⊙高钥群

  央行、银监会9月30日公布通知，对房地产融资贷政策作出调整。1）对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。2）对保障性住宅建设贷款的期限从15年延长到25年。3）金融机构发行MBS，专项金融债券等方式筹集资金用于增加首套房和改善型普通自住房贷款投放。 4）支持高质量的房地产开发商的融资需求，包括试点REITS。

  该政策无疑给当前住宅房地产市场打了一针强心剂，那么到底该政策能否推动房地产迅速复苏，甚至造成房价像2009年放松类似的报复性大幅上涨呢？

  我们认为此次央行房贷放松可能有利释放部分改善性需求和交易量的复苏，并稳定房价，有助于开发商资金缓解资金压力，但银行执行意愿和力度有待观察。

  近期我们观察到部分地区的房地产交易量环比略有复苏，而这一政策文件出台，对部分购房者对房价的预期可能有所改变，可能会从观望到购房，此外之前被认定成二套房贷的需求，由于可能的首付（60%-70%下降到30%）和利率的降低（1.1倍基准vs首套房利率）释放部分改善性需求。

  然而我们认为释放一部分需求可能带来交易量的小幅复苏和房价的稳定，但是就现有政策和银行执行情况来看，短期内房价不会再次如2009年宽松时期的大幅上涨。

  虽然需求有一定释放，但银行目前按揭贷款的额度没有得到增加，首套房的按揭利率直接下降到基准利率0.7倍的可能性较小。我们分析，由于经济增长下降，坏账的升高，部分银行如大银行可能会降低风险偏好，减少对高风险的行业贷款，并对住房按揭贷款有所增加，然而接近年底，很多银行住房按揭额度已经用完，这部分边际增加有限；而中小银行贷存比较高，可增加额度也有限，也可能更加倾向于发放容易证券化或者以各种影子银行方式出表的企业贷款；而央行规定的0.7倍利率只是下限，银行在资金成本高企的情况下，很难做到——当前5年以上贷款基准利率为6.55%, 五年期存款利率4.55%，如果打7折中间的利差仅有35bp，如果客户对银行没有其他贡献，基本是亏本生意。我们认为理性的银行对首套房贷的折扣应该在85-9折左右，不排除少部分银行定在基准或者95折左右。

  而此次政策3可以使得各银行将部分房贷做成MBS（抵押贷款证券化）出表，从而间接扩大了按揭贷款额度，但短期量不会很大，而政策在一定程度上拓展了房地产商的融资渠道。

  从供求情况来看，虽然截至10月初，全国仅剩一线城市没有解除限购，但目前很多3-4线城市供应严重超过需求，主要城市的库存也在历史高位，短期内房价大幅上涨可能性较小。

  目前中国香港上市的房地产股票估值仍然处于低位，我们相对看好高质量，财务实力雄厚并且针对改善型需求的企业。

  （作者系华安基金全球投资部研究员）