（上接53版）

江场西路395号为一幢8层办公楼，于2003年建造完成，为工业房地产，目前实际用途为研发办公用，钢混结构，建筑物的建设标准达到普通办公楼建造标准，建筑物内部都已装修达到可入驻状态。

江场三路161、163、173、177号及开关站号坐落于市北高新园区13-2#地块，于2006年建造完成，为工业房地产，目前实际用途为研发办公用，共由5幢建筑物组成，钢混结构，办公楼为6层、开关站及变电站为1层，建筑物的建设标准达到普通办公楼建造标准，建筑物内部都已装修达到可入驻状态。

江场三路26、28、76、78、86、88、126、128、130号位于市北高新园区13-1#地块上，于2007年建造完成，为工业房地产，目前实际用途为研发办公用，共由4幢建筑物组成，分别是江场三路26、28号，江场三路76、78号，江场三路86、88号，江场三路126、128、130号，都为钢混结构的小高层（总楼层分别为10、11层）建筑。建筑物的建造标准接近高级办公楼建造标准，室内都配有VRV中央空调系统、消防喷淋系统等设施，建筑物内部都已装修达到可入驻状态，园区内配有地下停车位和地上停车位供办公人员使用。

江场三路228、238号坐落于市北高新园区12#地块，于2007年建造完成，为工业房地产，目前实际用途为研发办公用，建筑结构都为钢混，其中228号总层数为10层，238号总层数为16层，都附带地下室停车库。该建筑物的建造标准接近高级办公楼建造标准，室内都配有中央空调系统、消防喷淋系统等设施，建筑物内部都已装修达到可入驻状态。

江场三路215、217、219、221、223号坐落于市北高新园区10#地块，于2004年建造完成，为工业房地产，目前实际用途为研发办公用，共由5幢建筑物组成，钢混结构，均为5层，建筑物的建设标准达到普通办公楼建造标准，建筑物内部都已装修达到可入驻状态。

江场三路303号401室坐落于市北高新园区9#地块，于2003年建造完成，为工业房地产，目前实际用途为研发办公用，钢混结构，建筑物的建设标准达到普通办公楼建造标准，建筑物内部都已装修达到可入驻状态。

2、抵押担保情况

（1）对外担保情况

截至2014年4月30日，拟注入资产为市北集团借款提供担保的情况如下：

单位：万元

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截至本报告书摘要签署之日，上述担保已经解除。上述房地产权证已经重新办理至市北发展名下。

除上述情况以外，市北发展不存在其他对外担保的情况。

（2）为自身借款担保情况

截至2014年4月30日，市北发展长期借款及抵押担保情况如下：

■

上述借款均为市北发展东区新中新项目的项目借款，用途主要为项目建设。

截至2014年9月30日，上述抵押担保情况不变，用于抵押借款，具体借款情况如下所示：

单位：万元

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3、诉讼仲裁情况

截至本报告书摘要签署日，市北发展不存在对财务状况、经营成果、声誉和业务活动可能产生重大影响的尚未了结或可预见的诉讼、仲裁或被行政处罚的案件。

4、对外投资情况

截至本报告书摘要签署日，市北发展不存在对外投资情况。

5、主要负债情况

根据立信会计师出具的“信会师报字[2014]第123625号”、“信会师报字[2014]第114562号”《审计报告》，市北发展的主要负债情况如下：

■

（五）市北发展近三年主营业务发展情况

1、主营业务

市北发展自2012年成立以来，主要从事上海市闸北区392街坊54丘地块新中新项目的开发。

新中新项目位于南北高架共和新路以东、上海市市北高新技术服务业园区东南角。市北高新技术服务业园区是闸北区重要的产业基地，已形成总部经济、通信电子、研发设计和服务外包等产业的集聚发展。根据《上海市服务业发展“十二五”规划》，明确将市北高新技术服务业园区作为中环现代服务业集聚带的重要板块之一，加快推进产业结构调整和转型升级，重点转型发展研发设计、信息服务、科技服务、现代物流等高技术服务业和生产性服务业，打造服务长三角和全国的新高地。同时，市北高新园区距离上海中心商务区南京路8公里，距离虹桥交通枢纽20公里，距离张华浜国际货运码头6公里，周边有36条公交线路辐射，地铁一号线以及复合式高架路紧邻园区，为园区提供十分便捷的交通条件。

新中新项目东临平型关路、南靠汶水路、西接寿阳路、北面为云飞东路（规划），项目东、南、西面为公共绿化。项目宗地面积4.36万平方米，总建筑面积16.38万平方米，公共绿地0.58万平方米，集生态办公、娱乐、休闲、购物为一体，为北上海大型现代化服务业综合体的园区项目。未来该项目将通过建设高品质楼宇载体和一站式贴心服务，大力引进跨国公司在沪地区总部，营造跨国公司“在上海，为世界”的良好环境，同时还将积极吸引和服务于国内各类企业总部在园区发展。待新中新整体项目建成完工后，届时将有7幢独栋办公楼、1幢甲级写字楼（除1-3层中的局部商业）、2幢独立商铺、地下一层局部商场等建筑群，该部分办公楼及写字楼以及商铺将采用租售结合的方式实现收入以更好地带动新中新周边商业活力以及人气度，顺利实现上市公司园区产业载体的扩容。

2014年4月29日，闸北区国资委批复同意将市北集团将拥有的6宗土地及其附属的18幢房屋建筑物无偿划转至市北发展，该6宗土地及所附属18幢房屋建筑物位于江场三路以及江场西路的市北高新技术服务业园区内，主要用于对外出租。市北高新园区目前已经初步形成以总部经济集聚、高新技术产业、生产性服务业和综合配套服业全面发展的产业格局，上述18幢房屋建筑物对外出租率良好，整体出租率良好。

2、项目资质许可情况

截至本报告书摘要签署日，市北发展房地产开发资质情况：

■

市北发展拥有的闸北区392街坊54丘地块已取得的相关资质许可情况如下：

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3、市北发展最近三年又一期的利润分配情况

市北发展最近三年一期未进行利润分配。

（六）市北发展近两年一期主要财务数据

1、资产负债表主要数据

单位：万元

■

鉴于2014年4月29日市北集团将部分投资性房地产无偿划转至市北发展，为合理体现市北发展现有资产、业务经营情况，根据企业会计准则和中国证监会的相关要求，上述市北发展最近2年及1期的备考财务报告假设市北发展自2012年1月1日起即拥有上述投资性房地产，下同。

2、利润表主要数据

单位：万元

■

由于市北发展目前开发的392街坊54丘地块新中新项目在2012年、2013年均处于开发阶段，尚未形成收入，因此2012年、2013年以及2014年1-9月市北发展备考营业收入分别为5,524.10万元、5,761.63万元和4,593.19万元，主要为无偿划转划入的投资性房地产对外的出租收入。该部分投资性房地产属于市北高新园区产业载体对外出租，出租率良好，2012年、2013年以及2014年1-9月公司备考净利润为832.61万元、1,116.93万元和1,041.94万元。

截至2014年4月30日，该项目经审计的存货账面价值为110,910.79万元；截至2014年9月30日，该项目经审计的存货账面价值为142,368.46万元。市北发展继续开发该地块，预计2015年开始对外出售、出租。

（七）本次股权转让取得其他股东同意和符合其他转让前置条件

市北集团持有市北发展100%的股权，故本次股权转让不需要取得其他股东同意，也不存在其他转让前置条件。

（八）最近三年资产评估、交易、增资或改制情况

1、最近三年资产评估情况

除本次交易外，市北发展最近三年无资产评估情形。

2、最近三年交易情况

市北发展最近三年不存在股权交易情况，具体股权转让情况请参见本节“二、市北发展基本情况/（二）市北发展历史沿革”的相关内容。

3、最近三年增资和改制情况

市北发展最近三年未发生改制事项。2014年4月18日，市北集团向上海市闸北区国资委提交申请，将所持有的投资性房地产无偿划转至市北发展。根据上海市闸北区政府4月28日第98次常委会精神，闸北区国资委出具于2014年4月29日出具《关于同意将市北集团持有的投资性房地产无偿划转给上海市北生产性企业服务发展有限公司的批复》（闸国资（2014）63号），同意市北集团将其持有的投资性房地产以截止2014年3月31日的账面价值及对应负债并调整期后事项后的实际净值无偿划转至市北发展经营，并计入市北发展的资本公积，未增加注册资本。截至本报告书摘要签署日，上述投资性房地产权属正在办理中。具体无偿划转情况请参见本节“二、市北发展基本情况/（二）市北发展历史沿革”的相关内容。

三、泛业投资基本情况

（一）泛业投资100%股权

1、泛业投资基本情况

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2、泛业投资股权结构

截至本报告书摘要签署日，泛业投资为市北集团的全资子公司。

（二）泛业投资历史沿革

1、2007年上海曼亚企业管理咨询有限公司设立

泛业投资的前身上海曼亚企业管理咨询有限公司是由上海市北工业新区投资经营有限公司（市北集团前身）设立的一人有限责任公司。公司于2007年9月18日向闸北区国资委申请设立，2007年9月19日，取得上海市工商局核发的沪工商注名预核字第01200709190339号《企业名称预先核准通知书》，2007年9月20日，由上海市北工业新区投资经营有限公司一次性现金缴足注册资本人民币50万元。上海中惠会计师事务所有限公司出具《验资报告》（沪惠报验字（2007）1716号）予以验证。2007年10月9日，公司取得上海市工商局闸北分局核发的注册号为310108000421355的企业法人营业执照。

2、2008年增资450万，改名为上海泛业投资顾问有限公司

2008年5月15日，上海市北工业园区（集团）有限公司（市北集团前身，由上海市北工业新区投资经营有限公司增资后更名）经董事会决议，决定向上海曼亚企业管理咨询有限公司增资450万元，全部以货币形式认缴。根据上海申北会计师事务所有限公司出具的《验资报告》（申北会所验企字（2008）第004号），截至2008年6月6日止，上海泛业投资顾问有限公司变更后累计注册资本人民币500万元，实收资本500万元。

同时，根据股东决议，公司名称变更为“上海泛业投资顾问有限公司”。

泛业投资不存在出资不实或影响其合法存续的情况。

（三）泛业投资的股权结构及控制关系

1、与控股股东、实际控制人之间的产权控制关系

市北集团直接持有泛业投资100%股权，为泛业投资的控股股东，闸北区国资委为泛业投资的实际控制人。

截至本报告书摘要签署之日，泛业投资的产权控制关系图如下：

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2、泛业投资子公司、分公司情况

截至本报告书摘要签署之日，泛业投资无控股子公司、参股公司和分公司。

3、泛业投资的公司章程中可能对本次交易产生影响的主要内容或相关投资协议

截至本报告书摘要签署日，泛业投资的公司章程或其他相关投资协议中不存在限制本次交易等相关内容。

4、泛业投资原高管人员的安排

本次交易后，泛业投资原则上仍沿用原有的管理机构和管理人员，对原高管人员不存在其他特别安排事宜。若实际生产经营需要，泛业投资将在遵守相关法律法规和公司章程的情况下进行调整。

5、泛业投资是否存在影响该资产独立性的协议或其他安排

截至本报告书摘要签署日，泛业投资不存在影响其资产独立性的协议或其他安排。

（四）泛业投资主要资产的权属状况、对外担保情况、诉讼仲裁情况及主要负债情况

1、主要资产的权属状况

截至本报告书摘要签署之日，泛业投资主要资产为货币资金、固定资产、应收账款等。其中，固定资产主要为运输设备2辆（为瑞风商务汽车和荣威商雅轿车），电子设备57台（套）（主要有：空调、电脑、打印机、互联网数据集成系统、家具等）；应收账款主要为泛业投资经营应收的租金及服务费。

2、对外担保情况

截至本报告书摘要签署日，泛业投资不存在对外担保的情况。

3、诉讼仲裁情况

截至本报告书摘要签署日，泛业投资不存在对财务状况、经营成果、声誉和业务活动可能产生重大影响的尚未了结或可预见的诉讼、仲裁或被行政处罚的案件。

4、对外投资情况

截至本报告书摘要签署日，泛业投资不存在对外投资情况。

5、主要负债情况

根据立信会计师出具的“信会师报字[2014]第123624号”、“信会师报字[2014]第114563号”《审计报告》，泛业投资的主要负债情况如下：

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（五）泛业投资近三年主营业务发展情况

1、主营业务

泛业投资产业园区综合服务业务依托于上海市北高新园区3.13平方公里土地的园区运营经验，多年积累的庞大的客户关系管理企业数据库，聚焦总部经济，引进跨国公司地区总部，聚焦5大主导产业：重点发展软件和信息服务业（云计算）、检验检测服务业、金融衍生服务业、人力资源服务业、节能环保服务业五大主导产业。泛业投资以深入的产业研究、规划、定位为导向负责上海市北商办用地开发的前期定位、产业规划、招商咨询。

泛业投资还负责市北南通科技城5.24平方公里土地的一级、二级开发的产业规划、项目定位、招商引资等，基于B2B的商业模式，充分了解企业自身发展需求，运用优惠政策，打造有利于企业发展的商务环境，积极引进国内外知名企业，为企业成长提供动力。

同时，泛业投资通过外部物业整体承租后进行转租。目前泛业投资主要对外转租利玛大厦、刘场路厂房、彭浦大厦以及新联园区，2012年至2014年1-9月期间，对外租赁业务收入分别为1,505.53万元、1,297.83万元和637.69万元，为泛业投资提供稳定的收入来源。

2、业务资质情况

截至本报告书摘要签署日，泛业投资所取得资质情况如下：

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3、泛业投资最近三年又一期的利润分配情况

泛业投资最近三年一期未进行利润分配。

（六）泛业投资近两年一期主要财务数据

1、资产负债表主要数据

单位：万元

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2、利润表主要数据

单位：万元

■

（七）本次股权转让取得其他股东同意和符合其他转让前置条件

市北集团持有泛业投资100%的股权，故本次股权转让不需要取得其他股东同意，也不存在其他转让前置条件。

（八）最近三年资产评估、交易、增资或改制情况

1、最近三年资产评估情况

除本次交易外，泛业投资最近三年无资产评估情形。

2、最近三年交易情况

泛业投资最近三年不存在股权交易情况，具体股权转让情况请参见本节“三、泛业投资基本情况/（二）泛业投资历史沿革”的相关内容。

3、最近三年增资和改制情况

泛业投资最近三年未发生改制事项。2008年5月，上海市北工业园区（集团）有限公司（市北集团前身）经董事会决议，决定向上海曼亚企业管理咨询有限公司增资450万元，并改名为泛业投资。具体增资情况请参见本节“三、泛业投资基本情况/（二）泛业投资历史沿革”的相关内容。

四、标的资产的评估情况

根据东洲评估出具的评估报告，以2014年4月30日为评估基准日，东洲评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对标的资产分别采用资产基础法和收益现值法进行评估。

资产基础法（也称成本法）评估的股东全部权益价值是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，反映为各单项资产累加的结果；收益法的评估结论系通过预测企业未来收益折现得到的收益价值，是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，对标的公司未来的项目开发、销售进行合理预测，强调企业整体预期盈利能力。

截至2014年4月30日，市北发展净资产账面值为98,813.49万元，资产基础法评估值为142,053.98万元，收益法评估值为139,800.00万元，两种评估方法结论相差2,253.98万元，差异率为1.61%。市北发展本次评估采用资产基础法结果作为评估结论，主要是因为资产基础法侧重于当前市场价值，收益法结论反映园区注入资产未来盈利能力，东区项目尚在开发过程中，未来东区办公物业的销售进度等因素的预测受制于园区企业对办公楼购买意向和需求，若办公楼销售市场的销售进度等因素发生变化，对收益法评估值准确性的影响较大。由于市北发展所拥有的主要资产为投资性房地产及存货开发成本。实物资产所占比重较大，资产基础法较好的体现了各项实物资产的市场价值，故本次评估采用资产基础法评估结果作为最终评估结果，在评估信息上优于采用收益法评估结果，资产基础法评估增值率为43.76%。

截至2014年4月30日，泛业投资净资产账面值为684.60万元，资产基础法评估值为711.01万元，收益法评估值为750.00万元，两种评估方法结论相差38.99万元，差异率为5.48%。泛业投资本次评估采用资产基础法评估结果作为评估结论，主要是因为泛业投资业务规模较小，相关收入受到一定程度影响，转租业务未来年度的发展状况存在不确定性；此外，咨询服务业务主要系向关联单位提供房地产开发项目的咨询服务，若未来关联公司的开发项目销售情况发生变化，相应咨询服务收入亦会受到影响，收益法评估结果存在一定不确定性，因此本次评估采用资产基础法评估结果作为泛业投资的评估结论，资产基础法评估增值率为3.86%。

根据标的公司审计报告和评估报告，以2014年4月30日为评估基准日，本次标的资产账面净资产、评估值和评估增减值情况如下：

单位：万元

■

（一）市北发展评估情况

1、市北发展的评估方法选择

资产基础法是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法，市北发展产权清晰、财务资料完整，被评估资产不仅可根据财务资料和购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再取得途径判断其价值，所以适用资产基础法评估；市北发展未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以量化，经营收益水平较高，具有一定获利能力，故也适用收益法评估。

本次资产评估中，市北发展股东全部权益价值采用资产基础法评估值为142,053.98万元，采用收益法评估值为139,800.00万元，两种评估方法结论相差2,253.98万元，差异率为1.61%。在评估过程中，资产基础法侧重于当前市场价值，收益法结论反映园区注入资产未来盈利能力，东区项目尚在开发过程中，未来东区办公物业的销售进度等因素的预测受制于园区企业对办公楼购买意向和需求，若办公楼销售市场的销售进度等因素发生变化，对收益法评估值准确性的影响较大。由于市北发展所拥有的主要资产为投资性房地产及存货开发成本，实物资产所占比重较大，资产基础法较好的体现了各项实物资产的市场价值。故本次评估采用资产基础法评估结果作为市北发展100%股权的评估结论，资产基础法评估增值率为43.76%。

2、资产基础法评估情况

根据东洲评估出具的《市北发展资产评估报告》（沪东洲资评报字[2014]第0342156号），以2014年4月30日为基准日，市北发展股东全部权益价值采用资产基础法的评估情况如下：

单位：万元

■

（1）资产基础法评估方法说明

本次评估中，市北发展资产主要为货币资金、存货、投资性房地产等，企业价值评估中的资产基础法即成本法，以评估基准日市场状况下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。

①对于货币资金的评估

根据被评估单位提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。

②对于应收款项的评估

应收款项主要包括应收账款、其他应收款等。各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值。

③对存货——开发成本的评估

存货——开发成本为市北发展东区新中新项目。对该存货主要采用“重置成本法（房地分估加和法）”和“假设开发法+租金收益法”进行评估。在房地分估时，土地使用权价值按市场比较法确定土地评估值，然后前期开发成本根据项目概算确定，分析资金成本合理性，对比行业利润率及企业自身利润率的合理性，最终选取企业自身利润率后考虑净利润折减，进行公允价值评估，然后和土地评估值累加并扣除增值所带来的土地增值税和所得税影响后，得出房地产项目的评估值。假设开发法评估主要针对没有销售限制的其他物业，如办公楼、写字楼、车位等以项目周边目前销售的同类物业的市场价格为比较依据，确定收入，扣减项目概算未完工成本、销售环节税费、部分利润等确定评估值。租金收益法评估主要针对商业物业，按客观租金考虑适当的空置率和租金客观增长率，扣减合理税、费后，以净收益折现确定价值。

A、重置成本法（房地分估加和法）

重置成本法即采用房地分估确定评估值，土地使用权价值按市场比较法确定土地评估值；将前期开发成本根据重置成本价值，采用正常的资金成本和行业利润率后考虑净利润折减，进行公允价值评估，然后和土地评估值累加并扣除增值所带来的土地增值税和所得税影响后，得出房地产项目的评估值。

a、土地的评估

对土地的评估，采用市场比较法。市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。

b、开发成本的评估

开发成本主要包括已经在土地上进行的项目投入的成本，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、其他房地产开发费用等。企业实际支付的资金成本由于评估需要按照客观的公允价值评估。

评估公式如下：

开发成本评估值=开发成本的重置价格×（1+资金利率×投入期÷2）×（1+行业成本税前利润率×（1-净利润折减率））

考虑扣除部分净利润的形式给予资产的转让方和接收方一定的程度的利润分成。考虑到利润是由生产开发过程中成本带来的风险收益部分和销售环节中收入带来的风险收益部分共同组成的，根据当前的房地产开发行业的发展前景和调控措施，确定收入带来的风险收益为40%、成本带来的风险收益为60%来加权计算开发项目的利润。扣除部分利润=净利润×净利润折减率。净利润折减率可以采用收益模型、成本模型加权确定，计算方式如下：

净利润折减率（收入模型）：折减率=1-未结转已预售合同金额÷被评估物业的总收入

净利润折减率（成本模型）：折减率=续建成本÷项目的重置成本。

重置成本系土地和开发成本的重置评估值(选用成本法评估结果）和续建成本的合计数。

重置价格采用重置成本法计算，若企业的开发成本账面值合理且时间不长，评估值可以等于账面成本（剔除可能存在的不合理费用）。资金利率一律按照三年期的贷款利率计算，投入期按照合理的建设期计算，并且假设均匀投入。

根据《2013年企业绩效评价标准值》中主营房地产开发及经营业务的企业成本费用率利润率平均值为10.20%，本次评估采用10.20%行业平均利润率作为本项目开发成本的净利润率进行测算。

c、重置成本法下土地增值税和所得税的计算

对土地和开发成本采用公允价值计算后，进行土地增值税和所得税扣除的思路为：房地产开发企业的土地，是以出售为目的（即随同建成后的房屋出售），并且大多数情况下，土地都会出现不同程度的增值。本次评估模拟新的权益主体以公允价值持有了待开发的物业，会面临公允价值的出资和税务局所认定的历史成本的抵扣项的差异所导致的税赋差异，该土地增值税和所得说的差异应该由老的产权持有人承担。因此对成本法下的项目评估增值所需要扣除的增值税和所得税，采用重置的土地和开发成本，重新计算土地增值税和所得税，然后和假设开发法下的土地增值税和所得税进行比较，其差额部分（即历史成本计算的项目土地增值税和所得税高于公允价值计算的项目增值税和所得税的部分）作为需要扣减的土地增值税和所得税。

B、假设开发法+收益法

采用假设开发法时，先确定其总销售收入后，扣除相关的建设续建成本，税金、相关费用及部分利润后，确定评估值。即：

评估值＝销售收入总价－续建成本（含续建利息）－销售费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－扣除部分利润

收益法是房地产评估中常用的方法之一。具体思路是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到估价时点后累加。

计算公式：P = ■

其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未来收益期的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。

上式中Fi=租赁收入-年运营费用

租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1-空置率及租金损失率）后获得。年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、营业税及附加、所得税等。

根据《建设工程规划许可证》、建筑工程项目表以及其它资料，存货开发成本项目建造的明细中，独立商铺、商场用收益法评估，甲级写字楼、独栋办公楼、地下车位用假设开发法评估。

采用假设开发法评估价值与重置成本法都可以体现该项目的市场价值，考虑到可租物业采用收益法更贴近实际经营模式，故在资产基础法的评估结果中对存货采用假设开发法下及收益法结果确定评估值。

④对投资性房地产的评估

投资性房地产（西区项目）系市北高新技术服务业园区内用于出租的相关物业资产，采用租金收益法、市场比较法评估。该区域类似用房市场交易案例较多，且该地区类似用房租金市场较为发达，房地产能够用于独立经营获得固定收益并可单独计算获利，市场比较法和收益法能较好体现房地产的市场价值。租金收益法按客观租金考虑适当的空置率和租金客观增长率，扣减合理税、费后，以净收益折现确定价值；市场比较法是选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定被评估对象价值。

被评估单位考虑到市北园区整体规划及经营需求，决定将委评投资性房地产继续进行出租经营并长期持有，故对可出租房地产总建筑面积91,531.70平方米采用收益法评估，特种用房总建筑面积2,290.21平方米为配套用房不可租赁不可售。

a、租金收益法

租金收益法也称租金收益资本化法、收益还原法，它是利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。

租金收益法是房地产评估中常用的方法之一。具体思路是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到估价时点后累加。

计算公式：P =■

其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未来收益期的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。

上式中Fi=租赁收入-年运营费用

租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1-空置率及租金损失率）后获得。

年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、营业税及附加、所得税等。

b、市场比较法

市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与评估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定评估对象价值的方法。

基本公式：

评估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。

评估值=销售收入（市场比较法评估值）-销售管理费用-销售税费-土地增值税-所得税

由于市北发展考虑到市北园区整体规划及上市公司市北高新经营需求，决定将投资性房地产继续进行出租经营并长期持有，因此资产基础评估法下投资性房地产最终采用收益法评估结果。

⑤对负债的评估

以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。

（2）资产基础法评估明细说明

对于市北发展主要资产存货和投资性房地产评估说明如下：

①货币资金

A、现金

截至评估基准日，现金账面价值22,382.76元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值确定评估值。现金评估值为22,382.76元。

B、银行存款

截至评估基准日，银行存款账面价值3,007,895.54元，共有3个银行账户，全部为人民币账户。评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余额调节表，验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。银行存款评估值为3,007,895.54元。

②其他应收款

截至评估基准日，其他应收款账面净额为141,000.00元，主要系电力公司保证金等。其中，坏账准备0.00元。

评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；核对保证金等，评估人员核实了相关明细清单，抽查了部分原始凭证，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。

市北发展的其他应收款项均在一年以内，且保证金等款项基本无回收风险，本次按核实后账面值确定评估值。其他应收款评估值141,000.00元。

③存货

本次评估范围的存货——开发成本对应的资产系市北发展正在开发的新中新项目（项目基本情况请见本节“二、市北发展基本情况/（五）市北发展近三年主营业务发展情况”）。该项目截至评估基准日，正在进行土建施工，工程累计已完成建筑总量101,582.00平方米，占建筑总面积163,841.44平方米的62%，开工日期为2012年8月，项目预计竣工交房时期为2015年9月，商业物业预计开业日期为2015年7月。

根据《国有建设用地使用权出让合同》，公司于2011年取得了坐落于大宁路街道392街坊，东临平型关路、南靠汶水路、西接寿阳路、北面为规划云飞东路地块土地使用权，土地面积为43,616.00平方米，用途为商办用地，出让年限为商业40年、办公50年。

截至评估基准日，公司已取得该地块的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证和施工许可证。根据《建设工程规划许可证》、建筑工程项目表以及其它资料，新中新项目建造的明细如下：

■

市北发展存货新中新项目，截至评估基准日，账面值110,910.79万元，本次评估对该存货项目采用两种方法进行评估，即“假设开发法（甲级写字楼、独栋办公楼、地下车位用假设开发法评估）+收益法（独立商铺、商场用收益法评估）”以及“重置成本法”。

“假设开发法+收益法”的评估结果为103,942.91万元，重置成本法下的评估结果为123,373.93万元，采用“假设开发法+收益法”与成本法都可以体现该项目的市场价值，但考虑到可租物业采用收益法更贴近实际经营模式，故在资产基础法的评估结果中对存货——开发成本采用假设开发法下及收益法结果确定评估值为103,942.91万元。假设开发法+收益法评估过程如下所示：

A、假设开发法评估可售物业

a、销售收入总价的确定

房产的销售收入确定过程：新中新可售物业以甲级写字楼售价均价的确定为例，通过以市场比较法测算。

甲级写字楼除了楼层、建筑面积存在差异，其他房地产状况均一致，本次评估选取甲级写字楼中区标准层，建筑面积约2,500平方米，作为均价对象与市场上查询的出售案例进行比较。

（I）新中新项目可出售物业简介

区位状况：地处南北高架共和新路以东、市北园区东南角，周边绿地、协信均在进行商业项目开发建设，且靠近大宁商圈，商业程度较好，生活便利,临汶水路近平型关路，近高架路，靠近地铁1号线汶水路站，街道内有多条公交线路，交通条件较好,有周边百安居家具市场、红星美凯龙、麦德龙、宜家、迪卡侬运动超市等生活配套设施，餐饮购物娱乐齐全，市政工程完备,项目东、南、西面皆有公共绿化环绕，环境优美，闹中取静，所处中区。

实物状况：建筑面积2,500平方米，钢混结构，玻璃幕墙，普通装修,新建房屋，无损坏，标准层层高4.2米布局合理。

权益状况:企业自有完整产权,物业采用自行管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。

（II）搜集和选取可比交易案例

该地段相似交易房地产较多，市场较为活跃，本次评估对周边房地产市场进行走访调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等要求，搜集大量相同地段、相同用途的类似交易实例，并根据委估对象的各项特点分析选取三处可比案例，分别对其房地产状况详细调查并列表如下：

■

根据以上详细调查、选取可比实例，并对其各项状况因素分析比对、评定打分，进行下一步的系数修正调整、计算单价。

（III）对可比实例进行打分、修正和单价计算

根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合新中新项目可售物业和比较案例的差异情况，选择交易情况、市场状况、房地产状况共三大类修正因素，按照前述系数调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算，并编制汇总表格如下：

因素条件比较和打分表

■

上表因素修正介绍如下表所示：

■

根据以上修正因素进行比准单价调整，计算表如下：

■

对三个案例的比准价格，采用简单算术平均法得出待估房地产现时价格为：

新中新可售项目甲级写字楼单位均价=（27,800元/㎡＋25,900元/㎡＋27,200元/㎡）÷3=27,000.00元/㎡（取整）

（IV）销售收入总价测算

其它物业类型，同样通过对周边房地产市场进行调查后，选取了相应的可比案例，修正后确定销售均价，从而确定了除商业物业外委评项目的销售收入，详见下表：

■

经汇总测算，销售收入总价为226,312.53万元。

b、销售税金

企业的营业税金及附加率为5.65%，以销售收入为计税基数，因此计算得出项目销售税金=226,312.53×5.65%=12,786.66万元。

c、销售管理费用的确定

销售管理费用包括项目的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用等。本次评估时，通过对相关市场资料的调查并结合管理层对销售费用的预计发生总额来确定开发成本所需的销售费用，本次评估按销售收入总价的3.5%计算。

项目总销售费用＝226,312.53×3.5%＝7,920.94万元。

d、项目总成本和出租、出售房产续建成本的确定

企业的土地费用已经全部支付，无后续支出金额。本次评估采用上述单体成本测算项目的续建成本，计算过程如下表：

■

e、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：

增值额未超过扣除项目金额50%，应纳税额＝增值额×30%；

增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%，应纳税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；

增值额超过扣除项目金额100%而未超过200%，应纳税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%；

增值额超过扣除项目金额200% ，应纳税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%。

■

f、企业所得税

企业应缴所得税（总项目）＝税前利润×25%

企业应缴所得税（总项目）＝（销售收入－土地取得成本－房地产开发成本呢－资金成本呢－销售管理费用－营业税金及附加－土地增值税应缴总额）×25%

■

g、扣除部分利润

考虑扣除部分净利润的形式给予资产的转让方和接收方一定的程度的利润分成。

考虑到利润是由生产开发过程中成本来带的风险收益部分和销售环节中收入带来的风险收益部分共同组成的，根据当前的房地产开发行业的发展前景和调控措施，确定收入带来的风险收益为40%，成本带来的风险收益为60%来加权计算开发项目的利润。

部分利润=净利润×净利润折减率。净利润折减率可以采用收益模型、成本模型加权确定，计算方式如下：

净利润折减率（收入模型）：折减率=1-未结转已预售合同金额÷委估物业的总收入

净利润折减率（成本模型）：折减率=续建成本÷项目的重置成本。

重置成本系土地和开发成本的重置评估值(选用成本法评估结果）和续建成本的合计数。

净利润折减率=净利润折减率（收入模型）×权重+净利润折减率（成本模型）×权重

=100%×40%+60,175.38/(60,512.05+38,892.23+60,175.38)×60%=63%(取整)

（注：东区新中新项目可售物业续建成本60,175.38万元；土地重置成本归属于可售物业部分为60,512.05万元；已发生开发成本的重置价格归属于可售物业部分为38,892.23万元）

部分利润=项目净利润×净利润折减率=38,422.22×63%=24,206.00万元

h、可售物业评估值的确定

■

B、收益法评估商业物业（可租物业）

商业物业收益法相关参数如下表所示：

■

a、首年租金的确定

（I）技术思路

由于本次评估对象为新中新项目对外出租商场，而市场上租金交易案例多为沿街商铺，评估师认为商场中各商铺的价值与其商场沿街路口的距离远近关系很大，这个距离即临街深度，商场中各商铺随临街深度而递减，商场商铺越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。同一深度的商场商铺价值基本相等，但由于宗地深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，在评估商场商铺时还须对上述差异因素进行修正。上述评估技术思路既路线价法评估。

（II）基本公式

待估部分商场商铺价值的计算公式为：

V=u×dv×k1×k2×ki…×kn

式中：V——待估部分商场商铺租金单价

u——商场商铺路线租金单价

dv——深度修正率

ki——差异因素修正系数（i=1→ｎ）

（III）评估过程

（i）临街深度的确认

根据新中新项目商场平面施工图显示，新中新项目商场最大投影面深度为252米，本次评估将商场划分为与街道平行的八等份，每一等份31.5米。

（ii）一层商场每等份面积确认

根据新中新项目的《建设规划许可证》及《方案面积指标》，该商场最大投影建筑面积为9999.00平方米，每等份面积相似，故每等份面积为1249.875平方米。

（iii）制作价格修正表

■

（iv）商场租金平均单价（V）测算

评估人员调查周边同类型房地产的租金水平，汇总如下：

因素说明和指数表

■

比准单价计算表

■

既一等份商场商铺租金单价（V1）为8.69元/平方米?天。

商场最大投影面积平均租金单价测算公式为

■

路线价商铺测算表

■

对于有电梯的商业用房来说，二层及二层以上商业用房的租金价格往往远低于底层的租金价格，评估人员通过对委评对象周边类似商业用房（有电梯）的市场租金价格调查，对于-1层至3层一层修正幅度如下表所示：

■

整栋商场平均租金单价

■

经上述综合分析后，确定整栋商场首年市场客观租金单价为3.54元/天?平方米。

b、租金增长率的确定

租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀越大、房地产需求量越大则租金越高，反之越低。

近年来，市北高新园区围绕产业结构调整，不断强化园区形态和环境建设，推进产业集聚，加快园区服务理念和功能的转型，实现了从传统的工业园区向以研发设计、服务外包、总部型企业为主导的生产性服务业集聚区的转变。目前，园区已引进的企业中有70%左右的企业从事生产性服务业，产业聚集度较高；随着大数据概念在园区内的兴起，高科技创新性企业、生产服务性企业积极进入市北园区。市北高新园区附近的商业、办公用房5年以内房屋租约中签订的增长率一般为每年2%-5%。参考上述数据并结合近年来的通货膨胀水平，2014-2017年确定每年租金上涨率为4%，2018年以后确定每年租金上涨率为2.5%。

另外，根据中国房地产指数系统公布的上海市房屋租赁价格指数，2010年1月至2014年1月上海平均每年指数上涨为4.96%。

■

参考上述数据并结合近年来的通货膨胀水平，谨慎预测未来2014-2017年年租金上涨率为4%合理。

c、空置率的确定

鉴于新中新项目位于中环附近的商业用房，且属于市北高新园区内，其周边人口聚集度正在逐步提升，结合该房地产的实际状况分析，新中新项目的商场2015年度空置率按40%确定；2016年度空置率按20%确定；2017年度空置率按10%确定，2018年度及以后，空置率均按5%确定。

d、收益年限

根据企业提供的《上海市房地产权证》、《土地出让合同》等相关证明文件，新中新项目的土地使用年限至2052年3月16日止；商场预计于2015年7月1日开业，钢混结构非生产用房，根据规定，该类型房地产的耐用年限为60年，则建筑物耐用年限为2075年6月30日。由于建筑物耐用年限长于土地使用年限，根据中华人民共和国土地管理法及中华人民共和国房地产估价规范，按土地使用年限2052年3月16日确定收益期。

e、折现率

折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回报率（投资收益率），包括无风险报酬率和风险报酬率。

本次评估中无风险报酬根据5年期国债利率取3.83%；风险因素分析：新中新项目位处上海市区核心地段，区域内同类房地产出租情况较为稳定，综合风险因素取5%，则：

折现率=无风险报酬率+风险报酬率=3.83%+5%=9%（取整）。

f、可租物业评估值

■

经上述测算，新中新项目中商场的建筑面积为29,215.58平方米，新中新项目中商场评估总价为318,625,775.00元。

可出租独立商铺物业，以商场的租金单价作为基价，修正后确定了其他地块可出租物业租金单价，从而确定了新中新项目可租物业的整体评估值，详见下表：

■

可租物业收益法合计评估值为339,908,040.00元。

C、“假设开发法+收益法”评估存货之结果

可租物业采用收益法确定评估值为339,908,040.00元，可售物业采用假设开发法确定评估值为958,580,000.00元，可租物业未来项目续建成本为259,058,900.00元（可售物业的续建成本已经在可售物业假设开发法中考虑），存货开发成本评估值为可租物业评估值加可售物业评估值减续建成本，经计算：存货——开发成本评估值为1,039,429,140.00元。

④投资性房地产

本次投资性房地产评估范围为市北发展自市北集团无偿划转得到的投资性房地产，6宗土地及其附属的18幢房屋建筑物，房屋建筑面积约93,821.91平方米，截至2014年4月30日，账面原值合计522,999,922.09 元，账面净值合计424,011,448.48元。

■

本次评估对市北发展投资性房地产项目采用两种方法进行评估，即市场比较法以及租金收益法。

市场比较法的评估结果为126,412.89万元，收益法下的评估结果为92,761.67万元，两种评估结果的差异率为36.28%，两种评估结果的差异率较大，由于市北发展考虑到市北园区整体规划及上市公司市北高新经营需求，决定将该部分投资性房地产继续进行出租经营并长期持有，故对可出租房地产总建筑面积91,531.70平方米采用收益法评估，特种用房总建筑面积2,290.21平方米为配套用房不可租赁不可售。因此投资性房地产评估值最终采用租金收益法评估结果，评估值为92,761.67万元。收益法下评估过程如下所示（评估详细过程以13-1#地块房地产为例）：

A、房地产状况

■

B、相关参数说明

■

a、首年租金的确定

根据被评估单位提供的相关租赁资料，13-1#地块上办公楼宇大部分已经出租，且租金符合客观市场租金价格，但是由于租户较多，租期较散且无较长租约，故本次评估以客观市场价格来计算物业价值。

（I）13-1#可出租办公楼均价对象的确认

■

13-1#地块的30处物业除了楼层、建筑面积存在差异，其他房地产状况均一致，本次评估选取江场三路126、128、130号4层，建筑面积1,297.81平方米，作为均价对象与市场上查询的出租案例进行比较，因为该江场三路126、128、130号4层基本反映了13-1#地块的可出租物业的平均水平。

（II）租金案例选取

评估人员调查周边同类型房地产的租金水平，汇总如下：

租金状况调查表

■

（III）因素条件比较和打分表：（下转55版）

序号	抵押银行	抵押借款金额	借款余额	原产权证编号	账面原值	账面余值
1	中国建设银行	15,000.00	15,000.00	沪房地闸字（2011）005387号	2,294.76	1,271.36
				沪房地闸字（2011）005318号	490.55	330.03
				沪房地闸字（2010）006681号	4,445.35	3,553.81
2	交银国际信托	70,000.00	67,700.00	沪房地闸字（2009）024074号	24,739.06	19,777.50
				沪房地闸字（2011）006100号	19,192.34	16,558.72
3	宁波银行长宁支行	20,000.00	17,600.00	沪房地闸字（2011）006100号
合计		105,000.00	100,300.00		51,162.06	41,491.42

借款人	抵押银行	借款金额 （万元）	抵押期间	抵押物	房地产权证号
市北发展	中国建行	31,500.00	2012/12/19-2022/12/18	闸北区大宁路街道392街坊54丘土地	沪房地闸字（2012）第007608号

贷款单位	借款起始日	借款终止日	2014年9月30日
中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行	2012/12/19	2022/12/18	10,000.00
	2012/12/19	2022/12/18	5,000.00
	2013/1/5	2022/11/6	16,500.00
	2014/8/31	2022/11/6	10,000.00
合 计			41,500.00

项目	2014年4月30日		2014年9月30日
	金额（万元）	占比	金额（万元）	占比
流动负债：	23,467.73	42.69%	46,793.51	53.00%
应付账款	9,151.98	16.65%	10,065.17	11.40%
预收账款	-	-	562.55	0.64%
应缴税费	-	-	302.46	0.34%
应付利息	57.31	0.10%	57.31	0.06%
其他应付款	14,258.44	25.94%	35,806.01	40.55%
非流动负债：	31,500.00	57.31%	41,500.00	47.00%
长期借款	31,500.00	57.31%	41,500.00	47.00%
负债合计	54,967.73	100.00%	88,293.51	100.00%

标的名称	资质证书名称	资质证书编号	资质等级	有效期
市北发展	房地产开发企业暂定资质	沪房管（闸北）0000282号	暂定	有效期截止2015年2月15日

资质证书名称	资质证书编号
国有土地使用权证	沪房地闸字（2012）007608号
土地使用权用途	商业、办公用地
建设用地规划许可证	沪闸地（2012）EA31010820124263
环评报告	沪闸北环保许管（2013）43号、沪闸北环保许管（2012）111号
立项备案	闸发改投备（2012）2号
建设工程规划许可证	沪闸建（2013）FA31010820134043、沪闸建（2012）FA31010820124526、沪闸建（2013）FA31010820135223
建设工程施工许可证	310108201203120401

项目	2014年9月30日	2013年12月31日	2012年12月31日
资产总额	187,985.61	130,903.19	119,152.38
负债总额	88,293.51	31,877.04	20,037.65
所有者权益	99,692.10	99,026.14	99,114.73
归属于母公司的所有者权益	99,692.10	99,026.14	99,114.73

项目	2014年1-9月	2013年度	2012年度
营业收入	4,593.19	5,761.63	5,524.10
营业利润	1,478.18	1,518.77	1,156.34
利润总额	1,478.18	1,518.77	1,156.34
净利润	1,041.94	1,116.93	832.61
归属于母公司股东的净利润	1,041.94	1,116.93	832.61

中文名称	上海泛业投资顾问有限公司
法定代表人	唐菲
注册资本	500万元
实收资本	500万元
住所	上海市闸北区江场三路238号1501室
公司类型	一人有限责任公司（法人独资）
营业执照注册号	310108000421355
税务登记证	31010866776018X
组织机构代码证	66776018-X
成立时间	2007年10月9日
经营范围	投资咨询，企业管理咨询，商务信息咨询，物业管理，会展服务，室内外装潢工程设计、施工，建筑工程监理，在计算机信息科技领域内的技术咨询、技术服务、技术开发、技术转让，房地产经纪

项目	2014年4月30日		2014年9月30日
	金额（万元）	占比	金额（万元）	占比
流动负债：	355.42	100.00%	369.60	100.00%
应付账款	69.08	19.43%	46.67	12.63%
预收款项	46.64	13.12%	136.98	37.06%
应付职工薪酬	1.10	0.31%	-	-
应交税费	36.02	10.13%	37.87	10.25%
其他应付款	202.60	57.00%	148.09	40.07%
非流动负债：	-	-	-	-
负债合计	355.42	100.00%	369.60	100.00%

标的名称	资质证书名称	资质证书编号	有效期
泛业投资	上海市房地产经纪企业备案证书	沪房管经（闸北）0242号	有效期截止2014年12月31日

项目	2014年9月30日	2013年12月31日	2012年12月31日
资产总额	1,103.94	1,021.12	952.28
负债总额	369.60	403.42	386.15
所有者权益	734.34	617.70	566.12
归属于母公司的所有者权益	734.34	617.70	566.12

项目	2014年1-9月	2013年度	2012年度
营业收入	845.23	1,648.52	1,800.78
营业利润	31.36	68.72	107.68
利润总额	157.01	70.15	107.63
净利润	116.64	51.57	79.75
归属于母公司股东的净利润	116.64	51.57	79.75

序号	标的资产	账面净资产	评估值	评估增值	评估增值率
1	市北发展100%股权	98,813.49	142,053.98	43,240.49	43.76%
2	泛业投资100%股权	684.60	711.01	26.41	3.86%
合计		99,498.09	142,765.00	43,266.90	43.49%

项目	账面价值	评估价值	增值额	增值率（%）
流动资产	111,227.92	104,260.04	-6,967.88	-6.26
非流动资产	42,553.30	92,761.67	50,208.37	117.99
其中：投资性房地产	42,401.14	92,761.67	50,360.53	118.77
长期待摊费用	152.16	-	-152.16	-100.00
资产总计	153,781.22	197,021.71	43,240.49	28.12
流动负债	23,467.73	23,467.73	-	-
非流动负债	31,500.00	31,500.00	-	-
负债总计	54,967.73	54,967.73	-	-
净资产合计	98,813.49	142,053.98	43,240.49	43.76

序号	物业形态	建筑面积或数量	备注
1	开发总建筑面积	163,841.44m2	/
1.1	独栋办公	37,709.62 m2	可售
1.2	甲级写字楼	28,513.32 m2	可售
1.3	独立商铺	696.52 m2	出租
1.4	商场	29,215.58 m2	出租
1.5	地上配套	85.6 m2	不可售
1.6	车位	886.00 个	可售

项目	比较案例一	比较案例二	比较案例三
房地产坐落	和源中环企业广场	大宁财智中心	大宁国际商业广场写字楼
房地产单价	34,000元/㎡	30,000元/㎡	27,600元/㎡
房地产用途	办公	办公	办公
交易情况	挂牌	挂牌	挂牌
市场状况	2014/2/10	2014/2/7	2014/4/28
区位状况	地处南北高架共和新路、汶水路，周边住宅小区、办公楼宇较多，且靠近大宁商圈，商业程度较好，生活便利,临共和新路，近高架路，靠近地铁1号线汶水路站，街道内有多条公交线路，交通条件较好，周边有商场、邮局、金融机构等，配套齐全,环境优雅，物业环境较好，高区。	地处南北高架共和新路、灵石路，周边住宅小区、办公楼宇较多，且靠近大宁商圈，商业程度较好，生活便利,临共和新路，近高架路，靠近地铁1号线上海马戏城站，街道内有多条公交线路，交通条件较好,周边有商场、邮局、金融机构等，配套齐全,环境优雅，物业环境较好，高区。	地处南北高架共和新路、大宁路，周边住宅小区、办公楼宇较多，且靠近大宁商圈，商业程度较好，生活便利,临共和新路，近高架路，靠近地铁1号线上海马戏城站，街道内有多条公交线路，交通条件较好,周边有商场、邮局、金融机构等，配套齐全,环境优雅，物业环境较好，低区。
实物状况	建筑面积148平方米,钢混,挡风玻璃窗外墙，普通装修,2010年建成，房屋完损程度较好、地基无沉降、散水良好、有渗水受返潮影响，层高5.4米，空间利用率高。	建筑面积300平方米,钢混,石材外墙，普通装修,2012年建成，房屋完损程度较好、地基无沉降、散水良好、局部有渗水受有返潮影响，层高4.2米，布局合理。	建筑面积300平方米，钢混，挡风玻璃窗外墙，普通装修，2007年建成、房屋完损程度较好、地基无沉降、散水良好、有渗水受返潮影响，外立面有局部受损，层高4.2米，布局合理。
权益状况	自主完整产权，物业采用自行管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。	自主完整产权，物业采用自行管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。	自主完整产权，物业采用自行管理，无违章搭建、法律纠纷事宜。

比较因素		被评估对象	实例一	实例二	实例三
房地产坐落		甲级办公楼	和源中环企业广场	大宁财智中心	大宁国际商业广场写字楼
房地产单价		待估	34,000	30,000	27,600
房地产用途		办公	办公	办公	办公
交易情况		待估	挂牌	挂牌	挂牌
打分系数		100	103	103	103
市场状况		14/4/30	2014/4	2014/4	2014/4
市场指数		100	100	100	100
区位状况	聚集程度	闸北大宁板块、标准	闸北大宁板块、标准	闸北大宁板块、标准	闸北大宁板块、标准
	打分系数	100	100	100	100
	交通条件	近1号线、多公交、标准	近1号线、多公交、标准	近1号线、多公交、标准	近1号线、多公交、标准
	打分系数	100	100	100	100
	市政配套	配套齐全、标准	配套齐全、标准	配套齐全、标准	配套齐全、标准
	打分系数	100	100	100	100
	环境景观	环境较好、标准	环境较好、标准	环境较好、标准	环境较好、标准
	打分系数	100	100	100	100
	楼层朝向	中区、标准	高区、较好	高区、较好	低区、较低
	打分系数	100	105	105	95
实物状况	建筑规模	2500平米、标准	148平米，小	300平方米，较小	300平米，较小
	打分系数	100	110	108	108
	建筑结构	钢混	钢混	钢混	钢混
	打分系数	100	100	100	100
	装饰装修	普通装修、标准	普通装修、标准	普通装修、标准	普通装修、标准
	打分系数	100	100	100	100
	完损程度	新建房屋、完损度好	2010年建成	2012年建成	2007年建成
	打分系数	100	98	99	96
	层高布局	层高4.2米，标准	层高5.4米，标准	层高4.2米，标准	层高4.2米，标准
	打分系数	100	105	100	100
权益状况	权利归属	自主完整产权，标准	自主完整产权，标准	自主完整产权，标准	自主完整产权，标准
	打分系数	100	100	100	100
	物业管理	自行管理、标准	自行管理、标准	自行管理、标准	自行管理、标准
	打分系数	100	100	100	100
	其他特殊	无特殊情况	无特殊情况	无特殊情况	无特殊情况
	打分系数	100	100	100	100

交易情况	被评估对象为成交价，而各比较案例都为挂牌价，根据房地产市场惯例可议价，故对各比较案例做3%的修正。
市场状况	评估基准日为2014年4月30日，比较案例的挂牌日期均为2014年4月，时间较为相近，因此市场状况不作修正。
楼层状况	被评估对象楼层位于中区，而比较案例一和二楼层均位于高区，比较案例三楼层位于低区，由于楼层越高采光越好，且更突显企业地位，所以楼层越高其房地产价值也越高，故本次评估对各比较案例分别做5%、5%、-5%的修正。
建筑规模	办公楼的成交面积对其市场价格有一定影响，购买办公楼的业主多用于自营目的。如投资面积较大则一次性投入资金较多，不利于资金流通，综上所述办公楼面积越大其成交单价越低。被评估对象与比较案例的办公楼面积分别为2500.00平米、148.00平米、300平米、300.00平米，故本次评估对各比较案例分别做10%、8%、8%的修正。
完损程度	被评估对象为新建房屋成新率好，而各比较案例的建成年月分别是2010年、2012年、2007年，随着房屋使用年限的长短，建筑物成新率不断降低，各比较案例存在不同程度渗水、返潮、外立面受损等完损度降低情况，故本次评估对各比较案例分别做-2%、-1%、-4%的修正。
层高布局	被评估对象和比较案例二、三层高均为4.2米，而比较案例一的层高为5.4米，房屋层高越高，空间感越强，建筑可利用程度越高，故本次评估对各比较案例分别作5%、0%、0%的修正。

比较因素		实例一			实例二			实例三
座落		和源中环企业广场			大宁财智中心			大宁国际商业广场写字楼
交易价格		34,000			30,000			27,600
交易情况		100	/	103	100	/	103	100	/	103
市场状况		100	/	100	100	/	100	100	/	100
房地产状况	聚集程度	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	交通条件	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	市政配套	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	环境景观	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	楼层朝向	100	/	105	100	/	105	100	/	95
	建筑规模	100	/	110	100	/	108	100	/	108
	建筑结构	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	装饰装修	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	完损程度	100	/	98	100	/	99	100	/	96
	层高布局	100	/	105	100	/	100	100	/	100
	权利归属	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	物业管理	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	其他特殊	100	/	100	100	/	100	100	/	100
修正后比准单价		27,800			25,900			27,200
评估单价		27,000

物业类型	单位	未结转未销售数量	评估均价 （万元/单位）	销售收入合计（万元）
独栋办公	平方米	37,709.62	3.49	131,606.57
甲级写字楼	平方米	28,513.32	2.70	76,985.96
地上配套	平方米	0.00	0.00	0.00
车位	个	886.00	20.00	17,720.00
合计				226,312.53

名称	整个项目预计总成本①	出租商业物业成本②	出售物业成本③=①-②	评估对象已发生开发成本			出售物业开发续建成本⑦=③-⑥
				评估对象账面值④	账面分摊商业物业成本⑤	账面分摊出售物业成本⑥=④-⑤
前期工程费(万元)	8,004.35	2,490.53	5,513.82	5,274.39	1,641.11	3,633.28	1,880.53
建筑安装工程费(万元)	113,076.09	33,768.84	79,307.25	42,882.94	12,806.49	30,076.45	49,230.80
基础设施费(万元)
公共配套设施费(万元)
开发间接费用(万元)	3,247.00	1,010.29	2,236.71	1,475.02	458.95	1,016.07	1,220.64
利息费用(万元)	14,178.58	4,411.62	9,766.96	2,792.39	868.84	1,923.55	7,843.41
合计	138,506.01	41,681.28	96,824.73	52,424.75	15,775.39	36,649.36	60,175.38

项目	比例	行次	评估对象金额(万元)
一、转让房地产收入总额		1	226,312.53
其中：货币收入		2	226,312.53
实物收入及其他收入		3
二、扣除项目金额合计 4=5＋6＋12＋15＋20		4	184,451.85
1.取得土地所支付的全部金额		5	44,992.37
2.房地产开发成本 6=7＋8＋9＋10＋11		6	87,057.78
其中：前期工程费		7	5,513.82
建筑安装工程费		8	79,307.25
基础设施费		9	0.00
公共配套设施费		10	0.00
开发间接费用		11	2,236.71
3.房地产开发费用 12=13+14		12	13,205.01
其中：利息支出		13	0.00
其他房地产开发费用 14=（5+6）×	10%	14	13,205.01
4.与转让房地产有关的税金 15=1×	5.65%	15	12,786.66
5.财政部规定的其他扣除项 16=（5＋6）×	20%	16	26,410.03
三、增值额 17=1－4		17	41,860.68
四、增值额与扣除项目金额之比 18=17÷4		18	22.69%
五、应缴土地增值税税额		19	12,558.20

项目	比例	行次	评估对象金额(万元)
一、转让房地产收入总额		1	226,312.53
二、营业成本		2	141,817.10
1.取得土地所支付的全部金额		3	44,992.37
2.房地产开发成本		4	87,057.78
3.资金成本		5	9,766.96
三、营业税金及附加 6=1×	5.65%	6	12,786.66
四、销售管理费用 7=1×	3.50%	7	7,920.94
五、增值税		8	12,558.20
六、利润总额 9=1-2-6-7-8		9	51,229.63
七、所得税 10=9×	25%	10	12,807.41
八、净利润 11=9-10		11	38,422.22
直接开发成本净利润率			24.30%

项目	金额（万元）
营业收入	226,312.53
减：续建成本	60,175.38
营业税金及附加	12,786.66
销售管理费用	7,920.94
增值税	12,558.20
所得税	12,807.41
扣除部分利润	24,206.00
假开法评估值	95,858.00

相关参数说明表
序号	项目内容	取值	备注
1	首年租金（元/天?M2）	3.54	a
2	租金增长率	2014-2017为4%、2018年以后为2.5%	b
3	空置率	40%、20%、10%、5%	c
4	管理费用率	1%
5	维修费用率	1%
6	保险费率	0.20%
7	房产税率	12%	房产出租按12%
8	营业税金附加率	5.65%
9	所得税率	25%
10	建筑成本单价	8458	参考同类建筑物造价水平
11	收益年限	2052/3/16	d
12	折现率	9%	e

等份	1	2	3	4	5	6	7	8
临街深度（M）	31.5	63	94.5	126	157.5	189	220.5	252
四三二一法则（%）	40	30	20	10	9	8	7	6
单独深度价格修正率（%）	40	30	20	10	9	8	7	6
平均深度价格修正率（%)	160	140	120	100	87.2	78	70.8	65
建筑面积	1249.875	2499.750	3749.625	4999.500	6249.375	7499.250	8749.125	9999.000

比较因素		估价对象	实例一	实例二	实例三
房地产坐落		商场	江场西路共和新路	广中路共和新路	沪太路宜川路
房地产单价		待估	7	8	8
房地产用途		办公	商业	商业	商业
交易情况		待估	挂牌	挂牌	挂牌
打分系数		100	103	103	103
市场状况		2014/4/30	2014/5/25	2014/5/16	2014/6/24
市场指数		2000	2000	2000	2000
区位状况	聚集程度	商业规模较大，较好	商业规模一般	商业规模一般	商业规模一般
	打分系数	100	90	90	90
	交通条件	近地铁、多公交、标准	近地铁、多公交、标准	近地铁、多公交、标准	近地铁、多公交、标准
	打分系数	100	100	100	100
	市政配套	配套齐全、标准	配套齐全、标准	配套齐全、标准	配套齐全、标准
	打分系数	100	100	100	100
	环境景观	环境一般、标准	环境一般、标准	环境一般、标准	环境一般、标准
	打分系数	100	100	100	100
	楼层朝向	假设1层、标准	1层、标准	1层、标准	1层、标准
	打分系数	100	100	100	100
实物状况	建筑规模	1249.875平米	1386平米	400平方米	150平米
	打分系数	100	99	106	108
	建筑结构	钢混结构	钢混结构	钢混结构	钢混结构
	打分系数	100	100	100	100
	装饰装修	毛坯	毛坯	毛坯	毛坯
	打分系数	100	100	100	103
	完损程度	新建房屋	局部破损	局部破损	局部破损
	打分系数	100	95	95	95
	临街状况	双面临街	单面临街	单面临街	单面临街
	打分系数	100	95	95	95
权益状况	权利归属	自主完整产权，标准	自主完整产权，标准	自主完整产权，标准	自主完整产权，标准
	打分系数	100	100	100	100
	物业管理	自行管理、标准	自行管理、标准	自行管理、标准	自行管理、标准
	打分系数	100	100	100	100
	其他特殊	无特殊情况	无特殊情况	无特殊情况	无特殊情况
	打分系数	100	100	100	100

比较因素		实例一			实例二			实例三
座落		江场西路共和新路			广中路共和新路			沪太路宜川路
交易价格		7			8			8
交易情况		100	/	103	100	/	103	100	/	103
市场状况		2000	/	2000	2000	/	2000	2000	/	2000
房地产状况	聚集程度	100	/	90	100	/	90	100	/	90
	交通条件	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	市政配套	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	环境景观	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	楼层朝向	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	建筑规模	100	/	99	100	/	106	100	/	108
	建筑结构	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	装饰装修	100	/	100	100	/	100	100	/	103
	完损程度	100	/	95	100	/	95	100	/	95
	层高布局	100	/	95	100	/	95	100	/	95
	权利归属	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	物业管理	100	/	100	100	/	100	100	/	100
	其他特殊	100	/	100	100	/	100	100	/	100
修正后比准单价		8.45			9.02			8.60
评估单价		8.69

等份	1	2	3	4	5	6	7	8
临街深度（M）	31.5	63	94.5	126	157.5	189	220.5	252
四三二一法则（%）	40	30	20	10	9	8	7	6
单独深度价格修正率（%）	40	30	20	10	9	8	7	6
平均深度价格修正率（%)	160	140	120	100	87.2	78	70.8	65
建筑面积	1249.875	2499.750	3749.625	4999.500	6249.375	7499.250	8749.125	9999.000
商场平均租金单价	8.69	7.60	6.52	5.43	4.74	4.24	3.85	3.53

楼层	-1	1	2	3
修正幅度	0.8	1	0.8	0.7

楼层	楼层面积	基准租金	面积修正	楼层修正幅度	租金单价 （元/天?平方米）	租金（元）
地下一层	9,999.00	3.53	100/100	0.8	2.82	28,197.18
一楼	7710.47	4.24	100/102	1	4.15	32,023.96
二楼	6159.39	4.74	100/100	0.8	3.79	23,344.09
三楼	5346.72	5.43	100/103	0.7	3.69	19,729.40
合计/平均	29,215.58				3.54

项目	2010	2011	2012	2013	2014	平均涨幅
环比租赁指数	1427	1505	1551	1636	1723
增长幅度		5.99%	3.06%	5.48%	5.32%	4.96%

商场收益法结果汇总表 单位：万元
收益年份	计算公式	2014/12/31	2015/12/31	2016/12/31	2017/12/31	2018/12/31	以后年度合计
一、年总收益	年租金×（1-空置率及租金损失率）	-	1,177.27	3,267.35	3,819.73	4,133.25	215,162.04
二、年运营费用	[1]+[2]+[3]+[4]+[5]
年上缴租金（适用使用权房）		-	-	-	-	-	-
1、管理费	年总收益×0.01	-	11.77	32.67	38.20	41.33	2,151.62
2、维修费	重置价格×0.01	-	123.55	247.11	247.11	247.11	8,206.37
3、保险费	重置价格×0.002	-	24.71	49.42	49.42	49.42	1,641.27
4、房产税	年总收益×0.12	-	141.27	392.08	458.37	495.99	25,819.45
5、营业税及附加	年总收益×0.0565	-	66.52	184.61	215.81	233.53	12,156.66
所得税		-	-	164.71	277.05	340.81	29,804.06
三、年净收益	年总收益-年运营费用	-	809.45	2,196.75	2,533.77	2,725.05	135,382.62
四、折现率	9.00%	9.00%	9.00%	9.00%	9.00%	9.00%	9.00%
五、折现值		-	716.20	1,821.99	1,928.20	1,902.36	25,493.83
收益法评估值	各年折现值合计	31,862.58

物业位置	出租面积（㎡）	租金单价(元/平方米·天）	收益到期日	评估值合计
商场	29215.58	3.54	2052/3/16	318,625,775.00
独立商铺	696.52	9.98	2052/3/16	21,282,265.00
合计	29912.10			339,908,040.00

房屋建筑物
序号	权证编号	建筑物名称	结构	建成年月	面积m2	位置布局
1	闸字（2014）014606号	江场西路395号	钢混	2003/1/1	6,705.02	老办公大楼
		可收益面积			6,705.02
2	闸字（2014）014607号	江场三路303号401室	钢混	2003/1/1	1,127.88	9＃地块
		可收益面积			1,127.88
3	闸字（2014）014609号	江场三路215.217.219.221.223号	钢混	2004/1/1	11,916.15	10＃地块
		可收益面积			11,763.87
		特种用房			152.28
4	闸字（2014）014612号	江场三路26.28.76.78.86.88.126.128.130号	钢混	2007/1/1	41,501.30	13-1＃地块
		可收益面积			41,501.30
5	闸字（2014）014608号	江场三路161.163.173.177号及开关站号	钢混	2006/1/1	2,754.40	13-2＃地块
		可收益面积			2,563.54
		特种用房			190.86
6	闸字（2014）014605号	江场三路228号.238号	钢混	2007/1/1	29,817.16	12＃地块
		可收益面积			27,870.09
		特种用房			1,947.07
小计			93,821.91