江苏凤凰置业投资股份有限公司
2014年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
| 股票简称 | 凤凰股份 | 股票代码 | 600716 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 毕胜 | 高磊 |
| 电话 | 025-83566267 | 025-83566255 |
| 传真 | 025-83566299 | 025-83566299 |
| 电子信箱 | fhzy@ppm.cn | fhzy@ppm.cn |
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 7,621,691,648.80 | 7,820,524,523.06 | -2.54 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 2,096,756,389.16 | 2,041,308,747.76 | 2.72 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 13,260,339.40 | -568,203,316.54 | 不适用 |
| 营业收入 | 519,577,622.66 | 196,030,549.00 | 165.05 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 55,447,641.40 | 10,795,611.67 | 413.61 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 57,849,593.60 | 9,856,780.97 | 486.90 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 5.38 | 0.59 | 增加4.79个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.0749 | 0.0146 | 413.01 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.0749 | 0.0146 | 413.01 |
2.2 截止报告期末股东总数及持有公司5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
| 报告期末股东总数 | 21,434 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | ||
| 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 | 国有法人 | 61.51 | 455,543,650 | 0 | 无 | ||
| 前海人寿保险股份有限公司－自有资金华泰组合 | 其他 | 4.60 | 34,064,979 | 0 | 未知 | ||
| 重庆国际信托有限公司 | 其他 | 1.06 | 7,852,800 | 0 | 未知 | ||
| 钟旺才 | 境内自然人 | 0.68 | 5,000,000 | 0 | 未知 | ||
| 中国农业银行股份有限公司－景顺长城核心竞争力股票型证券投资基金 | 其他 | 0.60 | 4,472,200 | 0 | 未知 | ||
| 中融国际信托有限公司－08融新83号 | 其他 | 0.56 | 4,182,263 | 0 | 未知 | ||
| 贝银飞 | 境内自然人 | 0.50 | 3,712,600 | 0 | 未知 | ||
| 韩树东 | 境内自然人 | 0.45 | 3,301,065 | 0 | 未知 | ||
| 屠金樑 | 境内自然人 | 0.42 | 3,093,393 | 0 | 未知 | ||
| 查根楼 | 境内自然人 | 0.42 | 3,090,000 | 0 | 未知 | ||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司为本公司控股股东，与其余股东不存在关联关系或一致行动关系。其余股东之间未知是否存在关联关系或一致行动关系。 | ||||||
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
2014年上半年房地产市场仍处于低谷，全行业实现销售额3.11万亿，同比减少7%；销售额增速较上年降低33.3个百分点；实现销售面积4.84 亿平方米，同比减少6%。销售面积增速较上年降低23.3个百分点。面对清淡的市场行情，行业投资亦呈下行趋势。2014年上半年房地产投资为4.2万亿，投资增速较上年下降5.7个百分点，整体上半年保持下滑趋势。销售的持续回落造成开发商新开工意愿并未明显增强。进入下半年，预计地方限购政策微调会继续发酵。由于各公司推盘高峰都在三四季度，导致下半年供给增加，房价上涨乏力。
报告期内，公司实现营业收入519,577,622.66元，归属于母公司净利润55,447,641.40元，同比分别增长165.05%和413.61%，其中房地产业务营业收入515,984,836.00元，同比增长166.8%，毛利率36.18%，同比增长5.29%，主要是苏州项目交付，收入集中确认。报告期内，公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为5.61%，同比提升5.07个百分点。
截至报告期末，公司总资产7,621,691,648.80元，同比减少2.54%；归属于母公司净资产2,096,756,389.16元，同比分别增长2.72%，账面货币资金862,696,760.05元。
在国内外经济形势严峻，房地产行业渐入寒冬期的情势下，公司依照文化地产、养生养老产业，综合金融三驾马车协同发展的产业发展模式，稳步推进各项事业发展。截至报告期末，公司在建拟建项目6个，在建面积约130万平方米。上半年合肥和镇江项目开工，凤凰山庄和苏州凤凰文化广场项目竣工交付。养生养老产业也在积极推进中，一方面公司积极落实养老地产项目，另一方面公司积极探索养与生养老产业链各个环节优秀企业共谋发展，实现互惠共赢。报告期内，公司为了稳步推进公司养老产业发展战略，逐步完善公司养老产业规划，有效整合文化、医疗、地产等资源，与凤凰集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资签订了战略合作协议。本次合作是公司与国内知名医疗机构合作的有益探索，医疗资源作为养老产业不可或缺的配套，为公司养老产业快速发展打下坚实的基础。根据六届五次董事会决议，公司已与目标公司签订养老地产合作开发框架协议，以实现公司养老产业项目落地。
公司上半年经营数据
| 项目 | 位置 | 权益 | 计划总投资 | 总建筑面积 | 当期销售面积（㎡） | 累计销售面积（㎡） | 当期结算面积（㎡） | 累计结算面积（㎡） |
| （万元） | （㎡） | |||||||
| 凤凰和熙B区1-6幢 | 南京市建邺区 | 100% | 87,649.00 | 124,183.00 | 19,948.00 | 68,691.51 | 745.37 | 39,315.24 |
| 凤凰和睿 | 南京市白下区 | 100% | 55,034.00 | 44,509.00 | 3,539.00 | 25,219.42 | 2,876.06 | 20,447.96 |
| 凤凰山庄 | 南京市玄武区 | 100% | 76,060.00 | 72,576.00 | 2,731.00 | 17,907.06 | 4,276.72 | 16,064.17 |
| 苏州凤凰文化广场 | 苏州工业园区 | 100% | 157,030.00 | 207,220.00 | 3,593.98 | 22,368.47 | 19,205.34 | 19,205.34 |
| 南通凤凰 | 南通市崇川区 | 100% | 99,282.00 | 166,847.00 | 702.03 | 5,722.96 |
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 519,577,622.66 | 196,030,549.00 | 165.05 |
| 营业成本 | 329,524,787.72 | 133,870,985.27 | 146.15 |
| 销售费用 | 13,913,282.11 | 15,534,103.26 | -10.43 |
| 管理费用 | 15,676,350.70 | 15,009,958.55 | 4.44 |
| 财务费用 | 38,126,996.81 | 19,790,506.68 | 92.65 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 13,260,339.40 | -568,203,316.54 | |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 9,394,406.11 | 9,725,849.20 | -3.41 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -452,312,271.27 | 118,721,962.66 | -480.98 |
营业收入变动原因说明：苏州项目交付，收入集中确认
营业成本变动原因说明：苏州项目交付，收入集中确认，成本税金相应增加
财务费用变动原因说明：苏州项目、凤凰和睿交付，利息支出计入财务费用
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是去年同期支付各项目土地款
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：归还到期借款
2、 其它
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2013年12月27日公司召开2013年度第一次临时股东大会审议并通过了《关于公司符合发行公司债券条件的议案》及《关于本次发行公司债券方案的议案》。2013年12月27日公司召开六届一次董事会审议并通过了《关于修改公司债券发行方案的议案》。目前公司债相关文件已报送证监会审核。
(2) 经营计划进展说明
根据2013年度股东大会审议通过的《2014年度预算报告》，根据公司各项目建设及销售情况，预计公司2014年度确认销售收入24亿元，中期公司确认收入约5.2亿元。主要是由于公司收入确认分布不均匀，通常下半年确认收入较多。面对萧条的市场环境，公司管理层将通过不懈努力，争取完成预算报告设定的销售任务。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产开发 | 515,984,836.00 | 329,302,674.38 | 36.18 | 166.80 | 146.39 | 增加5.29个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 凤凰和鸣 | 1,430,000.00 | 513,601.77 | 64.08 | 139.39 | 459.23 | 减少20.54个百分点 |
| 凤凰和熙A区 | 1,593,000.00 | 804,600.52 | 49.49 | -1.85 | -2.88 | 增加0.54个百分点 |
| 凤凰和熙B区住宅 | 16,375,389.00 | 7,477,029.02 | 54.34 | |||
| 凤凰和美 | 741,000.00 | 330,977.28 | 55.33 | -98.96 | -99.18 | 增加11.61个百分点 |
| 凤凰山庄 | 86,636,211.00 | 61,846,199.31 | 28.61 | -27.72 | -33.21 | 增加5.87个百分点 |
| 凤凰和睿 | 58,334,823.00 | 45,982,905.87 | 21.17 | |||
| 苏州凤凰 | 350,874,413.00 | 212,347,360.61 | 39.48 | |||
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 江苏省 | 515,984,836.00 | 166.80 |
以上收入均在江苏省取得。
(三) 核心竞争力分析
公司是国有控股上市公司，控股股东是凤凰出版传媒集团，实际控制人是江苏省人民政府，江苏省对文化产业的大力支持给公司的发展创造了很大的空间。公司的文化地产模式符合国家经济转型和文化产业发展方向，通过与凤凰传媒合作拿地能有效整合优势资源、降低拿地成本，增强公司的盈利能力。"文化MALL+住宅、商业、办公"的模式具有可复制性，使公司具备规模快速扩张的条件。参股金融，可以获得稳定的分红还能增加公司的融资渠道，保证资金链安全、有效控制融资成本、抵御经营风险。公司不断总结前期项目开发经验，持续优化拿地、规划、设计、施工、营销等各个环节，在为客户提供高价值产品的同时，保证良好的项目收益。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
| 所持对象名称 | 最初投资金额（元） | 期初持股比例（%） | 期末持股比例（%） | 期末账面价值（元） | 报告期损益（元） | 报告期所有者权益变动（元） | 会计核算科目 |
| 南京证券股份有限公司 | 476,492,600.00 | 10.537 | 10.537 | 476,492,600.00 | 0 | 0 | 长期股权投资 |
| 合计 | 476,492,600.00 | / | / | 476,492,600.00 | 0 | 0 | / |
江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称"凤凰集团"）与江苏凤凰置业有限公司（以下简称"凤凰置业"）签订《南京证券有限责任公司股权转让协议》，凤凰集团为履行其于2008年12月5日作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有限责任公司全部股权的承诺函》，将其持有的并保证不存在任何权利瑕疵的南京证券14,800万元股权转让给凤凰置业，根据江苏华信资产评估有限公司出具的估报告，该14,800万元股权截止2011年12月31日经评估的市场价值为43,649.26万元，据此，双方确认本次股权转让的转让价格为人民币43,649.26万元，即每股2.95元人民币。2012年9月12日，中国证券监督管理委员会核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司，变更后南京证券有限责任公司更名为南京证券股份有限公司。
根据证监许可【2012】1217号《关于核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司的批复》，公司最新持有南京证券股数为200,207,344股，持股比例为10.54%。
本公司（甲方）与重庆国际信托有限公司（乙方）于2013年9月6日签订了《股权收益转让及回购协议》，甲方将合法持有的南京证券股权中的9800万股所对应的收益权有偿转让给乙方，转让价格为人民币294000000元，乙方受让的标的股权收益权的投资期限为12个月。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、 主要子公司、参股公司分析
| 子公司全称 | 子公司类型 | 注册资本（万元） | 持股比例（%） | 总资产（元） | 净资产（元） | 营业收入（元） | 营业利润（元） | 净利润（元） |
| 江苏凤凰置业有限公司 | 全资子公司 | 80,600.00 | 100.00 | 4,906,529,486.01 | 1,217,291,965.49 | 19,584,509.00 | -5,495,044.34 | -1,627,990.70 |
| 盐城凤凰地产有限公司 | 全资子公司 | 36,000.00 | 100.00 | 376,606,587.52 | 343,535,779.38 | 0.00 | -2,116,340.09 | -1,627,005.07 |
| 苏州凤凰置业有限公司 | 全资孙公司 | 24,000.00 | 100.00 | 1,590,412,389.40 | 277,006,447.59 | 350,874,413.00 | 82,149,410.99 | 60,575,006.40 |
| 南京凤凰置业有限公司 | 全资孙公司 | 5,000.00 | 100.00 | 174,209,672.44 | 148,095,072.83 | 861,000.00 | -1,218,788.01 | -911,091.01 |
| 江苏凤凰地产有限公司 | 全资孙公司 | 20,000.00 | 100.00 | 577,895,562.77 | 225,260,573.50 | 86,636,211.00 | 15,026,911.77 | 11,227,883.83 |
| 南通凤凰置业有限公司 | 全资孙公司 | 27,000.00 | 100.00 | 693,821,266.48 | 259,155,279.43 | - | -2,681,064.38 | -1,989,560.75 |
| 南京凤凰地产有限公司 | 全资孙公司 | 20,000.00 | 100.00 | 278,389,812.06 | 247,962,153.98 | 86,636,211.00 | 28,499,568.04 | 24,623,260.14 |
| 南京龙凤投资置业有限公司 | 控股孙公司 | 40,100.00 | 77.31 | 544,880,847.82 | 207,833,240.51 | 3,286,666.66 | -1,716,871.30 | -1,716,871.30 |
| 合肥凤凰文化地产有限公司 | 全资孙公司 | 10,000.00 | 100.00 | 309,843,642.70 | 94,330,343.09 | -971,532.99 | -732,334.74 | |
| 镇江凤凰文化地产有限公司 | 全资孙公司 | 2,000.00 | 100.00 | 346,058,532.06 | 16,060,225.79 | -545,680.70 | -415,612.32 | |
| 泰兴市凤凰地产有限公司 | 全资孙公司 | 2,000.00 | 100.00 | 338,491,922.55 | 19,891,235.05 | -145,019.93 | -108,764.95 |
4、 非募集资金项目情况
| 项目名称 | 预计总投资 | 项目进度 | 本报告期投入金额 | 累计实际投入金额 | 项目收益情况 |
| 凤凰和熙B区住宅 | 87,000.00 | 3幢完工交付,3幢建设中 | 135,267,115.25 | 808,578,015.67 | 462,333,167.60 |
| 凤凰山庄 | 76,060.00 | 已完工交付 | 39,726,208.69 | 739,103,090.74 | 81,474,434.01 |
| 凤凰和睿 | 55,034.00 | 已完工交付 | -29,829,612.73 | 550,365,928.74 | 154,093,386.99 |
| 苏州凤凰书城项目 | 157,030.00 | 已完工交付 | 152,758,868.06 | 1,316,901,194.11 | 138,527,052.39 |
| 南通书城项目 | 99,282.00 | 建设中 | 48,986,215.14 | 652,241,090.87 | - |
| 盐城项目 | 100,500.00 | 建设中 | 41,578,518.69 | 360,777,198.19 | - |
| 合肥项目 | 139,434.00 | 建设中 | 44,293,486.75 | 295,192,239.35 | - |
| 镇江项目 | 94,379.00 | 建设中 | 12,207,940.55 | 320,802,804.55 | - |
| 泰兴项目 | - | 尚未开工 | 328,600,687.50 | 328,600,687.50 | - |
| 合计 | - | / | 773,589,427.90 | 5,372,562,249.72 | / |
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
与上年相比本期新增1家合并单位，原因为：本期新设控股孙公司泰兴市凤凰地产有限公司。