（上接B109版）

（三）资产基础法评估结论

1、资产基础法结果

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，对兴宁实业的股东全部权益采用资产基础法进行了评估。根据以上评估工作，评估结论确定如下：

在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，兴宁实业账面资产总额为7,519.33万元，负债总额为10,877.35万元，净资产为-3,358.02万元；采用资产基础法评估后资产总额为80,506.34万元，负债总额为10,877.35万元，净资产价值为69,628.99万元，评估增值72,987.01万元。

2、资产基础法评估技术说明

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的各种评估技术方法的总称。本次评估的评估范围包括流动资产、固定资产、无形资产、递延所得税资产及负债。各类资产的具体情况如下表：

兴宁实业资产基础法评估结果汇总表

单位：万元

项    目		账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=(B-A)/A×100%
流动资产	1	663.79	1,041.16	377.37	56.85
非流动资产	2	6,855.54	79,465.18	72,609.64	1,059.14
其中：可供出售金融资产	3
持有至到期投资	4
长期股权投资	5
投资性房地产	6	5,543.85	77,278.05	71,734.19	1,293.94
固定资产	7	1,311.68	2,187.13	875.45	66.74
在建工程	8
无形资产	9
其他非流动资产	10
资产合计	11	7,519.33	80,506.34	72,987.01	970.66
流动负债	12	10,877.35	10,877.35
非流动负债	13
负债合计	14	10,877.35	10,877.35
净 资 产	15	-3,358.02	69,628.99	72,987.01

（四）评估增值的原因

本次评估采用了资产基础法进行了评估，资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因为：

作为公司主要资产的房地产逐年计提折旧，帐面价值较低，而实际上从公司取得房产后，房地产价格持续上涨，而且涨幅较大，导致评估出现增值。

二、瑞和商贸100%股权评估情况

（一）评估的基本情况

1、评估机构及人员

本次交易拟购买资产的评估机构为具有资产评估资格证书(证书编号：No.11020080)和证券期货相关业务评估资格证书(证书编号：No.0100540024)的北京北方亚事资产评估有限责任公司，签字注册资产评估师为蒋东勇、张玮。

2、评估对象与评估范围

评估对象为瑞和商贸的股东全部权益价值。评估范围为瑞和商贸的全部资产及负债。评估基准日为2014年10月31日。

3、评估假设

（1）基本假设

①交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。

②公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

③持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

（2）一般假设

①国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；

②社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；

③本次评估测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的，不考虑通货膨胀因素的影响。

（3）特别假设

①本次评估以北方亚事评报字[2014]第01-304号《资产评估报告》所列明的特定评估目的为前提；

②本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；

③本次评估假设被评估资产现有用途不变且企业持续经营；

④本次评估未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；

⑤纳入评估范围的房地产以产权无瑕疵及建筑物所坐落的土地使用权为出让性质为假设前提。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

4、评估方法的选择

企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基础法。按照《资产评估准则-企业价值》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。

对于市场法，本次评估中，由于被评估单位属非上市公司，瑞和商贸的主要资产又是商业物业，且主要以资产租赁收益为主，国内近期与被评估单位相关行业、相关规模企业的交易案例很少，类似经营业务的可比上市公司也差异较大，故本次评估不适易采用市场法。

运用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；（2）能够对企业未来收益进行合理预测；（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。2013年5月以来，瑞和商贸停止对外出租业务，开始筹备对所持有房屋进行装修改造，未来改造完成后，南京中心与国贸中心实现了物理上的连接，形成规模化的现代商业综合体，但其整合效应的显现需要一定的时间，再加上行业处于转型期，经营环境、竞争格局等因素也会有所变化，因此无法合理预测瑞和商贸的未来经营和收益状况，本次评估不宜采用收益法。

资产基础法评估企业价值就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价格进行评估，并在各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估值，从而得到企业的股东全部权益。

由于被评估单位资产均为常见的资产类型，同时根据所收集的资料，运用成本途径所需要的经济技术参数都能获得有充分的数据资料，因此本项目可以选择成本途径进行评估。

（二）资产基础法的评估方法说明

1、流动资产评估说明

流动资产仅包括货币资金，评估人员采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

纳入本次评估范围的货币资金为银行存款。

对于银行存款，评估人员按照企业开户行提供的评估基准日2014年10月31日的银行对账单及收到的询证函回函，对公司拥有的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的基础上，由被评估单位财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司账面数与银行对账单两者金额调整一致的情况下，最终按照公司账面余额确定银行存款评估值。

公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：

评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额－企业已收银行未收金额＝银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额－银行已收企业未收金额。

2、投资性房地产的评估

纳入评估范围的投资性房地产为位于南京市中山东路18号的国贸中心房地产，具体包括国贸中心一层房产A5~A8，为商铺型房屋，在评估基准日没有对外出租，处于空置状态。

首先，委估房产位于南京市新街口繁华商圈，区域内该类型房地产交易活跃，市场比较规范，与委估房产处于同区域、功能类似房产在评估基准日附近交易的案例较易找到，故优先采用市场比较法进行评估。

市场法是根据近期公开市场上与被评估对象相似的或可比的房地产价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，调整得出待评估房地产在评估基准日的价值，即：

委托评估房地产的评估价格＝交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数

对于办公类物业，主要选取周边写字楼成交价格作为参照，经比较修正后得出评估值；对于负一至五层商场型物业，主要评估思路为先选取同一区域内商铺的价格作为参照，测算出一层商铺的价格，再以一层商铺的价格为基础，参照行业技术导则中商场类楼层系数进行逐层修正。

其次，由于委估房地产可独立经营获利，而且为企业的主要资产，本次评估同时采用收益法进行评估。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其基本公式为：

V＝A/r[1－1/（1＋r）n]

V：估价对象收益价格

A：年净收益

r：资本化率

n：未来可获收益的年限

最后，分析两种估价结果的客观性、合理性，确定是否选用一种估价方法的结果作为最终估价结果，或是将两种方法测算结果的加权平均值作为最终估价结果。

评估案例：国贸中心一层房产A5~A8

（1）基本情况

①建筑概况

委托评估的房产位于南京市中山东路18号，位于南京市第一商圈－新街口商圈核心地域。

大厦为钢混结构，地上31层，地下2层，总建筑面积约为80000平方米，建筑整体高度约为108米。

②建筑物装修

地下一层到五层目前正处于空置状态，原有装修基本已拆除；

办公楼部分地面为地砖、复合地板等；顶棚为轻钢骨、矿棉板吊顶等；内墙面为白色乳胶漆。

各楼层用途如下：

地下二层为停车场；

地下一层为商场；

地上一层为商铺和商场；

地上二层至五层为商场；

五层以上为办公楼。

③建筑附属设备

电气：10000KVA双电源双回路供电，自备发电机组；

供水：分层供水，配加压系统；

消防：全自动中央电脑控制消防系统，包含烟感及温差感应报警系统、自动喷淋系统、抽排烟通风系统、消火栓、防火卷帘、消防通道、照明装置、疏散方向指示；

电视和音响：闭路电视系统，配置公共天线和卫星天线；广播系统提供背景音乐并可转为应急广播；

安防：中央主控室，全电脑楼宇自控系统，对公共区域、进出通道24小时监控。

④使用状况

在评估基准日，除地下一层至五层商场类房产处于空置，其余房产均在正常使用中。

⑤勘察状况

大厦建筑结构牢固，设备功能发挥正常，未见明显异常。

（2）市场法评估

纳入本次评估范围的商场型物业包括国贸中心负一层至5层房产，其中一层房屋产权部分属于瑞和商贸所有。所有商场型物业原有装修基本已拆除，在评价基准日均处于空置状态，未对外出租。一层在评估基准日包括A1、A2、A3、A5、A6、A7、A8、银行房产和服装店房产，由于本次要先测算一层商场的均价，在此基础上再逐层测算，因此在评估时将所有一层房产均分别测算并纳入测算范围。

①底层商铺（外铺）的价值

I评估方法的选择

因区域内商铺交易比较活跃，与委估房地产在评估基准日附近交易的案例较易获得，该类房屋在地段、类型、结构、用途、面积等方面有相似之处，故选择几个交易案例，采用市场比较法进行评估，根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响价值的比较因素，主要包括：交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等，对所选交易案例的价格进行修正，最终得出所估房地产底层商铺的评估价格。

由于一层的房产分布形状类似半圆形，本次评估将其分为A面（临中山东路）和B面（临广场步行街）分别测算。其中：A8为不临街内铺，A1，A2，A3，银行房产为A面，其余为B面。

II选择比较案例

估价人员会同相关人员通过市场调查，根据替代原则，选取近期的三个交易案例进行比较。

III比较因素的选择

根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响价值的比较因素，主要包括：交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等。详见下表：

比较因素条件说明表

物业名称			估价对象	中城国际广场门面	户部街门面	新街口万达广场门面
比较因素	交易价格（元/m2）		待估	130,000	130,000	140,000
	交易时间		2014年10月	2014年6月	2014年6月	2014年6月
	区域状况	土地位置	中山北路18号	太平南路166号	户部街	洪武路
		土地级别	一级	一级	一级	一级
		繁华程度	新街口商圈	临近新街口繁华商圈	临近新街口繁华商圈	新街口商圈
		交通条件	靠近地铁口，周边公交线路较多，交通便捷	靠近地铁口，周边公交线路较多，交通便捷	周边公交线路较多，交通便捷	靠近地铁口，周边公交线路较多，交通便捷
		功能配套服务	功能配套齐全，周边以商业为主	功能配套齐全，周边以商业为主	功能配套齐全，周边以商业为主	功能配套齐全，周边以商业为主
		基础设施	周边基础设施及公共设施配套完善	周边基础设施及公共设施配套完善	周边基础设施及公共设施配套完善	周边基础设施及公共设施配套完善
		楼层	沿街商铺一层	沿街商铺一层	沿街商铺一层	沿街商铺一层
		土地类型	商业	商业	商业	商业
		权属状况	权属完整	权属完整	权属完整	权属完整
	实物状况	临街状况	临南京主干道中山东路	临太平南路、淮海路	临洪武路、户部街	临洪武路
		面积情况	50-500平方米，适合中小型商业	45平方米，适合小型商业	85平方米，适合小型商业	224平方米，适合小商业
		临街宽度	9－15米	约5米	约9米	约10米
		临街深度	12米以上	约9米	9-10米	12米以上
		建筑年代	2001年	2014年	2006年	2003年
		建筑结构	钢混	钢混	钢混	钢混
		装修	毛坯	毛坯	简装	简装
		层高	约2.8m	约2.8m	约2.8m	约2.8m
		物业管理	一般	一般	一般	较好

IV比较因素修正

将交易案例与评估对象进行比较，进行系数修正，得出评估对象的比准价格。详见下表：

比较因素条件指数表（A面）

比较因素指数表
物业名称			估价对象	中城国际广场门面	户部街门面	新街口万达广场门面
比较因素	格价易交		待估	130,000	130,000	140,000
	间时易交		100	100	100	100
	区域状况	土地位置	100	96	96	100
		土地级别	100	100	100	100
		繁华程度	100	94	96	100
		交通条件	100	100	99	100
		功能配套服务	100	100	100	100
		基础设施	100	100	100	100
		楼层	100	100	100	100
		土地类型	100	100	100	100
		权属状况	100	100	100	100
	实物状况	临街状况	100	100	100	100
		面积情况	100	100	100	100
		临街宽度	100	98	99	100
		临街深度	100	102	102	100
		建筑成新率	0.7859	0.9774	0.9170	0.8829
		建筑结构	100	100	100	100
		装修	100	100	102	102
		层高	100	100	100	100
		物业管理	100	100	100	102

比较因素条件指数表（B面）

比较因素指数表
物业名称			估价对象	中城国际广场门面	户部街门面	新街口万达广场门面
比较因素	格价易交		待估	130,000	130,000	140,000
	间时易交		100	100	100	100
	区域状况	土地位置	100	96	96	100
		土地级别	100	100	100	100
		繁华程度	100	94	96	108
		交通条件	100	100	99	100
		功能配套服务	100	100	100	100
		基础设施	100	100	100	100
		楼层	100	100	100	100
		土地类型	100	100	100	100
		权属状况	100	100	100	100
	实物状况	临街状况	100	110	110	110
		面积情况	100	100	100	100
		临街宽度	100	98	99	100
		临街深度	100	102	102	100
		建筑成新率	0.7859	0.9774	0.9170	0.8829
		建筑结构	100	100	100	100
		装修	100	100	102	102
		层高	100	100	100	100
		物业管理	100	100	100	102

比较因素修整系数表（A面）

物业名称			中城国际广场门面	户部街门面	新街口万达广场门面
比较因素	格价易交		130,000	130,000	140,000
	间时易交		100/100	100/100	100/100
	区域状况	土地位置	100/96	100/96	100/100
		土地级别	100/100	100/100	100/100
		繁华程度	100/94	100/96	100/100
		交通条件	100/100	100/99	100/100
		功能配套服务	100/100	100/100	100/100
		基础设施	100/100	100/100	100/100
		楼层	100/100	100/100	100/100
		土地类型	100/100	100/100	100/100
		权属状况	100/100	100/100	100/100
	实物状况	临街状况	100/100	100/100	100/100
		面积情况	100/100	100/100	100/100
		临街宽度	100/98	100/99	100/100
		临街深度	100/102	100/102	100/100
		建筑成新率	0.7859/0.9774	0.7859/0.917	0.7859/0.8829
		建筑结构	100/100	100/100	100/100
		装修	100/100	100/102	100/102
		层高	100/100	100/100	100/100
		物业管理	100/100	100/100	100/102
比准价格（元/m2）	115,881.00	118,557.00	119,780.00

比较因素修整系数表（B面）

物业名称			中城国际广场门面	户部街门面	新街口万达广场门面
比较因素	格价易交		130,000	130,000	140,000
	间时易交		100/100	100/100	100/100
	区域状况	土地位置	100/96	100/96	100/100
		土地级别	100/100	100/100	100/100
		繁华程度	100/94	100/96	100/108
		交通条件	100/100	100/99	100/100
		功能配套服务	100/100	100/100	100/100
		基础设施	100/100	100/100	100/100
		楼层	100/100	100/100	100/100
		土地类型	100/100	100/100	100/100
		权属状况	100/100	100/100	100/100
	实物状况	临街状况	100/110	100/110	100/110
		面积情况	100/100	100/100	100/100
		临街宽度	100/98	100/99	100/100
		临街深度	100/102	100/102	100/100
		建筑成新率	0.7859/0.9774	0.7859/0.917	0.7859/0.8829
		建筑结构	100/100	100/100	100/100
		装修	100/100	100/102	100/102
		层高	100/100	100/100	100/100
		物业管理	100/100	100/100	100/102
比准价格（元/m2）	105,347.00	107,779.00	100,825.00

出售单价的确定：

取算术平均数，则：

A面商铺出售单价= 118,073.00 (元/㎡)

B面商铺出售单价= 104,650.00 (元/㎡)

②底层商铺（内铺）的价值

委估房地产为商场，底层面积较大，用商铺交易案例测算出的价值仅能反映其临街铺面的价值，底层不临街部分的价值通常较临街部分要低，因此需要进行修正。

经评估人员进行调查，同区域内同类型房地产底层商铺外铺与内铺价值比约为1：0.49。

即：内铺价格＝外铺价格*0.49

③底层房地产价值

按照房屋所有权证所附房产平面图并经评估人员现场勘测分析，一层房产内外铺明细情况如下：

房号	商铺类型	面积
A1	外铺	340.61
	内铺	145.97
A2	外铺	269.09
	内铺	93.49
A3	外铺	119.67
	内铺	128.09
A5	外铺	104.20
	内铺	44.27
A6	外铺	104.20
	内铺	38.53
A7	外铺	136.25
	内铺	72.72
A8	外铺
	内铺	56.46
银行	外铺	439.04
	内铺	267.93
服装店	外铺	74.00
	内铺
合计		2,434.52

则：

底层房产价值＝外铺价值*外铺面积+内铺价值*内铺面积

＝229,777,500.00（元）

测算如下（结果取整）：

房号	商铺类型	面积	评估价值
A1	外铺	340.61	40,216,844.53
	内铺	145.97	8,445,206.75
A2	外铺	269.09	31,772,269.56
	内铺	93.49	5,408,933.00
A3	外铺	119.67	14,130,298.83
	内铺	128.09	7,410,499.15
A5	外铺	104.20	10,904,948.31
	内铺	44.27	2,269,894.22
A6	外铺	104.20	10,904,530.00
	内铺	38.53	1,975,760.61
A7	外铺	136.25	14,258,562.50
	内铺	72.72	3,728,972.52
A8	外铺		0.00
	内铺	56.46	3,266,536.77
银行	外铺	439.04	51,838,966.13
	内铺	267.93	15,501,200.31
服装店	外铺	74.00	7,744,100.00
	内铺
合计		2,434.52	229,777,523.19

④评估对象的价值

去除不属于本次评估范围的房产后评估结果如下：

金额单位：人民币万元

物业名称	面积	评估价值
A5	148.47	1,317.48
A6	142.73	1,288.03
A7	208.97	1,798.75
A8	56.46	326.65
合计	556.63	4,730.91

（3）收益法评估

①收益年限的确定

综合考虑估价对象的建成年代、建筑结构、建筑物建造质量、耐用年限和土地使用权年限，确定收益年限。根据提供的土地使用证，土地综合用途最高使用年限40年，土地使用终止期限为2032年，剩余使用年限为18.05年。房屋建筑物建成于2001年，钢混结构，根据建造质量，经济使用年限为60年，测算剩余使用年限48年；按《房地产估价规范》的规定，收益年限按土地剩余使用年限取18.05年。

②年净收益的确定

I客观租金水平

委估房产位于南京市第一商圈－新街口商圈核心区域，商圈内商业房产众多，评估人员调查了周边同类型物业的租金水平情况，了解到该地区商业地产出租方式多采取年租金或年营业额抽成的方式，评估人员选取了莱迪地下商场、南京中心（新百）等物业的租金水平作为参考。所参考物业与待估物业相邻，经营模式也比较接近，其中莱迪商城为公开价格，2014年租金水平达到了1300元/平方米/月。

从南京新百对外出租物业的租金水平来看，商场类物业负一层和一层日租金水平约在20~40元之间，同时评估人员还了解到，由于目前商场多采取综合体形式，在5层以内，租金水平与柜面位置的相关性较强，与楼层的相关性不强。

世邦魏理仕公布的南京优质零售物业首层租金水平如下：

指标名称	南京:优质零售物业首层租金	同比增幅
频率	季
单位	元/平方米/天
2013-12	33.80	-1.74%
2013-09	36.10	5.25%
2013-06	35.40	3.81%
2013-03	34.90	2.95%
2012-12	34.40	4.24%
2012-09	34.30	6.52%
2012-06	34.10	6.23%
2012-03	33.90	7.62%
2011-12	33.00	5.43%
2011-09	32.20
2011-06	32.10
2011-03	31.50
2010-12	31.30
平均值	33.62	4.48%
数据来源：世邦魏理仕

需说明的是，上述租金水平均是按商户承租的实际面积计算，委估对象在实际出租时，需要规划公共通道、店面布置等，因此在确定委估对象租金水平时，要考虑其实际可利用面积。

综合以上分析，结合委估对象自身的情况，评估人员与委估单位管理人员确定委估物业的客观租金水平如下：

基本情况			计划利用面积	利用率	首年客观租金	单位日租金（按建筑面积）	单位日租金（按利用面积）
物业位置	名称	建筑面积
国贸一楼	A5	556.63	333.98	0.60	2,681,843.34	13.20	22.00
	A6
	A7
	A8
合计（瑞和）		556.63	333.98		2,681,843.34	13.20	22.00

II年有效毛收入

根据评估对象的具体情况，空置率按照5%确定。

年有效毛收入＝客观租金标准×(1-空置率)×面积

III运营费用的确定

A、税金：包含两税一费（即营业税、城市维护建设税及教育费附加）和房产税，占租金收入的17.6%，土地使用税按每年每平方米10元计算，则：

税金＝年有效毛收入×17.6%+土地使用税

B、管理费：参考同区域、同类型房产管理费用，管理费占租金收入的1%：

管理费＝年有效毛收入×1%

C、维修费：按房屋重置总价的2%计算。

根据南京市2014年建筑市场工程造价的情况，与估价对象相同结构，类似规模、设备和装修标准的建筑物平均重置单价为3000元/建筑平方米，则：

维修费＝重置单价×建筑面积×2%

D、保险费：按房屋重置总价的0.15%计算，则：

保险费＝重置单价×建筑面积×0.15%

E、年运营费用＝税金＋管理费＋维修费＋保险费

⑤净收益的确定

年净收益＝年有效毛收入-年运营费用

⑥折现率的确定

以无风险报酬率加上风险报酬率作为折现率。

国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。

无风险报酬率反映的是在本金没有违约风险、期望收入得到保证时资金的基本价值。本次选取距评估基准日到期年限10年期以上的国债到期收益率4.33%（复利收益率）作为无风险收益率。

根据估价对象所在地区的经济现状及对未来的预测、估价对象的用途、市场风险（含房地产市场风险）、财务风险、运营风险和政策风险等确定其风险调整值约为3%~4%，则折现率约为7.33%~8.33%，本次评估取折现率为8%。

IV房产价值计算如下表

收益法评估计算表

序号	项目名称	计算式			计算结果	单位
1	年潜在毛收入	4,818	元 /年·平方米 ×	556.63	2,681,843.34	元
2	空置率和免租期	按每年15天至20天的空置率和免租期			5%
2	年有效毛收入	年潜在毛收入×		95.00%	2,547,751.17	元
3	年维修费	重置价值×		2.00%	33,397.80	元
4	年管理费	年有效毛收入×		1.00%	25,477.51	元
5	年保险费	重置价值×		0.15%	2,504.84	元
6	土地使用费	土地面积×		10元	347.00	元
7	其它税费	年有效毛收入×		17.60%	448,404.21	元
8	年净收益a	年有效毛收入-∑(年维修费至其他税费)			2,037,619.82	元
	资本化率r				8.00%
10	剩余使用年限n				18.05	年
11	租金递增比例p	根据近年租金变动情况及增长比率，预测未来租金呈一定比例递增，确定平均每年租金递增比例为4.48%			4.48%
12	评估值	a/(r-p)*(1-((1+p)/(1+r))"n			26,057,390.14	元

评估值取整为2,605.74万元。

（4）评估结论的选取

委估房产的市场法评估结果为4,730.91万元，收益法评估结果2,693.11万元，二者相差2,125.17万元。

两种评估结果有一定的差异，经检查，影响价值因素考虑全面，计算使用参数选用合理，二者差异的主要原因就是收益法的评估结论以被评估单位承租物业获得的未来收益折现获得，由于近年来房地产整体价格上涨较快，租售比已经失衡，政府为控制房价增幅过快，对住宅采取了限购措施，致使商业地产销售价格迅速上涨，但由于租金却停滞不前或增长缓慢，进一步加剧了商业地产租售比失衡的现象，在新街口这种出售房源相对较少、出租房源较多的地段，这种差距尤其明显。考虑到以租金收入作为预测基础的收益法评估结果远不能反映房地产的市场售价，评估人员认为以市场法评估结果为最终结果更为稳妥。

综上所述，委估的国贸中心一层A5~A8房产（包含应分摊的国有出让土地使用权）评估结果为4,730.91万元。

3、负债的评估

纳入评估范围的负债主要包括应交税费和其他应付款。

对于负债的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以核实后的账面值确定评估值。

（三）资产基础法评估结论

1、资产基础法结果

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，对瑞和商贸的股东全部权益采用资产基础法进行了评估。根据以上评估工作，评估结论确定如下：

在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，瑞和商贸账面资产总额为2,567.83万元，负债总额为1,939.09万元，净资产为628.74万元；采用资产基础法评估后资产总额为4,732.47万元，负债总额为1,939.09万元，净资产价值为2,793.39万元，评估增值2,164.65万元，增值率为344.28%。

2、资产基础法评估技术说明

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的各种评估技术方法的总称。本次评估的评估范围包括流动资产、固定资产、无形资产、递延所得税资产及负债，评估方法主要采用重置成本法和收益法。各类资产的具体情况如下：

单位：万元

项    目		账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=(B-A)/A×100%
流动资产	1	1.56	1.56
非流动资产	2	2,566.26	4,730.91	2,164.65	84.35
其中：可供出售金融资产	3
持有至到期投资	4
长期股权投资	5
投资性房地产	6	2,566.26	4,730.91	2,164.65	84.35
固定资产	7
在建工程	8
无形资产	9
其他非流动资产	10
资产合计	11	2,567.83	4,732.47	2,164.65	84.30
流动负债	12	1,939.09	1,939.09
非流动负债	13
负债合计	14	1,939.09	1,939.09
净 资 产	15	628.74	2,793.39	2,164.65	344.28

（四）评估增值的原因

本次评估采用资产基础法评估结果较账面值增值较大，主要原因为：

作为公司主要资产的房地产逐年计提折旧，帐面价值较低，而实际上从公司取得房产后，房地产价格持续上涨，而且涨幅较大，导致评估出现增值。

三、董事会对本次交易评估事项意见

根据《上市公司重大资产重组管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26 号——上市公司重大资产重组申请文件》的有关规定，董事会在认真审阅了公司所提供的本次交易相关评估资料后，就本次重大资产重组评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性发表意见如下：

（一）评估机构的独立性

本次交易聘请的评估机构及其经办的评估师与公司、交易对方除业务关系外，无其他关联关系，亦不存在现实的及预期的利益或冲突，评估机构具有独立性。

（二）评估假设前提的合理性

标的资产评估报告的假设前提参照了国家相关法律、法规，综合考虑了市场通用的惯例或准则，符合标的资产的实际状况，假设前提具有合理性。

（三）评估方法与评估目的的相关性

评估机构在评估方法选取方面，综合考虑了标的资产行业特点和资产的实际状况，评估方法选择恰当、合理。

本次资产评估报告为了满足南京新百本次重组需要，是南京新百购买资产的定价依据，评估目的和评估报告应用密切相关。

（四）评估定价的公允性

标的资产的评估结果公允地反映了标的资产的价值，评估结论具有合理性。本次交易标的资产的交易价格以评估结果为依据确定，定价依据与交易价格公允。

（五）评估依据的合理性

近年来房地产整体价格上涨较快，租售比已经失衡，政府为控制房价增幅过快，对住宅采取了限购措施，致使商业地产销售价格迅速上涨，但由于租金却停滞不前或增长缓慢，进一步加剧了租售比失衡的现象，反映到评估工作中，即是以租金收入作为预测基础的收益法评估结果远不能反映房地产的市场售价，在新街口这种出售房源稀缺、出租房源较多的地段，这种差距尤其明显。

与此同时，兴宁商业、瑞和商贸以房屋租赁为主业，主要承租户为关联单位，租金较低；2013年5月，兴宁实业和瑞和商贸停止对外出租业务，开始筹备对所持有房屋进行装修改造，未来改造完成后，南京中心与国贸中心实现了物理上的连接，形成规模化的现代商业综合体，但其整合效应的显现需要一定的时间，再加上行业处于转型期，经营环境、竞争格局等因素也会有所变化，因此无法合理预测兴宁实业和瑞和商贸所持物业的未来经营和收益状况，本次评估不宜采用收益法。

因此在本次交易中，北方亚事采用资产基础法对兴宁实业、瑞和商贸的股东全部权益进行评估。

而在资产基础法的评估结果中，房地产的评估价值以市场比较法确定，较能真实反映其市场价值，主要原因在于：

本次交易中的标的公司兴宁实业和瑞和商贸的主要资产为国贸中心建筑面积16,425.11平方米（扣除共有方权益面积）的物业资产，毗邻新百中心店，位于新街口商圈的核心位置，而新街口商圈位于南京市的中心区域，是中国著名的商业中心，有着近百年历史的著名商圈，曾荣膺首届十大“中国著名商业街”，是仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街。

在面对同属新街口商圈的德基广场购物中心、中央商场、金鹰国际购物中心、大洋百货南京新街口店等百货零售企业的竞争，本公司也对兴宁实业和瑞和商贸所持物业资产进行了详细的使用规划，计划在国贸中心负一层引入主题超市、时尚餐饮，一层至三层增加快时尚主力店品类，四层以潮流、量贩、集合馆为组合，五层以餐饮、书城等业态进行互补，实现为20-40岁的人群提供休闲、购物、娱乐一站式服务，与新百中心店形成差异化定位，最终使得新百中心店成为南京地理位置最优、新街口区域单体面积最大、经营业态丰富的标志性旗舰店。

综上所述，兴宁实业、瑞和商贸所处区域内百货物业相对较为成熟，该类型资产交易活跃，市场比较规范，同时与兴宁实业、瑞和商贸处于同区域，并与其未来功能定位类似的房产在评估基准日附近交易的案例较易找到，因此本次评估以资产基础法评估结果作为价值参考依据具有合理性。

（六）外部环境对评估值产生影响的应对措施

面对购物中心/电子商务等新业态的冲击，在行业转型发展的背景下，连锁百货销售额增速连续两年低于社消零售的增速。从国际百货产业周期上看，我国百货业正处于整合转型期，参照国际百货巨头在该阶段的发展路径，未来我国百货业的经营模式将逐步从“联营”模型向“自营”模式转变，与此同时通过自建或租赁方式开设购物中心，增加休闲娱乐等组合业态和非购物元素，由传统门店向大型购物中心转变，最大程度的放大规模效应。

为了顺应行业转型，提升标的公司及上市公司价值，本公司采取了以下措施：

1、落实经营调整，深化品牌经营

在收购House of Fraser之后，本公司将尽快整合其多个自有品牌，如Dickins & Jones, Howick, Linea等，将其有效地融入上市公司业务体系，丰富传统百货店的经营业态，加快转型至“自营自有品牌+联营特约品牌”的主流百货销售模式，提高标的公司及上市公司整体盈利能力和品牌声誉。

2、加快整合现有资产，实现规模化经营

在本次交易后，本公司将大力推进品牌引进、门类梳理和资源整合等策略，实现新百中心店、东方商城、国贸中心在零售业态、商业品牌等方面的互补及良性互动，全面覆盖中高档以及时尚等百货类型，使得南京中心和国贸中心“合二为一”，形成规模化的现代商业综合体，增强标的资产对本公司业绩发展的支撑能力。

综上所述，本公司拥有足够的资源和实力来顺应行业发展趋势，提升标的公司及上市公司价值。

（七）现有经营模式下，主要经营因素变动对评估值的影响

在当前的经营模式下，兴宁实业和瑞和商贸主要采取“保底租金+扣点”的盈利模式，由此租金是其主要盈利来源，而本次评估在资产基础法中，对于核心物业资产采用市场比较法进行评估，主要是根据近期公开市场上与兴宁实业和瑞和商贸所持国贸中心物业资产相似的或可比的房地产价格进行对照比较，因此本次交易中，租金的变化对标的公司的评估值影响较小。

（八）交易标的与上市公司现有业务的协同效应

本次拟购买的标的公司兴宁实业和瑞和商贸主要从事自有物业的租赁与管理业务。通过本次交易，上市公司将新增自有物业建筑面积16,425.11平方米（扣除共有方权益面积），新百中心店一跃成为新街口商圈单体面积最大的百货商场。上市公司计划利用新增自有物业开设餐饮、休闲等功能区，并引入快速时尚品牌，进一步丰富新百中心店的经营业态，提升消费者体验，吸引更多客户流量，从而显著提高上市公司在新街口商圈及南京零售板块中的影响力。

综上所述，本次交易有利于增强与上市公司现有主营业务的协同效应，有利于上市公司增强持续经营能力，但一般而言，交易双方的整合效果具有不确定性，且需要一定的时间才能显现，因此，本次交易的协同效应不存在显著的可量化的协同效应。

（九）交易定价的公允性

自2013年5月开始，兴宁实业和瑞和商贸开始筹备对所持国贸中心的物业资产进行整体改造装修，并停止对外出租；同时由于兴宁实业的主要承租方为关联方，导致其自有物业的出租价格低于市场公允租金水平，最近一年一期经营业绩持续亏损，而瑞和商贸由于其购置国贸中心相关房产成本较高、摊销折旧金额较大，导致其最近两年一期经营业绩持续亏损。因此，难以将本次交易作价所对应的市盈率或者市净率与零售行业的并购交易价格、同行业上市公司的市盈率或者市净率进行比较分析。

根据北方亚事出具的北方亚事评报字[2014]第01-303号《资产评估报告》及北方亚事评报字[2014]第01-304号《资产评估报告》，以2014年10月31日为评估基准日，本次交易标的资产的评估值合计为72,422.38万元。

基于上述评估结果，经本公司与三胞集团协商，本次交易标的资产作价合计为58,000万元。本次重组标的资产交易作价较评估值有较大幅度的折价，有利于上市公司及中小股东的利益。

（十）评估基准日至重组报告书披露日，交易标的发生的重要变化事项对交易作价的影响

2014年7月23日，公房中心向南京市中级人民法院提起诉讼，要求兴宁实业归还其在国贸中心共计3229.68m2的房屋产权，并协助其办理房屋所有权证及国有土地使用权证。

2014年12月19日，公房中心、兴宁实业达成并签署和解协议，就前述案件达成和解。根据和解协议书的约定，商业用房补偿方面，公房中心在兴宁实业名下位于本市中山东路18号2至5层房产中各层均持有23.54%份额，其余76.46%份额由兴宁实业持有；办公用房补偿方面，公房中心在兴宁实业名下位于本市中山东路18号第17层房产中持有72.9%份额，其余27.1%份额由兴宁实业持有。公房中心、兴宁实业按照各自享有的份额分享上述房产的所有权权益（包括但不限于市场租金等）。

公房中心已于2014年12月22日向江苏省南京市中级人民法院申请撤回起诉, 江苏省南京市中级人民法院已于2014年12月22日下达（2014）宁民初字第65号《民事裁定书》，准许公房中心撤回起诉，该裁定为终审裁定。

根据公房中心、兴宁实业达成的和解协议，兴宁实业目前持有国贸中心裙楼的物业资产面积调整为15,868.48平方米，导致本次草案阶段的资产评估值及交易作价较之预案阶段有所下降。以2014年10月31日为基准日，兴宁实业100%股权评估值为69,628.99万元，交易作价为55,206.61万元。

（十一）交易定价与评估值存在较大差异的原因及其合理性

根据北方亚事出具的北方亚事评报字[2014]第01-303号《资产评估报告》及北方亚事评报字[2014]第01-304号《资产评估报告》，以2014年10月31日为评估基准日，本次交易标的资产的评估值合计为72,422.38万元。

基于上述评估结果，结合标的资产的现状，并充分考虑保护上市公司和中小股东的利益，经本公司与交易对方三胞集团协商，本次交易标的资产作价合计为58,000万元。

四、独立董事对本次交易评估事项的意见

公司独立董事已仔细阅读与本次交易有关的文件，根据《上市公司重大资产重组管理办法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《上市公司治理准则》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》以及《南京新街口百货商店股份有限公司章程》（以下简称“《公司章程》”）等规定，独立董事对公司本次重组的《南京新街口百货商店股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及相关文件进行了认真审核，基于其独立判断，对本次交易评估相关事项发表独立意见如下：

1、评估机构具有独立性

本次交易聘请的评估机构为北方亚事资产评估有限责任公司，具有证券期货相关业务资格，选聘程序合法、合规。评估机构及其经办资产评估师与公司、交易对方不存在关联关系，亦不存在现实或可预期的利益关系或冲突，具有充分的独立性。

2、评估假设前提合理

标的资产相关评估报告的评估假设前提符合国家相关法规、规定和规范性文件的规定，符合评估准则及行业惯例的要求，符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。

3、评估方法和评估目的相关

本次资产评估的目的是确定标的资产截至评估基准日的市场价值，作为本次交易标的资产的定价依据。北方亚事采用资产基础法对标的资产的价值进行了评估，本次资产评估工作符合国家相关法规、规定、规范性文件、评估准则及行业规范的要求，遵循了独立、客观、公正、科学的原则，评估方法与评估目的的相关性一致。

4、评估定价公允

本次交易标的资产的定价以具有证券期货相关业务资格的评估机构确认的评估值为依据，评估定价公允。

第五章 发行股份情况

一、本次交易方案

南京新百拟通过向三胞集团非公开发行股份的方式，分别购买兴宁实业100%的股权、瑞和商贸100%的股权，对价合计为58,000.00万元。同时，南京新百拟向不超过10名特定投资者发行股份募集配套资金，配套资金总额不超过本次交易总金额的25%，即19,333.33万元。

本次发行股份购买资产不以配套融资的成功实施为前提，最终配套融资发行成功与否不影响本次发行股份购买资产行为的实施。

二、发行股份购买资产

（一）发行种类和面值

本次非公开发行的股票为人民币普通股（A股），每股面值人民币1.00元。

（二）发行方式及发行对象

本次发行股份购买资产的发行方式为非公开发行，发行对象为三胞集团。

（三）发行价格及定价原则

本次发行股份购买资产的定价基准日为本公司第七届董事会第十一次会议决议公告日。根据《上市公司重大资产重组管理办法》第四十五条的规定“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前20 个交易日、60 个交易日或者120 个交易日的公司股票交易均价之一”，经交易双方友好协商并达成一致，选择董事会决议公告日前20个交易日公司股票交易均价作为本次交易发行股份的价格。

本交易均价的计算公式为：董事会决议公告日前20个交易日公司股票交易均价＝董事会决议公告日前20个交易日公司股票交易总额/董事会决议公告日前20个交易日公司股票交易总量，即11.49元/股。

在本次发行股份的定价基准日至发行日期间，如公司实施现金分红、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，则将根据上海证券交易所的相关规定对发行价格作相应调整。

（四）发行数量

根据《发行股份购买资产协议》，本次交易向交易对方非公开发行的股票数量应按照以下公式进行计算：

发行数量=（兴宁实业100%股权的价格÷发行价格）+（瑞和商贸100%股权的价格÷发行价格）

依据上述公式计算的发行数量精确至股，发行股份数不足一股的，交易对方自愿放弃。

依据上述计算原则，本次交易的股份对价合计为58,000万元，向交易对方非公开发行的股票数量合计为50,478,677股。

兴宁实业100%股权交易作价55,206.61万元，瑞和商贸100%股权交易作价2,793.39万元；上市公司拟发行48,047,528股股份用于购买三胞集团持有的兴宁实业100%股权；拟发行2,431,149股股份用于购买三胞集团持有的瑞和商贸100%股权。

在本次发行股份的定价基准日至发行日期间，如公司实施现金分红、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，则发行数量将随之调整。最终发行数量将以中国证监会最终核准的发行数量为准。

（五）锁定期安排

根据《发行股份购买资产协议》的约定和交易对方出具的股份锁定承诺函，本次交易中，交易对方以其持有的兴宁实业和瑞和商贸股权认购而取得的上市公司股份自股份登记至其名下之日起三十六个月内不得转让。

交易对方三胞集团同时承诺：“本次重组完成后6个月内如南京新百股票连续20个交易日的收盘价低于发行价，或者本次重组完成后6个月期末收盘价低于发行价的，本公司通过本次重组获得的南京新百股票的锁定期自动延长6个月。”

本次发行结束后至股份解禁期满之日止，由于公司送红股、资本公积转增股本原因增持的公司股份，亦应遵守上述约定。

若交易对方所认购股份的锁定期的规定与证券监管机构的最新监管意见不相符，交易对方解禁股份事宜还应遵循监管机构的其他要求。

三胞集团因本次交易获得的上市公司股份在解锁后减持时需遵守《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》等法律、法规、规章的规定，以及上市公司《公司章程》的相关规定。

（六）期间损益安排

各方同意并确认，自评估基准日（不含当日）起至股权交割日（含当日）止，标的资产产生的盈利由南京新百享有，标的资产产生的亏损由交易对方承担并在标的资产交割审计报告出具后10日内以现金方式一次性补足。

在股权交割日后10日内，应由南京新百聘请的具有证券期货相关业务资格的审计机构出具专项审计报告，对标的公司在交易基准日至交割日期间的损益进行审计确认。若股权交割日为当月15日（含15日）之前，则损益审计基准日为上月月末；若交割日为当月15日之后，则损益审计基准日为当月月末。

（七）标的资产滚存未分配利润的安排

兴宁实业、瑞和商贸截至评估基准日的滚存未分配利润由标的资产交割完成后的股东按持股比例享有。

（八）上市地点

本次交易发行的股票拟在上海证券交易所上市。

三、配套融资

（一）发行股份的种类和面值

本次配套融资发行的股份为人民币普通股（A股），每股面值为人民币1.00元。

（二）发行方式及发行对象

本次配套融资拟向不超过10名的特定投资者定向发行。特定投资者包括符合法律法规规定的境内产业投资者、证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者、自然人投资者以及其他合法投资者等。

（三）发行价格及定价原则

本次配套融资的定价基准日为南京新百第七届董事会第十一次会议决议公告日，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%，即10.35元/股，最终发行价格在本公司取得中国证监会关于本次重组的核准批文后，由本公司董事会根据股东大会的授权，依据有关法律、行政法规及其他规范性文件的规定及市场情况，并根据发行对象申购报价的情况，遵照价格优先原则，与本次发行的保荐机构（主承销商）协商确定。

在本次发行股份的定价基准日至发行日期间，如公司实施现金分红、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，则将根据上海证券交易所的相关规定对发行底价作相应调整。

（四）发行数量

本次交易中，拟募集配套资金总额不超过交易总额的25%，即不超过19,333.33万元，以10.35元/股的发行底价计算，用于募集配套资金发行的股份数量不超过18,679,545股。

最终发行价格将在本次发行获得中国证监会核准后，由本公司董事会根据股东大会的授权，按照相关法律、行政法规及规范性文件的规定，依据发行对象申购报价的情况，与本次交易的独立财务顾问协商确定。

在本次发行股份的定价基准日至发行日期间，上市公司如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，将按照上海证券交易所的相关规定对发行底价作相应调整，上述发行数量相应予以调整。

（五）募集资金投向

本次交易募集的配套融资拟用于交易完成后新增自有物业的装修改造及补充流动资金。

（六）锁定期

向其他不超过10名特定投资者发行的股份自股份发行结束之日起十二个月内不得进行转让，在此之后按中国证监会及上海证券交易所的有关规定执行。

本次发行结束后，由于本公司送股、转增股本等原因增持的公司股份，亦应遵守上述约定。

（七）上市地点

本次发行的股票拟在上海证券交易所上市。

四、拟发行股份的数量和占发行后总股本的比例

本次交易本公司拟发行股份数量上限为69,158,222股（包括发行股份购买资产和募集配套资金），发行后本公司的总股本将增至427,479,907股，本次拟发行股份数量占发行后总股本的16.18%。

五、本次发行前后主要财务数据比较

根据本公司2012年、2013年财务数据，以及标的公司2012年、2013年财务数据，本次发行前公司与标的公司主要财务数据比较如下：

单位：万元

项目	南京新百	兴宁实业	瑞和商贸	标的资产合计占比
2013年12月31日/2013年度
总资产	441,925.25	8,140.61	2,705.09	2.45%
归属于母公司所有者权益	139,130.36	-3,035.22	790.52	-
营业收入	335,336.02	569.68	17.90	0.18%
利润总额	17,534.72	-184.99	-364.25	-
归属于母公司所有者的净利润	13,524.08	-184.99	-364.25	-
2012年12月31日/2012年度
总资产	374,510.10	8,946.71	2,977.66	3.18%
归属于母公司所有者权益	126,875.51	-2,850.23	1,154.77
营业收入	285,013.13	1,233.38	71.29	0.46%
利润总额	22,258.60	132.37	-212.30	-
归属于母公司所有者的净利润	19,052.81	132.37	-212.30	-

（一）本次发行前后上市公司所有者权益、利润总额、净利润的变化

由于报告期内，兴宁实业与主要承租方之间存在关联关系，自有物业出租价格低于市场公允租金水平，导致经营业绩持续亏损，累计亏损金额较大以致所有者权益为负。同时由于瑞和商贸购置国贸中心相关房产成本较高、摊销折旧金额较大，导致其最近两年一期经营业绩持续亏损。

基于上述历史经营因素的影响，短期来看，本次交易完成后，上市公司合并报表层面当期归属于母公司所有者权益、利润总额、归属于母公司所有者的净利润均可能受到一定不利影响，但影响有限。长期来看，本次交易有利于减少本公司的现金流出，提高新百中心店的经营业绩，提高上市公司的所有者权益、利润总额、净利润，有利于上市公司及中小股东的利益。

（二）本次发行前后上市公司总资产规模的变化

本次交易完成后，上市公司总资产规模将有所增加。由于本次交易属于同一控制下的控股合并，根据《企业会计准则》的规定，本次交易完成后，在上市公司的合并报表层面，标的公司的资产将按照账面价值入账，由于标的公司主要资产为南京国际贸易中心建筑面积16,425.11平方米（扣除共有方权益面积）的物业资产，而标的公司账面对该物业资产采用历史成本计量，金额较低，且随着折旧的逐年计提，账面价值逐年减少，因此本次交易完成后，上市公司总资产规模增加较少。由于标的公司持有的国贸中心物业资产为地处南京新街口核心区域的稀缺物业资产，相关物业地产价格较之账面价值涨幅较大，导致账面价值远不能反映该物业资产的真实价值。

（三）本次发行前后上市公司收入规模的变化

本次交易完成后，上市公司将对南京中心裙楼与国贸中心对应楼层进行对接和装修改造。一方面，上市公司利用新增自有物业发展零售百货业务，进一步扩大经营规模，提升收益水平；另一方面，新增的功能区可以吸引更多的消费者光顾，导入更多的顾客流量，有效带动新百中心店原有经营业态的发展，相互促进，实现协同效应。但短期内由于注入资产的装修改造、新增商场的营销与消费者培育，上市公司收入规模不会因本次交易有所提升。

因此，长期来看，本次交易完成后，上市公司的收入规模将会显著增强，长期盈利能力及持续发展能力将会得到显著提升；短期来看上市公司收入规模不会因本次交易有所提升。

（四）本次发行前后上市公司每股收益、每股净资产的变化

2013年上市公司每股收益为0.38元/股、每股净资产3.88元/股。本次发行后每股净资产基本保持不变，而由于物业装修、新商场培育等原因上市公司当期每股收益将被摊薄。

为应对本次交易后当期每股收益被摊薄的情形，本公司拟通过以下措施改善资产质量，提高销售收入，增厚未来收益，实现可持续发展，提升股东回报能力：

1、尽快推进项目，早日实现预期建设目标

本次募集配套资金中1.22亿元用于南京中心裙楼和国贸中心的对接和改造，使得南京中心和国贸中心“合二为一”，形成规模化的现代商业综合体。受商户性质、布局规划、市场竞争、装修改造等因素的制约，标的公司历史期的盈利能力受到一定影响，但在本次交易后，本公司将大力推进品牌引进、门类梳理和资源整合等策略，实现新百中心店、东方商城、国贸中心在零售业态、商业品牌等方面的互补及良性互动，全面覆盖中高档以及时尚等百货类型，提高客户吸引力，增强标的资产对本公司业绩发展的支撑能力。

2、落实经营调整，深化品牌经营

在收购House of Fraser之后，本公司将尽快整合其多个自有品牌，如Dickins & Jones, Howick, Linea等，将其有效地融入上市公司业务体系，丰富传统百货店的经营业态，加快转型至“自营自有品牌+联营特约品牌”的主流百货销售模式，提高公司整体盈利能力和品牌声誉。

3、推进精细化管理，提高运营效率

本公司将进一步完善经营集团化管理机制，探索智能化管理模式，深化人力资源开发，增强全员创效能力。本公司将持续加强内控制度架构与业务环节的有效对接，强化预算管控和监督，深入开展节能降耗，降低运营成本，加速营运资金流转，努力提高运营效率和资金使用效率。

4、深化资源整合，发挥协同效应

本次交易完成后，本公司将对旗下物业资产统一管理，整理品牌、营销、会员、供应链、资本、信息等各类资源，实现优化配置，发挥区位优势、品牌优势、特色优势和集成化优势，促进规模效应和协同效应的尽早体现。

5、持续优化投资回报机制

本公司将继续实施积极的利润分配政策。本次交易完成后，本公司将按照《上市公司监管指引第3 号——上市公司现金分红》及《公司章程》的规定，继续实行可持续、稳定、积极的利润分配政策，并结合本公司实际情况、政策导向和市场意愿，不断提高存续公司运营绩效，完善本公司股利分配政策，增加分配政策执行的透明度，维护本公司全体股东利益。

此外，兴宁实业和瑞和商贸为实现盈利能力的提升拟采取的措施包括：尽快完成装修改造，实现南京中心裙楼与国贸中心的互通；丰富业态，完善传统百货店功能；优化调整百货店的商品品类；优化品牌结构，提升品牌的集合度、适销度；加大与入驻品牌的洽谈力度；加大商业促销尤其是体验式促销力度。

六、本次发行前后公司股本结构变化

（一）不考虑配套融资

不考虑配套融资因素，本次交易前后，上市公司的股本结构变化情况如下：

股东名称	本次交易前		本次发股数 （股）	本次交易后
	持股数（股）	持股比例		持股数（股）	持股比例
三胞集团	78,748,591	21.98%	50,478,677	129,227,268	31.61%
中森泰富	17,500,000	4.88%		17,500,000	4.28%
上海金新实业有限公司	29,655,978	8.28%	-	29,655,978	7.25%
南京商贸旅游发展集团有限责任公司	24,282,600	6.78%	-	24,282,600	5.94%
南京华美联合营销管理有限公司	22,329,428	6.23%	-	22,329,428	5.46%
其他股东（股权比例<5%）	185,805,088	51.85%	-	185,805,088	45.45%
合计	358,321,685	100.00%	50,478,677	408,800,362	100.00%

不考虑配套融资因素，本次交易完成后，三胞集团将直接持有本公司129,227,268股股份，占交易完成后上市公司总股本的31.61%，为上市公司控股股东及实际控制人；中森泰富将持有本公司17,500,000股股份，占交易完成后上市公司总股本的4.28%。三胞集团及中森泰富为一致行动人，合计将持有交易完成后上市公司总股本的35.89%。

（二）考虑配套融资

考虑配套融资，本次交易前后，本公司的股本结构变化情况如下：

股东名称	本次交易前		本次发股数 （股）	本次交易后
	持股数（股）	持股比例		持股数（股）	持股比例
三胞集团	78,748,591	21.98%	50,478,677	129,227,268	30.23%
中森泰富	17,500,000	4.88%		17,500,000	4.09%
上海金新实业有限公司	29,655,978	8.28%	-	29,655,978	6.94%
南京商贸旅游发展集团有限责任公司	24,282,600	6.78%	-	24,282,600	5.68%
南京华美联合营销管理有限公司	22,329,428	6.23%	-	22,329,428	5.22%
其他股东（股权比例<5%）	185,805,088	51.85%	-	185,805,088	43.47%
配套融资投资者	-	-	18,679,545	18,679,545	4.37%
合计	358,321,685	100.00%	69,158,222	427,479,907	100.00%

备注： 上述配套融资后的股权结构测算是基于以下几点：（1）配套融资募集资金总额不超过本次交易总金额的25%，即不超过19,333.33万元；（2）假定配套募集资金的发行价格为发行底价（定价基准日前20个交易日南京新百股票交易均价的90%，即10.35元/股）。

本次交易完成后，考虑配套融资，三胞集团将直接持有本公司129,227,268股股份，占交易完成后上市公司总股本的30.23%，为上市公司控股股东及实际控制人；中森泰富将持有本公司17,500,000股股份，占交易完成后上市公司总股本的4.09%；配套融资投资者通过认购发行股份募集资金获得的股份数为18,679,545股，占交易完成后上市公司总股本的4.37%。三胞集团及中森泰富为一致行动人，合计将持有交易完成后上市公司总股本的34.32%。

七、本次交易未导致公司控制权变化

本次交易前，三胞集团及其一致行动人合计持有本公司96,248,591股股份，占总股本比例为26.86%股权，是本公司的控股股东，袁亚非持有三胞集团55%的股份，是本公司实际控制人。本次交易完成后，三胞集团及其一致行动人将持有本公司146,727,268股股份，占总股本比例将变更为34.32%（募集配套资金的发股数量按发行数量上限计算），仍为本公司的控股股东，袁亚非仍为本公司的实际控制人。

因此，本次交易不会导致上市公司控股股东和实际控制人发生变更。

第六章 本次交易相关协议的主要内容

一、《发行股份购买资产协议》及其补充协议

（一）合同主体、签订时间

2014年7月3日，本公司与兴宁实业、瑞和商贸股东三胞集团签署了《发行股份购买资产协议》。

2014年12月30日，本公司与兴宁实业、瑞和商贸股东三胞集团签署了《发行股份购买资产协议之补充协议》。

（二）交易价格及定价方式

本次交易参考北方亚事评报字[2014]第01-303号《资产评估报告》及北方亚事评报字[2014]第01-304号《资产评估报告》的评估结果并经友好协商，标的资产作价58,000万元。

（三）支付方式

本次交易的对价以上市公司向兴宁实业、瑞和商贸股东三胞集团非公开发行股份方式支付。

（四）标的资产和标的股份的交割安排

1、本次重组事宜经所有必须批准后六个月内，《发行股份购买资产协议》双方应办理完成标的资产的交割及本次发行股份的登记手续。

2、如有特殊情况，经交易双方书面同意，可以适当延长交割手续办理时间，但最长不得超过本次重组获得所有必须批准后的十二个月。

3、交易双方同意并确认，标的资产的权利和风险自交割日起发生转移，受让方自交割日起即为标的资产的唯一所有权人，标的资产的费用和风险自交割日起由受让方承担。（下转B111版）