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（IV）比准单价计算表
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通过上述系数修正得出三处比较案例的比准租金价格，再经算术平均法测算，底层客观租金价格为3.08元/平方米?天。
b、租金增长率的确定
租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀越大、房地产需求量越大则租金越高，反之越低。
近年来，市北高新园区围绕产业结构调整，不断强化园区形态和环境建设，推进产业集聚，加快园区服务理念和功能的转型，实现了从传统的工业园区向以研发设计、服务外包、总部型企业为主导的生产性服务业集聚区的转变。目前，园区已引进的企业中有70%左右的企业从事生产性服务业，产业聚集度较高；随着大数据概念在园区内的兴起，高科技创新性企业、生产服务性企业积极进入市北高新园区呈。市北高新园区附近的商业、办公用房5年以内房屋租约中签订的增长率一般为每年2%-5%。参考上述数据并结合近年来的通货膨胀水平，确定2014-2017年每年租金上涨率为4%、2018年以后年租金上涨率为3%。
根据中国房地产指数系统公布的上海市房屋租赁价格指数，2010年1月至2014年1月上海平均每年指数上涨为4.96%。
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注：以上数据摘自中国房地产指数系统
参考上述数据并结合近年来的通货膨胀水平，确定2014-2017年每年租金上涨率为4%、2018年以后年租金上涨率为3%。
c、空置率的确定
截止评估基准日，13-1#地块的办公楼宇在2013年整体空置率及租约损失率在35%左右，2014年度按此预测空置率，考虑市北园区内的办公楼宇产业聚集度集中，可供给出租物业较少，市场需求旺盛，企业未来年度将进一步缩小空置率水平，结合委评房地产的实际状况分析，2015年度开始，空置率按20%确定；2016年度开始，空置率按10%确定，2017年度以后年度维持空置率按5%确定。
d、管理费用
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。租金收益法中涉及的管理费用主要包括相关出租管理人员的工资、社会保险、为洽谈出租业务而发生的交通费、餐费、管理人员工作场所的使用费或者委托具有资质的中介公司进行招租工作而应支付的中介费等。管理费率一般为租赁收入的一定比例，本次评估按租赁收入的1%确定。
e、收益年限
根据企业提供的房地产权证，委评资产的土地使用年限至2053年5月23日止。建筑物钢混结构，建成于2006年，其经济耐用年限约为60年，则建筑物尚可使用年限为2066年3月24日，土地使用权年限短于建筑物经济耐用年限，根据中华人民共和国土地管理法及中华人民共和国房地产估价规范，按土地年限2053年5月23日确定收益年限。
f、折现率
折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回报率（投资收益率），包括无风险报酬率和风险报酬率。
本次评估中无风险报酬根据5年期国债利率取3.83%；风险因素分析：委评项目位处上海市区核心地段，区域内同类房地产出租情况较为稳定，综合风险因素取5%，则：
折现率=无风险报酬率+风险报酬率=3.83%+ 5%=9%（取整）。
C、评估结论
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采用收益法评估的13-1#地块可出租面积的市场价值为428,892,226.00元。
其它地块可出租物业，评估人员以13-1#的租金单价作为基价，修正后确定了其他地块可出租物业租金单价，从而确定了委评项目的租金收入，详见下表：
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由上表得，投资性房地产可出租物业的总建筑面积为91,531.70平方米，资产基础法下以租金收益法评估，评估值合计为927,616,676.00元。
⑤长期待摊费用
长期待摊费用账面值1,521,586.37元，均系江场三路26号等（13-1#地块）装修费的摊余价值。本次评估江场三路26号等（13-1#地块）已在投资性房地产中评估，故此处对应的装修费评估为零。长期待摊费用评估值0.00元。
⑥应付账款
应付账款账面值为91,519,773.17元，主要是市北发展应付的工程款、工程项目服务费及通信服务费，按照账面值评估，应付账款评估值为91,519,773.17元。
⑦应付利息
应付利息账面值573,125.00元，是市北发展应付截至评估基准日的长期借款的利息，系为市北发展实际应承担的债务，按账面值评估。应付利息评估值573,125.00元。
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⑧其他应付款
其他应付款账面值142,584,364.74元，主要为市北集团垫付的工程款等，按照账面值评估。其他应付款评估值为142,584,364.74元。
⑨长期借款
长期借款账面值315,000,000.00元，系中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行的长期借款，明细如下：
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本次评估按核实后账面值确定评估值。长期借款评估值315,000,000.00元。
3、收益法评估情况
根据东洲评估出具的沪东洲资评报字[2014]第0342156号资产评估报告，以2014年4月30日为基准日，考虑到市北发展东区项目（存货-开发成本）与西区项目（投资性房地产）在经营模式与未来收益获取方式上存在较大差异，本次评估对东区项目（存货-开发成本）与西区项目（投资性房地产）分别进行盈利预测，最终两项预测结果相加确定评估值。市北发展股东全部权益价值采用收益法的评估情况如下：
单位：万元
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（1）收益法方法说明
收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折现率折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的股权自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值得出股东全部权益价值。
本次收益法评估模型考虑企业经营模式选用股权自由现金流折现模型。
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式中：
E：评估对象的股东全部权益价值。
其中：股东全部权益价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值。
经营性资产价值＝明确的预测期期间的股权自由现金流量现值+明确的预测期之后的股权自由现金流量现值之和P。
■：评估对象基准日的非经营性或溢余性资产的价值。
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C1：基准日溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
C2：非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，对该类资产单独评估后加回。
①经营性资产价值
A、经营性资产价值
经营性资产价值＝明确的预测期期间的股权自由现金流量现值+明确的预测期之后的股权自由现金流量现值之和P，即
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其中：r—所选取的折现率。
Fi—未来第i个收益期的预期收益额。
n—根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件，本次明确的预测期期间n选择，西区n为40（西区租赁房地产证使用权期限2014年5月至2053年）；东区n为39年（东区租赁物业土地使用权期限2014年5月至2052年）。
g—未来收益每年增长率，如假定n年后Fi不变，g取零（西区产证到期及东区产证到期后，预测企业不再产生经营收益）。
B、折现率
本次对市北发展的评估采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率Re ：
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式中：
Rf：无风险报酬率；
MRP：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；
e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
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式中：t为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为被评估单位的付息债务与权益资本。
本次预评估过程中的相关参数确定情况如下：
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a、无风险报酬率Rf
根据同花顺数据系统公布的最新5年期以上的、可以市场交易的、长期国债的实际收益率指标，加权平均收益率约为3.83%。
b、市场风险溢价MRP
MRP的确定：在美国，Ibbotson Associates 的研究发现从1926 年到1997 年，股权投资年平均年复利回报率为11.0%，超过长期国债收益率（无风险收益率）约5.8%。这个超额收益率就被认为是市场风险溢价。借鉴美国相关部门估算风险溢价的思路，结合中国股票市场相关数据进行了研究，按如下方式计算中国的市场风险溢价：
（I）确定衡量股市整体变化的指数：目前国内沪、深两市有许多指数，我们选用的指数应该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算时选用标准普尔500（S&P500）指数的经验，我们在估算中国MRP时选用了沪深300指数。沪深300指数是2005年4月8日沪深交易所联合发布的第一只跨市场指数，该指数由沪深A股中规模大、流动性好、最具代表性的300只股票组成，以综合反映沪深A股市场整体表现。
（II）收益率计算年期的选择：考虑到中国股市股票波动的特性，我们选择10年为间隔期为计算年期。
（III）指数成分股的确定：沪深300指数的成分股每年是发生变化的，因此我们在估算时采用每年年底时沪深300指数的成分股。
（IV）数据的采集：借助同花顺资讯的数据系统提供所选择的各成分股每年年末的交易收盘价。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息等产生的收益，需要考虑所谓分红、派息等产生的收益，为此我们选用的年末收盘价是同花顺数据中的年末“复权”价，价格中已经有效的将每年由于分红、派息等产生的收益反映在价格中。
（V）无风险收益率的估算：选择每年年末距到期日剩余年限超过5年的国债收益率。
（VI）估算结论：经过计算，当前我们国内的市场风险溢价约为7.40%。
c、评估对象权益资本的预期市场风险系数e
该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用来衡量个别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标。由于委估企业目前为非上市公司，一般情况下难以直接对其测算出该系数指标值，故本次通过选定与委估企业处于同行业的上市公司于基准日的β系数（即）指标平均值作为参照。
目前中国国内iFinD资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的计算公式的公司。经查行业的可比公司加权剔除财务杠杆调整平均t=0.544。
分别为被评估单位的付息债务与权益资本。
经过计算，该行业的D/E=37.8%。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值βe=0.698
d、评估对象的特定风险调整系数ε
采用资本定价模型一般被认为是估算一个投资组合（Portfolio）的组合收益，一般认为对于单个公司的投资风险要高于一个投资组合的风险，因此，在考虑一个单个公司或股票的投资收益时应该考虑该公司的特有风险所产生的超额收益。公司的特有风险目前国际上比较多的是考虑公司的规模对投资风险大小的影响，公司资产规模小、投资风险就会相对增加，反之，公司资产规模大，投资风险就会相对减小，企业资产规模与投资风险这种关系已被投资者广泛接受，另外公司特有风险也与公司其他的一些特别因素有关，如供货渠道单一,依赖特定供应商或销售产品品种少等。
在国际上有许多知名的研究机构发表过有关文章详细阐述了公司资产规模与投资回报率之间的关系。国内研究机构对沪、深两市的1,000多家上市公司1999-2006年的数据进行了分析研究，将样本点按调整后净资产账面价值进行排序并分组，得到的数据采用线性回归分析的方式得出超额收益率与净资产之间的回归方程如下：
ε= 3.139%-0.2485%×NA (R2 = 90.89%)
其中：ε：公司规模超额收益率；
NA：为公司净资产账面值（NA<=10亿）。
根据以上结论，西区股权价值的净资产规模代入上述回归方程即可计算被评估企业的规模超额收益率ε的值为1%。
东区股权价值折现率计算方法参考西区股权价值折现率计算，考虑到东区项目包含了办公物业等的销售及商业物业的出租，较之西区项目仅包含已开展的办公物业出租业务风险大，故在取折现率时增加1%的个别风险，个别风险率取2%。
e、权益资本成本的确定
最终得到评估对象的权益资本成本Re：
西区Re=3.83%+0.698×7.40%+1%=10.00%
根据以上参数，运用CAPM模型确定本次西区股权价值估折现率取为10.00%。
东区Re=3.83%+0.698×7.40%+2%=11.00%
根据以上参数，运用CAPM模型确定本次东区股权价值估折现率取为11.00%。
②溢余及非经营性资产价值
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现金、闲置的资产。西区项目无溢余资产；东区项目作为市北发展存货，原市北发展有货币资金303.03万元在评估基准日尚未投入项目建设中，作为溢余资金处理。
非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，主要为递延所得税资产及递延收益，对该类资产及负债单独评估后加回。西区项目投资性房地产无非经营性资产、负债；东区项目中，市北发展原有其他应收款用电保证金14.10万元未来可以回收，故作为非经营性资产处理，市北发展账面中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行57.31万元应付利息由于基准日未资本化，作为属于非经营性负债处理，东区项目非经营性资产评估值C2＝14.10-57.31= -43.21万元。
（2）收益法评估明细说明
①东区项目股东全部权益价值评估
东区项目于2011年取得了坐落于大宁路街道392街坊，东临平型关路、南靠汶水路、西接寿阳路、北面为规划云飞东路地块土地使用权，土地面积为43,616.20平方米，用途为商办用地，出让年限为商业40年、办公50年。开工日期为2012年8月，预计竣工交房时期为2015年9月。
本次评估考虑到大宁路街道0392街坊54丘《国有建设用地使用权出让合同》中约定“商业物业应长期持有，持有期不小于签订出让合同日起10年，若需出售需经区商务委审核”等条款，故本次评估假设市北发展持有该商业物业并以收取租金方式获取报酬的模式预计其未来的经营收益。故对东区项目区分房产销售收入和房产租赁收入进行预测。预计可售面积包括独栋办公楼37,709.62平方米、甲级写字楼28,513.32平方米及886个车位。可租面积包括独立商铺696.52平方米、商场29,215.58平方米。
单位：万元
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②西区项目股东全部权益价值评估值
西区项目包含位于市北高新园区内的6宗土地及其附属的18幢房屋建筑物，计入投资性房地产的房地产建筑面积合计93,821.91平方米，未来按这部分房产持续对外租赁获取收益。
单位：万元
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4、评估增减值分析
市北发展最终选择资产基础法的评估结果作为评估结论，市北发展100%股权账面净值为98,813.49万元，评估值为142,053.98万元，评估增值率为43.76%，评估增减值具体分析如下：
（1）流动资产
流动资产账面值111,227.92万元，评估值为104,260.04万元，评估减值6,967.88万元。主要是因为流动资产中存货采用假设开发法评估新中新项目可售物业，用收益法评估新中新项目可租物业，在假设开发法评估新中新项目时，考虑未来按全部实现收入发生的销售税金及附加、未来续建成本（含续建利息）、未来销售管理费用、按全部实现收入发生的应缴土地增值税、按全部实现收入发生的应缴所得税后，同时考虑未来的不确定性而谨慎地扣除部分利润24,206.00万元后确定新中新项目可售物业的评估值，若不扣除部分利润，则相应存货评估值为128,148.91万元，较存货账面价值增值15.54%。该部分扣除利润待可售物业完成销售后即得到释放，届时将由上市公司全体股东享有。
（2）投资性房地产
投资性房地产账面净值42,401.14万元，评估净值为92,761.67万元，增值50,360.53万元，增值原因：市北发展无偿划转得到的投资性房地产按原在市北集团的历史成本入账，经会计折旧后的账面净值较低，且由于近年房地产市场价格上涨导致评估基准日时点的市场价值大于原账面值，故而形成增值。
（3）长期待摊费用
长期待摊费用账面值152.16万元，评估值为0.00元，系江场三路26号等（13-1号地块）装修费的摊余价值。本次评估江场三路26号等（13-1号地块）已在投资性房地产中评估，故此处对应的装修费评估为零。
（二）泛业投资评估情况
1、泛业投资的评估方法选择
资产基础法是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法，在持续经营的前提下，泛业投资资产产权清晰、财务资料完整，被评估资产不仅可根据财务资料和购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再取得途径判断其价值，企业价值适用资产基础法评估；企业的整体获利能力的大小不完全是由构成企业整体资产的各单项要素的价值之和决定的。企业作为一个有机的整体，除单项资产能够产生价值以外，其合理的资源配置、优良的管理、经验、经营形成的商誉等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽略的价值组成部分。泛业投资从事的房地产转租有较为稳定的收益；在咨询业务方面，公司拥有优秀的经营团队及产业研究能力，未来有一定的盈利能力，企业未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量；获得预期收益所承担的风险也可以量化，故也适用收益法评估。
本次资产评估中，泛业投资股东全部权益价值采用资产基础法评估值为711.01万元，采用收益法评估值为750.00万元，两种评估方法结论相差38.99万元，差异率为5.48%。由于泛业投资业务规模较小，相关收入受到一定程度影响，转租业务未来年度的发展状况存在不确定性；此外，咨询服务业务主要系向关联单位提供房地产开发项目的咨询服务，若未来关联公司的开发项目销售情况发生变化，相应咨询服务收入亦会受到影响，收益法结论存在一定不确定性。故本次评估采用资产基础法结论作为泛业投资100%股权的评估结果，资产基础法评估增值率为3.86%。
2、资产基础法评估情况
根据东洲评估出具的沪东洲资评报字[2014]第0343156号资产评估报告，以2014年4月30日为基准日，市北发展股东全部权益价值采用资产基础法的评估情况如下：
单位：万元
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（1）资产基础法评估方法说明
①对于货币资金的评估
根据企业提供的各科目的明细表，东洲评估对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。
②对于应收款项的评估
应收款项主要包括应收账款、其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值。对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
③对于预付账款的评估
根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
④对于固定资产的评估
泛业投资固定资产主要为车辆及电子设备。对车辆、电子设备根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用重置成本法进行评估。
成本法基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
A、重置全价的确定
根据不同设备类型的特点，重置全价确定方法如下：
a、对于电子设备，主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备购置价，在此基础上考虑各项合理费用，如运杂费、安装费等。其中对于部分询不到价格的设备，采用替代性原则，以同类设备价格并考虑合理费用后确定重置全价。
b、通过市场询价确定车辆市场购置价，再加上车辆购置税和相关手续牌照费作为其重置全价。
即：车辆重置全价=购置价+[购置价/（1+增值税税率）]×车辆购置税税率+其他合理费用
根据财政部、国家税务总局财税[2008]170号《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》及财政部、国家税务总局财税（2009）113号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，对于符合条件的设备，本次评估重置全价未考虑其增值税。
B、综合成新率的确定
a、对于电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
b、对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，对于非营运的小、微型汽车以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：
行驶里程理论成新率＝（规定行驶里程－已行驶里程）／规定行驶里程×100%
综合成新率=理论成新率×调整系数
C、评估值的确定
将重置全价和综合成新率相乘，得出评估值。
⑤对长期待摊费用的评估
在了解核实与其他资产不存在重复的前提下，按核实后的资产情况确定评估值。
⑥对递延所得税资产的评估
根据对应科目的评估处理情况，重新计算确认递延所得税资产。
⑦对负债的评估
以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定。
（2）资产基础法评估明细说明
①货币资金
A、现金
截至评估基准日，现金账面价值27,777.26元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值确定评估值。现金评估值为27,777.26元。
B、银行存款
银行存款账面价值5,182,448.84元，共有3个银行账户，全部为人民币帐户。评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行余额调节表，验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。
银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。银行存款评估值为5,182,448.84元。
②应收账款
截至到评估基准日，应收账款账面净额为778,653.78元（扣除坏账准备24,911.93元），系泛业投资经营应收的租金及服务费。
评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了销售发票、出库单等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入帐凭证，询问有关财务人员或向债务人发询证函，证实账面金额属实。
评估人员借助于历史资料和现在的调查情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回的，按核实后的账面值评估；对于账龄较长，企业提供的历年催债资料，债务人无力偿还的相关依据，对个别认定收不回的款项评估为零。
公司应收上海琪斌投资管理有限公司、谢飞及上海永飞投资咨询有限公司租赁款存在明显坏账情况，因此估计坏账损失24,911.93元。
除上述情况外，评估人员对其他应收账款进行账龄分析，明细如下：
单位：元
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经过评估人员账龄分析，上述应收款项账龄均在一年以内收，回收可能性较大，本次不估计坏账损失。
因此，应收账款评估值778,653.78元。
③其他应收款
截至评估基准日，其他应收款账面净额为328,895.19元（坏账准备0.00元），主要为关联公司往来款、职工备用金、保证金、押金、设计费等。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对关联公司往来款、职工备用金、保证金、软件服务费等，评估人员核实了相关明细清单，抽查了部分原始发生凭证，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
对业务内容为广告设计费等费用性质的挂账，经核实是对方单位发票未到的，属于费用性质的挂账，本次评估为零。
除上述情况外，评估人员对其他应收款进行账龄分析，除职工备用金、保证金、押金等基本无回收风险的款项外，其余的其他应收款项均在一年以内，本次按核实后账面值确定评估值。
其他应收款评估值322,395.19元。
④预付账款
截至到评估基准日，预付帐款帐面值243,932.08元，系预付的房产租金。评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，预付款项已经收到相应货物，故以核实后的账面值确认评估值。
预付账款评估值为243,932.08元。
⑤固定资产
截至到评估基准日，泛业投资拥有运输设备及各类电子类设备如下所示：
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由于国内二手设备市场不发达，设备交易不活跃，难以获取可比的案例，故不适合采用市场法评估；再则因委估设备系整体用于企业经营，不具有单独获利能力，或获利能力无法量化，故不适合采用收益法评估；而设备重置成本的有关数据和信息则来源较多，且因各类损耗造成的贬值也可以计量，故比较适合采用重置成本法；综上所述，本次对机器设备的评估方法主要为重置成本法。
计算公式为：
评估值=重置全价×成新率。
A、重置全价的确定
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用组成，一般均为更新重置价，即：
重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用－增值税额=重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增值税额
由于泛业投资系非增值税纳税企业，无法抵扣增值税，故增值税额为零。
a、国产外购设备重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋运杂、安装费＋其它合理费用－增值税额
设备现价的取价依据：评估人员通过向生产制造厂询价；查阅《机电产品报价手册》取得；查阅《全国资产评估价格信息》取得；查阅《机电设备评估价格信息》取得；参考原设备合同价进行功能类比分析比较及市场行情调整确定；电子类设备查询《史博泰手册》、《太平洋电脑网》取得；对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估算确定；
运杂、安装费的确定：按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；或根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。
b、车辆重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋车辆购置税＋其他费用
重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》、《易车网》、《全国国产及进口汽车报价》取得；
车辆购置税为不含税购置价的10%；
其他费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等，一般取1,000元。
B、成新率的确定
a、对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限结合设备的实际运行状态确定。
b、对车辆成新率的确定
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部2013年1月14日发布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行使里程数，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经济使用年限和经济行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行使里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
由于平均年限法计算的成新率较高，可能导致车辆的评估值明显偏离了市场价值。车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的，随着使用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大，车辆的剩余价值会越来越小，因此，车辆的各年损耗值理论上呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率；
（I）年限成新率的确定：
计算公式：
年限成新率=（1-d）n ×100%
式中：■ =车辆使用首年后的损耗率
1-d =车辆使用首年后的成新率
N =车辆经济耐用年限
1/N =车辆平均年损耗率
n =车辆实际已使用年限
（II）修正系数K的确定
K1为车辆原始制造质量；K2为车辆维护保养情况；K3为车况及车辆运行状态；K4为车辆利用率；K5为车辆停放环境状况。
其中K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的经济行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数，再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆经济行驶里程数来确定车辆的利用率，具体计算公式如下：
已使用年限额定行驶里程数=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
车辆利用率修正系数=1-（实际行驶里程数-额定行驶里程数）÷经济行驶里程数
c、关于车辆牌照费的确定
为了缓解道路拥堵、控制机动车数量过快过猛的增长，近年来上海市政府在对私车牌照采取公开拍卖方式取得的基础上，从2004年9月份起，对各企、事业单位的公务车牌照也实行拍卖取得。由于运用了市场化手段配置车辆牌照，从而使得车辆牌照商品化，所以企、事业单位在用的公务车（不包括客货二用车和黄牌照的大客车、货运车等）之牌照均体现了其市场价值。据了解，根据上海市有关道路交通安全方面的法律法规和道路状况，“采用牌照拍卖、对部分车辆实行数量控制”的做法还将延续一个时期。故在车辆的评估中，拟参照市场行情，考虑公务用车牌照的价值。
车辆牌照费一般按接近评估基准日公务用车牌照拍卖成交价的平均价计。
车辆牌照不计成新率，直接加计入评估值中。
C、评估结果
固定资产-设备评估原值为660,750.00元，评估净值为426,034.00元。
具体评估结果账面情况如下：
人民币：元
■
固定资产设备账面净值169,827.12元，评估值426,034.00元，增值256,206.88元，增值率为150.86%。
⑥长期待摊费用
截至到评估基准日，长期待摊费用帐面值3,662,444.54元，均系利玛大厦装修工程款的摊余价值。评估人员审查了相关的合同、对摊销过程进行了复核，经过清查，企业摊销正常。本次评估按照账面值评估，长期待摊费用评估值确定为3,662,444.54元。
⑦递延所得税资产
截至到评估基准日，递延所得税资产账面值6,227.98元，系由于泛业投资计提坏账准备导致。通过核实账务，抽查相关的凭证，和纳税申报表等，对递延所得税资产的计算进行复核确认与账面一致。对其他应收款中评估为零的广告宣传费挂账，由于该金额较小，本次不对其相应确认递延所得税资产。递延所得税资产评估值6,227.98元。
⑧应付账款及预收账款
截至评估基准日，应付账款账面值为690,753.26元，主要是泛业投资应付的房屋租金等款项。评估人员查阅了相关合同协议，抽查了部分原始凭证，就大金额款项向对方单位询证函确认。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。应付账款评估值为690,753.26元。
截至评估基准日，预收账款账面值466,361.17元，系泛业投资预收的房屋租赁款及商业地产经纪款，评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证、合同、协议等相关资料的方法，确定债务的存在。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，按照账面值评估。预收账款评估值为466,361.17元。
⑨应付职工薪酬及应缴税费
截至评估基准日，应付职工薪酬账面值10,951.06元，主要为本年度银付工资、奖金、津贴及补贴等。评估人员核实了企业相关费用计提的比例及发放的依据，确定账面金额属实，按照账面值评估。应付职工薪酬评估值为10,951.06元。
截至评估基准日，应交税费帐面值360,171.39元，主要为营业税、所得税及附加税费等。评估人员核实了税金申报表以及完税凭证，确认帐面金额属实，按照账面值评估。应交税费评估值为360,171.39元。
⑩其他应付款
截至评估基准日，其他应付款账面值2,025,976.39元，主要为关联公司往来款、租房保证金等。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法，确定债务的存在，确定其他应付款账面值基本属实，按照账面值评估。
由于泛业投资对应收上海琪斌投资管理有限公司、上海永飞投资咨询有限公司及自然人谢飞（上海永飞投资咨询有限公司法定代表人）的租赁款无法收回，本次评估对该三笔款项全额估计坏账损失。同时，本次对其他应付款中相应的上海琪斌投资管理有限公司、上海永飞投资咨询有限公司及自然人谢飞当初支付的租房保证金合计14,442.61元确认为营业外收入，该租房保证金评估为零。但由于该金额较小，本次不对其相应确认递延所得税负债。其他应付款评估值为2,011,533.78元。
3、收益法评估情况
根据东洲评估出具的沪东洲资评报字[2014]第0343156号资产评估报告，以2014年4月30日为基准日，泛业投资股东全部权益价值采用收益法的评估情况如下：
单位：万元
■
（1）收益法方法说明
收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折现率折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值（包括没有在预测中考虑的长期股权投资）得出股东全部权益价值。
本次收益法评估模型考虑企业经营模式选用股权自由现金流折现模型。
■
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值，
其中：股东全部权益价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值。
经营性资产价值＝明确的预测期期间的股权自由现金流量现值+明确的预测期之后的股权自由现金流量现值之和P。
■：评估对象基准日存在的非经营性或溢余性资产的价值。
■
C1：基准日溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
C2：非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，对该类资产单独评估后加回。
①经营性资产价值
A、经营性资产价值
经营性资产价值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量现值之和P，即
■
其中：r—所选取的折现率。
Fi—未来第i个收益期的预期收益额。
n—明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间，本次明确的预测期期间n选择为5年。根据泛业投资目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件、行业发展前景，预测期后收益期按照无限期确定。
g—未来收益每年增长率，如假定n年后Fi不变，G取零。
B、折现率
本次对泛业投资的评估采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率Re ：
■
式中：
Rf：无风险报酬率；
MRP：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；
e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
■
式中：t为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为被评估单位的付息债务与权益资本。
本次预评估过程中的相关参数确定情况如下：
■
a、无风险报酬率Rf
根据同花顺数据系统公布的最新5年期以上的、可以市场交易的、长期国债的实际收益率指标，加权平均收益率约为3.83%。
b、市场风险溢价MRP
正确地确定市场风险溢价是许多股票分析师和资产评估师的研究课题。在美国，Ibbotson Associates 的研究发现从1926 年到1997 年，股权投资年平均年复利回报率为11.0%，超过长期国债收益率（无风险收益率）约5.8%。这个超额收益率就被认为是市场风险溢价。借鉴美国相关部门估算风险溢价的思路，结合中国股票市场相关数据进行了研究，我们按如下方式计算中国的市场风险溢价：
（I）确定衡量股市整体变化的指数：目前国内沪、深两市有许多指数，我们选用的指数应该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算时选用标准普尔500（S&P500）指数的经验，我们在估算中国MRP时选用了沪深300指数。沪深300指数是2005年4月8日沪深交易所联合发布的第一只跨市场指数，该指数由沪深A股中规模大、流动性好、最具代表性的300只股票组成，以综合反映沪深A股市场整体表现。
（II）收益率计算年期的选择：考虑到中国股市股票波动的特性，我们选择10年为间隔期为计算年期。
（III）指数成分股的确定：沪深300指数的成分股每年是发生变化的，因此我们在估算时采用每年年底时沪深300指数的成分股。
（IV）数据的采集：借助同花顺资讯的数据系统提供所选择的各成分股每年年末的交易收盘价。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息等产生的收益，需要考虑所谓分红、派息等产生的收益，为此我们选用的年末收盘价是同花顺数据中的年末“复权”价，价格中已经有效的将每年由于分红、派息等产生的收益反映在价格中。
（V）无风险收益率的估算：选择每年年末距到期日剩余年限超过5年的国债收益率。
（VI）估算结论：经过计算，当前国内的市场风险溢价为7.40%。
c、评估对象权益资本的预期市场风险系数e
该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用来衡量个别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标。由于委估企业目前为非上市公司，一般情况下难以直接对其测算出该系数指标值，故本次通过选定与委估企业处于同行业的上市公司于基准日的β系数（即 ）指标平均值作为参照。
目前中国国内同花顺资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的计算公式的公司。经查租赁及商业服务业的可比公司加权剔除财务杠杆调整平均 =0.6582。
资本结构参考可比上市公司资本结构的平均值作为被评估企业目标资本结构比率。
D根据基准日的有息负债确定，E根据基准日的每股收盘价格×股份总额确定。
经计算，泛业投资所属该行业的D/E=33.8%。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值e=0.825
d、特定风险ε
本次评估考虑到评估对象资产规模、融资条件、资本流动性以及公司的治理结构和公司资本债务结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险，设泛业投资特定个体风险调整系数ε=2%。
e、折现率
最终得到评估对象的权益资本成本Re：
Re=3.83%+0.825×7.40%+2.00%=12.0%
根据以上参数，运用CAPM模型确定本次预评估折现率取为12.00%。
②溢余及非经营性资产负债
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现金、闲置的资产。泛业投资账面货币资金账户存款余额521.02万元。经评估人员根据历史数据分析，企业正常资金周转需要的完全现金保有量为1个月的付现成本费用，除此之外有401.02万元货币资金为溢余性资产。
非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，常见的指：没有控股权的长期投资、递延所得税资产负债、投资性房地产、企业为离退休职工计提的养老金等，对该类资产单独评估后加回。
泛业投资其他应收款5.00万元，系企业关联单位的往来款，按照账面值评估；递延所得税资产账面值为0.62万元，系对本次评估估计坏账准备导致，按照账面值评估；其他应付款68.94万元，系对已停租的环路地块、彭浦大厦、新联园区的房产转租业务的租房保证金，由于上述单位存在违约退租等情况，故确认为营业外收入，该租房保证金评估为零，评估值为67.50万元。泛业投资非经营性资产评估值C2＝-61.88万元。
（2）收益法评估明细说明
泛业投资提供地块前期规划、可行性研究及提供产业研究、市场战略研究、政策培训等服务。目前主要向上海市北高新集团（南通）有限公司、市北集团、市北高新等提供咨询服务。截至评估基准日，泛业投资已完成了30万方的市北高新（南通）科技城A-8、C-4地块前期定位咨询服务项目以及市北南通科技城5.24平方公里土地综合开发项目的招商服务外包项目。泛业投资除提供产业园区综合服务业务外，还通过外部物业承租后进行转租，目前主要对外转租利玛大厦、刘场路厂房。由于泛业投资位于2014年4月停止了对彭浦大厦、新联园区的外部物业承租业务后进行转租的业务，该项业务规模有所缩小。同时，泛业投资具备上海市房地产经纪企业资质，可以从事房地产经纪业务。
泛业投资股东全部权益价值评估如下所示：
单位：万元
■
4、评估增减值分析
泛业投资最终选择资产基础法的评估结果作为评估结论，泛业投资100%股权账面净值为684.60万元，评估值为711.01万元，评估增值率为3.86%，评估增减值具体分析如下：
（1）流动资产
截至评估基准日，其他应收款账面值32.89万元，评估值32.24万元，减值0.65万元，主要系对费用性挂账的广告宣传费评估为零导致。
（2）固定资产
截至评估基准日，固定资产设备账面净值16.98万元，评估值42.60万元，增值25.62万元，增值率为150.88%。
本次评估增值的原因主要有以下几点：
①由于运输设备账面原值含车辆牌照费，企业在财务口径对其进行折旧，导致其账面净值较低。而近年来上海地区的车辆牌照的拍卖价格大幅上涨，企业有2辆公务用车，经评估体现了车辆牌照的市场价值；
②由于电子类设备更新较快，价格下滑幅度较大，致使电子设备的重置价有所下降；
③由于企业对设备计提财务折旧较快，账面净值较低，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差距，导致评估的成新率较高。
（3）负债
截至到评估基准日，其他应付款账面值202.60万元，评估值201.15万元，减值1.44万元，主要系对无需支付的房租保证金评估为零导致。
五、其他事项说明
（一）涉及许可他人使用自己所有资产以及被许可方使用他人资产的情况
市北发展和泛业投资不涉及许可他人使用自己所有的资产，或者作为被许可方使用他人资产的情况。
截至本报告书摘要签署日，标的公司章程中不存在对本次交易可能产生重大影响的内容，不存在影响标的公司独立性的协议或让渡经营管理权、收益权等其他安排。
（二）拟注入资产为股权的情况
本次交易标的为有限责任公司股权。截至本报告书摘要签署日，本次交易的拟注入资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍。
市北发展、泛业投资均为市北集团的全资子公司，本次交易无需取得标的全体公司股东的同意，符合各标的公司《公司章程》规定的股权转让前置条件。
（三）债权债务转移的情况
本次交易不涉及市北发展和泛业投资债权债务转移的情况。
（四）与上市公司会计政策及会计估计的差异情况
本次交易标的所执行的会计政策及会计估计与上市公司不存在重大差异。
（五）本次交易不涉及员工安置
本次发行股份购买资产不会导致标的资产现有员工的劳动关系发生变更，不涉及人员安置事项。标的公司的现有员工仍与其所属各用人单位保持劳动合同关系，不会因本次发行股份购买资产发生劳动关系的变更、解除、终止。
（六）关联方非经营性资金占用情况
根据立信事务所出具的审计报告，截至本报告书摘要签署日，市北集团对拟注入资产不存在非经营性资金占用情况。
（七）主要税种、税率
1、市北发展主要税种、税率
■
2、泛业投资主要税种、税率
■
第五节 拟注入资产的业务与技术
一、拟注入资产经营模式
（一）拟注入资产主营产品介绍
市北发展主营业务主要由东区在开发的新中新项目以及西区投资性房地产项目构成。东区项目于2011年取得了坐落于大宁路街道392街坊，东临平型关路、南靠汶水路、西接寿阳路、北面为规划云飞东路地块土地使用权，土地面积为43,616.20平方米，用途为商业、办公用地，出让年限为商业40年、办公50年。开工日期为2012年8月，预计竣工交房时期为2015年9月。预计可售面积包括独栋办公楼37,709.62平方米、甲级写字楼28,513.32平方米及886个车位。可租面积包括独立商铺696.52平方米、商场29,215.58平方米。市北发展西区项目包含位于市北高新园区内的18幢房屋建筑物，总建筑面积合计93,821.91平方米，未来按这部分房产持续对外租赁获取收益。
泛业投资提供地块前期规划、可行性研究及提供产业研究、市场战略研究、政策培训等服务。目前主要向市北集团（南通）、市北集团、市北高新等提供咨询服务。目前，泛业投资已完成了30万方的市北高新（南通）科技城A-8、C-4地块前期定位咨询服务项目以及市北南通科技城5.24平方公里土地综合开发项目的招商服务外包项目。同时，泛业投资还通过外部物业承租后进行转租获得收入。目前，泛业投资对外转租主要有利玛大厦、刘场路厂房。泛业投资还从事房地产经纪业务，具备上海市房地产经纪企业资质。
（二）拟注入园区产业载体开发经营流程
1、园区产业载体开发流程
产业园区的开发一般包括四大阶段，依次分别为：产业园区规划设计、园区土地一级开发、园区土地招拍挂、产业园区的具体开发运营。
■
（1）产业园区规划设计
在该阶段中，主要是确定产业园区的范围、功能定位和发展方向。本次拟注入资产泛业投资主要凭借自身丰富的园区开发运营经验参与到这一阶段中，为产业园区规划设计制定合理可行的方案。目前，泛业投资已完成了30万方的市北高新（南通）科技城A-8、C-4地块前期定位咨询服务项目以及市北南通科技城5.24平方公里土地综合开发项目的招商服务外包项目。
（2）园区土地一级开发
园区土地一级开发是对产业园区范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使产业园区范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）。该阶段主要由政府委托企业进行，该阶段的开发主要是履行政府职能的非市场化经营行为。市北集团接受闸北区政府的委托，对市北高新园区的土地进行一级开发。
（3）园区土地招拍挂
土地一级开发商将一级开发完毕的土地交付给政府部门，然后由政府部门组织招拍挂。政府部门将根据竞标园区开发企业的开发经验及运营能力出让园区土地。市北高新子公司开创公司自身所具备的招商引资能力、丰富客户资源和开发经验使开创公司在产业载体运营市场上具备了竞争优势，有利于其在园区土地招拍挂过程中取得园区开发项目。
（4）产业载体的具体开发运营
本次拟注入资产中的市北发展在取得园区土地开发权利后，将对园区进行开发运营。具体又包括：园区开发建设，招商、产业导入，园区产业载体租赁销售，园区综合服务。目前市北发展正在开发市北高新园区东区新中新项目，以及运营通过无偿划转取得的市北高新园区内产业载体，对外进行园区产业载体租赁业务。
市北高新园区被定位于“国家高新技术上海产业基地”、“上海生产性服务业功能区”和“上海市云计算产业基地”，通过大力实施高新技术产业、信息化产业优先发展和带动的战略，充分依托云计算产业基地，建设一批推进高新技术产业、信息化产业的重点工程和示范项目，打造以数字化、网络化、智能化为主要特征的智慧产业园区。该定位符合国家关于发展高新技术产业的政策，也符合上海高新产业聚居的现状，为市北高新园区的快速发展奠定了良好的基础。目前市北高新园区正加快园区东扩步伐，着力推进新中新项目的建设，完善市北园区功能配套，进一步促进现代服务业集聚和升级。
市北发展作为市北园区东区的综合发展运营商，根据市北园区总体规划和定位，制定东区的开发、运行、发展的方案，制定以“平台招商”、“模块招商”等为具体招商手段，通过搭建上海新中新项目招商平台，推动研发设计、服务外包以及总部经济等生产性服务业向市北高新园区集聚。
市北发展通过招商模式，引入符合园区整体发展定位与规划的战略性产业客户，将新中新项目的办公、研发设计用产业载体销售或租赁给客户；并为入驻的企业提供班车、食堂、咖啡吧、银行、便利店、医疗设施等服务以及信息、行业协会、培训、融资等软件服务。待新中新整体项目落成之后，市北发展将继续搭建产业、信息、人才、党群、孵化器、融资、服务外包等服务平台，为整个市北高新园区东区形成全面和有针对性的园区服务，成为市北高新园区持续发展的核心竞争力之一。
2、园区产业载体租售流程
（1）园区产业载体销售流程
■
（2）园区产业载体租赁流程
■
（三）主要经营模式
1、采购模式
市北发展园区产业载体开发的主要建筑工作均通过委托施工单位的方式实施。因此，市北发展的采购主要工作是选取合适的承包商。在项目建设过程中，园区产业载体开发所需生产用原材料主要是建筑材料及设备，包括木材、水泥、钢材、电梯、电气设备等，市北发展主要采用几种方式进行购买：①凡属公开招标范围内的材料、设备、配件、构筑件等由施工单位按建造合同的规定自行采购；②需由公司提供的材料、设备全部采用市场购买的方式，按技术标要求和商务标要求，择优采购；③需进口的原材料和设备由公司委托其他公司代理采购。
同时，市北发展还建立了对建筑公司工程总承包后进行分包的行为监控，要求分包商技术能力、施工质量达到市北发展的要求。
泛业投资主要提供咨询服务。同时，泛业投资还通过外部物业承租后进行转租获得收入。咨询服务采购的主要是员工的服务，而房屋转租业务需要租赁外部办公大楼后转租。泛业投资通过分析市北园区的产业定位、市场需求，标的大楼的房屋状况、位置等因素，通过协商谈判方式租赁目标大楼，合约一般为10年的长期合约。
2、生产模式
根据产业园区项目开发的特点，市北发展通过以下环节进行产业园区项目的生产开发：
（1）市北发展在对招商引入符合园区整体发展定位与规划的战略性产业客户的需求进行详尽的市场调研，并统一规划项目整体风格的基础上，确定开发项目的外观设计、户型结构等；
（2）通过规范的招投标流程，将规划设计、施工、监理、营销策划、销售等各个环节全部或部分发包给专业公司实施；同时，设计、工程管理、营销策划等部门同步跟进，并承担组织、实施、协调、控制等功能；
（3）资金管理：财务部门通过自有资金、银行借款、项目回款等渠道融资获得项目开发资金；
（4）整合资源和协调各方面关系，按照投资拿地－设计－融资－工程施工－工程预售－回笼资金－资金循环使用－园区商业招商－交房等流程进行项目开发。
3、销售定价模式
（1）出售产业载体的定价模式：在园区产业规划指导下，对宏观环境、区域环境和产业环境市场发展趋势进行分析与预测，通过对园区产业载体市场供求关系及竞争环境的深入研究，以市场价为指导，兼顾区域经济发展需要，综合确定开发项目销售价格体系。
（2）出租产业载体的租金定价模式：主要依据投资成本测算分析、园区导入产业分析、竞争项目对比分析、开发项目的区域位置、自身特色、各产业发展潜力分析、行业承租标准即客户承受能力分析、交通便利性指标分析等综合因素进行项目出租定价。
（3）产业园区综合服务业务定价模式：主要依据园区产业载体的相关咨询服务、园区综合服务，充分通过对园区产业载体的研究以及市场供求关系，以以市场价为指导，综合确定开园区综合服务以及咨询业务的价格体系，为促进产业园区综合服务的发展。
4、融资模式
市北发展开发项目的主要融资方式为银行借款和股权融资。
泛业投资经营业务的主要融资方式为银行借款和股权融资。
5、物业管理模式
市北发展以及泛业投资的物业管理主要由其委托专业物业管理公司进行管理。
6、主要客户
（1）市北发展主要客户
单位：万元
■
市北发展不存在固定的客户，也不存在向单个客户销售的比例超过销售总额5%或严重依赖于少数客户的情况。
（2）泛业投资主要客户
单位：万元
■
泛业投资不存在固定的客户，也不存在向单个客户销售的比例超过销售总额5%或严重依赖于少数客户的情况。
二、拟注入资产质量控制情况
（一）项目决策程序
市北发展从园区产业载体的开发计划、可行性研究、项目论证到项目立项决策等各环节，建立了完整、科学有效的园区产业载体开发项目决策机制。
1、项目开发设想及计划
根据市北发展整体战略规划及市场研究，由相关部门对相关信息进行收集整理，并提出园区产业载体项目的开发设想和计划。
2、项目可行性研究
工程规划部根据项目开发计划及收集的相关资料，编写项目的可行性研究报告，经相关专业部门评估论证后，由经营决策层审议。
3、董事会审议
经营决策层审议通过后，报董事会审议，项目正式立项。
（二）项目管理架构
市北发展目前开发项目主要由市北发展自主开发和独立进行项目运营，或与其他公司合作开发。项目管理主要采用工程总承包的方式实施，委托外部工程单位进行建设。按照项目开发流程，市北发展本部设置规划工程部、工程预算部、财务部、产业地产中心、招商部等职能部门进行项目运营。
（三）质量控制制度
市北发展质量控制体系主要集中在项目开发建设方面，涵盖了项目立项、设计、施工、竣工验收等各个环节，包括了工程管理、计划管理、选择合作单位等多个方面。
1、质量控制标准
市北发展严格按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关行业法律法规和要求，以及相关的质量标准开展经营活动。
2、质量控制措施
（1）项目立项阶段质量控制
项目立项后收集各项前期资料（如土地、规划、地下管线等），了解场地的地形、地貌等相关资料，对设计及施工图阶段控制；在方案阶段，针对方案文本提出优化意见；参加对工程扩初设计审查，重点审查工程布局合理性及配置符合人性化要求。
（2）项目施工阶段质量控制
①根据项目总体进度计划，审核、批准总包单位施工组织设计中的进度计划；督促总包单位将进度计划提供给专业分包单位，分包单位将自身的施工计划穿插其中，经过总、分包单位的协调，达到交叉施工，确保总进度计划的完成。
②工程实施过程中，督促检查监理单位认真进行进度控制，和监理单位一起督促施工单位根据进度计划施工；督促施工单位及时进行安监、质监申报，简称整改情况，取得基础立体结构及总体验收批文；建立由总监理工程师主持召开的周会制度，检查劳动力、材料设备投入的情况，研究解决工程实施中存在的问题，协调总、分包的关系，保证工程施工的顺利进展。
③施工过程中采用合理的技术及施工工艺，确保施工质量。市北发展重视开发过程中的环保问题，并采取了一系列有力措施，如严格控制施工噪音的产生、采用商品混凝土、采用无公害以及节能材料、采用可回收材料来大力推行环境保护。
（3）项目竣工阶段质量控制
项目竣工后，督促总包单位在规定的时间内编制工程竣工图，（包括各分项工程的竣工图）及竣工资料；组织公安消防、环保、防雷办、规划、电梯、城市档案等部门专项验收，取得认可文件或准许使用文件；组织工程竣工备案。
定期对建筑物质量进行跟踪、评估。保修期满前还会组织相关部门对土建、钢结构等部位进行重点检查，质量符合国家要求的同意支付保修金，一旦发现有质量问题，当即进行整改，直至符合要求为止。
（4）对合作单位的质量考核
①根据国家规定对施工单位社会公开招标，确定符合国家规定的施工单位，作为工程项目总包单位，负责工程总体质量；通过社会公开招标确定符合国家规定的监理单位，作为工程项目质量监督责任人。
②对设计施工的中标单位进行质量跟踪考核及控制，工程结束后，通过社会和政府质量监测部门对其工作质量进行评价，并由相关部门进行考核、评审。
3、质量纠纷情况
引起质量纠纷的原因主要是不合格产品的使用，其中包括材料、产品、人工操作等方面原因。
（1）不合格产品的分类
①一般不合格产品：在生产、施工过程中发生人为的、独立的不合格产品，经返工处理后能达到规定要求的状态。
②严重不合格产品：在生产、施工过程中发生的分项不合格；系统性原因造成的质量问题：批量的、大面积的、或造成永久性的缺陷的不合格产品；或经调整不能达到规定要求的不合格产品。
（2）质量纠纷性质的认定及处理
①设计、监理单位、业主及施工单位商定。主要针对一般不合格产品，重点在于整改方案、措施，以及整改结果的认定。
②专业单位检测、专家分析认定。主要针对界于一般和严重之间的质量纠纷，纠纷责任相对明确。
③法律判定。针对严重质量纠纷，涉及重大经济利益，通过法律判决予以解决。
市北发展目前尚无开发完成的产品，在建设过程中也无重大产品质量纠纷。
第六节 本次交易的发行股份情况
一、发行股份的价格及定价原则
上市公司拟向市北集团发行股份购买其持有的市北发展和泛业投资100%股权；同时采用询价方式向不超过10名符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配套资金，募集配套资金总额不超过本次交易总额的25%，配套融资的生效和实施以本次发行股份购买资产的生效和实施为条件，但募集配套资金成功与否并不影响本次发行股份购买资产的实施。
本次发行股份的定价基准日为市北高新审议本次交易相关议案的首次董事会（第七届董事会第三十一次会议）决议公告日，即2014年8月9日。
股份发行的价格及定价原则如下：
（一）发行股份购买资产
根据《重组管理办法》第四十五条“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一。”
上述所称交易均价的计算公式为：董事会决议公告日前20/60/120个交易日公司股票交易均价＝决议公告日前20/60/120个交易日公司股票交易总额/决议公告日前20/60/120个交易日公司股票交易总量。
本次交易以上市公司审议本次发行股份购买资产事宜的第七届董事会第三十一次决议公告日，即2014年8月9日为定价基准日。根据上述规定，本次交易发行股份的价格可选择情况如下：
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（下转56版）
| 比较因素 | 估价对象 | 实例一 | 实例二 | 实例三 | |
| 房地产坐落 | 江场三路161号401室 | 雍和创智广场 | 东方环球企业中心 | 上海增美工业园区 | |
| 房地产单价 | 待估 | 2.50 | 2.50 | 2.80 | |
| 房地产用途 | 工业办公 | 工业办公 | 工业办公 | 工业办公 | |
| 交易情况 | 待估 | 挂牌 | 挂牌 | 挂牌 | |
| 打分系数 | 100 | 103 | 103 | 103 | |
| 市场状况 | 11/12/31 | 2014/4/13 | 2014/4/13 | 2014/3/21 | |
| 市场指数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 区位状况 | 聚集程度 | 市北园区、较好 | 闸北大宁版块、一般 | 闸北大宁版块、一般 | 闸北大宁版块、一般 |
| 打分系数 | 100 | 95 | 95 | 95 | |
| 交通条件 | 近1号线、标准 | 近1号线、标准 | 近1号线、标准 | 近1号线、标准 | |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 市政配套 | 配套齐全、标准 | 配套齐全、标准 | 配套齐全、标准 | 配套齐全、标准 | |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 环境景观 | 环境较好 | 环境较好 | 环境较好 | 环境较好 | |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 楼层状况 | 4层、标准 | 低区、标准 | 低区、标准 | 低区、标准 | |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 实物状况 | 建筑规模 | 1,297.81平方米、标准 | 800平方米、较小 | 2,000平方米，较大 | 753平米，较小 |
| 打分系数 | 100 | 102 | 95 | 103 | |
| 楼盘品质 | 外立面、大堂装修，较好 | 外立面、大堂装修，一般 | 外立面、大堂装修，一般 | 外立面、大堂装修，一般 | |
| 打分系数 | 100 | 95 | 95 | 95 | |
| 装饰装修 | 普通装修、标准 | 毛坯、较差 | 毛坯、较差 | 普通装修、标准 | |
| 打分系数 | 100 | 95 | 95 | 100 | |
| 完损程度 | 无明显破损、标准 | 无明显破损、标准 | 无明显破损、标准 | 无明显破损、标准 | |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 临街状况 | 双面临街，标准 | 临街次干道，标准 | 临街次干道，标准 | 临街次干道，标准 | |
| 打分系数 | 100 | 94 | 94 | 94 | |
| 权益状况 | 权利归属 | 自主完整产权，标准 | 自主完整产权，标准 | 自主完整产权，标准 | 自主完整产权，标准 |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 物业管理 | 自行管理、标准 | 自行管理、标准 | 自行管理、标准 | 自行管理、标准 | |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 其他特殊 | 无特殊情况 | 无特殊情况 | 无特殊情况 | 无特殊情况 | |
| 打分系数 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 比较因素 | 实例一 | 实例二 | 实例三 | |||||||
| 座落 | 雍和创智广场 | 东方环球企业中心 | 上海增美工业园区 | |||||||
| 交易价格 | 2.50 | 2.50 | 2.80 | |||||||
| 交易情况 | 100 | / | 103 | 100 | / | 103 | 100 | / | 103 | |
| 市场状况 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 房地产状况 | 聚集程度 | 100 | / | 95 | 100 | / | 95 | 100 | / | 95 |
| 交通条件 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 市政配套 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 环境景观 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 楼层状况 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 建筑规模 | 100 | / | 102 | 100 | / | 95 | 100 | / | 103 | |
| 楼盘品质 | 100 | / | 95 | 100 | / | 95 | 100 | / | 95 | |
| 装饰装修 | 100 | / | 95 | 100 | / | 95 | 100 | / | 100 | |
| 完损程度 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 临街状况 | 100 | / | 94 | 100 | / | 94 | 100 | / | 94 | |
| 权利归属 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 物业管理 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 其他特殊 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | 100 | / | 100 | |
| 修正后比准单价 | 2.95 | 3.17 | 3.11 | |||||||
| 评估单价 | 3.08 | |||||||||
| 2010年 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 平均涨幅 | |
| 环比租赁指数 | 1,427 | 1,505 | 1,551 | 1,636 | 1,723 | |
| 增长幅度 | 5.99 | 3.06 | 5.48 | 5.32 | 4.96% |
| 收益法结果汇总表 单位：万元 | |||||||
| 收益年份 | 计算公式 | 2014/12/31 | 2015/12/31 | 2016/12/31 | 2017/12/31 | 2018/12/31 | 以后年度合计 |
| 一、年总收益 | 年租金×（1-空置率及租金损失率） | 2,031.86 | 3,877.88 | 4,539.85 | 4,979.14 | 5,123.05 | 310,444.73 |
| 二、年运营费用 | [1]+[2]+[3]+[4]+[5] | ||||||
| 年上缴租金（适用使用权房） | - | - | - | - | - | - | |
| 1、管理费 | 年总收益×0.01 | 20.32 | 38.78 | 45.40 | 49.79 | 51.23 | 3,104.45 |
| 2、维修费 | 重置价格×0.01 | 90.37 | 134.88 | 134.88 | 134.88 | 134.88 | 4,638.50 |
| 3、保险费 | 重置价格×0.002 | 18.07 | 26.98 | 26.98 | 26.98 | 26.98 | 927.70 |
| 4、房产税 | 年总收益×0.12 | 243.82 | 465.35 | 544.78 | 597.50 | 614.77 | 37,253.37 |
| 5、营业税及附加 | 年总收益×0.0565 | 114.80 | 219.10 | 256.50 | 281.32 | 289.45 | 17,540.13 |
| 所得税（适用部分投资性房地产） | 254.90 | 552.35 | 686.98 | 776.32 | 805.58 | 58,023.98 | |
| 三、年净收益 | 年总收益-年运营费用 | 1,289.58 | 2,440.45 | 2,844.33 | 3,112.36 | 3,200.16 | 188,956.61 |
| 四、折现率 | 9.00% | 9.00% | 9.00% | 9.00% | 9.00% | 9.00% | 9.00% |
| 五、折现值 | 1,252.82 | 2,206.41 | 2,359.09 | 2,368.50 | 2,234.03 | 32,468.36 | |
| 收益法评估值 | 各年折现值合计 | 42,889.22 | |||||
| 物业位置 | 出租面积（㎡） | 租金单价(元/平方米·天） | 收益到期日 | 评估值合计（元） |
| 395号 | 6,705.02 | 2.77 | 2052/4/18 | 60,977,100.00 |
| 9＃ | 1,127.88 | 2.66 | 2052/10/4 | 10,151,532.00 |
| 10＃ | 11,763.87 | 2.66 | 2052/12/15 | 105,706,384.00 |
| 13-1# | 41,501.30 | 3.08 | 2053/5/23 | 428,892,226.00 |
| 13-2＃ | 2,563.54 | 2.78 | 2053/5/23 | 24,173,171.00 |
| 12# | 27,870.09 | 3.15 | 2053/7/10 | 297,716,263.00 |
| 合计 | 91,531.70 | 927,616,676.00 |
| 序号 | 借款单位 | 借款金额（元） | 年利率 |
| 1 | 中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行 | 315,000,000.00 | 6.55% |
| 合计 | 315,000,000.00 | ||
| 序号 | 放款银行或机构名称 | 年利率 | 币种 | 账面价值（元） | 借款期限 |
| 1 | 中国建设银行股份有限公司 | 6.55% | 人民币 | 315,000,000.00 | 2012/11/7至2022/11/6 |
| 合计 | 315,000,000.00 |
| 项目 | 评估值 | 账面值 | 评估增值 | 增值率 |
| 东区项目股东全部权益价值评估值 | 57,700.00 | - | - | - |
| 西区项目股东全部权益价值评估值 | 82,100.00 | - | - | - |
| 市北发展股东全部权益价值评估值合计 | 139,800.00 | 98,813.49 | 40,986.51 | 41.48% |
| 序号 | 参数 | 意义 | 选择依据 | 最终结果 |
| 1 | Rf | 无风险报酬率 | 同花顺数据系统公布的最新5年期以上的、可以市场交易的、长期国债的实际收益率 | 3.83% |
| 2 | MRP | 市场风险溢价 | 借鉴美国相关部门估算风险溢价的思路，结合中国股票市场相关数据进行了研究 | 7.40% |
| 3 | e | 评估对象权益资本的预期市场风险系数 | 衡量被评估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度 | 0.698 |
| 4 | t | 可比公司的预期无杠杆市场风险系数 | 行业的可比公司加权剔除财务杠杆 | 0.544 |
| 5 | D/E | 被评估单位的付息债务与权益资本比 | 被评估企业所处行业的付息债务与权益资本平均比例 | 37.8% |
| 6 | ε | 评估对象的特定风险调整系数 | 回归方程测算被评估企业特定风险 | 1% |
| 考虑到东区项目包含了办公物业等的销售及商业物业的出租，较之西区项目仅包含已开展的办公物业出租业务风险大，故在取折现率时增加1%的个别风险 | 2% |
| 项目\年份 | 2014年5-12月 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018年-2053年 |
| 一、营业总收入 | - | 46,561.13 | 71,425.95 | 71,988.72 | 279,331.45 |
| 二、营业总成本 | 173.04 | 36,283.87 | 55,236.42 | 55,341.38 | 136,229.47 |
| 其中:营业成本 | - | 29,401.38 | 44,633.37 | 44,638.99 | 89,168.19 |
| 营业税金及附加 | - | 5,298.44 | 8,226.63 | 8,325.96 | 46,382.40 |
| 营业费用 | 55.44 | 905.17 | 1,357.96 | 1,357.96 | 0.00 |
| 管理费用 | 117.25 | 678.88 | 1,018.47 | 1,018.47 | 678.88 |
| 财务费用 | - | - | - | - | 0.00 |
| 资产减值损失 | - | - | - | - | 0.00 |
| 加：公允价值变动收益 | - | - | - | - | 0.00 |
| 投资收益 | - | - | - | - | 0.00 |
| 三、营业利润 | -173.04 | 10,277.26 | 16,189.54 | 16,647.34 | 143,101.99 |
| 四、利润总额 | -173.04 | 10,277.26 | 16,189.54 | 16,647.34 | 143,101.99 |
| 五、净利润 | -173.04 | 7,707.95 | 12,142.16 | 12,485.50 | 107,326.53 |
| 六、归属于母公司损益 | -173.04 | 7,707.95 | 12,142.16 | 12,485.50 | 107,326.53 |
| 加：折旧和摊销 | 0.00 | 874.16 | 1,748.33 | 1,748.33 | 48,079.05 |
| 减：资本性支出 | 0.00 | 43.71 | 87.42 | 87.42 | 3,059.58 |
| 减：营运资本增加 | 47,634.35 | 47,634.35 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 加：新增贷款 | 0.00 | 28,362.40 | 42,546.16 | 42,546.16 | 28,362.40 |
| 减：贷款偿还 | 47,650.00 | 47,650.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 六、股权自由现金流 | 0.00 | 25,360.00 | 31,700.00 | 50,720.00 | 19,020.00 |
| 加：税后的付息债务利息 | 0.00 | 0.00 | 3,564.61 | 2,138.77 | 8,555.06 |
| 七、企业自由现金流 | -157.39 | 11,556.45 | 21,084.62 | 3,833.81 | 153,133.33 |
| 折现率 | 0.11 | 0.11 | 0.11 | 0.11 | |
| 折现期（月） | 4.00 | 14.00 | 26.00 | 38.00 | |
| 折现系数 | 0.97 | 0.89 | 0.80 | 0.72 | |
| 七、收益现值 | -152.00 | 10,232.08 | 16,817.09 | 2,754.98 | 27,862.54 |
| 经营性资产价值 | 57,514.69 | ||||
| 基准日非经营性资产净值评估值 | -43.21 | ||||
| 溢余资产评估值 | 303.03 | ||||
| 股东全部权益价值评估值 | 57,700.00 |
| 项目\年份 | 2014年5-12月 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018年-2053年 |
| 一、营业总收入 | 4,662.96 | 8,527.48 | 9,877.58 | 10,754.52 | 679,482.37 |
| 二、营业总成本 | 2,261.94 | 3,677.03 | 3,928.82 | 4,092.37 | 175,690.19 |
| 其中:营业成本 | 1,438.93 | 2,171.93 | 2,185.43 | 2,194.20 | 55,761.55 |
| 营业税金及附加 | 823.01 | 1,505.10 | 1,743.39 | 1,898.17 | 119,928.64 |
| 营业费用 | - | - | - | - | 0.00 |
| 管理费用 | - | - | - | - | 0.00 |
| 财务费用 | - | - | - | - | 0.00 |
| 资产减值损失 | - | - | - | - | 0.00 |
| 加：公允价值变动收益 | - | - | - | - | 0.00 |
| 投资收益 | - | - | - | - | 0.00 |
| 三、营业利润 | 2,401.02 | 4,850.45 | 5,948.75 | 6,662.15 | 503,792.18 |
| 四、利润总额 | 2,401.02 | 4,850.45 | 5,948.75 | 6,662.15 | 503,792.18 |
| 五、净利润 | 1,800.76 | 3,637.84 | 4,461.56 | 4,996.61 | 377,844.13 |
| 六、归属于母公司损益 | 1,800.76 | 3,637.84 | 4,461.56 | 4,996.61 | 377,844.13 |
| 加：折旧和摊销 | 1,152.41 | 1,728.62 | 1,728.62 | 1,728.62 | 36,321.74 |
| 减：资本性支出 | 48.30 | 72.45 | 72.45 | 72.45 | 2,608.20 |
| 减：营运资本增加 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 加：新增贷款 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 减：贷款偿还 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 六、股权自由现金流 | 2,904.87 | 5,294.01 | 6,117.73 | 6,652.78 | 411,557.67 |
| 加：税后的付息债务利息 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 七、企业自由现金流 | 2,904.87 | 5,294.01 | 6,117.73 | 6,652.78 | 411,557.67 |
| 折现率 | 0.10 | 0.10 | 0.10 | 0.10 | |
| 折现期（月） | 4.00 | 14.00 | 26.00 | 38.00 | |
| 折现系数 | 0.97 | 0.89 | 0.81 | 0.74 | |
| 七、收益现值 | 2,813.95 | 4,737.08 | 4,976.16 | 4,919.73 | 64,713.17 |
| 经营性资产价值 | 82,160.09 | ||||
| 基准日非经营性资产净值评估值 | - | ||||
| 溢余资产评估值 | 0.00 | ||||
| 股东全部权益价值评估值 | 82,100.00 |
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增值额 | 增值率% |
| 流动资产 | 656.17 | 655.52 | -0.65 | -0.10 |
| 非流动资产 | 383.85 | 409.47 | 25.62 | 6.67 |
| 其中：固定资产 | 16.98 | 42.60 | 25.62 | 150.88 |
| 长期待摊费用 | 366.24 | 366.24 | - | - |
| 递延所得税资产 | 0.62 | 0.62 | - | - |
| 资产合计 | 1,040.02 | 1,064.99 | 24.97 | 2.40 |
| 流动负债 | 355.42 | 353.98 | -1.44 | -0.41 |
| 负债合计 | 355.42 | 353.98 | -1.44 | -0.41 |
| 净资产合计 | 684.60 | 711.01 | 26.41 | 3.86 |
| 项目 | 金额 | 占总金额比例 | 估计坏账损失比例 | 估计坏账损失金额 |
| 1年以内 | 778,653.78 | 100% | - | - |
| 1-2年 | - | - | - | - |
| 合计 | 778,653.78 | 100% | - | - |
| 设备名称 | 数量 | 账面原值 | 账面净值（元） |
| 运输设备 | 2 | 454,209.91 | 123,239.65 |
| 电子设备 | 57 | 261,838.00 | 46,587.47 |
| 合计 | 59 | 716,047.91 | 169,827.12 |
| 资产名称 | 账面净值 | 评估净值 | 增值额 | 增值率% |
| 运输设备 | 123,239.65 | 348,246.00 | 225,006.35 | 182.58 |
| 电子设备 | 46,587.47 | 77,788.00 | 31,200.53 | 66.97 |
| 合计 | 169,827.12 | 426,034.00 | 256,206.88 | 150.86 |
| 项目 | 评估值 | 账面值 | 评估增值 | 增值率 |
| 泛业投资股东全部权益价值评估值合计 | 750.00 | 684.60 | 65.40 | 9.55% |
| 序号 | 参数 | 意义 | 选择依据 | 最终结果 |
| 1 | Rf | 无风险报酬率 | 同花顺数据系统公布的最新5年期以上的、可以市场交易的、长期国债的实际收益率 | 3.83% |
| 2 | MRP | 市场风险溢价 | 借鉴美国相关部门估算风险溢价的思路，结合中国股票市场相关数据进行了研究 | 7.40% |
| 3 | e | 评估对象权益资本的预期市场风险系数 | 衡量被评估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度 | 0.825 |
| 4 | f | 可比公司的预期无杠杆市场风险系数 | 行业的可比公司加权剔除财务杠杆 | 0.6582 |
| 5 | D/E | 被评估单位的付息债务与权益资本比 | 被评估企业所处行业的付息债务与权益资本平均比例 | 33.8% |
| 6 | ε | 评估对象的特定风险调整系数 | 考虑到被评估企业资产规模、融资条件、资本流动性以及公司的治理结构和公司资本债务结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险 | 2% |
| 项目\年份 | 2014全年 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019年及以后 |
| 一、营业总收入 | 1,067.94 | 1,033.99 | 1,059.73 | 1,084.76 | 1,110.80 | 1,110.80 |
| 二、营业总成本 | 1,101.08 | 891.56 | 957.17 | 992.43 | 1,043.70 | 1,043.70 |
| 其中:营业成本 | 668.97 | 449.12 | 471.06 | 479.30 | 501.64 | 501.64 |
| 营业税金及附加 | 68.21 | 58.42 | 59.87 | 61.29 | 62.76 | 62.76 |
| 营业费用 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 管理费用 | 362.72 | 383.82 | 426.03 | 451.64 | 479.10 | 479.10 |
| 财务费用 | -0.32 | 0.20 | 0.20 | 0.20 | 0.20 | 0.20 |
| 资产减值损失 | 1.49 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 加：公允价值变动收益 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 投资收益 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 三、营业利润 | -33.14 | 142.44 | 102.56 | 92.33 | 67.10 | 67.10 |
| 四、利润总额 | 49.76 | 142.44 | 102.56 | 92.33 | 67.10 | 67.10 |
| 五、净利润 | 36.76 | 105.44 | 75.56 | 68.33 | 49.10 | 49.10 |
| 六、归属于母公司损益 | 36.76 | 105.44 | 75.56 | 68.33 | 49.10 | 49.10 |
| 其中：基准日已实现母公司净利润 | 66.90 | |||||
| 加：折旧和摊销 | 47.40 | 70.68 | 79.00 | 79.00 | 79.00 | 79.00 |
| 减：资本性支出 | 48.28 | 72.00 | 83.00 | 83.00 | 83.00 | 79.00 |
| 减：营运资本增加 | 4.33 | 29.00 | 0.00 | 1.00 | 1.00 | 0.00 |
| 加：新增贷款 | - | - | - | - | - | - |
| 减：贷款偿还 | - | - | - | - | - | - |
| 六、股权自由现金流 | -35.34 | 75.11 | 71.56 | 63.33 | 44.10 | 49.10 |
| 折现率 | 12.0% | 12.0% | 12.0% | 12.0% | 12.0% | 12.0% |
| 折现期（月） | 4.0 | 14.00 | 26.00 | 38.00 | 50.00 | |
| 折现系数 | 0.9629 | 0.8762 | 0.7823 | 0.6985 | 0.6236 | 5.1969 |
| 七、收益现值 | -34.03 | 65.81 | 55.98 | 44.24 | 27.50 | 255.18 |
| 经营性资产价值 | 414.68 | |||||
| 基准日非经营性资产净值评估值 | -61.88 | |||||
| 溢余资产评估值 | 401.02 | |||||
| 股东全部权益价值评估值(扣除少数股东权益) | 750.00 | |||||
| 税 种 | 计税依据 | 税率 | ||
| 2014年1至9月 | 2013年度 | 2012年度 | ||
| 增值税 | 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 | 17% | 17% | 17% |
| 营业税 | 房地产销售收入等 | 5% | 5% | 5% |
| 城市维护建设税 | 应纳流转税额等 | 7% | 7% | 7% |
| 教育费附加 | 应纳流转税额等 | 3% | 3% | 3% |
| 土地增值税 | 按照转让房地产所取得的增值额 | 超额累进税率 | ||
| 企业所得税 | 应纳税所得额 | 25% | ||
| 税 种 | 计税依据 | 税率 | ||
| 2014年1至9月 | 2013年度 | 2012年度 | ||
| 营业税 | 按照应税营业收入计征 | 5% | 5% | 5% |
| 城建税 | 按照应税流转税额计征 | 7% | 7% | 7% |
| 教育费附加 | 按照应税流转税额计征 | 3% | 3% | 3% |
| 地方教育费附加 | 按照应税流转税额计征 | 2% | 2% | 2% |
| 企业所得税 | 按照应纳税所得额计征 | 25% | 25% | 25% |
| 2014年1-9月前五名客户名称 | 营业收入总额 | 占公司全部营业收入的比例(%) |
| 上海品天信息技术服务有限公司 | 343.70 | 7.48 |
| 上海数据港股份有限公司 | 253.69 | 5.52 |
| 欧陆检测技术服务（上海）有限公司 | 213.90 | 4.66 |
| 上海智联易才人才咨询有限公司 | 171.70 | 3.74 |
| 上海伯豪医学检验所有限公司 | 112.41 | 2.45 |
| 合计 | 1,095.39 | 23.85 |
| 2013年度前五名客户名称 | 营业收入总额 | 占公司全部营业收入的比例(%) |
| 上海品天信息技术服务有限公司 | 438.62 | 7.61 |
| 数据港投资有限公司 | 338.76 | 5.88 |
| 欧陆检测技术服务（上海）有限公司 | 322.10 | 5.59 |
| 上海智联易才人才咨询有限公司 | 157.59 | 2.74 |
| 上海伯豪医学检验所有限公司 | 143.57 | 2.49 |
| 合计 | 1,487.85 | 24.31 |
| 2012年度前五名客户名称 | 营业收入总额 | 占公司全部营业收入的比例(%) |
| 上海品天信息技术服务有限公司 | 418.60 | 7.58 |
| 上海数据港投资有限公司 | 339.69 | 6.15 |
| 欧陆检测技术服务（上海）有限公司 | 307.87 | 5.56 |
| 上海伯豪医学检验所有限公司 | 156.69 | 2.84 |
| 上海智联易才人才咨询有限公司 | 151.30 | 2.74 |
| 合计 | 1,396.72 | 24.87 |
| 2014年1至9月前五名客户名称 | 营业收入总额 | 占公司全部营业收入的比例(%) |
| 上海禾健时代电子商务有限公司 | 112.94 | 22.94 |
| 上海市北高新集团（南通）有限公司 | 96.67 | 19.64 |
| 上海市电力公司市北供电公司 | 50.14 | 10.19 |
| 佑耐国际贸易（上海）有限公司 | 32.46 | 6.59 |
| 雷尼绍（上海）贸易有限公司 | 31.05 | 6.31 |
| 合计 | 323.26 | 65.67 |
| 2013年度前五名客户名称 | 营业收入总额 | 占公司全部营业收入的比例(%) |
| 上海禾健时代电子商务有限公司 | 338.86 | 20.56 |
| 上海市北高新集团（南通）有限公司 | 200.00 | 12.13 |
| 上海市电力公司市北供电公司 | 147.94 | 8.97 |
| 上海园林工程设计有限公司 | 119.94 | 7.28 |
| 佑耐国际贸易（上海）有限公司 | 97.37 | 5.91 |
| 合计 | 904.11 | 54.84 |
| 2012年度前五名客户名称 | 营业收入总额 | 占公司全部营业收入的比例(%) |
| 上海禾健时代电子商务有限公司 | 328.12 | 18.22 |
| 上海园林工程设计有限公司 | 196.14 | 10.89 |
| 上海市电力公司市北供电公司 | 137.74 | 7.65 |
| 上海市北高新（南通）公司 | 130.62 | 7.25 |
| 雷尼绍（上海）贸易有限公司 | 95.74 | 5.32 |
| 合计 | 888.36 | 49.33 |
| 项目 | 定价基准日 前20交易日 | 定价基准日 前60交易日 | 定价基准日 前120交易日 |
| 交易均价 | 9.82元/股 | 9.54元/股 | 9.53元/股 |
| 交易均价的90% | 8.84元/股 | 8.58元/股 | 8.58元/股 |