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单位：万元

项目	２０１４年	２０１５年	２０１６年	２０１７年	２０１８年
更新改造支出	４，８９４．３６	４，８９４．３６	４，８９４．３６	４，８９４．３６	４，８９４．３６
扩大生产支出	６，１３２．９２	９，２５０．０５	１，２６３．７１	—	—
合计	１１，０２７．２８	１４，１４４．４１	６，１５８．０７	４，８９４．３６	４，８９４．３６

上表中，南城百货的扩大生产支出主要系新店扩张的装修和设备投入及计划建设的物流中心项目和城北停车场项目的投资，其中物流中心项目计划总投资４，５０８．０５万元，截至评估基准日已投入３，００４．２４万元。

扩大生产支出额具体明细如下表所示：

单位：万元

项目名称	投资时间	装修	土建	设备	合计
荣和山水绿城店	２０１４年	３８５．１５	—	２３１．９５	６１７．１０
来宾万象城店	２０１４年	６８５．３２	—	２９８．９６	９８４．２８
旺角名门店	２０１４年	９１２．７６	—	３４９．９５	１，２６２．７１
喜盈门店	２０１４年	６５８．００	—	２９２．８４	９５０．８４
宏桂城市广场店	２０１４年	２４３．７９	—	２００．３９	４４４．１８
物流中心项目	２０１４年	—	１，５０３．８１	—	１，５０３．８１
城北停车场项目	２０１４年	—	３７０．００	—	３７０．００
天健世纪花园店	２０１５年	８８２．７３	—	３４３．０３	１，２２５．７６
昌泰尊府店	２０１５年	１，１８７．８８	—	４１１．１５	１，５９９．０３
北部湾商业中心店	２０１５年	７７６．６９	—	３１９．３６	１，０９６．０５
万豪国际城店	２０１５年	４，２３７．３３	—	１，０９１．８８	５，３２９．２１
秀品天地店	２０１６年	９１３．７６	—	３４９．９５	１，２６３．７１
合计		１０，８８４．３２	１，８７３．８１	３，８８９．４６	１６，６４７．５８

（３）折现率的估算

折现率亦称期望投资回报率，是采用收益法评估所使用的重要参数。本次评估所采用的折现率的估算，是在考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、企业特别风险调整系数（包括企业规模超额收益率等）和被评估单位的其他风险因素的基础上运用资本资产定价模型（Ｃａｐｉｔａｌ Ａｓｓｅｔ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌ或ＣＡＰＭ）综合确定股权收益率，并结合企业债权资本成本计算出加权资金成本，以此作为评估对象自由现金流量的折现率，其估算公式如下：

ＷＡＣＣ＝Ｅ／（Ｄ＋Ｅ）×Ｒｅ＋Ｄ／（Ｄ＋Ｅ）×（１－ｔ）×Ｒｄ

＝１／（Ｄ／Ｅ＋１）×Ｒｅ＋Ｄ／Ｅ／（Ｄ／Ｅ＋１）×（１－ｔ）×Ｒｄ

上式中：ＷＡＣＣ：加权平均资本成本；

Ｄ：债务的市场价值；

Ｅ：股权市值；

Ｒｅ ：权益资本成本；

Ｒｄ：债务资本成本；

ｔ：企业所得税率。

①权益资本成本的估算

权益资本成本通过资本资产定价模型估算，公式如下：

ＣＡＰＭ 或 Ｒｅ ＝ Ｒｆ＋β（Ｒｍ－Ｒｆ）＋Ｒｓ

       ＝ Ｒｆ＋β×ＥＲＰ＋Ｒｓ

上式中：Ｒｅ：权益资本成本；

Ｒｆ：无风险收益率；

β：Ｂｅｔａ系数；

Ｒｍ：资本市场平均收益率；

ＥＲＰ：即市场风险溢价（Ｒｍ－ Ｒｆ）；

Ｒｓ：企业特定风险调整系数（包括企业规模超额收益率）。

相关参数的估算过程如下：

Ａ、无风险收益率的确定

本次评估以中长期国债收益率作为无风险收益率，选取中国债券市场自评估基准日至国债到期日的剩余期限超过１０年的国债作为估算国债到期收益率的样本。经计算，评估基准日符合上述样本选择标准的国债平均到期收益率为４．２９％，以此作为本次评估的无风险收益率。

Ｂ、资本市场平均收益率及市场风险溢价的确定

本次评估选取沪深３００指数成份股的平均风险溢价作为衡量股市ＥＲＰ的参考指标，具体计算方法如下：

以每年末成分股的交易收盘价作为基础数据，采用算术平均和几何平均两种计算方法测算全部成份股的算术平均收益率和几何平均收益率；

以全部成份股的算术或几何平均收益率的算术平均值作为各年股市收益率，再与各年无风险收益率比较，得到股票市场各年的ＥＲＰ。

考虑到上世纪９０年代我国股市形成的最初几年尚不够规范，本次评估在测算股市ＥＲＰ时计算年期从２０００年开始，即选取１９９９年１２月３１日到２０１３年１２月３１日之间的沪深３００指数作为计算依据。对于沪深３００指数没有推出之前的１９９９年至２００３年，本次评估采用外推的方式推算其相关数据，即采用２００４年年底沪深３００指数的成分股外推到上述年份，亦即假定１９９９年至２００３年的成分股与２００４年年末一样。

采用上述两种方式的估算结果如下：

序号	年份	算术平均收益率Ｒｍ	几何平均收益率Ｒｍ	无风险收益率Ｒｆ（距到期剩余年限超过１０的国债到期收益率）	ＥＲＰ（算术平均收益率－Ｒｆ）	ＥＲＰ（几何平均收益率－Ｒｆ）
１	２０００	６３．７４％	４５．８５％	３．４６％	６０．２８％	４２．３９％
２	２００１	２１．２２％	９．８３％	３．８３％	１７．３９％	６．００％
３	２００２	７．１４％	－０．９３％	３．００％	４．１４％	－３．９３％
４	２００３	８．９９％	１．８４％	３．７７％	５．２２％	－１．９３％
５	２００４	５．５８％	－０．８５％	４．９８％	０．６０％	－５．８３％
６	２００５	２．８８％	－３．１５％	３．５６％	－０．６８％	－６．７１％
７	２００６	２４．５４％	１０．９１％	３．５５％	２０．９９％	７．３６％
８	２００７	５５．８１％	２７．１０％	４．３０％	５１．５１％	２２．８０％
９	２００８	４４．５１％	９．２８％	３．８０％	４０．７１％	５．４８％
１０	２００９	５３．９６％	１５．６２％	４．０９％	４９．８７％	１１．５３％
１１	２０１０	４６．０４％	１２．７９％	４．２５％	４１．７９％	８．５４％
１２	２０１１	３３．４９％	４．５１％	３．９８％	２９．５１％	０．５３％
１３	２０１２	３０．９５％	５．６５％	４．１６％	２６．７９％	１．４９％
１４	２０１３	３７．４７％	１０．３２％	４．２９％	３３．１８％	６．０３％
平均值		３１．１７％	１０．６３％	３．９３％	２７．２４％	６．７０％

由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，本次评估采用几何平均收益率而估算的ＥＲＰ作为目前国内股市的风险收益率，即市场风险溢价为６．７０％。

Ｃ、Ｂｅｔａ系数的计算

由于南城百货目前尚未上市，因而不能直接计算确定其市场价值，也无法直接计算其风险回报率等重要参数。本次评估采用在国内上市的公司中选取参考企业并对参考企业的风险进行估算的方法估算评估对象的折现率。选取参考企业的原则如下：

ａ．参考企业只发行人民币Ａ股；

ｂ．参考企业的主营业务与评估对象的主营业务基本类似；

ｃ．参考企业的经营规模与评估对象尽可能接近；

ｄ．参考企业的经营阶段与评估对象尽可能相似或相近。

根据上述原则，本次评估选取华联综超、步步高和南宁百货三家上市公司作为可比公司。

Ｂｅｔａ系数的计算公式为：

被评估单位具有财务杠杆的β＝对比公司剔除资本结构因素的平均β值×（１＋债权价值比例Ｄ ／ 股权价值比例Ｅ×（１－所得税率））

可比公司剔除资本结构因素的平均β值，计算情况如下：

名称	含资本结构因素的β （Ｌｅｖｅｒｅｄ β）	剔除资本结构因素的β （Ｕｎｌｅｖｅｒｅｄ β）
步步高	０．７３９４	０．６９２８
南宁百货	０．８８９６	０．８５２９
华联综超	０．９６９０	０．５４４８
平均值	０．８６６０	０．６９６８

因计算Ｂｅｔａ系数的时间范围取为评估基准日前６０个月，本次评估对各可比公司评估基准日前５个年度的财务数据分别计算其财务杠杆系数，进而计算其平均数。计算结果表明３个可比公司的评估基准日前５年股权价值比例均值的平均值为８３．０５％，债权价值比例均值的平均值为１６．９５％。

本次评估按可比公司资本结构的均值作为南城百货的目标资本结构，即南城百货的股权价值比例估算为８３．０５％，债权价值比例估算为１６．９５％。

综上所述，根据Ｂｅｔａ系数的计算公式计算得到β值为０．８１７７。

Ｄ、企业特定风险调整系数Ｒｓ的确定

对于规模超额收益率，本次评估对沪、深两市的１，０００多家上市公司的历史数据进行了分析研究，采用线性回归分析的方式得出资产规模超额收益率与总资产规模、总资产报酬率之间的回归方程如下：

Ｒｓ ＝３．７３％－０．７１７％×Ｌｎ（Ｓ）－０．２６７％×ＲＯＡ

其中：

Ｒｓ： 公司特有风险超额回报率；

Ｓ ： 公司总资产账面值（按亿元单位计算）；

ＲＯＡ：总资产报酬率；

Ｌｎ：自然对数。

根据上述公式估算的南城百货规模超额收益率为１．７６６１％。

经上述测算，根据ＣＡＰＭ公式计算出股权收益率为１１．５３％，

②债权收益率的确定

本次评估以一年期银行贷款利率的平均值６．２８％作为债权收益率。

③加权资金成本（ＷＡＣＣ）的估算

加权资金成本（ＷＡＣＣ）＝股权收益率×股权比例＋债权收益率×债权比例×（１－所得税率）＝１１．５３％×８３．０５％＋６．２８％×１６．９５％×（１－１５％）＝１０．４８％

经综合测算后的加权资金成本，即本次评估的折现率为１０．４８％。

（４）非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）的估算

本次评估确定的非经营资产主要为部分尚未开始经营或处于建设初期，导致未来收益不能可靠确定的资产，具体情况如下：

非经营性资产、溢余资产具体情况如下：

单位：万元

序号	项目	评估金额
１	预付账款和其他应收款中包含部分预付购房款和购地保证金	６，０２５．０４
２	处于初建阶段的总部大厦项目土地使用权	１０，３６３．５８
３	处于初建阶段的总部大厦项目在建工程	７６９．６４
合计		１７，１５８．２６

非经营性负债、溢余负债具体情况如下：

单位：万元

序号	项目	评估金额
１	递延收益	１，９６７．００
２	其他非流动负债	１１１．００
合计		２，０７８．００

根据上述情况，非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）的净值估算金额为１５，０８０．２６万元。

（５）付息债务价值的确定

根据南城百货评估基准日的资产负债表反映的短期借款余额，确定付息债务金额为１２，０００万元。

３、收益法评估结果

通过上述计算，采用收益法得出的标的资产于评估基准日２０１３年１２月３１日的评估值为１６０，５３０万元，较评估基准日的净资产账面价值５２，９７０．７６万元增值１０７，５５９．２４万元，增值率为２０３．０５％。收益法评估结果相对于南城百货评估基准日经审计后的账面净资产增值是因为账面权益价值中未包含客户资源、市场网络、人力资源、品牌、商誉等无形资产的价值。

（三）市场法评估过程和结果

１、市场法评估思路

市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。常用的两种具体方法为上市公司比较法和交易案例比较法。

上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的方法。交易案例比较法是指通过分析与评估对象处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估单位比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

由于可比交易案例难以收集且无法了解其中是否存在非市场价值因素，因此不宜选择交易案例比较法。可比上市公司的经营和财务数据的公开性比较强且比较客观，具有较好的操作性，因此本次评估采用上市公司比较法。

上市公司比较法计算公式为：

股权价值最终评估结果＝（全投资价值比率×被评估单位相应参数＋营运资金需求量调整－付息负债）×（１－缺少流通折扣率）×（１＋控制权溢价）＋非经营性、溢余资产净值

被评估单位相应价值比率＝可比公司价值比率×修正系数

评估过程如下：

（１）收集上市公司信息，选取可比公司，分析并整理可比公司相关财务报告数据；

（２）选定评估价值比率；

（３）计算各可比公司的评估价值比率；

（４）调整、修正各可比公司的评估价值比率；

（５）从各个可比公司评估价值比率中估算出一个价值比率作为被评估企业的价值比率；

（６）估算被评估企业相关参数，根据上述确定的评估价值比率计算评估结果，作为初步评估结论；

（７）考虑是否需要应用折价／溢价调整；

（８）加回非经营性资产、溢余资产净值，得到最终评估结论。

２、市场法评估过程

（１）可比公司的选取

本次评估采用在国内上市公司中选取可比公司并通过分析可比公司的方法确定被评估单位的市场价值。在本次评估中可比公司的选择标准如下：

①可比公司与被评估单位属相同或相似行业、主营业务相同或相似，且从事该业务的时间不少于 ２４ 个月；

②可比公司只发行人民币 Ａ 股；

③可比公司所从事的行业或其主营业务为零售业。

根据上述原则，本次评估选取华联综超、中百集团、步步高和南宁百货四家上市公司作为可比公司，可比公司的相关财务数据如下：

单位：万元

公司	项目	２０１１年	２０１２年	２０１３年	三年平均
华联综超	营业收入	１，１４５，０１７．５７	１，２３２，３３３．８７	１，２７４，７５３．４８	１，２１７，３６８．３１
	营业成本	９１０，６４６．９１	９７４，４１１．２４	１，００９，６８１．３４	９６４，９１３．１６
	营业毛利	２３４，３７０．６５	２５７，９２２．６３	２６５，０７２．１４	２５２，４５５．１４
	综合毛利率（％）	２０．４７	２０．９３	２０．７９	２０．７４
	资产总额	９２５，７１８．２６	１，０１０，７３０．９１	１，１２９，９１２．９１	１，０２２，１２０．６９
	负债总额	６２０，３０４．０９	７０５，４１２．５１	８２４，８３０．５０	７１６，８４９．０４
	所有者权益	３０５，４１４．１６	３０５，３１８．４０	３０５，０８２．４０	３０５，２７１．６５
中百集团	营业收入	１，３８６，４３６．７６	１，５７０，４１１．４８	１，６４７，８４５．４０	１，５３４，８９７．８８
	营业成本	１，１１７，１５１．８５	１，２５８，２１２．４３	１，３１８，３２２．８８	１，２３１，２２９．０５
	营业毛利	２６９，２８４．９０	３１２，１９９．０６	３２９，５２２．５１	３０３，６６８．８３
	综合毛利率（％）	１９．４２	１９．８８	２０．００	１９．７７
	资产总额	７８３，８４９．４３	７９０，８３１．９５	８８５，４９６．３８	８２０，０５９．２５
	负债总额	５０６，５１９．３４	４９９，５５２．９７	５９１，０１９．５８	５３２，３６３．９６
	所有者权益	２７７，３３０．０９	２９１，２７８．９８	２９４，４７６．８０	２８７，６９５．２９
步步高	营业收入	８４３，９１８．６４	１，０００，５６５．４６	１，１３８，７８９．４６	９９４，４２４．５２
	营业成本	６６９，７６８．７６	７８７，７３５．１４	８８４，７５８．６１	７８０，７５４．１７
	营业毛利	１７４，１４９．８７	２１２，８３０．３２	２５４，０３０．８５	２１３，６７０．３５
	综合毛利率（％）	２０．６４	２１．２７	２２．３１	２１．４０
	资产总额	５１８，０７５．７３	６０７，９９３．５５	８４４，００６．４７	６５６，６９１．９２
	负债总额	３４３，５８１．４９	４１２，７２７．７１	５１０，４７０．１２	４２２，２５９．７７
	所有者权益	１７４，４９４．２４	１９５，２６５．８５	３３３，５３６．３５	２３４，４３２．１５
南宁百货	营业收入	２３０，０２４．６２	２６４，１４９．９３	２８９，５１１．３９	２６１，２２８．６５
	营业成本	１９４，０２４．５７	２２２，００６．６４	２４５，７６９．４８	２２０，６００．２３
	营业毛利	３６，０００．０５	４２，１４３．２９	４３，７４１．９０	４０，６２８．４１
	综合毛利率（％）	１５．６５	１５．９５	１５．１１	１５．５７
	资产总额	１８５，８７１．７０	２１０，１４８．１６	２１８，９１９．５１	２０４，９７９．７９
	负债总额	８２，７８４．４３	１０３，００１．９２	１１１，７９４．０３	９９，１９３．４６
	所有者权益	１０３，０８７．２７	１０７，１４６．２５	１０７，１２５．４８	１０５，７８６．３３

（２）评估价值比率的确定

本次评估采用盈利基础价值比率作为评估价值比率。盈利基础价值比率是反映企业获利能力与企业整体价值之间关系的价值比率，这种价值比率直接反映了获利能力和价值之间的关系。在国家相关政策扶持下，零售行业增长迅速，标的资产以及可比企业近年来均处于盈利状态，经试算并分析后认为盈利基础价值比率适用于本次评估，具体选用ＥＢＩＴ（息税前利润）和ＮＯＩＡＴ（无负债现金流）以及ＥＢＩＴＤＡ（息税折旧及摊销前利润）三种比率。

（３）评估价值比率的计算

根据可比公司２０１３年的年报以及相关财务信息，计算得出的各可比公司评估价值比率如下：

单位：万元

公司名称	华联综超	中百集团	步步高	南宁百货
股权价值	３００，２６７．６８	４６０，９２５．８９	７８５，５３２．０６	２２４，０３９．７２
债权价值	１９８，７２０．２４	１１５，２８７．０８	７２，９３３．５４	１０，９４０．００
总价值	４９８，９８７．９２	５７６，２１２．９８	８５８，４６５．５９	２３４，９７９．７２
ＥＢＩＴ	１９，２７９．１３	２５，７１６．８７	５５，６１３．８８	２，６４３．７７
ＥＢＩＴＤＡ	４３，３６８．９５	５７，５８１．１６	９１，３４８．７１	８，２８７．０８
ＮＯＩＡＴ	３９，７６９．７６	４８，２７３．３１	７８，３６９．３２	７，０６１．２４
ＥＢＩＴ比例乘数	２１．５８	１９．８５	１５．３０	８７．９２
ＥＢＩＴＤＡ比例乘数	９．５９	８．８７	９．３１	２８．０５
ＮＯＩＡＴ比例乘数	１０．４６	１０．５８	１０．８６	３２．９２

（４）评估价值比率的修正

①可比公司评估价值比率修正说明

由于被评估单位与可比公司之间存在经营风险的差异，包括公司特有风险等，因此需要进行必要的修正。本次评估以折现率参数作为被评估单位与可比公司经营风险的反映因素。

另一方面，被评估单位与可比公司可能处于企业发展的不同期间，处于相对稳定期的企业未来发展相对比较平缓，处于发展初期的企业可能会有发展速度较高的时期，另外，企业的经营能力也会对未来预期增长率产生影响，因此需要对增长率进行相关修正。综上分析，需要通过折现率和预期增长率计算修正系数来对各价值比率进行修正。

②折现率的估算

由于可比公司全部为上市公司，其股东全部权益价值可以通过股价和股份计算确定，因此评估机构通过加权资金成本可计算其折现率。评估机构采用可比公司的资本结构从而测算出相同资本结构下南城百货的折现率。

加权资金成本计算公式为：

ＷＡＣＣ＝Ｅ／（Ｄ＋Ｅ）×Ｒｅ＋Ｄ／（Ｄ＋Ｅ）×（１－ｔ）×Ｒｄ

＝１／（Ｄ／Ｅ＋１）×Ｒｅ＋Ｄ／Ｅ／（Ｄ／Ｅ＋１）×（１－ｔ）×Ｒｄ

上式中：ＷＡＣＣ：加权平均资本成本；

Ｄ：债务的市场价值；

Ｅ：股权市值；

Ｒｅ ：权益资本成本；

Ｒｄ：债务资本成本；

ｔ：企业所得税率。

Ａ、权益资本成本的估算

权益资本成本采用ＣＡＰＭ模型求取，计算公式如下：

ＣＡＰＭ 或 Ｒｅ ＝ Ｒｆ＋β（Ｒｍ－Ｒｆ）＋Ｒｓ

       ＝ Ｒｆ＋β×ＥＲＰ＋Ｒｓ

上式中：Ｒｅ：权益资本成本；

Ｒｆ：无风险收益率；

β：Ｂｅｔａ系数；

Ｒｍ：资本市场平均收益率；

ＥＲＰ：即市场风险溢价（Ｒｍ－ Ｒｆ）；

Ｒｓ：企业特定风险调整系数（包括企业规模超额收益率）。

ａ．无风险收益率的确定

本次评估以中长期国债到期收益率作为无风险收益率，从中国债券市场选择从评估基准日至国债到期日的剩余期限超过１０年的国债作为估算国债到期收益率的样本。经计算，评估基准日符合上述样本选择标准的国债平均到期收益率为４．２９％，以此作为本次评估的无风险收益率。

ｂ．市场风险溢价的估算

经估算，国内股市的市场风险溢价ＥＲＰ＝６．７０％，具体估算过程参见本节“三、标的资产的资产评估情况”之“（二）收益法评估过程和结果”之“２、重要评估参数确定情况”之“（３）折现率的估算”相关内容。

ｃ．Ｂｅｔａ系数的计算

根据可比上市公司财务数据及资本结构，计算得出含资本结构因素的β值结果如下：

公司名称	含资本结构因素的β值
华联综超	０．９６９０
中百集团	０．６９０９
步步高	０．７３９４
南宁百货	０．８８９６

具体估算过程参见本节“三、标的资产的资产评估情况”之 “（二）收益法评估过程和结果”之“２、重要评估参数确定情况”之“（３）折现率的估算”之“①权益资本成本的估算”之“Ｃ．Ｂｅｔａ系数的计算”。

ｄ．企业特定风险调整系数的估算

具体估算过程参见本节“三、标的资产的资产评估情况”之“（二）收益法评估过程和结果”之“２、重要评估参数确定情况”之“（３）折现率的估算”相关内容。

通过计算，可比公司企业特定风险调整系数的结果如下：

公司名称	特有风险超额回报率（Ｒｓ）
华联综超	０．３４％
中百集团	０．５１％
步步高	０．５３％
南宁百货	１．５１％
南城百货	１．７７％

具体估算过程参见本节 “三、标的资产的资产评估情况”之“（二）收益法评估过程和结果”之“２、重要评估参数确定情况”之“（３）折现率的估算”相关内容。

Ｂ、债权收益率的确定

本次评估以一年期银行贷款利率的平均值为６．２８％作为本次评估的债权收益率。

Ｃ、折现率的计算

综合上述各项参数，及各可比公司财务数据，可比公司及南城百货折现率计算过程如下：

公司名称	债权 比例	股权＠比例	含资本结构因素的β	无风险收益率 （Ｒｆ）	风险 溢价（ＥＲＰ）	特有风险超额收益率（Ｒｓ）	权益资本成本（Ｒｅ）	成本 （Ｒｄ）	所得税税率（Ｔ）	资金 成本
华联综超	２９．５１％	７０．４９％	０．９６９０	４．２９％	６．７０％	０．３４％	１１．１２％	６．２８％	２５％	９．２３％
中百集团	８．２８％	９１．７２％	０．６９０９	４．２９％	６．７０％	０．５１％	９．４２％	６．２８％	２５％	９．０３％
步步高	１０．０４％	８９．９６％	０．７３９４	４．２９％	６．７０％	０．５３％	９．７７％	６．２８％	２５％	９．２６％
南宁百货	６．７５％	９３．２％	０．８８９６	４．２９％	６．７０％	１．５１％	１１．７６％	６．２８％	１５％	１１．３３％
南城百货	２９．５１％	７０．４９％	０．９６９０	４．２９％	６．７０％	１．７７％	１２．５５％	６．２８％	１５％	１０．４２％
	８．２８％	９１．７２％	０．６９０９	４．２９％	６．７０％	１．７７％	１０．６９％	６．２８％	１５％	１０．２４％
	１０．０４％	８９．９６％	０．７３９４	４．２９％	６．７０％	１．７７％	１１．０１％	６．２８％	１５％	１０．４４％
	６．７５％	９３．２５％	０．８８９６	４．２９％	６．７０％	１．７７％	１２．０２％	６．２８％	１５％	１１．５７％

③预期增长率ｇ的估算

预期增长率为可比公司评估基准日后的预期永续增长率。本次评估选择预期增长率以简单再生产为前提，不考虑物价因素的影响，由于有效估计企业永续增长率存在难度，可以一定年限的几何平均增长率来替代永续增长率。因此采用基准日后５年可比公司ＮＯＩＡＴ、ＥＢＩＴ、ＥＢＩＴＤＡ的几何增长率的算术平均值作为可比企业的预期增长率，对南城百货采用基准日后５年收益法预测数的几何平均增长率作为预期增长率。

预期增长率计算结果如下：

单位：万元

公司名称	项目	２０１４年	２０１５年	２０１６年	２０１７年	２０１８年	平均增长率
华联综超	ＮＯＩＡＴ	４３，７４６．７０	４７，２４６．５０	４９，６０８．８０	５１，０９７．１０	５２，１１９．００	５．５６％
	增长率	１０．００％	８．００％	５．００％	３．００％	２．００％
	ＥＢＩＴ	２１，０１４．３０	２２，４８５．２０	２４，０５９．２０	２５，２６２．２０	２５，７６７．４０	５．９７％
	增长率	９．００％	７．００％	７．００％	５．００％	２．００％
	ＥＢＩＴＤＡ	４７，７０５．８０	５１，０４５．３０	５３，５９７．５０	５５，７４１．４０	５６，８５６．２０	５．５６％
	增长率	１０．００％	７．００％	５．００％	４．００％	２．００％
中百集团	ＮＯＩＡＴ	５３，１００．６０	５７，３４８．７０	６０，２１６．１０	６２，６２４．８０	６３，８７７．３０	５．７６％
	增长率	１０．００％	８．００％	５．００％	４．００％	２．００％
	ＥＢＩＴ	２８，８００．００	３２，２００．００	３６，２００．００	３８，０１０．００	３８，７７０．２０	８．５６％
	增长率	１２．００％	１１．８０％	１２．４０％	５．００％	２．００％
	ＥＢＩＴＤＡ	６３，３３９．３０	６８，４０６．４０	７３，８７８．９０	７６，８３４．１０	７８，３７０．８０	６．３６％
	增长率	１０．００％	８．００％	８．００％	４．００％	２．００％
步步高	ＮＯＩＡＴ	９７，９６１．６０	１１２，６５５．９０	１２３，９２１．５０	１３０，１１７．６０	１３４，０２１．１０	１１．３３％
	增长率	２５．００％	１５．００％	１０．００％	５．００％	３．００％
	ＥＢＩＴ	６５，３００．００	７９，４００．００	９２，７００．００	９６，４０８．００	９８，３３６．２０	１２．０７％
	增长率	１７．４０％	２１．６０％	１６．８０％	４．００％	２．００％
	ＥＢＩＴＤＡ	１０９，６１８．５０	１２６，０６１．２０	１３６，１４６．１０	１４１，５９２．００	１４５，８３９．７０	９．８１％
	增长率	２０．００％	１５．００％	８．００％	４．００％	３．００％
南宁百货	ＮＯＩＡＴ	８，８２６．５０	９，２６７．９０	９，５４５．９０	９，７３６．８０	９，９３１．６０	７．０６％
	增长率	２５．００％	５．００％	３．００％	２．００％	２．００％
	ＥＢＩＴ	３，３５５．９０	４，２７８．８０	４，５３５．５０	４，７１６．９０	４，８１１．３０	１２．７２％
	增长率	２６．９０％	２７．５０％	６．００％	４．００％	２．００％
	ＥＢＩＴＤＡ	９，１９８．７０	９，９３４．６０	１０，４３１．３０	１０，７４４．２０	１０，９５９．１０	５．７５％
	增长率	１１．００％	８．００％	５．００％	３．００％	２．００％
南城百货	ＮＯＩＡＴ	２０，７３５．６０	２１，４００．８０	２３，１９７．１０	２３，４０５．３０	２３，４０１．８０	４．５５％
	增长率	１０．７０％	３．２０％	８．４０％	０．９０％	０．００％
	ＥＢＩＴ	１４，３４１．２０	１５，３２５．９０	１６，７１７．１０	１７，５８５．２０	１８，４４１．７０	６．８８％
	增长率	８．５０％	６．９０％	９．１０％	５．２０％	４．９０％
	ＥＢＩＴＤＡ	２３，１３１．８０	２３，８３５．４０	２５，７９９．８０	２５，８８６．１０	２６，０５１．１０	４．６９％
	增长率	１１．６０％	３．００％	８．２０％	０．３０％	０．６０％

综上分析，本次评估通过折现率和预期增长率按照上述修正方法计算修正系数如下：

比率名称	对比公司名称	对比公司折现率	目标公司折现率	风险因素修正	增长率修正	比率乘数修正后	比率乘数取值
ＮＯＩＡＴ	华联综超	９．２３％	１０．４２％	１．２０％	１．０１％	８．５０	１０．００
	中百集团	９．０３％	１０．２４％	１．２１％	１．２２％	８．４２
	步步高	９．２６％	１０．４４％	１．１８％	６．７８％	５．８２
	南宁百货	１１．３３％	１１．５７％	０．２４％	２．５１％	１７．２７
ＥＢＩＴ	华联综超	４．４７％	５．０５％	０．５８％	－０．９１％	２３．２２	１４．７３
	中百集团	４．８１％	５．４６％	０．６４％	１．６７％	１３．５９
	步步高	６．５７％	７．４１％	０．８４％	５．１９％	７．９６
	南宁百货	４．２４％	４．３３％	０．０９％	５．８４％	１４．１５
ＥＢＩＴＤＡ	华联综超	１０．０６％	１１．３６％	１．３０％	０．８８％	７．９３	１０．２６
	中百集团	１０．７７％	１２．２２％	１．４４％	１．６７％	６．９５
	步步高	１０．８０％	１２．１７％	１．３７％	５．１２％	５．８０
	南宁百货	１３．２９％	１３．５７％	０．２８％	１．０６％	２０．３７

（５）付息债务的确定

根据南城百货评估基准日的资产负债表反映的短期借款余额，确定付息债务金额为１２，０００万元。

（６）非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）的估算

本次评估确定的非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）的金额为１５，０８０．２６万元，具体情况参见本节“三、标的资产的资产评估情况”之 “（二）收益法评估过程和结果”之“２、重要评估参数确定情况”之“（４）非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）的估算”。

（７）营运资金额调整

经测算，南城百货２０１４年至２０１８年每年需追加的营运资金分别为４，７８３．３７万元、１，３９５．９２万元、１，５１４．６４万元、６８８．２１万元、５８９．８５万元。本次预测假设２０１９年以后保持２０１８年经营规模，故２０１９年以后不需要增加营运资金。

有关营运资金调整额估算的具体情况参见本节之 “（二）收益法评估过程和结果”之“２、重要评估参数确定情况”之“（２）净现金流的确定”之“⑤营运资金增加净额预测”。

（８）流动性折扣的估算

因上述所选样本公司均为上市公司，而标的公司为非上市公司，需要考虑流动性折扣影响进行修正。本次评估通过估算２００２年至２０１１年新股的缺少流通折扣率确定流动性折扣的影响。经估算，批发和零售贸易行业缺少流通折扣率为２６．０７％，以此作为南城百货的缺少流通折扣率。

（９）控制权溢价的估算

由于本次评估的标的公司股权是具有控制权的，需要考虑控制权因素产生的溢价，本次评估通过分析股权市场上控股权收购与一般非控股权交易价格的差异来估算控制权溢价。经分析相关交易案例统计资料，本次评估控制权溢价率确定为１７．３１％。

３、市场法评估结果

通过上述比较参数计算得出的标的资产股权价值具体情况如下：

序号	项目	ＮＯＩＡＴ＠比率乘数	ＥＢＩＴ＠比率乘数	ＥＢＩＴＤＡ＠比率乘数
１	比率乘数取值	１０．００	１４．７３	１０．２６
２	对应参数（万元）	１８，７３７．１１	１３，２２１．３６	１８，６４６．８１
３	经营性资产构成的企业价值（万元）	１８７，４１４．９０	１９４，７７８．５５	１９１，３６９．１１
４	付息债务（万元）	１２，０００	１２，０００	１２，０００
５	营运资金调整额（万元）	－４，７８３．３７	－４，７８３．３７	－４，７８３．３７
６	缺少流通折扣率	２６．０７％	２６．０７％	２６．０７％
７	控制权溢价率	１７．３１％	１７．３１％	１７．３１％
８	经营性资产构成的股权价值（万元）	１４７，９８４．１０	１５４，３７０．３９	１５１，４１３．４８
９	非经营性资产（负债）净值（万元）	１５，０８０．２６	１５，０８０．２６	１５，０８０．２６
１０	股东全部权益价值（取整） （万元）	１６３，０６４．３６	１６９，４５０．６５	１６６，４９３．７４
１１	股权比例	１００％	１００％	１００％
１２	股权价值结果（万元）	１６３，０６４．３６	１６９，４５０．６５	１６６，４９３．７４

通过将上述三种比例乘数计算得出的股权价值结果算术平均，采用市场法计算得出的标的资产评估值为１６６，３００万元，较评估基准日净资产账面值增值１１３，３２９．２４万元，增值率２１３．９５％。

市场法评估结果相对于南城百货账面净资产增值的原因为：市场法是通过统计分析同行业或类似行业市场交易的情况来评定企业的价值，反映了在正常公平交易的条件下公开市场对于企业价值的评定，其中涵盖了企业账面净资产所无法体现的优良的管理经验、市场渠道、客户、品牌、经营资格等综合因素形成的各种无形资产的价值。

（四）评估结论

１、采用收益法评估的评估结果

南城百货的股东全部权益按收益法评估的市场价值评估值为１６０，５３０．００万元，评估增值额为１０７，５５９．２４ 万元，增值率为２０３．０５％。

２、采用市场法评估的评估结果

南城百货的股东全部权益按市场法评估的市场价值评估值为１６６，３００．００万元，评估增值额１１３，３２９．２４万元，增值率２１３．９５％。

３、最终评估结论

市场法评估的股东全部权益价值为１６６，３００．００万元，收益法评估后的股东全部权益价值为１６０，５３０．００万元，两者相差约５，７７０万元，差异率为３．５９％。

两种评估方法产生差异的主要原因是考虑的角度不同，收益法的评估结论系通过预测企业未来收益折现得到的收益价值，市场法的评估结论系通过与可比公司市场价值比较获得。收益法是在对企业未来收益预测的基础上计算评估价值的方法，不仅考虑了各分项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的贡献等因素对企业股东全部权益价值的影响，也考虑了企业所享受的各项优惠政策、公司的管理能力、人力资源、要素协同作用等对股东全部权益价值的影响。根据标的资产所处行业和经营特点，收益法评估估价值能比较客观全面的反映目前企业的股东全部权益价值。因此，本次标的资产评估以收益法评估结果作为评估值。

４、标的公司如果未来无法继续享受税收优惠政策对其估值的影响

２０１０年１２月３１日《财政部 国家税务总局 海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税［２００１］２０２号）规定的西部大开发税收优惠政策到期后，财政部、海关总署、国家税务总局于２０１１年７月２７日下发了《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税［２０１１］５８号），规定对设在西部地区的鼓励类产业企业减按１５％的税率征收企业所得税；前述鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额７０％以上的企业。

在《西部地区鼓励类产业目录》发布之前，根据国家税务总局２０１２年４月６日发布的《关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（２０１２年第１２号公告）的规定，企业符合《产业结构调整指导目录（２００５年版）》、《产业结构调整指导目录（２０１１年版）》、《外商投资产业指导目录（２００７年修订）》和《中西部地区优势产业目录（２００８年修订）》范围的，经税务机关确认后，其企业所得税可暂按照１５％税率缴纳。根据广西壮族自治区商务厅的相关批复，南城百货及其２２家盈利的子公司经营的业务符合《产业结构调整指导目录（２０１１年本）》第一类“鼓励类”第三十三条“商贸服务业”第五款“商贸企业的统一配送和分销网络建设”；未经商务部门确认的子公司中，永新南城无实际经营业务，兴宁南城百货有限公司为２０１４年新设立的子公司，其余均为以前年度设立但仍处于亏损状态的子公司。２０１１年至２０１３年，南城百货及其盈利的子公司按规定于每年年度汇算清缴前，向主管税务机关提出书面申请，经确认后暂按１５％税率计缴企业所得税。

２０１４年８月２０日，国家发展改革委员会正式发布了《西部地区鼓励类产业目录》（国家发展改革委员会第１５号令），该目录规定西部地区鼓励类产业包括两部分：一是国家现有产业目录中的鼓励类产业，包括《国家产业结构调整指导目录（２０１１年本）》（修正）（国家发展改革委员会第２１号令）等规定的鼓励类产业；二是西部地区新增的鼓励类产业。

根据《西部地区鼓励类产业目录》及税务主管务机关以前年度出具的税收优惠审核／备案确认文件、商务主管部门出具的产业认定文件，南城百货及其子公司经营的业务属于西部地区鼓励类产业，预计南城百货及其子公司可继续享受西部大开发企业所得税优惠政策，减按１５％的税率缴纳企业所得税。

评估机构本次对标的资产的市场价值进行评估时，预计未来南城百货及其子公司在持续经营期间仍将享受企业所得税优惠政策。根据评估机构的测算，如果南城百货及其子公司在整个预测期间内都无法享受企业所得税优惠政策，评估值将减少１６，８００万元。

四、标的资产其他情况

（一）本次交易不涉及债权债务转移

本次交易为南城百货股权转让，不涉及债权债务的转移。

（二）本次交易不涉及员工安置

本次交易前后，南城百货的员工劳动关系不变，本次交易不涉及员工安置的问题。

（三）本次交易不存在让渡经营管理权的其他安排

本次交易不涉及让渡经营管理权的其他安排情形。

（四）本次交易不存在出资不实或影响其合法存续的情况

本次交易的标的公司不存在出资不实或影响其合法存续的情况，本次交易完成后步步高对标的公司具有控股权。

（五）本次报告书签署前十二个月内未进行其他重大资产收购出售事项

除上述交易外，标的公司在本报告书签署前十二个月内未进行其他重大资产收购出售事项。

（六）标的公司不存在重大未决诉讼事项

截至本报告书摘要签署日，标的公司不存在重大未决诉讼事项。

（七）标的公司组织形式由股份有限公司变更为有限责任公司的安排

根据《公司法》第一百四十一条及南城百货公司章程的规定：股份有限公司的董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有南城百货股份总数的百分之二十五；所持南城百货股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的南城百货股份。

鉴于交易对方中的钟永利和吴丽君担任南城百货的董事和高级管理人员，为确保本次资产重组相关股份交割工作顺利实施，交易对方承诺：在取得中国证监会对本次资产重组的核准文件之日起３０日内，南城百货将召开股东大会审议将公司的组织形式由股份有限公司变更为有限责任公司的议案，并完成相关的工商变更登记手续。本人／本公司／本合伙企业将在前述南城百货股东大会上投赞成票。

第五节 本次拟发行股份情况

一、交易方案概要

本次交易中，步步高以发行股份的方式、湘潭步步高以支付现金的方式向交易对方购买其所持有的南城百货１００％股份。其中，步步高向交易对方发行股份，购买钟永利、吴丽君、钟永塔、南海成长、金山山和年利达分别持有的南城百货７３．６６％、９．７５％、２．４４％、２．３２％、４．８８％和１．９５％的股份（合计占南城百货９５％的股份）；湘潭步步高向南海成长支付现金用以购买南海成长持有的南城百货５％的股份。

本次交易完成后，步步高将直接及通过湘潭步步高间接持有南城百货１００％股份。

二、本次发行方案

（一）发行股份的种类和面值

本次发行的股票为境内上市人民币普通股（Ａ股），每股面值人民币１．００元。

（二）发行方式和发行对象

本次发行股份购买资产的发行方式为向特定对象非公开发行股份，发行对象为钟永利、吴丽君、南海成长、金山山、钟永塔和年利达。

（三）发行股份的定价依据和发行价格

本次发行股份购买资产的定价基准日为审议相关议案的首次董事会决议公告日，即步步高第四届董事会第三次会议决议公告日。

按照《重组管理办法》第四十四条“上市公司发行股份的价格不得低于本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前２０个交易日公司股票交易均价”的规定，本次发行价格为定价基准日前２０个交易日公司股票交易均价，即１３．９８元／股。

在定价基准日至发行日期间，若公司因分红、配股、转增等原因导致股份或权益变化时，本次发行价格将按照深交所相关规则作相应调整。

２０１４年４月１８日，步步高２０１３年年度股东大会审议通过《２０１３年度利润分配预案》的议案，同意以２０１３年１２月３１日公司总股本５９７，１１５，８７１股为基数，向全体股东每１０股派发人民币现金５元（含税）。２０１４年５月１５日，步步高实施利润分配，本次发行的最终发行价格相应调整为１３．４８元／股。

（四）发行股份数量

本次交易标的资产的价格为１５７，５７８万元，扣除以现金支付的金额后，按照１３．４８元／股的发行价格计算，步步高本次向交易对方非公开发行股票的总数为１１，１０５．２７万股，占发行后公司总股本的比例为１５．６８％。

在本次发行定价基准日至发行日期内，若步步高因分红、配股、转增等原因导致股份或权益变化时，发行数量将按相关规定进行调整。

通过本次交易，各交易对方持有步步高股份情况如下：

序号	发行对象	发行股份数量（股）	占发行后总股本的比例（％）
１	钟永利	８６，１０５，０８０	１２．１６
２	吴丽君	１１，４０４，６４６	１．６１
３	金山山	５，７０２，３２３	０．８１
４	钟永塔	２，８５１，１６１	０．４０
５	南海成长	２，７０８，６０３	０．３８
６	年利达	２，２８０，９２９	０．３２
合计		１１１，０５２，７４２	１５．６８

最终发行数量将以中国证监会核准的发行数量为准。

（五）本次发行股份锁定期

交易对方钟永利、吴丽君、钟永塔、南海成长、金山山和年利达通过本次交易认购的标的股份自本次发行结束之日起十二个月内（即法定限售期内）不得转让。

其中，钟永利认购的标的股份在满足以下条件后分三次解禁，法定限售期届满至其所持标的股份第三次解禁之日的期间为锁定期。在锁定期内，未解禁的标的股份不得转让。

第一次解禁条件：（１）本次发行自结束之日起已满十二个月；（２）具有证券业务资格的会计师事务所已完成对标的公司２０１４年财务报告的审核并出具专项审核报告；（３）步步高已经召开董事会就钟永利是否需要对２０１４年承诺净利润予以补偿进行审议。

如标的公司２０１４年实现净利润不低于２０１４年承诺净利润，且步步高董事会通过决议，确认不需钟永利进行补偿，钟永利解禁的股份数为其所认购股份总数的三分之一，即２８，７０１，６９３股。

如标的公司２０１４年实现净利润未达到２０１４年承诺净利润，且步步高董事会通过决议，确认需钟永利以股份进行补偿，钟永利解禁的股份数为２８，７０１，６９３股扣减需进行股份补偿部分后的股份数量，且钟永利履行完毕相关年度补偿义务后，方可解禁钟永利所持股份。

第二次解禁条件：（１）具有证券业务资格的会计师事务所已完成对标的公司２０１５年财务报告的审核并出具专项审核报告；（２）步步高已经召开董事会就钟永利是否需要对２０１４年、２０１５年累计承诺净利润予以补偿进行审议。

如标的公司２０１４年、２０１５年累计实现净利润不低于２０１４年、２０１５年累计承诺净利润，且步步高董事会通过决议，确认不需钟永利进行补偿，钟永利解禁的股份数为其所认购股份总数的三分之一，即２８，７０１，６９３股。

如标的公司２０１４年、２０１５年累计实现净利润未达到２０１４年、２０１５年累计承诺净利润，且步步高董事会通过决议，确认需钟永利以股份进行补偿，钟永利解禁的股份数为２８，７０１，６９３股扣减需进行股份补偿部分后的股份数量，且钟永利履行完毕相关年度补偿义务后，方可解禁钟永利所持股份。

第三次解禁条件：（１）具有证券业务资格的会计师事务所已完成对标的公司２０１６年财务报告的审核并出具专项审核报告；（２）标的公司资产减值测试完成；（３）步步高已经召开董事会就钟永利是否需要对２０１４年、２０１５年、２０１６年累计承诺净利润予以补偿及是否需要根据资产减值测试结果进一步补偿进行审议。

如标的公司２０１４年、２０１５年、２０１６年累计实现净利润不低于２０１４年、２０１５年、２０１６年累计承诺净利润、钟永利不需对资产减值进一步补偿，且步步高董事会通过决议，确认不需钟永利进行补偿，钟永利解禁的股份数为其所认购股份总数的三分之一，即２８，７０１，６９４股。

如标的公司２０１４年、２０１５年、２０１６年累计实现净利润未达到２０１４年、２０１５年、２０１６年累计承诺净利润及／或资产减值测试结果表明钟永利需对资产减值进一步补偿，且步步高董事会通过决议，确认需钟永利以股份进行补偿，钟永利解禁的股份数为２８，７０１，６９４股扣减需进行股份补偿部分后的股份数量，且钟永利履行完毕相关年度补偿义务后，方可解禁钟永利所持股份。

交易对方如在本次交易完成后担任步步高的董事、监事、高级管理人员的，还需遵守《公司章程》以及《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》等法律、法规、规章、规范性文件关于上市公司董事、监事、高级管理人员买卖公司股票的限制性规定。如协议约定与上述限制性规定存在冲突，以该等限制性规定为准。

本次发行股份及支付现金购买资产实施完成后，交易对方由于步步高送红股、转增股本等原因增持的步步高股份，亦应遵守上述约定。若交易对方所认购股份的限售期的规定与证券监管机构的最新监管意见不相符，步步高及交易对方将根据相关证券监管机构的监管意见进行相应调整。

（六）上市地点

本次非公开发行的股票将在深圳证券交易所中小板上市。

（七）评估基准日至交割日交易标的资产损益的归属安排

自本次交易的评估基准日２０１３年１２月３１日起至标的资产交割日止，标的资产在此期间产生的收益和亏损均由步步高享有和承担。

（八）发行前滚存未分配利润安排

公司本次发行前的滚存未分配利润由本次发行完成后的全体股东共享。

（九）本次发行决议有效期限

本次发行决议的有效期为公司股东大会审议通过本次发行议案之日起十二个月。但如果公司已于该有效期内取得中国证监会对本次发行的核准文件，则该授权有效期自动延长至本次发行完成日。

三、本次发行前后的主要财务数据

根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的上市公司２０１３年审计报告、２０１４年半年度审计报告，以及大华出具的本次交易备考审计报告，本次发行前后上市公司主要财务数据比较如下：

单位：万元

项目	２０１４年６月３０日／２０１４年１－６月 实现数	２０１４年６月３０日／２０１４年１－６月 备考数	增幅（％）
资产总额	８２３，４３７．５６	１，０８２，９２５．４０	３１．５１
负债总额	４９２，０８６．９９	５９４，４６１．３６	２０．８０
所有者权益	３３１，３５０．５７	４８８，４６４．０３	４７．４２
归属于母公司所有者权益	３３１，１５０．５７	４８８，２６４．０３	４７．４４
营业收入	６４３，７５５．４９	８０５，２０７．５９	２５．０８
营业利润	３４，００６．１４	４１，７４１．３４	２２．７５
利润总额	３５，８８９．２５	４３，９７６．２８	２２．５３
净利润	２７，６７０．０２	３４，４２０．８０	２４．４０
归属于母公司所有者的净利润	２７，６７０．０２	３４，４２０．８０	２４．４０
每股收益（元／股）	０．４６	０．４９	６．５２
项目	２０１３年１２月３１日／２０１３年度实现数	２０１３年１２月３１日／２０１３年度备考数	增幅（％）
资产总额	８４４，００６．４７	１，１１０，０５３．４０	３１．５２
负债总额	５１０，４７０．１２	６２３，２０２．３７	２２．０８
所有者权益	３３３，５３６．３５	４８６，８５１．０３	４５．９７
归属于母公司所有者权益	３３３，３３６．３５	４８６，６５１．０３	４５．９９
营业收入	１，１３８，７８９．４６	１，４４７，８５１．２５	２７．１４
营业利润	５２，８８９．７２	６４，３４１．９６	２１．６５
利润总额	５４，１６１．３０	６６，２３１．８４	２２．２９
净利润	４１，５４５．０５	５１，３１０．６３	２３．５１
归属于母公司所有者的净利润	４１，５４５．０５	５１，３１０．６３	２３．５１
每股收益（元／股）	０．７３	０．７５	２．７４

四、本次发行前后的股权结构

本次发行前，公司股本总数为５９７，１１５，８７１股。通过本次交易，公司将向交易对方发行股份１１１，０５２，７４２股。本次交易前后公司的股本结构变化如下：

股东名称	本次交易前		本次交易后
	持股数量（股）	持股比例（％）	持股数量（股）	持股比例（％）
步步高集团	２７５，０３２，２８８	４６．０６	２７５，０３２，２８８	３８．８４
张海霞	７０，７９５，８０８	１１．８６	７０，７９５，８０８	１０．００
钟永利	—	—	８６，１０５，０８０	１２．１６
吴丽君	—	—	１１，４０４，６４６	１．６１
金山山	—	—	５，７０２，３２３	０．８１
钟永塔	—	—	２，８５１，１６１	０．４０
南海成长	—	—	２，７０８，６０３	０．３８
年利达	—	—	２，２８０，９２９	０．３２
其他股东	２５１，２８７，７７５	４２．０８	２５１，２８７，７７５	３５．４８
合计	５９７，１１５，８７１	１００．００	７０８，１６８，６１３	１００．００

注：张海霞女士为步步高集团的法定代表人及董事长，与步步高集团的控股股东王填先生系夫妻关系。

本次交易前，步步高集团持有本公司２７５，０３２，２８８股股份，持股比例为４６．０６％，是本公司的控股股东。本次交易完成后，步步高集团的持股比例将变更为３８．８４％，仍为本公司的控股股东。因此，本次交易不会导致上市公司控制权发生变化。

第六节 财务会计信息

一、标的公司财务报表

南城百货２０１２年度、２０１３年度和２０１４年１－６月合并财务报表及附注已经大华审计，并出具了大华审字［２０１４］ ００５９９９号标准无保留意见的《审计报告》。

南城百货最近两年及一期经审计的合并财务报表如下：

（一）合并资产负债表

单位：元

资 产	２０１４年６月３０日	２０１３年１２月３１日	２０１２年１２月３１日
流动资产：
货币资金	２３６，７７９，３２０．４０	３３９，６４２，０２１．２２	４５９，９０３，１９０．８０
交易性金融资产	—	—	—
应收票据	—	—	—
应收账款	２，４１９，９４８．４１	６，２７０，０９８．０５	２，０７７，６０４．５０
预付款项	５５，４１０，５７３．５７	４７，１３６，６００．３０	７４，２７３，０６８．４７
应收利息	—	—	—
其他应收款	６３，３１６，２４３．２８	８７，２１７，２４４．６１	５６，３８３，２１１．３３
存货	３６４，５８０，５２２．４８	３９９，８５７，０２５．４７	３５６，８６９，４５２．７３
一年内到期的非流动资产	—	—	—
其他流动资产	９０，８４８，２８５．４９	６３，８１３，７７１．５９	６８，９７５，３３６．３３
流动资产合计	８１３，３５４，８９３．６３	９４３，９３６，７６１．２４	１，０１８，４８１，８６４．１６
非流动资产：
可供出售金融资产	—	—	—
持有至到期投资	—	—	—
长期应收款	—	—	—
长期股权投资	—	—	—
投资性房地产	５，７６６，７３５．３１	６，０１４，５０２．４３	６，５１０，０３６．６７
固定资产	１６８，９８１，３１２．３４	１７５，４７６，５３６．７９	１５４，５４０，１１５．７０
在建工程	４５，６５５，９１７．５４	３７，７３８，８１１．９０	２，９７３，５９５．９０
工程物资	—	—	—
固定资产清理	—	—	—
无形资产	９９，９５１，２２８．０７	１００，９０１，９８４．１２	１０２，９６９，７５９．２５
开发支出	—	—	—
商誉	—	—	—
长期待摊费用	１６０，３４１，５７３．１１	１６６，９２９，０５０．３８	１２５，３１８，６２０．９８
递延所得税资产	３，６４２，７８３．０４	３，２９４，３８０．２１	２，８５２，４６５．３７
其他非流动资产	２００，６１５，３６９．５５	１２５，１３５，４３３．３７	８１，９８２，２１３．３５
非流动资产合计	６８４，９５４，９１８．９６	６１５，４９０，６９９．２０	４７７，１４６，８０７．２２
资产总计	１，４９８，３０９，８１２．５９	１，５５９，４２７，４６０．４４	１，４９５，６２８，６７１．３８

合并资产负债表（续）

单位：元

负债和股东权益	２０１４年６月３０日	２０１３年１２月３１日	２０１２年１２月３１日
流动负债：
短期借款	１４０，０００，０００．００	１２０，０００，０００．００	１１０，０００，０００．００
交易性金融负债	—	—	—
应付票据	—	—	—
应付账款	３５０，７８６，２０６．６５	３７１，６４２，９０８．８３	３８７，８７４，８６２．３０
预收款项	３５７，９７９，５１７．４８	４５３，６３８，０７９．４３	４４０，３２５，１１０．８１
应付职工薪酬	１５，１４６，０４５．２４	１６，５７９，９１９．１９	１５，２６１，４０１．６９
应交税费	１０，１１０，７１９．４２	１６，１０１，６１９．１４	９，９５８，９２６．５２
应付利息	２１８，３３３．３３	２０５，０００．００	１５６，８１７．７８
其他应付款	２４，５１８，６４０．１６	２４，４８２，３４０．６０	２３，１９８，２８２．３９
一年内到期的非流动负债	—	—	—
其他流动负债	—	—	—
流动负债合计	８９８，７５９，４６２．２８	１，００２，６４９，８６７．１９	９８６，７７５，４０１．４９
非流动负债：
长期借款	—	—	—
应付债券	—	—	—
长期应付款	—	—	—
专项应付款	—	—	—
预计负债	—	—	—
递延收益	２０，６５２，５４２．８４	１９，６６９，９５２．３５	１７，５０６，１６４．２８
递延所得税负债	—	—	—
其他非流动负债	７，４００，０００．００	７，４００，０００．００	５，４００，０００．００
非流动负债合计	２８，０５２，５４２．８４	２７，０６９，９５２．３５	２２，９０６，１６４．２８
负债合计	９２６，８１２，００５．１２	１，０２９，７１９，８１９．５４	１，００９，６８１，５６５．７７
股东权益：
股本	１２３，０００，０００．００	１２３，０００，０００．００	１２３，０００，０００．００
资本公积	５７，７９５，２００．５２	５７，７９５，２００．５２	５７，７９５，２００．５２
减：库存股	—	—	—
盈余公积	５６，０１４，９９９．００	５６，０１４，９９９．００	４１，９５６，９８３．７１
未分配利润	３３４，６８７，６０７．９５	２９２，８９７，４４１．３８	２６３，１９４，９２１．３８
外币报表折算差额	—	—	—
归属于母公司股东权益	５７１，４９７，８０７．４７	５２９，７０７，６４０．９０	４８５，９４７，１０５．６１
少数股东权益	—	—	—
股东权益合计	５７１，４９７，８０７．４７	５２９，７０７，６４０．９０	４８５，９４７，１０５．６１
负债和股东权益总计	１，４９８，３０９，８１２．５９	１，５５９，４２７，４６０．４４	１，４９５，６２８，６７１．３８

（二）合并利润表

单位：元

项 目	２０１４年１－６月	２０１３年	２０１２年
一、营业总收入	１，６１４，５２１，０２４．９０	３，０９０，６１７，８８０．３８	２，６８５，６６６，９８７．９２
其中：营业收入	１，６１４，５２１，０２４．９０	３，０９０，６１７，８８０．３８	２，６８５，６６６，９８７．９２
二、营业总成本	１，５３２，６９５，６７１．２５	２，９６７，１４８，６７９．３６	２，５４５，８９５，７９２．４０
其中：营业成本	１，２１２，９３０，８６４．０４	２，３３５，９９３，４６０．６７	２，０３７，２６５，５８８．８１
营业税金及附加	１１，５９３，８７５．６３	２５，６５６，３１６．６９	２３，６０３，３６６．７７
销售费用	２６４，３４６，２６１．７３	５１２，４１０，９２８．６８	３９８，３０７，４０１．６２
管理费用	３８，５９０，５３２．１７	８０，１９９，７９０．６６	７６，９３１，９０２．２５
财务费用	６，０９９，１６１．２８	１２，３３８，７０４．４２	９，６６０，０８１．８９
资产减值损失	－８６５，０２３．６０	５４９，４７８．２４	１２７，４５１．０６
加：公允价值变动收益	—	—	—
投资收益	—	—	—
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	—	—	—
三、营业利润	８１，８２５，３５３．６５	１２３，４６９，２０１．０２	１３９，７７１，１９５．５２
加：营业外收入	３，７３９，４５１．０１	７，５９４，３５７．５５	１７，１３０，４５９．７９
减：营业外支出	２２１，１２８．２５	１，４１１，４４４．６８	９４５，７３５．８４
其中：非流动资产处置损失	１０１，０９３．４７	４３１，５２５．８２	１３３，８４２．６３
四、利润总额	８５，３４３，６７６．４１	１２９，６５２，１１３．８９	１５５，９５５，９１９．４７
减：所得税费用	１４，０３３，５０９．８４	２４，３９１，５７８．６０	２３，７３７，６８８．６６
五、净利润	７１，３１０，１６６．５７	１０５，２６０，５３５．２９	１３２，２１８，２３０．８１
同一控制下被合并方在合并前实现的净利润	—	—	—
归属于母公司股东的净利润	７１，３１０，１６６．５７	１０５，２６０，５３５．２９	１３２，２１８，２３０．８１
少数股东损益	—	—	—
六、每股收益：
（一）基本每股收益	０．５８	０．８６	１．０９
（二）稀释每股收益	０．５８	０．８６	１．０９
七、其他综合收益	—	—	—
八、综合收益总额	７１，３１０，１６６．５７	１０５，２６０，５３５．２９	１３２，２１８，２３０．８１
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额	７１，３１０，１６６．５７	１０５，２６０，５３５．２９	１３２，２１８，２３０．８１
（二）归属于少数股东的综合收益总额	—	—	—

（三）合并现金流量表

单位：元

项 目	２０１４年１－６月	２０１３年	２０１２年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金	１，６１１，５５５，１０７．１０	３，２６０，３５２，１３８．９７	３，０８６，６００，７０７．４９
收到的税费返还	—	—	２，８１６，８６８．６６
收到其他与经营活动有关的现金	２４６，０４１，９０１．８５	４３２，２３９，２２８．１６	４２１，６１２，３５２．１８
经营活动现金流入小计	１，８５７，５９７，００８．９５	３，６９２，５９１，３６７．１３	３，５１１，０２９，９２８．３３
购买商品、接受劳务支付的现金	１，３３０，２０６，４２５．３３	２，５３８，５１０，２９５．７７	２，４３７，４９０，２３１．５０
支付给职工以及为职工支付的现金	１１１，８６０，２８９．２２	２１９，２３０，７１９．２７	１６１，３３５，７１２．６７
支付的各项税费	６６，８５８，１７９．５０	１１５，０６０，９８５．９０	１２１，２３５，２２２．４４
支付其他与经营活动有关的现金	３３５，７７５，３７８．５５	６５４，２５８，６２９．４１	５８１，２９９，９７９．５４
经营活动现金流出小计	１，８４４，７００，２７２．６０	３，５２７，０６０，６３０．３５	３，３０１，３６１，１４６．１５
经营活动产生的现金流量净额	１２，８９６，７３６．３５	１６５，５３０，７３６．７８	２０９，６６８，７８２．１８
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金	—	—	—
取得投资收益收到的现金	—	—	—
处置固定资产、无形资产和其他长期资 产收回的现金净额	３８，８２１．６１	５３，５１９．２０	７５，７７９．５０
处置子公司及其他营业单位收到的现金 净额	—	—	—
其中：出售子公司账上的现金	—	—	—
收到其他与投资活动有关的现金	—	—	—
购买子公司增加的现金	—	—	—
投资活动现金流入小计	３８，８２１．６１	５３，５１９．２０	７５，７７９．５０
购建固定资产、无形资产和其他长期资 产支付的现金	１０２，４１０，３４２．１４	２０６，１９８，６３９．５９	１２２，８９１，１９６．９２
投资支付的现金	—	—	—
质押贷款净增加额	—	—	—
取得子公司及其他营业单位支付的现金 净额	—	—	—
支付其他与投资活动有关的现金	—	２０，０００，０００．００	—
投资活动现金流出小计	１０２，４１０，３４２．１４	２２６，１９８，６３９．５９	１２２，８９１，１９６．９２
投资活动产生的现金流量净额	－１０２，３７１，５２０．５３	－２２６，１４５，１２０．３９	－１２２，８１５，４１７．４２
三、筹资活动产生的现金流量	—
吸收投资收到的现金	—	—	４４，０７０，０００．００
其中：子公司吸收少数股东投资收到的 现金	—	—	—
取得借款收到的现金	１２０，０００，０００．００	１３０，０００，０００．００	１４０，０００，０００．００
发行债券收到的现金	—	—	—
收到其他与筹资活动有关的现金	—	—	—
筹资活动现金流入小计	１２０，０００，０００．００	１３０，０００，０００．００	１８４，０７０，０００．００
偿还债务支付的现金	１００，０００，０００．００	１２０，０００，０００．００	６０，０００，０００．００
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	３３，３８７，９１６．６４	６９，６４６，７８５．９７	７７，８１７，６４０．２２
其中：子公司支付给少数股东的股利、 利润	—	—	—
支付其他与筹资活动有关的现金	—	—	—
筹资活动现金流出小计	１３３，３８７，９１６．６４	１８９，６４６，７８５．９７	１３７，８１７，６４０．２２
筹资活动产生的现金流量净额	－１３，３８７，９１６．６４	－５９，６４６，７８５．９７	４６，２５２，３５９．７８
四、汇率变动对现金的影响	—	—	—
五、现金及现金等价物净增加额	－１０２，８６２，７００．８２	－１２０，２６１，１６９．５８	１３３，１０５，７２４．５４
加：年初现金及现金等价物余额	３３９，６４２，０２１．２２	４５９，９０３，１９０．８０	３２６，７９７，４６６．２６
年末现金及现金等价物余额	２３６，７７９，３２０．４０	３３９，６４２，０２１．２２	４５９，９０３，１９０．８０

二、上市公司备考合并财务报表

大华对本公司２０１３年度及２０１４年１－６月备考合并财务报表及附注进行了审计，并出具大华审字［２０１４］００６０００号标准无保留意见的《审计报告》。

（一）备考合并财务报表的编制假设

备考合并财务报表系根据本次交易相关的协议或约定的内容，在以下假设基础上编制：

（１）本次交易方案能够获得获得中国证监会的核准。

（２）假设本公司收购南城百货的公司架构于２０１３年１月１日业已存在，自２０１３ 年１月１日起将拟购买资产纳入财务报表的编制范围，公司按照此架构持续经营。

（３）以本公司和南城百货在相关期间经审计的资产负债表和利润表为基础，基于非同一控制下企业合并原则编制。其中南城百货２０１３年１月１日可辨认净资产公允价值系由评估基准日２０１３年１２月３１日的评估值推算而来，本公司于合并日２０１３年１月１日对南城百货的合并成本超过南城百货可辨认净资产公允价值的差额确认为合并商誉。

（４）因收购南城百货股权而产生的费用及税务等影响不在备考合并财务报表中反映。

（５）本次交易中需要支付给南城百货原股东的现金在其他应付款科目列示。

（二）备考合并资产负债表

单位：元

资 产	２０１４年６月３０日	２０１３年１２月３１日
流动资产：
货币资金	１，００１，４０１，８００．２６	１，１４０，２５３，５１０．９０
交易性金融资产	—	—
应收票据	２０３，５３３．８４	—
应收账款	９９，２３４，８０３．３９	７３，０３８，９１２．８９
预付款项	７５７，２３７，６６３．３１	６７０，０３３，８８８．９６
应收利息	６０５，１３７．５０	４，９０３，１３１．８９
应收股利	—	—
其他应收款	３０７，６９９，７９５．７８	２８０，３３３，５０５．４５
存货	１，４３２，４２１，９７５．６２	１，９６７，８７５，７９９．８３
一年内到期的非流动资产	９，００９，４７２．１４	１０，０３９，３３１．７５
其他流动资产	３４３，５４２，１０９．１３	２９０，４６０，１９２．５１
流动资产合计	３，９５１，３５６，２９０．９７	４，４３６，９３８，２７４．１８
非流动资产：
可供出售金融资产	—	—
持有至到期投资	—	—
长期应收款	—	—
长期股权投资	１，９８８，０４４．７５	１，９７０，８６３．２２
投资性房地产	１１，０６８，４１３．８８	１１，５６６，６５４．００
固定资产	３，１１１，８０３，８４０．７４	３，０６６，３９６，９１０．５４
工程物资	—	—
在建工程	４３１，６２７，４９８．１５	１１１，８３１，８６６．４６
固定资产清理	—	—
无形资产	６５３，０４２，２８２．７３	６６２，０６２，３３６．６０
开发支出	４８，５１９，８３９．２７	２９，１９９，２７４．１７
商誉	９７５，６１７，２００．０８	９７５，６１７，２００．０８
长期待摊费用	１，３１５，２９２，６０６．５４	１，１７０，２６２，７４３．７８
递延所得税资产	４３，３２２，５９３．５６	２６，２８９，４８５．２９
其他非流动资产	２８５，６１５，３６９．５５	６０８，３９８，４０３．３７
非流动资产合计	６，８７７，８９７，６８９．２５	６，６６３，５９５，７３７．５１
资产总计	１０，８２９，２５３，９８０．２２	１１，１００，５３４，０１１．６９