声明及提示
一、发行人声明
发行人已批准本期债券募集说明书及其摘要，发行人领导成员承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
二、发行人的负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人声明
企业负责人和主管会计工作的负责人、会计部门负责人保证本期债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整。
三、主承销商勤勉尽责声明
主承销商按照中国相关法律、法规的规定及行业惯例，已对本期债券募集说明书及其摘要的真实性、准确性、完整性进行了充分核查，履行了勤勉尽职的义务。
四、投资提示
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本期债券募集说明书及有关的信息披露文件，并进行独立投资判断。主管部门对本期债券发行所作出的任何决定，均不表明其对债券风险作出实质性判断。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受本期债券募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。
债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，投资者自行负责。
五、其他重大事项或风险提示
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视为同意本期债券《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券债权代理协议》、《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券持有人会议规则》、《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券账户及资金监管协议》中的权利及义务安排。
除发行人和主承销商外，发行人未委托或授权任何其他人或实体提供未在本期债券募集说明书中列明的信息和对本期债券募集说明书作任何说明。
投资者若对本期债券募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
六、本期债券基本要素
（一）债券名称：2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券（简称“14京保障房债”）。
（二）发行总额：人民币25亿元。
（三）债券期限：本期债券期限为15年，在本期债券第5个和第10个计息年度末分别附发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
（四）债券利率：本期债券为固定利率债券，在存续期前5年票面年利率根据上海银行间同业拆放利率（简称“Shibor”）的基准利率加上基本利差确定。Shibor基准利率为发行公告日前5个工作日全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率网（www.shibor.org）上公布的一年期Shibor（1Y）利率的算术平均数（基准利率保留两位小数，第三位小数四舍五入）；基本利差上限为1.00%。本期债券的最终基本利差和最终发行票面年利率将根据簿记建档结果确定，并报国家有关主管部门备案。
（五）发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员设置的发行网点向机构投资者（国家法律、法规另有规定的除外）公开发行。
（六）发行范围和对象：本期债券通过承销团成员设置的发行网点公开发行，在中央国债登记公司开户的机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）均可购买。
（七）还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
（八）债券担保：本期债券无担保。
（九）信用评级：经大公国际资信评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA。
释义
在本期债券募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义：
发行人、市投资中心、中心：指北京市保障性住房建设投资中心。
本期债券：指发行人发行的总额不超过人民币25亿元的2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券。
本次发行：指本期债券的发行。
募集说明书：指发行人根据有关法律、法规为本期债券发行而制作的《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券募集说明书》。
募集说明书摘要：指发行人根据有关法律、法规为本期债券发行而制作的《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券募集说明书摘要》。
国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
中央国债登记公司：指中央国债登记结算有限责任公司。
主承销商、海通证券、簿记管理人：指海通证券股份有限公司。
承销团：指主承销商为本期债券发行组织的，由主承销商、副主承销商及分销商组成的承销组织。
余额包销：指承销团成员按承销团协议所规定的各自承销本期债券的份额承担债券发行的风险，在发行期结束后，将各自未售出的债券全部自行购入，并按时、足额划拨本期债券各自承销份额对应的款项。
簿记建档：指企业债券发行人与簿记管理人协商确定本期债券的票面利率（价格）簿记建档区间后，申购人发出申购意向函，由簿记管理人记录申购人申购债券利率（价格）和数量意愿，按约定的定价和配售方式确定发行利率（价格）并进行配售的行为。
《债权代理协议》：指《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券债权代理协议》。
《账户及资金监管协议》：指《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券账户及资金监管协议》。
《债券持有人会议规则》：指《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券持有人会议规则》。
《公司法》：指《中华人民共和国公司法》。
《证券法》：指《中华人民共和国证券法》。
《管理条例》：指《企业债券管理条例》（中华人民共和国国务院令第121号）。
《工作通知》：指《国家发展和改革委员会关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》（发改财金[2004]1134号）。
《事项通知》：指《国家发展和改革委员会关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》（发改财金[2008]7号）。
环境保护部：指中华人民共和国环境保护部。
国土资源部：指中华人民共和国国土资源部。
北京市政府、市政府：指北京市人民政府。
北京市国资委、市国资委：指北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
北京市发改委、市发改委：指北京市发展和改革委员会。
北京市住建委、市住建委：指北京市住房和城乡建设委员会。
北京市住保办、市住保办：指北京市住房保障办公室。
法定节假日或休息日：指中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日）。
工作日：指北京市的商业银行的对公营业日（不包括法定节假日或休息日）。
元：指人民币元。
第一条 债券发行依据
本期债券业经国家发展和改革委员会发改财金〔2014〕2138号文件批准公开发行。
发行人于2014年5月19日召开总经理办公会，申请发行本期债券，并出具《北京市保障性住房建设投资中心总经理办公会纪要》，会议同意发行本期债券。
北京市人民政府国有资产监督管理委员会于2014年6月6日出具了《关于北京市保障性住房建设投资中心发行企业债券的批复》（京国资产权〔2014〕89号），批准发行人申请发行本期债券。
北京市发展和改革委员会于2014年7月24日出具了《北京市发展和改革委员会关于北京市保障性住房建设投资中心公开发行15年长期限企业债券的请示》（京发改文〔2014〕247号），向国家发改委转报本期债券申请材料。
第二条 本期债券发行的有关机构
一、发行人：北京市保障性住房建设投资中心
住所：北京市海淀区西四环中路16号院7号楼16层
法定代表人：金焱
联系人：薛梅
联系地址：北京市石景山区玉泉路59号院2号楼燕保大厦12层
联系电话：010-57981915
传真：010-68158980
邮政编码：100040
二、承销团：
（一）主承销商：海通证券股份有限公司
住所：上海市广东路689号
法定代表人：王开国
联系人：伍敏、夏坤、范明、张海梅、樊文昊、方嘉、高博、张伟
联系地址：北京市海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦23层
联系电话：010-88027899、010-88027189
传真：010-88027190
邮政编码：100044
（二）副主承销商：广发证券股份有限公司
住所：广州市天河区天河北路183-187号大都会广场43楼（4301-4316房）
法定代表人：孙树明
联系人：林豪、王仁惠、羊倩仪
联系地址：广州市天河区天河北路183-187号大都会广场38楼
联系电话：020-87555888-8342、6040、8053
传真：020-87553574
邮政编码：510075
（三）分销商：
1、摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
住所：上海市浦东新区世纪大道100号上海环球金融中心75楼75T30室
法定代表人：王文学
联系人：耿琳、杨婕、何惟
联系地址：上海市浦东新区世纪大道100号上海环球金融中心75层
联系电话：021-20336000
传真：021-20336046
邮政编码：200120
2、西藏同信证券股份有限公司
住所：拉萨市北京中路101号
法定代表人：贾绍君
联系人：胡博俊
联系地址：北京市西直门北大街32号枫蓝国际B座1506
联系电话：010-82206319
传真：021-36533103
邮政编码：100082
3、东北证券股份有限公司
住所：吉林省长春市自由大路1138号
法定代表人：杨树财
联系人：张军锋、林林、孙红叶
联系地址：北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座5层
联系电话：010-63210727
传真：010-68573837
邮政编码：130021
三、托管机构：中央国债登记结算有限责任公司
住所：北京市西城区金融大街33号通泰大厦
法定代表人：吕世蕴
联系人：李皓、毕远哲
联系地址：北京市西城区金融大街10号
联系电话：010-88170745、010-88170731
传真： 010-66061875
邮政编码：100032
四、审计机构：北京兴华会计师事务所有限责任公司
住所：北京市西城区裕民路18号2211房间
法定代表人：王全洲
联系人：李鑫
联系地址：北京市西城区裕民路18号北环中心22层2201室
联系电话：010-82250666
传真：010-82250697
邮编：100029
五、信用评级机构：大公国际资信评估有限公司
住所：北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座2901
法定代表人：关建中
联系人：任海燕
联系地址：北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座29层
联系电话：010-51087768
传真：010-84583355
邮编：100125
六、发行人律师：北京大成律师事务所
住所：北京市朝阳区东大桥路9号侨福芳草地大厦D座7层
负责人：彭雪峰
联系人：陈凌、陈晖
联系地址：北京市朝阳区东大桥路9号侨福芳草地D座7层
联系电话：010-58137799
传真：010-58137788
邮编：100020
七、簿记管理人、债权代理人：海通证券股份有限公司
住所：上海市广东路689号
法定代表人：王开国
联系人：伍敏
联系地址：北京市海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦23层
联系电话：010-88027899、010-88027189
传真：010-88027190
邮政编码：100044
八、账户及资金监管人：北京银行股份有限公司营业部
住所：北京市西城区金融大街甲17号首层
负责人：闫冰竹
联系人：张天伟
联系地址：北京市西城区金融大街丙17号D座二层
联系电话：010-66225110
传真：010-66225080
邮政编码：100140
第三条 发行概要
一、发行人：北京市保障性住房建设投资中心。
二、债券名称：2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券（简称“14京保障房债”）。
三、发行总额：人民币25亿元。
四、债券期限：本期债券期限为15年，在本期债券第5个和第10个计息年度末分别附发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
五、债券利率：本期债券为固定利率债券，在存续期前5年票面年利率根据上海银行间同业拆放利率（简称“Shibor”）的基准利率加上基本利差确定。Shibor基准利率为发行公告日前5个工作日全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率网（www.shibor.org）上公布的一年期Shibor（1Y）利率的算术平均数（基准利率保留两位小数，第三位小数四舍五入）；基本利差上限为1.00%。本期债券的最终基本利差和最终发行票面年利率将根据簿记建档结果确定，并报国家有关主管部门备案。
六、发行人调整票面利率选择权：在本期债券存续期的第5和第10个计息年度末，发行人有权选择上调本期债券的票面利率或者下调本期债券的票面利率，调整的幅度以《票面利率调整及投资者回售实施办法的公告》为准。
七、投资者回售选择权：在本期债券存续期的第5个和第10个计息年度末，发行人刊登关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择将所持债券的全部或部分按面值回售给发行人；或选择继续持有本期债券。发行人有权选择将回售的债券进行转售或予以注销。
八、发行价格：本期债券面值100元，平价发行。
九、发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员设置的发行网点向机构投资者（国家法律、法规另有规定的除外）公开发行。
十、发行范围和对象：本期债券通过承销团成员设置的发行网点公开发行，在中央国债登记公司开户的机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）均可购买。
十一、债券形式及托管方式：本期债券为实名制记账式企业债券，投资者认购的本期债券在中央国债登记公司开立的一级托管账户中托管记载。
十二、还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
十三、簿记建档日：本期债券的簿记建档日为2014年10月14日。
十四、簿记管理人：海通证券股份有限公司。
十五、发行期限：3个工作日，自发行首日至2014年10月17日止。
十六、发行首日：本期债券发行期限的第1日，即2014年10月15日。
十七、起息日：自发行首日开始计息，本期债券存续期内每年的10月15日为该计息年度的起息日。
十八、付息日：本期债券存续期内每年的10月15日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则付息日顺延至其后的第1个工作日）。
十九、转售日/注销日：发行人可于本期债券存续期的第5个和第10个计息年度的付息日转售或注销回售的债券。
二十、兑付日：本期债券兑付日为2029年10月15日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）；若在投资者回售选择权行权年度末，发行人选择注销投资者回售的债券则该计息年度的付息日即为该部分债券兑付日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
二十一、承销方式：承销团余额包销。
二十二、承销团成员：主承销商为海通证券股份有限公司，副主承销商为广发证券股份有限公司，分销商为摩根士丹利华鑫证券有限责任公司、西藏同信证券股份有限公司和东北证券股份有限公司。
二十三、债券担保：本期债券无担保。
二十四、信用评级：经大公国际资信评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA。
二十五、流动性安排：本期债券发行结束后，发行人将尽快向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。
二十六、税务提示：根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由投资者自行承担。
第四条 认购与托管
一、本期债券为实名制记账式债券，采用簿记建档、集中配售的方式向在中央国债登记公司开户的机构投资者（国家法律、法规另有规定者除外）公开发行。投资者参与本期债券的簿记、配售的具体办法和要求请参见与本期债券募集说明书同时公告的《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券申购和配售办法说明》中的规定。
二、境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
三、本期债券由中央国债登记公司托管记载，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。该规则可在中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）查阅或在本期债券承销团成员设置的发行网点索取。
四、投资者办理认购手续时，不需缴纳任何附加费用；在办理登记和托管手续时，须遵循证券登记机构的有关规定。
五、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法律、法规进行债券的转让和质押。
第五条 债券发行网点
本期债券通过承销团成员设置的发行网点向中华人民共和国境内机构投资者（国家法律、法规另有规定者除外）公开发行。具体发行网点见附表一。
第六条 认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为作出以下承诺：
一、投资者接受本期债券募集说明书及其摘要对本期债券项下各项权利义务的所有规定并受其约束。
二、本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
三、投资者同意债权代理人代表本期债券持有人与发行人签订《债权代理协议》、制定《债券持有人会议规则》，同意账户及资金监管人与发行人签订《账户及资金监管协议》，接受该等文件对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。投资者购买本期债券即被视为接受上述协议之权利及义务安排。
四、本期债券债权代理人及/或账户及资金监管人依据有关法律、法规的规定发生合法变更并依法就该变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
五、本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
六、在本期债券的存续期限内，若发行人将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让：
（一）本期债券发行与上市（如已上市）或交易流通（如已交易流通）的批准部门同意本期债券项下的债务转让。
（二）就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告。
（三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务。
（四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
第七条 债券本息兑付办法
一、利息的支付
（一）本期债券在存续期限内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券存续期内每年的10月15日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。每年付息时按债权登记日日终在证券登记托管机构名册上登记的各债权持有人所持债券面值所应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利息。
（二）未上市债券的利息的支付通过债券托管人办理；已上市或交易流通债券的利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的付息公告中加以说明。
（三）根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由投资者自行承担。
二、本金的兑付
（一）本期债券到期一次还本。本期债券兑付日为2029年10月15日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）；如投资者行使回售选择权，且发行人选择将回售债券全部或部分予以注销，则注销部分债券的兑付日为该行权年度的10月15日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
（二）未上市债券本金的兑付由债券托管人办理；上市债券本金的兑付通过登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的兑付公告中加以说明。
三、发行人调整票面利率选择权和投资者行使回售选择权约定
（一）发行人有权决定在本期债券存续期的第5年末和第10年末调整本期债券其后5年的票面利率，调整的方向可向上或向下。
（二）发行人将于本期债券第5个和第10个计息年度付息日前的第10个工作日在相关媒体上刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告和本期债券回售实施办法公告。
（三）投资者在回售登记期内有权按回售实施办法所公告的内容进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人，或选择继续持有本期债券。
（四）投资者选择将持有的本期债券全部或部分回售给发行人的，须于发行人调整票面利率公告日期起5个工作日内按照本期债券回售实施办法的规定进行登记；若投资者未做登记，则视为投资者放弃回售，继续持有债券并接受发行人对利率的调整。
（五）投资者逾期未办理回售登记手续或办理回售登记手续不符合相关规定的，即视为投资者放弃回售，同意继续持有本期债券并接受发行人对利率的调整。投资者办理回售登记手续完成后，即视为投资者已经行使回售选择权，不得撤销。
（六）投资者回售的本期债券，回售金额必须是人民币1,000元的整数倍且不少于1,000元。
（七）发行人有权选择将回售的债券进行转售或予以注销。发行人依照登记机构和有关机构的登记结果对本期债券拟注销部分进行兑付，并公告兑付数额。
（八）本期债券未注销部分的票面利率，以发行人关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告内容为准。
第八条 发行人基本情况
一、发行人概况
企业名称：北京市保障性住房建设投资中心
成立日期：2011年06月27日
住所：北京市海淀区西四环中路16号院7号楼16层
法定代表人：金焱
企业法人营业执照注册号：110000013999935
注册资本：人民币1,527,119.78万元
实收资本：人民币1,732,841.78万元
企业类型：全民所有制
经营范围：保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建设、经房屋管理部门批准后出售保障性住房；房地产开发；物业管理。
发行人是目前国内规模排名前列的保障性住房建设投资企业，承担着北京市保障性住房投融资、建设收购和运营管理的基本使命。中心注册资本金152.71亿元，是北京市一次性现金注资最大的国有企业。2011年，中心被评为“北京市住房保障工作先进单位”。中心的定位：一是为市级统筹建设、收购公共租赁住房项目，以及市政府委托建设的定向安置房项目筹集资金，同时，对区县政府建设的公共租赁住房也将给予项目支持；二是作为保障性住房的建设主体，负责保障房的建设和收购任务；三是负责公租房的运营管理和配套商业经营。
截至2013年12月31日，发行人的资产总额为3,534,814.04万元，所有者权益为1,832,917.55万元，其中归属于母公司所有者权益1,772,347.79万元。2011年至2013年发行人分别实现营业总收入11,177.40万元、64,578.44万元和78,498.15万元，分别实现净利润4,076.41万元、26,876.18万元和13,968.65万元。
二、历史沿革
根据北京市人民政府办公厅2011年5月12日印发的北京市人民政府会议纪要2011年第47期《关于研究本市城乡结合部50个重点村建设工作等问题的会议纪要》之第二议题，会议原则同意北京市住房城乡建设委提出的《北京市保障性住房投融资公司组建方案》，由其根据会议意见修改完善后组织实施。据此，发行人于2011年6月27日成立，企业性质为全民所有制企业。中心成立时注册资本为100亿元，根据京财经二[2011]1620号文件，由北京市财政局拨付注册资本金100亿元。按照北京市财政局《关于确认财政资金注入及补充机制有关问题的复函》（京财经二[2011]1796号），北京市财政局根据发行人每年资金需求情况，逐年对发行人注入资本金，资金来源为北京市财政局每年按土地出让净收益10%提取的廉租住房保障资金和从公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金。
2011年8月26日，根据北京市财政局京财经二指[2011]918号文件，注入国家资本26,006万元。2012年6月8日，根据北京市财政局京财经二指[2012]558号，注入国家资本56,594万元。2012年8月13日，根据北京市财政局京财经二指[2012]1794号、[2011]3000号、北京市财政局京财经二指[2012]216号和京财经二指[2010]2043号，收到财政拨入资产金额共计109,661.780774万元。2012年9月12日，根据北京市财政局京财经二[2012]2142号注入国家资本50,000万元。2012年12月27日根据北京市财政局京财经指[2012]2282号注入国家资本60,000万元。2013年5月20日根据北京市财政局京财经二[2013]831号注入国家资本200,000万元。2013年6月5日根据北京市财政局京财经二指[2013]521号注入国家资本24,858万元。2013年9月4日根据北京市财政局京财经二指[2013]975号注入国家资本642万元。2013年10月21日根据京国资[2014]40号注入国家资本1,200万元。2013年11月25日根据京国资[2013]242号注入国家资本180万元。2013年12月16日根据北京市财政局京财经二指[2013]2630号注入国家资本200,000万元。2013年12月26日根据京国资[2014]54号注入国家资本3,700万元。2014年1月26日根据京财经[2014]179号注入国家资本100,000万元。
2014年3月21日，发行人注册资本变更为1,527,119.78万元。实收资本根据国务院国有资产监督管理委员会2014年2月13日颁发的《国家出资企业产权登记证》确认。
三、发行人股东及实际控制人情况
发行人为北京市国资委独家出资成立的全民所有制企业，北京市国资委是其出资人和实际控制人。截至2013年12月31日，发行人控股股东所持有的发行人股份不存在被质押的情况。
四、企业治理和组织结构
（一）企业治理情况
发行人按照《中华人民共和国全民所有制工业企业法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规的要求建立了法人治理结构，并按有关规定规范运作。根据《北京市保障性住房建设投资中心章程》，中心不设股东会，由北京市国有资产监督管理委员会作为发行人的权力机构行使股东职权；发行人的经营管理实行总经理负责制，经营管理层由市国资委与中心领导小组沟通后，由市国资委按程序任命。
总经理及其负责的总经理办公会负责企业的生产经营管理工作，通过市场化、专业化运作，实现市政府委托的保障性住房建设发展目标。
（二）发行人组织机构
发行人内部设置综合办公室、党群工作部（含公共关系部）、人力资源部、财务审计部、投融资管理部、前期管理部、建设管理部、合同预算部、安全质量部、运营管理部、资产管理部、规划发展部（含法律事务部）。发行人组织结构如下图：
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五、全资子公司、控股公司及参股公司情况
截至2013年12月31日，纳入合并报告范围内的子公司共计2家，其中一级子公司1家，二级子公司1家，其与发行人之间的投资关系如下：
表8-1 发行人纳入合并报表范围内子公司情况
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六、发行人领导成员情况
市投资中心是全民所有制企业，采用总经理负责制。中心经营管理层成员情况列表如下：
表8-2 发行人领导成员名单
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第九条 发行人业务情况
北京市保障性住房建设投资中心承担北京市保障性住房的投融资、建设收购、运营管理的职责。市投资中心的经营范围包括：保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建设；经房屋管理部门批准后出售保障性住房；房地产开发；物业管理。中心成立以来，始终坚持“立足全市、服务区县”的工作定位，以创建全国一流的保障性住房投融资平台、建设收购平台和公租房运营管理平台“三个一流”为目标，各项事业均得到快速稳定的发展。
一、北京市区域经济情况详见募集说明书
二、发行人所处行业现状及发展前景详见募集说明书
三、发行人行业地位及竞争优势
（一）发行人在行业中的地位
发行人是目前全国规模排名前列的保障性住房建设投资企业，承担着为北京市统筹建设、收购运营公共租赁住房项目、以及北京市政府委托建设的定向安置房项目融资的任务。成立时北京市财政直接注资100亿元，是北京有史以来一次性注资最多的国有企业。
根据北京市政府2011年10月18日下发的《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，北京市级统筹建设、收购公共租赁住房所需资金原则上由北京市保障性住房建设投资中心负责筹集，市财政向市投资中心注资。城六区人民政府持有的公共租赁住房，市财政根据公共租赁住房持有主体情况，通过市投资中心或直接拨付区财政的方式给予项目投资补助。
（二）发行人的竞争优势
1、区域经济优势
截至2013年末，北京市常住人口2,114.8万人，比上年末增加45.5万人。其中，常住外来人口802.7万人，占常住人口的比重为38%。常住人口中，城镇人口1,825.1万人，占常住人口的比重为86.3%。常住人口密度为每平方公里1289人，比上年末增加28人。年末全市户籍人口1,316.3万人，比上年末增加18.8万人。常住人口的不断增加，带来了旺盛的住房需求。
2013年全年北京市城镇居民人均可支配收入达到40,321元，比上年增长10.6%。虽然城镇居民人均可支配收入保持增长，但是相对于北京市区高企的商品房价格，拥有自住房仍是许多中低收入住房困难家庭依靠正常收入无法实现的目标。保障性住房由于其限定标准、限定价格或租金的特点，比较适合中低收入住房困难家庭实现住房梦。近年来北京市内保障房申请持续火爆，反映了北京市区域内居民对于保障性住房的强烈需求。
2、政策扶持优势
发行人作为北京市保障房建设领域唯一的投融资平台，得到北京市政府在资金、政策等方面的大力支持。北京市财政每年对发行人进行增资，资金来源为市财政按规定提取的专项用于公共租赁住房的土地出让净收益、公积金增值收益以及市政府专项用于保障房建设的资金。自中心成立以来，市财政先后15次对中心进行注资，截至2013年末，中心实收资本173.28亿元。
据《北京市“十二五”时期住房保障规划》，“十二五”期间北京市将完成100万套各类保障房的建设和收购，其中公开配租配售50万套，首都功能核心区人口疏解、棚户区改造等定向安置房50万套。同时，北京市住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公共租赁住房建设；确保土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。所有这些规划和政策都将依托保障房中心这一平台进行落实。
3、经营管理优势
有别于普通房地产企业，发行人作为全国最大的保障性住房建设投资企业，业务范围从前期融资、投资建设到后期销售、出租及运营管理等业务均专注于保障性住房项目，解决了普通房地产企业建设保障房项目时，实现短期盈利和突出社会公益之间的矛盾。
发行人作为北京市唯一的保障性住房投融资平台，可以对不同的保障房建设项目进行统一融资，以政策优势和规模效应实现降低融资成本、建设成本的目标。对于已建成纳入管理的公租房项目，发行人以专业团队实行统一规划统一管理，同样以规模效应降低运营成本，在实现盈利的同时保障项目的公益性质。
四、发行人主营业务模式和业务状况
（一）发行人主营业务模式
发行人的主营业务为保障性住房项目的投融资、建设收购，同时对持有的保障性住房及其配套商业进行资产运营。
保障性住房项目的融资模式主要是通过政府注资、银行贷款、发行债券等形式筹集资金。投资模式主要是按照北京市主管部门的要求，以筹集资金向保障房建设单位发放委托贷款支持保障房项目的建设。发行人通过委托贷款的投资收益获得收入。
发行人同时作为一个建设主体进行保障性住房的建设，通过土地一级开发、建设保障性住房和出租出售保障性住房来获得收入。除了自身建设和投资建设的保障性住房项目，中心也会收购区县一级的保障性住房进行出租或出售。
发行人的资产运营业务主要是公租房租赁，保障房项目配套商业设施的运营管理等。公租房租赁主要通过收取公租房租金来获得收入。同时通过自营、出租、出售保障房项目的配套商业设施取得收入。
（二）发行人主营业务状况
发行人自成立以来积极发挥保障性住房投融资、建设收购和运营管理的三项职责，在加快项目建设收购，保障资金需求，深化配租试点等方面都取得了一定成绩，各项工作走在了全国保障房建设的前列，得到了北京市委、市政府的肯定。
2013年市投资中心按照建设收购保障房资金到位率100％的要求，实现融资52.35亿元，投资106.52亿元；建设收购保障性住房30,362套，累计达到8.2万套；完成公租房配租入住6,225套，累计配租达到1.65万套。
作为北京市保障房建设融资的主要主体，中心主要从事保障性住房的收购、建设和租赁。2011～2013年，中心经营规模不断扩大，公租房项目的投入运营拉动公租房租赁收入显著增长，但处于较低水平。
委托贷款产生的利息收入是中心收入和利润的重要组成部分，现阶段，中心委托贷款规模较大，但随着中心保障房业务的不断推进，委托贷款收入在营业收入中的比重将逐步降低。
表9-3 发行人2011-2013年营业收入毛利率状况
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从毛利率情况来看，公租房租赁业务的毛利率波动较大，并且由于公租房租金定价的政策性因素，毛利率处于较低水平，但预计未来随着公租房空置率的降低，毛利率水平将会有所提高；委托贷款业务的毛利率近年来逐步提高。
在租金政策上，中心参与租金政策的制定。北京市目前执行“租补分离、先租后补、分档补贴”的政策，租金水平在标准上略低于市场价，但由于市场租金水平的持续上涨，所持物业的租金水平在标准上低于市场价。在此基础上区县政府对住房保障对象进行分档补贴。分档标准根据人均收入而定，并随物价和工资水平持续调整，目前三房轮候家庭的租户均能享受这一补贴。目前中心与租户所签合同以三年为期，合同期内租金不会调整，但合同期结束后中心会对租金进行动态调整，考虑到未来会有更多的公租房项目投入运营，未来租金收入的增长空间很大，租金收入对营业收入的贡献率将会持续上升。
总体来看，公租房租金收入和委托贷款收入是中心营业收入的重要来源，中心整体盈利能力正逐年增强。
2013年中心先后与工商银行北京分行、与民生银行北京分行建立合作关系，签署战略合作协议额度500亿元，为确保中心保障房建设资金需求奠定了基础；另外中心还与全国社保基金理事会、市公积金管理中心先后建立联系，探讨社保基金以及公积金支持北京市保障性住房建设的可行性。2013年5月8日，市投资中心成功发行35亿元私募债，其中30亿元用于支持其他保障房建设主体4个项目。除通过私募债资金委托贷款支持全市其他保障房建设主体外，市投资中心还积极探讨通过提前支付收购款、自有资金委托贷款以及帮助相关保障房项目建设主体协调银行贷款等方式，多渠道支持其他保障房建设主体。2013年协助门头沟铅丝厂项目向北京银行融资2亿元；协助卢沟桥配建公租房项目融资1.6亿元，正在与建设银行协商大兴采育镇定向安置房贷款事宜，解决了其他保障房建设主体建设资金短缺的问题，目前累计支持金额为18.1亿元。中心的融资成本低于房地产和其它平台类企业，融资功能得到了良好的发挥。
在打造保障房收购建设平台方面，中心坚持自建与收购相结合，同时推进保障性住房产业化工作，结合施工建设，在自建项目中推进住房产业化、保障质量、加快进度并控制成本。2013年市投资中心新增自建项目4个，共10,593套房（其中公租房项目3个，共6,431套房；安置房项目1个，共4,162套房），收购配建公租房9个，共8,473套房，占全市配建公租房项目的38％；集中建设保障房项目6个，共5,154套房。
运营管理是中心公租房业务的终端部分，也是保障房事业成败的关键。2013年中心成立了公租房运营管理投资中心，负责租务管理、租户服务和对租户的监管工作。2013年中心累计完成公租房配租14,000套，入住6,000多套，项目综合租金收缴率在90%以上。
第十条 发行人财务情况
北京兴华会计师事务所有限责任公司对发行人2011至2013年的财务报告进行了连审，并出具了标准无保留意见的审计报告（[2014]京会兴审字第04030201号）。以下所引用的财务数据，非经特别说明，均引自上述审计报告。
投资者在阅读相关财务报表中的信息时，应当参照发行人经审计的财务报表、附注以及本期债券募集说明书中其他部分对发行人的历史财务数据的注释。
表10-1 发行人2011至2013年主要财务数据
单位：万元
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第十一条 已发行尚未兑付的债券
截至本期债券发行前，发行人及下属全资及控股子公司尚无已公开发行尚未到期的企业债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券。
截至2013年12月31日，发行人通过非公开定向债务融资工具融资138亿元。具体情况如下表所列示：
表11-1 发行人已发行非公开定向债务融资工具统计
单位：万元
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除上述列表情况外，截至2013年末，发行人及下属全资及控股子公司无其他已发行尚未兑付的非公开债务融资工具、信托计划、保险债权计划、融资租赁、理财产品等。
第十二条 募集资金用途
一、募集资金用途
1、募集资金投向
本期债券拟募集资金总额不超过25亿元，其中20亿元用于中央批发市场剩余用地公租房项目等六个公共租赁房项目的投资建设，5亿元用于补充企业运营资金。募集资金投向具体情况如下：
表12-1 募集资金投向情况列表
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2、募投项目的经济效益
募投项目的营业收入主要包括公租房出租收入和商业配套设施的租金收入：
表12-2 募投项目投资回收期测算
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募投项目均为公共租赁住房项目，具有一定的社会公益性质，因此内部收益率普遍偏低，投资回收期偏长。但由于公共租赁住房满足北京市中低收入无房家庭的住房刚性需求，因此未来运营期内租金收入将维持稳定增长的态势。另一方面，公共租赁住房属于保障性住房，是国家大力支持的投资项目，可以享受中央及北京市的税收减免、政府补助等优惠政策，一定程度上给发行人弥补了收益。除此之外，募投项目的配套设施如商铺、服务设施等，将按照市场价格出租，未来随着入住率的提高，配套设施的租金收入将快速上升，成为项目收益的有效补充。最后，假设按照公租房5%空置率，每3年签约租金仅上涨4.8%的不利情况，项目平均静态投资回收期仍能达到15.16年，和本期债券的存续期较为匹配。
二、募投项目介绍
（一）中央批发市场剩余用地公租房项目
1、项目批复
该项目已经获得北京市相关部门的批准，具体批复如下：
北京市发展和改革委员会2014年1月3日下发的《北京市发展和改革委员会关于中央批发市场剩余用地公共租赁住房项目核准的批复》（京发改[2014]11号）；北京市丰台区环境保护局2013年11月22日下发的《关于中央批发市场剩余用地公租房项目环境影响报告表的批复》（丰环保审字[2013]390号）；北京市国土资源局2013年8月15日下发的《北京市国土资源局建设项目用地预审意见》（京国土丰预[2013]0049号）；北京市规划委员会2013年10月17日下发的《北京市发展和改革委员会关于中央批发市场剩余用地公租房项目规划设计方案的审查意见》（2013规（丰）复函字0054号）。
该募投项目已经纳入北京市保障房计划，符合国家产业政策方向，相关文件齐全，不存在强拆、强建等情况。
2、项目建设内容
项目建设内容为公共租赁住房，建筑控制规模为57,600平方米（不含地下面积）。建设地点为丰台区花乡新发地地区，东至批发市场西环路、西至京沪高铁、南至批发市场六街、北至六圈路。具体用地范围由规划管理部门确定。
3、项目投资规模
总投资估算为44,367万元，全部由北京市保障性住房建设投资中心筹措解决。
4、项目开工时间
该项目于2013年10月开工，预计2016年4月竣工。
（二）常营三期地块公租房项目
1、项目批复
该项目已经获得北京市相关部门的批准，具体批复如下：
北京市发展和改革委员会2012年9月7日下发的《关于朝阳区常营三期剩余地块公共租赁住房项目核准的批复》（京发改[2012]1359号）；北京市环境保护局2014年3月10日下发的《北京市环境保护局关于朝阳区常营三期剩余地块公共租赁住宅项目环境影响报告书的批复》（京环审[2014]75号）；北京市国土资源局朝阳分局2012年7月26日下发的《关于常营三期剩余地块公租房及配套工程建设项目用地的预审意见》（京国土朝预[2012]0036号）；北京市规划委员会2012年9月29日下发的《北京市规划委员会关于朝阳区常营三期剩余地块公共租赁住房项目规划设计方案的审查意见》（2013规（朝）复函字0050号）。
该募投项目已经纳入北京市保障房计划，符合国家产业政策方向，相关文件齐全，不存在强拆、强建等情况。
2、项目建设内容
建筑控制规模为172,157平方米，建设内容为住宅及配套公共服务设施、商业、小学、幼儿园。建设地点为朝阳区常营乡，东至建材院中路西红线、西至长营路东红线、南至常营中街北红线、北至朝阳北路南红线。具体用地范围由规划管理部门确定。
3、项目投资规模
总投资估算为71,338万元，全部由北京市保障性住房建设投资中心筹措解决。
4、项目开工时间
该项目于2013年3月开工，预计2014年12月竣工。
（三）马驹桥物流B东地块公租房项目
1、项目批复
该项目已经获得北京市相关部门的批准，具体批复如下：
北京市发展和改革委员会2013年8月16日下发的《北京市发展和改革委员会关于通州区马驹桥物流B东（C-02、C-03、C-05地块）公租房项目核准的批复》（京发改[2013]1631号）；北京市环境保护局2012年6月29日下发的《北京市环境保护局关于马驹桥物流B东地块公租房项目环境影响报告书的批复》（京环审[2012]247号）；北京市国土资源局2013年5月3日下发的《北京市国土资源局关于马驹桥物流B东地块公租房建设项目用地的预审意见》（京国土通预[2013]0041号）；北京市规划委员会2013年6月13日下发的《北京市规划委员会关于同意通州区马驹桥物流B东地块公租房项目规划设计方案的规划意见复函》（2013规（通）复函字0051号）。
该募投项目已经纳入北京市保障房计划，符合国家产业政策方向，相关文件齐全，不存在强拆、强建等情况。
2、项目建设内容
建筑控制规模为161,805平方米（不含地下面积），建设内容为住宅及千人指标配套、幼儿园、中小学。建设地点为通州区马驹桥镇物流基地生活配套区B地块东部，东至垡渠公路、西至通州物流园九号路、南至仓储一街、北至凉水河南岸。具体用地范围由规划管理部门确定。
3、项目投资规模
总投资估算为107,497万元，全部由北京市保障性住房建设投资中心筹措解决。
4、项目开工时间
该项目于2013年6月开工，预计2015年10月竣工。
（四）房山高教园区公租房项目
1、项目批复
该项目已经获得北京市相关部门的批准，具体批复如下：
北京市发展和改革委员会2013年12月20日下发的《北京市发展和改革委员会关于房山高教园区公共租赁住房项目核准的批复》（京发改[2013]2751号）；北京市环境保护局2011年5月11日下发的《北京市环境保护局关于房山高教园区公共租赁住宅项目环境影响报告书的批复》（京环审[2011]198号）；北京市国土资源局房山分局2013年1月4日下发的《关于房山高教园区公共租赁住房项目用地预审意见主体变更的说明》；北京市规划委员会2013年11月22日下发的《北京市规划委员会关于重新对房山区良乡高教园区公共租赁住房项目规划设计方案的审查意见的复函》（2013规（房）复函字0058号）。
该募投项目已经纳入北京市保障房计划，符合国家产业政策方向，相关文件齐全，不存在强拆、强建等情况。
2、项目建设内容
建筑控制规模为138,650平方米（不含地下面积），建设内容为住宅及配套。建设地点为房山区良乡大学城范围内中央设施区西南区，东至良乡高教园十六号路、西至阳光南大街、南至良乡高教园七号路、北至规划商业金融用地南边线。具体用地范围由规划管理部门确定。
3、项目投资规模
总投资估算为124,221万元，全部由北京市保障性住房建设投资中心筹措解决。
4、项目开工时间
该项目于2010年10月开工，预计2014年12月竣工。
（五）通州区梨园镇（铜牛针织厂）公租房项目
1、项目批复
该项目已经获得北京市相关部门的批准，具体批复如下：
北京市发展和改革委员会2010年11月18日下发的《关于通州区梨园镇（铜牛针织厂）公共租赁住房项目核准的批复》（京发改[2010]1984号）、2012年10月16日下发的《北京市发展和改革委员会关于通州区梨园镇（铜牛针织厂）公共租赁住房项目变更建设主体的批复》（京发改[2012]1751号）、2012年11月16日下发的《关于通州区梨园镇（铜牛针织厂）公共租赁住房项目继续办理前期手续的的批复》（京发改[2012]1891号）；北京市通州区环境保护局2011年6月27日下发的《关于“通州区梨园镇（铜牛针织厂）公共租赁住房”建设项目环境影响报告表的批复》（通环保审字[2011]0180号）；北京市国土资源局通州分局2010年11月10日下发的《关于通州区梨园镇公共租赁住房项目用地预审意见》（京国土通预[2010]064号）、2012年11月16日下发的《关于通州区梨园镇公共租赁住房项目用地预审意见主体变更的说明》；北京市规划委员会2013年6月18日下发的《北京市规划委员会关于同意调整通州区梨园镇（铜牛纺织厂）公共租赁住房项目规划设计方案的规划意见复函》（2013规（通）复函字0053号）。
该募投项目已经纳入北京市保障房计划，符合国家产业政策方向，相关文件齐全，不存在强拆、强建等情况。
2、项目建设内容
建筑控制规模为42,515平方米，建设内容为住宅及配套。建设地点为通州区梨园镇，东至规划路、西至强力家具厂、南至特种设施检测所、北至怡乐中街。具体用地范围由规划管理部门确定。
3、项目投资规模
总投资估算为27,375万元，全部由北京市保障性住房建设投资中心筹措解决。
4、项目开工时间
该项目于2010年10月开工，预计2014年12月竣工。
（六）海淀区温泉C03公租房项目
1、项目批复
该项目已经获得北京市相关部门的批准，具体批复如下：
北京市发展和改革委员会2013年9月25日下发的《北京市发展和改革委员会关于海淀区温泉C03公租房项目核准的批复》（京发改[2013]2002号）；北京市海淀区环境保护局2013年12月12日下发的《关于对海淀区温泉C03公租房项目环境影响报告表的批复》（海环保审字[2013]0922号）；北京市国土资源局2013年5月17日下发的《北京市国土资源局建设项目用地预审意见》（京国土海预[2013]0025号）；北京市规划委员会2013年10月16日下发的《北京市规划委员会关于温泉C03公租房项目设计方案规划审查意见》（2013规（海）复函字0061号）。
该募投项目已经纳入北京市保障房计划，符合国家产业政策方向，相关文件齐全，不存在强拆、强建等情况。
2、项目建设内容
建筑控制规模为58,000平方米（不含地下面积），建设内容为住宅及配套。建设地点为海淀区温泉镇中心区，东至温泉镇四号路、西至现状居住用地、南至温泉西环路、北至安阳南路。具体用地范围由规划管理部门确定。
3、项目投资规模
总投资估算为59,029万元，全部由北京市保障性住房建设投资中心筹措解决。
4、项目开工时间
该项目于2013年11月开工，预计2015年8月竣工。
三、募集资金管理制度
发行人将通过多种方式加强募集资金管理，保障投资者利益。
首先，本期债券募集资金的使用及管理以合法、合规、追求效益为原则，确保资金使用及管理的公开、透明和规范。使用本期债券募集资金的投资项目将根据项目资金预算情况统一纳入发行人的年度投资计划中进行管理。募集资金使用单位将定期向发行人各相关职能部门报送项目资金的实际使用情况。
其次，发行人安排财务审计部门负责本期债券募集资金的总体调度和安排，对募集资金支付情况建立详细的账务管理并及时做好相关会计记录，且将不定期对募集资金投资项目的资金使用情况进行现场检查核实，确保资金做到专款专用。
最后，发行人聘请了北京银行股份有限公司营业部作为募集资金账户的开户行和资金和账户监管人，签定了《账户及资金监管协议》，对账户使用情况进行全面监管。如果发行人未按照国家发改委核准文件中明确的募投项目进行投资，监管人有权拒绝付款，以确保全部募集资金专款专用，保证债券发行及偿还的安全及规范。
第十三条 偿债保证措施
本期债券发行成功后，发行人将按照发行条款的约定，凭借自身的偿付能力、融资能力筹措相应的偿付资金，亦将以良好的经营业绩和规范的运作，履行付息兑付的义务。发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了有效保障措施和具体工作计划，包括聘请债权代理人、制定《债券持有人会议规则》、签订《账户及资金监管协议》、指定专门部门与人员、设计工作流程、安排偿付资金等，努力形成一套确保债券安全付息兑付的内部机制。本期债券发行人将以项目收入、自身经营收入保证债券的利息支付及本金兑付。
一、发行人不断增强的盈利能力是本期债券按时还本付息的基础
发行人是北京市保障性住房建设领域的主要主体。中心自成立以来各板块业务逐项展开，2011年至2013年，中心主营业务收入分别为76.28万元、867.80万元和8,542.55万元，预计2014年主营业务收入将不低于1.5亿元，呈逐年快速增长态势。2011年至2013年，中心净利润分别为4,076.41万元、26,876.18万元和13,968.85万元。2013年，为了达到北京市“十二五”规划关于保障性住房的建设目标，公租房项目建设进入高峰期，随着在建公租房项目的陆续落成，未来发行人的公租房租赁业务收入将逐年增多，发行人盈利能力将进一步增强。
作为北京市保障性住房项目建设的主要投融资平台，市投资中心在北京市保障性住房建设领域中处于主导地位。中心目前通过委托贷款向保障房项目建设单位提供资金支持的同时，也获得了较为稳定的投资收益。2011年至2013年，中心委托贷款收入分别为11,101.12万元、63,710.64万元和69,955.60万元，稳定的委托贷款收益是发行人按时偿付本期债券本息的有力支持。
目前中心已投入运营的公租房项目共10个，提供了7,955套公租房，总面积415,086.83平方米。目前中心与租户所签合同以三年为期，合同期内租金不会调整，但合同期结束后中心会对租金进行动态调整。
表13-1：中心已投入运营公租房项目情况
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包括募投项目在内，目前发行人共有12个自建保障性住房项目正在建设之中，预计于2015年至2016年陆续完工。除此之外，发行人未来每年还将按照北京市政府的统一规划，投资建设或收购新的公共租赁住房项目。随着发行人所持公租房项目数量的不断增加，公租房租金收入对营业收入的贡献率将会持续上升，成为发行人偿付本期债券本息的坚实基础。
综合来看，作为北京市保障性住房项目建设的主要主体，市投资中心的逐步增强的主营业务盈利能力和稳定的委托贷款收益能为本期债券的按时偿付本息提供坚实的基础。
二、募投项目未来的稳定回报是本期债券按时还本付息的主要支撑
本期债券募投项目陆续建成并投入运营之后，每年将会产生稳定的租金收入。根据发行人调研的募投项目周边住宅租金水平的80%测算，本期债券的募投项目，按照平均两年的建设期，运营头三年公租房空置率分别为30%、15%和10%，其后稳定于5%的保守情况，六个募投项目在债券存续期内将能产生26.33亿元的现金流入，平均每年1.76亿元。同时对于经营公租房取得的租金收入，依照国家相关规定，免征营业税、房产税。
由于公共租赁住房满足北京市中低收入无房家庭的住房刚性需求，因此未来运营期内租金收入将维持稳定增长的态势。未来公租房租金收入将快速上升，成为项目收益的有效补充。
本期债券募投项目的平均静态投资回收期为15.16年，和本期债券的存续期比较匹配，有利于发行人按照项目每年的现金流，合理安排资金偿付债券本息，年均1.76亿元的现金流入为本期债券的本息偿付提供了主要支持。
三、北京市政府在政策、资金等多方面支持为本期债券的按时还本付息提供了有力保障
中心作为北京市保障房建设领域最重要的投融资平台，得到北京市政府在资金方面的大力支持。按照北京市财政局《关于确认财政资金注入及补充机制有关问题的复函》（京财经二[2011]1796号），北京市财政将根据发行人每年资金需求情况，逐年对发行人注入资本金。北京市财政每年按土地出让净收益10%提取廉租住房保障资金，从公积金增值收益中计提廉租住房保障资金，作为向发行人注资的资金来源。自中心成立至今，市财政先后15次对中心进行注资。截至2014年6月，中心实收资本193.28亿元。
北京市还出台了《北京市金融支持保障性住房建设的意见》（京金融[2012]107号）、《关于进一步明确财政性资金投资公共租赁住房建设管理中有关问题的通知》、《关于免收公共租赁住房项目行政事业性收费和政府性基金有关事项的通知》（京财综[2012]2451号）等一系列文件，明确了北京市对保障性住房建设进行融资支持、税收优惠、财政支持的具体措施。
四、发行人作为保障房建设投资单位获得的税收优惠政策将有效地补充发行人的投资收益
依据财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）和北京市住建委《关于贯彻落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的通知》（京建发[2011]227号），作为保障性住房的投资建设单位，中心投资的保障房项目可以得到如免征城镇土地使用税、租金收入免征营业税等一系列的税收优惠政策。具体税收优惠如下所示：
表13-1 公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策
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2013年发行人获得税收奖励1,103.28万元，主要为财政退返发行人的税收款项。未来随着保障房项目规模的扩大，中心获得的税收优惠将达到可观的规模，成为发行人募投项目收益的有效补充，并为本期债券的本息偿付提供支持。
五、发行人较强的融资能力为本期债券按时还本付息提供了进一步保证
发行人不仅拥有良好的财务状况和合理的资本结构，而且长期以来一直与国内各家银行保持稳固、良好的合作关系，具有较强的融资能力。截至2013年12月31日，发行人已和国家开发银行、中国银行、中国农业银行、民生银行等12家银行和金融机构签署融资战略合作协议，协议共涉及2,350亿元的融资额度，足以支持发行人未来发展所需的资金需求和偿付到期债务。
截至2014年3月30日，市投资中心共申请银行授信额度合计46.01亿元，已使用30.38亿元，剩余额度共计15.63亿元。具体授信情况如下表所示。
表13-2 发行人银行授信额度情况
单位：万元
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中心可利用银行授信额度以及资金集中管理等措施进一步调整投财务结构，加强流动性管理以保证到期债务的偿还。在本期债券派息或本金兑付时遇到突发性的资金周转问题时，发行人可以凭借自身良好的资信状况，通过银行融资渠道获得足够资金予以解决。
六、北京市住保办给予发行人在公租房项目还款困难情况下的政策支持是本期债券本息偿付的最终保障
对于发行人在公共租赁住房项目还款过程中可能遇到的困难，北京市住房保障办公室进行了充分的考虑，并就此问题给予发行人大力的支持。根据自市住保办2012年以来四个对市投资中心下发的关于公共租赁住房融资有关问题的批复，北京市住保办同意发行人持有、运营的公租房项目在出租10年后，如果出现项目现金流不足以偿还贷款本息的情况，可将项目的部分楼栋调整为其他性质的保障房出售，销售资金优先用于偿付贷款本息。本期债券募集资金投向的6个公租房项目现有5个覆盖在市住保办下发的四个批复的项目范围之内。具体情况如下：
表13-3 文件批准募投项目部分楼栋可调整出售的情况
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由此可见，在募投项目现金流不足以足额偿付本期债券本息的情况下，发行人可以通过将项目中部分楼栋调整性质，用于出售以获取偿债资金的办法来偿还债券本息，这为本期债券的本息偿付提供了坚实的保障。
七、募投项目的配套设施租金收入为本期债券本息兑付提供了重要补充
本期债券募投项目均配套有生活服务、停车位、商铺等配套设施，为入住公租房的住客提供服务。发行人可以按照实际情况，自主定价对外出租。随着各个项目陆续落成，公租房入住率的提高将带动项目周边的商业活动，迅速提高配套设施尤其是商业设施的租金收入。
根据发行人测算，在本期债券的存续期内，六个项目配套设施的租金现金流将达到20.31亿元。六个项目公租房加配套设施的租金现金流入，在本期债券的存续期内，将达到46.64亿元。由于出租配套设施的定价比较灵活，因此该部分收入预计增长率将快于公租房租金收入。充足的配套设施租金收入将为本期债券的本息兑付提供重要的补充。
八、其他偿债措施安排
发行人将继续保持良好的财务结构和资本结构，有效安排偿债计划。同时中心还将根据市场形势的变化，不断改进管理方式，努力降低融资成本，优化债务结构，完善治理结构，增强财务风险控制能力，为本期债券偿付提供强大的制度保障。
第十四条 风险揭示
投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑下述各项风险因素：
（一）与本期债券有关的风险与对策
1、利率风险
受国民经济运行状况和国家宏观政策的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券采用固定利率结构且期限较长，在本期债券期限内，不排除市场利率上升的可能，这将使投资者投资本期债券的收益水平相对降低。
对策：本期债券利率水平的确定已充分考虑了宏观经济走势及国家宏观调控政策的可能变动对债券市场利率水平的影响，投资者可以根据自己对利率风险的判断，有选择地做出投资。另外，本期债券拟在发行结束后申请上市和交易流通，如获得批准上市或交易流通，本期债券流动性的增强将在一定程度上给投资者提供规避利率风险的便利。同时，本期债券主承销商及其他承销商将积极促进债券场外交易的进行。
2、偿付风险
在本期债券存续期间，发行人的经营状况可能受到市场环境和政策环境的影响。如果发行人经营状况下滑或资金周转出现困难，将可能影响本期债券的按期偿付。
对策：本期债券筹集资金投资项目均已经过发行人详细周密的研究和论证，并通过有权部门的批准，同时发行人将加强项目管理，严格控制成本，保证工期，争取早日开工运营并创造效益，为本期债券按时足额兑付提供资金保证。
3、流动性风险
发行人计划本期债券发行结束后，申请在国家批准的证券交易场所交易流通，由于具体审批事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在上述证券交易场所交易流通，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。
对策：本期债券发行结束后的，主承销商将协助发行人尽快向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，主承销商和其他承销团成员也将促进本期债券交易的进行。另外，随着债券市场的发展，企业债券流通和交易的条件也会随之改善，企业债券交易日趋活跃，本期债券未来的流动性风险将逐步降低。
（二）与行业相关的风险及对策
1、政策风险
保障性住房政策的确定和调整由政府决定，发行人自主权较小。国家宏观经济、产业、环保和税收等相关政策的调整可能会影响发行人的经营管理活动，不排除在一定时期内对保障性住房建设经营主体的经营环境和业绩产生不利影响的可能性。
对策：针对未来政策变动风险，发行人将加强与主管部门的联系，将积极收集相关行业及监管政策信息，准确掌握行业动态，了解和判断监管政策的变化，并根据国家政策的变化制定出相应的发展策略，以降低行业政策和经营环境变动对发行人经营和盈利造成的不利影响。
2、经济周期风险
保障性住房建设行业属于房地产业，受经济周期影响较大。在我国宏观经济进入深入调整期的大背景下，经济的周期性波动将体现得更为明显。在经济环境不利的情况下，保障性住房建设的原材料、人工、资金成本将可能波动，市场对保障性住房的需求可能下降，对发行人的经营业绩产生不利影响。
对策：北京市近年来社会经济高速发展，经济转型一直走在全国前列，区域经济抗周期能力较强。北京作为超大型城市，对于住房的需求特别是保障性住房的需求一直保持稳步上升态势。因此发行人的业务规模和盈利水平可以保持稳步提高，发行人抵御经济周期风险的能力也将逐步增强。在此基础上，发行人将依托其综合经济实力，增强投资管理能力，加强管理水平和运营效率，提高企业的核心竞争力，最大限度地降低经济周期对发行人盈利能力造成的不利影响，并实现真正的可持续发展。
3、建设风险
保障性住房项目总体投资规模大、涉及因素较多，是受到多方面不可预见因素影响的系统工程。如果在项目的建设中出现原材料价格以及劳动力成本上升，拆迁进度不顺利影响施工等问题，有可能使项目实际投资超出预算，施工期延长，影响项目的按期竣工和投入运营，并对项目收益的实现产生不利影响。
对策：为减小工程建设风险，发行人建立了较为完善的项目管理流程。本期债券募集资金投资项目的设计和建设均由技术过硬、经验丰富的公司承担，减少因施工延误所造成的工程项目成本增加等风险。同时，发行人还将进一步完善项目管理机制，对资金的使用情况进行实时监控，以确保项目建设实际投资控制在预算范围内，并使工程项目如期按质竣工和及时投入运营。在项目推进的过程中，发行人将保持与项目所在地社区、居民、主管部门的沟通，及时听取各方意见，妥善安置相关人员，协调好各方利益，防止抗拆、诉讼等事件影响项目进度。
（三）与发行人相关的风险与对策
1、经营风险
发行人作为北京市国资委下属的全民所有制企业，在进行市场化经营、实现经济效益的同时，还承担着大量社会职能。地方政府对中心的未来发展方向、经营决策、组织结构等方面可能存在影响，从而在一定程度上影响发行人的运营和发展。
对策：发行人今后将进一步加强与政府部门的沟通、协商，在了解政府政策动向的前提下，争取得到政府部门的大力政策支持，不断加强管理、提高整体运营实力。同时，发行人将大力引进先进的管理经验和优秀的管理人才，使中心的管理始终能与外部环境的变化相适应，加大对投资企业监管力度，防范经营过程中的政策风险，保证中心的健康发展。
2、持续融资风险
发行人所处行业属资金密集型行业，持续融资能力对于发行人的经营与发展具有重大影响。北京市保障性住房建设正处于高速发展的阶段，需要投入大量的资金用于建设开发，资本支出需求较大且投入集中。但是目前发行人的资金来源较为单一，如果发行人不能及时足额筹集到所需资金，则其正常经营活动将会受到负面影响。
对策：近年来，发行人与政策性开发银行、商业银行等金融机构保持着密切的业务合作，历史信用记录良好。发行人将依托北京市政府的支持，继续与政策性开发银行、商业银行、证券公司等金融机构保持良好的合作关系，积极扩展直接市场融资，丰富多元化的融资渠道，从而使自身继续保持较强的融资能力。
第十五条 信用评级
大公国际资信评估有限公司（简称“大公”）评定发行人的主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，评定本期债券的信用等级为AAA。
一、评级报告内容概要
（一）评级观点
北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市投资中心”）主要从事北京市保障性住房投融资、建设、收购和租赁经营业务。评级结果反映了市投资中心发展面临良好的政策环境，在北京市保障房建设领域的主体地位重要，北京市经济近年来平稳发展，财政实力极强，市投资中心的业务开展得到北京市政府在资金和政策方面的大力支持等优势；同时也反映了市投资中心项目资金投入较大，回收周期较长，未来面临一定的资金压力，委托贷款回款情况受借款单位项目建设进度和销售情况的影响较大等不利因素。综合分析，公司偿还债务的能力极强，本期债券到期不能偿付的风险极低。
预计未来1～2年，北京市经济和财政实力将继续保持快速增长，市投资中心在北京市保障房建设领域的主体地位不会改变，并将继续得到北京市政府的大力支持，大公对市投资中心的评级展望为稳定。
（二）主要优势/机遇
1、作为重要的民生工程，保障房建设是北京市“十二五”发展规划的重要组成部分，市投资中心发展面临良好的政策环境；
2、市投资中心是北京市保障房建设领域最重要主体，在北京市保障房建设和投融资领域发挥重要作用；
3、北京市综合实力位居全国前列，近年来经济快速发展，财政实力极强；
4、市投资中心的业务开展得到北京市政府在资金和政策方面的大力支持。
（三）主要风险/挑战
1、市投资中心项目资金投入较大，回收周期较长，未来发展面临一定的资金压力；
2、市投资中心委托贷款的余额很大，回款情况受用款单位项目建设进度和销售情况的影响较大。
二、跟踪评级安排
自评级报告出具之日起，大公国际资信评估有限公司将对北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“发债主体”）进行持续跟踪评级。持续跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
跟踪评级期间，大公将持续关注发债主体外部经营环境的变化、影响其经营或财务状况的重大事项以及发债主体履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，动态地反映发债主体的信用状况。
跟踪评级安排包括以下内容：
1. 跟踪评级时间安排
定期跟踪评级：大公将在本期债券存续期内每年出具一次定期跟踪评级报告。
不定期跟踪评级：大公将在发生影响评级报告结论的重大事项后及时进行跟踪评级，在跟踪评级分析结束后下1个工作日向监管部门报告，并发布评级结果。
2. 跟踪评级程序安排
跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、评审委员会审核、出具评级报告、公告等程序进行。
大公的跟踪评级报告和评级结果将对发债主体、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。
3. 如发债主体不能及时提供跟踪评级所需资料，大公将根据有关的公开信息资料进行分析并调整信用等级，或宣布前次评级报告所公布的信用等级失效直至发债主体提供所需评级资料。
第十六条 法律意见
发行人聘请北京大成律师事务所担任本期债券发行人律师。北京大成律师事务所就本期债券发行出具了法律意见书，律师通过对发行人提供的材料及有关事项审查后认为：
1、发行人为在中国境内依法设立并合法存续的具有法人资格的全民所有制企业，符合《全民所有制企业法》、《证券法》、《债券条例》等法律法规及其他规范性文件关于发行企业债券主体资格的规定，发行人具有发行本期债券的主体资格。
2、发行人本期债券已取得《全民所有制企业法》、《证券法》、《债券条例》及发行人章程规定的现阶段应取得的有关批准与授权，该等批准与授权合法有效。但就本期债券发行事宜，尚须国家发改委核准。
3、发行人本期债券发行符合《证券法》、《债券条例》及发改财金[2008]7号文等法律、法规和其他规范性文件所规定的实质条件。
4、发行人设立过程合法，产权关系清晰，发行人出资者为北京国资委，行使对发行人的出资者权利。
5、发行人自2011年6月27日依法设立以来，有效保持了其在资产、人员、机构、财务、业务经营方面的独立性，建立完善了法人治理结构及公司内部职能部门，制订完善了经营管理各项规章制度及内控制度，自主运营管理出资者投入公司形成的法人财产参与市场经营活动，具备面向市场的自主经营能力。
6、发行人的经营范围与经营方式，符合相关法律、法规和规范性文件的要求。本所未发现发行人持续经营存在法律障碍。发行人不存在中国大陆以外的境外投资行为和经营行为。根据大公国际出具的信用评级报告，发行人的主体信用等级为AAA，评定本期债券的信用等级为AAA。
7、发行人并不存在持有其5%以上出资、股权或股份的其他关联方，也不存在关联交易或同业竞争情形。
8、发行人将要履行及正在履行的重大合同（合同标的额在3亿元人民币以上）不存在违反国家现行法律法规情形，合法有效，且本所未发现发行人就该等合同的履行，存在明显的潜在风险或纠纷。发行人并不存在因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债。发行人并不存在持有其5%以上出资、股权或股份的其他关联方，亦不存在与关联方间的关联交易，及因此形成的重大债权债务关系，或相互提供担保的情况。发行人金额较大的其他应收、应付款系发行人正常的生产经营活动产生，未违反法律法规的强制性规定。
9、发行人就其注册资本增加事宜，获得了相关政府部门批准，且已办理相关工商变更登记手续，合法有效。发行人设立至今，并无合并、分立情形。
10、发行人执行的税种、税率，符合现行法律、法规和规范性文件的要求。发行人近三年遵守法律法规、规范性文件相关规定，依法从事经营活动，依法纳税，无偷税、漏税、抗税和拖欠税款等税务违法行为，无其他重大违法违规行为，未因上述行为受到相关部门的处罚。
11、发行人本期债券发行募集资金投向已获得相关主管机关的批准，其用途符合国家产业政策和行业发展规划。
12、截至2013年12月31日，发行人最近三年不存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁或行政处罚。截至2013年12月31日，发行人总经理、财务负责人及其他高级管理人员不存在尚未了结或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。
13、本期债券的《募集说明书》不违反发改财金[2008]7号文及有关法律、法规和规范性文件的相关要求。
14、发行人本期债券发行的中介机构均合法设立并有效存续，具备从事企业债券发行相关业务的主体资格。
综上所述，律师认为：发行人本期债券的发行符合《全民所有制企业法》、《证券法》、《债券条例》、发改财金[2008]7号文等法律法规规定的有关条件，发行人发行本期债券不存在实质性法律障碍。本期债券发行成功后，经有关证券交易场所审核符合上市条件，可以上市流通。
第十七条 其他应说明的事项
一、上市安排
本期债券发行结束后，发行人将尽快向有关证券交易场所或有关主管部门提出上市或交易流通申请。
二、税务说明
根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税款由投资者承担。
第十八条 备查文件
一、备查文件
（一）国家发改委对本期债券发行的核准文件；
（二）2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券募集说明书及其摘要；
（三）发行人2011年至2013年经审计的财务报告；
（四）大公国际资信评估有限公司出具的《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券信用评级报告》；
（五）北京大成律师事务所出具的《关于北京市保障性住房建设投资中心发行2014年企业债券之法律意见书》；
（六）《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券债权代理协议》（附：债券持有人会议规则）；
（七）《2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券账户及资金监管协议》。
二、查阅地点、方式及联系人
投资者可以在本期债券发行期限内到下列地点查阅上述备查文件：
（一）北京市保障性住房建设投资中心
联系地址：北京市石景山区玉泉路59号院2号楼燕保大厦12层
联系人：薛梅
联系电话：010-57981915
传真：010-68158980
邮政编码：100040
（二）海通证券股份有限公司
联系地址：北京市海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦23层
联系人：伍敏、夏坤、范明、张海梅、樊文昊、方嘉、高博、张伟
联系电话：010-88027899、010-88027189
传真：010-88027190
邮政编码：100044
投资者可在本期债券发行期内到国家发展和改革委员会网站（www.ndrc.gov.cn）、中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）查询本期债券募集说明书全文。
附表一：
2014年北京市保障性住房建设投资中心企业债券发行网点表
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| 序号 | 子公司名称 | 实收资本（万元） | 投资额（万元） | 持股 比例（%） | 享有表决权（%） | 级次 | 业务性质 |
| 1 | 北京市燕保投资有限公司 | 202,000.00 | 202,000.00 | 100.00 | 100.00 | 1 | 保障性住房投资 |
| 2 | 北京燕广置业有限责任公司 | 160,000.00 | 100,000.00 | 62.50 | 62.50 | 2 | 保障性住房开发与经营 |
| 序号 | 姓名 | 职务 |
| 1 | 金焱 | 党总支书记、总经理 |
| 2 | 刘志宇 | 党总支委员、副总经理 |
| 3 | 贾希为 | 党总支委员、副总经理 |
| 4 | 朱静 | 党总支委员、财务总监 |
| 5 | 李持缨 | 副总经理 |
| 项目 | 2013年 | 2012年 | 2011年 | |||
| 金额（万元） | 占比（%） | 金额（万元） | 占比（%） | 金额（万元） | 占比（%） | |
| 营业收入 | 78,498.15 | 100 | 64,578.44 | 100 | 11,177.40 | 100.00 |
| 公租房租赁 | 8,542.55 | 10.88 | 867.80 | 1.34 | 76.28 | 0.68 |
| 委托贷款 | 69,955.60 | 89.12 | 63,710.64 | 98.66 | 11,101.12 | 99.32 |
| 毛利润 | 13,621.83 | 100 | 5,979.93 | 100 | 533.58 | 100.00 |
| 公租房租赁 | 1,768.87 | 12.99 | -314.07 | -5.25 | 45.24 | 8.48 |
| 委托贷款 | 11,852.96 | 87.01 | 6,294.00 | 105.25 | 488.33 | 91.52 |
| 毛利率 | 17.35 | 9.26 | 4.77 | |||
| 公租房租赁 | 20.71 | -36.19 | 59.31 | |||
| 委托贷款 | 16.94 | 9.88 | 4.40 | |||
| 合并资产负债表主要财务数据 | |||
| 项目 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 |
| 资产总计 | 3,534,814.04 | 2,972,334.45 | 1,747,201.22 |
| 流动资产合计 | 2,128,416.72 | 1,955,668.25 | 1,189,015.02 |
| 非流动资产合计 | 1,406,397.32 | 1,016,666.20 | 558,186.20 |
| 负债合计 | 1,701,896.49 | 1,627,120.08 | 717,118.82 |
| 流动负债合计 | 137,123.59 | 169,197.50 | 7,618.82 |
| 非流动负债合计 | 1,564,772.90 | 1,457,922.59 | 709,500.00 |
| 股东权益合计 | 1,832,917.55 | 1,345,214.37 | 1,030,082.41 |
| 归属于母公司所有者权益合计 | 1,772,347.79 | 1,333,257.47 | 1,030,082.41 |
| 合并利润表主要财务数据 | |||
| 项 目 | 2013年 | 2012年 | 2011年 |
| 营业总收入 | 78,498.15 | 64,578.44 | 11,177.40 |
| 利润总额 | 18,651.32 | 35,899.67 | 5,438.02 |
| 净利润 | 13,968.65 | 26,876.18 | 4,076.41 |
| 合并现金流量表主要财务数据 | |||
| 项 目 | 2013年 | 2012年 | 2011年 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 59,370.42 | -184,447.69 | -217,555.56 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -735,896.33 | -727,253.90 | -1,207,084.63 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 409,536.16 | 1,038,466.59 | 1,734,591.00 |
| 现金及现金等价物净增加额 | -266,989.74 | 126,765.00 | 309,950.81 |
| 名称 | 发行日期 | 期限 | 票面利率 | 发行金额 | 期末余额 |
| 2011年度第一期非公开定向债务融资工具 | 2011-12-22 | 5年 | 5.45% | 200,000.00 | 200,000.00 |
| 2012年度第一期非公开定向债务融资工具 | 2012-3-21 | 5年 | 5.20% | 600,000.00 | 400,000.00 |
| 2012年度第二期非公开定向债务融资工具 | 2012-11-24 | 3年 | 5.18% | 230,000.00 | 180,000.00 |
| 2013年度第一期非公开定向债务融资工具 | 2013-5-11 | 5年 | 5.22% | 350,000.00 | 334,000.00 |
| 合计 | - | - | - | 1,380,000.00 | 1,114,000.00 |
| 序号 | 项目名称 | 项目总投资额（亿元） | 募集资金使用（亿元） | 募集资金使用占项目投资比例 |
| 1 | 中央批发市场剩余用地公租房项目 | 4.4 | 2 | 45.45% |
| 2 | 常营三期剩余地块公租房项目 | 7.1 | 4 | 56.34% |
| 3 | 马驹桥物流B东地块公租房项目 | 10.8 | 5 | 46.30% |
| 4 | 房山高教园区公租房项目 | 12.4 | 5 | 40.32% |
| 5 | 通州区梨园镇（铜牛针织厂）公租房项目 | 2.7 | 1 | 37.04% |
| 6 | 海淀区温泉C03公租房项目 | 5.9 | 3 | 50.85% |
| 合计 | 43.3 | 20 | 46.19% | |
| 补充运营资金 | - | 5 | - | |
| 序号 | 项目名称 | 项目总投资（万元） | 投资回收期（年） |
| 1 | 中央批发市场剩余用地公租房项目 | 44,367 | 16.35 |
| 2 | 常营三期剩余地块公租房项目 | 107,497 | 12.53 |
| 3 | 马驹桥物流B东地块公租房项目 | 71,338 | 10.37 |
| 4 | 房山高教园区公租房项目 | 124,221 | 15.89 |
| 5 | 通州区梨园镇（铜牛针织厂）公租房项目 | 27,375 | 16.59 |
| 6 | 海淀区温泉C03公租房项目 | 59,029 | 19.25 |
| 平均投资回收期 | 15.16年 | ||
| 序号 | 项目名称 | 住宅面积（平方米） | 住宅租金（元/平方米每月） |
| 1 | 大羊坊项目 | 5,018.63 | 38 |
| 2 | 远洋沁山水项目 | 30,270.94 | 41 |
| 3 | 苏家坨项目 | 39,318.18 | 28 |
| 4 | 燕保·京原家园项目 | 119,866.00 | 37 |
| 5 | 回龙观龙锦苑项目 | 17,356.91 | 28 |
| 6 | 光机电项目 | 29,420.81 | 30 |
| 7 | 彩虹家园 | 20,320.14 | 40 |
| 8 | 未山苑 | 2,604.57 | 45 |
| 9 | 燕保·青秀家园项目 | 57,479.00 | 39 |
| 10 | 双合家园项目 | 93,431.65 | 36 |
| 减免税种 | 说明 |
| 城镇土地使用税 | 对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税 |
| 印花税 | 对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征印花税。 |
| 契税 | 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税 |
| 土地增值税 | 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 |
| 企业所得税 | 企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除 |
| 营业税、房产税 | 对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。 |
| 授信机构 | 授信总额 | 已使用额度 | 剩余额度 |
| 公积金中心 | 15,950.00 | 14,285.00 | 1,665.00 |
| 中国银行 | 26,920.00 | 26,354.00 | 566.00 |
| 中国农业银行 | 99,500.00 | 63,900.00 | 35,600.00 |
| 北京农商行 | 58,000.00 | 37,442.00 | 20,558.00 |
| 中国建设银行 | 50,800.00 | 6,000.00 | 44,800.00 |
| 中国工商银行 | 15,000.00 | 11,641.40 | 3,358.60 |
| 国家开发银行 | 22,000.00 | 22,000.00 | 0.00 |
| 交通银行 | 34,000.00 | 9,100.00 | 24,900.00 |
| 中信银行 | 23,500.00 | 0.00 | 23,500.00 |
| 北京银行 | 114,400.00 | 113,080.00 | 1,320.00 |
| 合计 | 460,070.00 | 303,802.40 | 156,267.60 |
| 文件名称 | 覆盖的项目 |
| 《关于公共租赁住房融资有关问题的批复》（京住发字[2012]17号） | 通州区梨园镇（铜牛针织厂）公租房项目 |
| 《关于市保障性住房建设投资中心公共住房项目融资有关问题的批复》（京住发字[2013]2号） | 常营三期剩余地块公租房项目 |
| 《关于双桥京桥1号地等公共租赁住房项目融资事宜的批复》（京住发字[2013]127号） | 马驹桥物流B东地块公租房项目 海淀区温泉C03公租房项目 |
| 《关于丰台区卢沟桥乡小屯村小屯馨城等12个公共租赁住房项目融资有关问题的批复》（京住发字[2014]25号） | 房山高教园区公租房项目 |
| 公司名称 | 发行网点名称 | 地址 | 联系人 | 联系电话 | |
| 1 | 海通证券股份有限公司 | 债券融资部 | 北京市海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦23层 | 伍敏 傅璇 | 010-88027899 021-63083032 |
| 2 | 广发证券股份有限公司 | 固定收益销售交易部 | 广州市天河区天河北路183-187号大都会广场38楼 | 王仁惠、林豪、羊倩仪 | 020-87555888-8342、6040、8053 |
| 3 | 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 | 摩根士丹利华鑫证券固定收益部 | 上海市浦东新区世纪大道100号上海环球金融中心75层 | 孙琳 | 021-20336000 |
| 4 | 西藏同信证券股份有限公司 | 销售交易部 | 北京市西直门北大街32号枫蓝国际B座1506 | 胡博俊 | 010-82206319 |
| 5 | 东北证券股份有限公司 | 东北证券股份有限公司债券业务一部 | 北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座5层 | 张军锋、林林、孙红叶 | 010-63210727 |
发行人
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主承销商
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二零一四年十月