期波动风险，保证稳定的资本升值速度，因而延长基金的生命周期是降低风险、收益最大化的有效手段之一。据历史数据研究发现，国内房地产市场有3年一个小周期、5年一个大周期的特征。

  再次，在大量淘沙的行业调整时期慧眼识珠，抓住并购的投资机会，重点关注发展商接下来的项目公司并购，核心区域和城市的核心地段的商业物业收购，以及房地产开发、运营企业之间的股权收购、并购等。

  此外，在海外投资方面，海外地产市场经过前一轮周期的调整正触底反转，特别是美国房地产市场分化及区域分化现象明显，建议关注东西海岸及南部中高端房产；欧洲房地产市场投资机会分化，建议重点关注英国与西班牙。

  “大资管时代赋予资产管理公司一个巨大的发展契机，因此所有机构都必须面临着必须转型的选择。然而，契机与危机之间并无绝对的界限，而风险控制是投资增长的长期驱动力。”谈及房地产基金的风险控制，殷哲表示。

  殷哲认为，“剩”者为王是金融界的生存法则，敏锐的洞察力加上谨慎的投资态度，才是最终取胜的关键。因此，从简单融资向主动投资管理转型，投后与风控是核心，通过主动化管理项目进度、资金、成本及基金信息，提前识别和预判风险，从容应对和处置，从而可以将风险降到最低。