当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。政策重点应及时顺应市场形势的转变，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。

  □邹琳华

  楼市进入结构性过剩阶段

  与2008年或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的。而2008年或2011年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购政策冲击。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后集中入市，从而形成目前大中城市阶段性供给过剩的格局。供给的高增长促成了2014年上半年大中城市楼市的主动调整，大中城市房价由全线快涨转变普遍微跌。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。

  全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销，全国住房成交量萎缩明显。2014年1-2月，全国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。2014年1-6月，全国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。

  居民需求热点向“住好房”转变

  居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。居民需求热点正由“有房住”向“住好房”转变，人们改善居住条件的动力目前还远看不到衰竭的迹象。城镇人均住房面积虽然达到33平方米左右，但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切，住房市场承载着国人的小康梦想。在可以预见的未来，住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。

  另外，供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价短期调整不可避免。我国住房市场虽然没有进入普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代，短期内的市场主动调整不可避免。从全国看，由快速城镇化与国民收入高增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，多数中小城市住房出现结构性过剩，房地产市场持续滞销。从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨诱发了大量新房集中上市，已经形成阶段性高供给态势，房价出现主动下调。为消化结构过剩与阶段性高供给，住房价格将进入调整期。

  住房政策滞后于需求变化

  当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。原有的住房政策是基于供不应求的市场环境所产生，无法满足新形势的要求。

  表现之一是行政管控滞后，扭曲市场供求。2005年以来，我国密集出台了大量住房市场调控政策。但目前存在的住房调控政策大多是基于房价单边上涨环境的单向调控政策，主要政策目的是为了管控需求增长、扼制投机。具有代表性的如限购、限贷、对户型套型的管制，以及针对持有不满五年的二手房交易征收的高额税费等。随着供求形势向结构性过剩转变，催生上述政策的房价单边上涨环境已经不复存在。令人可喜的是，这些单向调控政策正陆续适时调整。

  表现之二是市场规制缺失，消费者权益缺乏有效保护。由于长期市场供不应求，住房消费者在市场上处于相对弱势地位，消费者权益得不到有效保护。地方政府坐收巨额土地收益，对于保护购房者的权益缺乏积极性。在期房预售制的助推下，虚假宣传、住房品质低劣、销售欺诈现象普遍存在。购房者权益普遍被侵犯，但维权极为困难。在结构性过剩的市场环境下，消费者权益保护缺失将抑制住房需求的合理增长。

  适度支持居民改善性住房需求

  随着结构性过剩阶段的到来，我国居民住房消费热点正处于由“有房住”向“住好房”转轨阶段。政策重点应及时顺应市场形势的转变，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。

  首先，探索住房限购政策的平稳退出渠道，更多地发挥市场机制和房产税引导供求的作用。在住房供求矛盾趋缓的条件下，探索住房限购政策的平稳退出渠道，更多地通过市场价格调节市场供求，有利于平稳市场、改善居民住房条件和促进人口城市化进程。同时可考虑针对居民奢侈性、炫耀性很强的过度住房消费，以及高投机性的购房行为征收房产税，提高其持有成本。以引导居民理性住房消费，抑制过度投机。

  其次，放宽二套房信贷管制，降低二手住房交易税费。在居民改善居住条件愿望迫切的背景下，应适度降低以改善为主的第二套房的按揭成数，同时放宽对二套住房的按揭利率强行上浮政策。由金融机构在一定范围内根据风险及资信状况，自主确定按揭成数和利率水平。

  降低二手住房交易税费，有利于促进合理的住房交易、减轻购房者的负担，支持居民住房条件的改善。降低住房交易税费的可能措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消5年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税。

  第三，进一步完善期房预售制度，抓紧出台新建商品住房三包政策。期房预售政策是造成商品住房品质低劣、住房消费者权益不被重视的一个重要原因。可将目前购房者全额预付期房款，改为根据开发进度支付相应比例的款项，住房交付之前不支付全部房款。另一方面，通过出台住房三包政策，可不断提高住房产品的质量与售后服务水平，保护购房者的合法权益，促进居民家庭住房条件的改善。

  （作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）