§1重要提示
1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3 乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权陈鹰董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；华生独立董事、海闻独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。
1.4公司本季度财务会计报表未经审计。
1.5公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、首席财务官、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
§2公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
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注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于上市公司股东的所有者权益和归属于上市公司股东的净利润；
2.扣除非经常性损益后的净资产收益率按照加权平均计算方法计算得出；
3.因部分A股股票期权激励计划股票期权行权，2014年1~9月公司股份总数增加2,097,050股。
（单位：人民币元）
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2.2报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截至2014年9月30日，公司股东总数为619,759户（其中A股619,745户，H股14户）。
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注1：HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份为其代理的在HKSCC NOMINEES LIMITED交易平台上交易的公司H股股份总和；
截至2014年9月30日，公司总股数11,017,065,969股，其中A股9,702,110,501股，H股1,314,955,468股。
§3管理层讨论与分析
报告期内，住宅市场延续了自年初以来的调整。3季度全国商品住宅成交面积同比下降14.2%，降幅较2季度增加4.9个百分点。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，住宅成交面积同比下降21.5%。
上述城市的新房批准预售面积经过1、2季度的增长后，在3季度有所放缓，环比下降9.5%，同比减少10.8%。由于新房入市趋缓，3季度上述城市的成交批售比（商品住宅成交面积/新增批准预售面积）由2季度的0.65略微回升至0.71。尽管如此，短期内市场新增供应超过成交的格局并未改变，市场新房库存进一步上升。截至9月底，上述城市的库存去化周期由6月底的15.3个月上升至16.4个月。
随着市场调整的持续，3季度绝大多数实施了限购政策的城市都陆续放松了政策限制。9月底，央行和银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对限贷政策进行调整，从信贷角度鼓励和支持居民家庭合理的住房需求。这些政策举措一定程度上有助于稳定市场信心，促进住房需求的释放，推动行业实现“软着陆”。
报告期内，公司继续坚持主流定位，贯彻积极销售策略，推动营销模式创新。3季度公司实现销售面积442.6万平方米，销售金额人民币481.5亿元，同比分别增长15.8%和7.4%。1-9月，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额人民币1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。
前三季度，公司实现新开工面积1367.2万平方米，占全年计划开工面积的比例为61.1%。今年以来市场持续调整，部分库存较高的城市，竞争更加激烈。为确保产品适销对路，公司对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化，导致项目前期准备工作相应延长。受此影响，公司今年以来的新开工进度慢于预期，预计全年新开工面积略低于年初计划。此类调整有助于公司保持市场竞争力和合理的供货、库存结构。前三季度，公司实现竣工面积661.6万平方米，占全年计划竣工面积的比例为44.7%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期下降5.8个百分点。相比往年，今年公司竣工集中在四季度的特征更加明显。随着未来几个月竣工交付高峰的到来，预计全年竣工量将与年初计划基本持平。
由于年内的项目竣工主要集中在四季度，前三季度公司结算占全年业绩的比例相对较低。第三季度，公司实现结算面积190.8万平方米，同比减少0.8%，实现结算收入人民币216.3亿元，同比增加0.3%；实现营业收入人民币221.8亿元，同比增加0.7%；实现归属上市公司股东的净利润人民币16.5亿元，同比增长2.8%。2014年1-9月，公司累计实现结算面积554.0万平方米，结算收入人民币615.8亿元，同比分别减少4.6%和1.0%；实现营业收入人民币631.4亿元，同比减少0.4%；实现归属上市公司股东的净利润人民币64.6亿元，同比增长4.8%。
报告期内，公司继续积极探索“轻资产、重运营”的经营模式，前三季度实现投资收益人民币16.3亿元，相比去年同期上升216.1%。
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2193.7亿元，较年初分别增长32.4%和35.1%。
公司积极推进库存去化，库存结构继续保持在合理水平。截止9月底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）人民币249.5亿元，占比7.1%。
报告期内，主要城市的土地市场明显降温。有公开数据可持续观察的16个城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），住宅（含商住）土地供应面积同比大幅下降54.1%，成交面积同比下降59.7%。土地流拍宗数占比由2季度的21%进一步上升至24%，溢价成交的宗数占比由2季度的24%下降至20%。
鉴于土地市场的调整不断深入，公司坚持谨慎投资的策略，在确保经营安全的前提下，择机获取满足发展需要的优质土地。2014年1-9月公司累计新增加项目27个，按万科权益计算的占地面积约131.6万平方米（对应权益规划建筑面积约415.2万平方米）。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约3879.2万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。
期内，公司继续坚持现金为王的策略，财务、资金状况都保持在良好状态。截至报告期末，公司持有货币资金人民币487.4亿元，较年初增加人民币43.8亿元。剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为41.3%。公司的净负债率为26.2%，较年初下降4.4个百分点，继续保持在行业较低水平。
§4重要事项
4.1公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用□不适用
单位：人民币万元
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4.2重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用□不适用
■
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用□不适用
■
4.4预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用√不适用
4.5其他需说明的重大事项
4.5.1证券投资情况
□适用√不适用
4.5.2持有其他上市公司股权情况
√适用□不适用
（单位：人民币元）
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4.5.3报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
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■
4.5.4其他重大事项的说明
√适用□不适用
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4.6衍生品投资情况
√适用□不适用
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4.6.1报告期末衍生品投资的持仓情况
√适用□不适用
（单位：人民币万元）
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公告编号：〈万〉2014-098
■ 万科企业股份有限公司
2014年第三季度报告