■新年特稿

  决定房价的供求关系、未来预期以及货币三大因素都不支持今年楼价上涨，在多数二三四线城市已进入“买方市场”时代，虽然一线城市刚需稳定，但仅靠消费需求难以支撑楼价上行。不过，由于前期经济刺激尚未完全消化，楼价大跌的可能性也很小，或将延续稳中有降的态势。

  □康 珂

  过去十多年，我国各地楼价持续上涨，房产由此成了财富积聚的主要形式。不少家庭为买房耗尽几代人积蓄，高房价成为国人心中难以消解的痛。同时，高房价使大量社会资金汇聚于房地产行业，严重阻碍了经济结构调整和产业的转型升级。2014年以来，随着中国经济进入新常态，坚挺多年的高房价开始出现了松动迹象，尤其在二三线城市，而京沪深穗一线城市的房价也呈稳中有降之势，民众对房价高涨的恐慌心理略有缓解。伴随着经济增长的放缓，产业结构在明显改善，各地对房地产的依赖程度也有所降低。然而，中国经济能忍受多大的楼价下跌程度，始终是国人心头的疑虑，2008年房价短暂下跌后持续疯涨的记忆让很多人至今心有余悸。

  那么，2015年房价走势如何？会不会在经历短暂下跌后再次大涨？要回答这些问题，首先要清楚房价的决定机制。住房既是消费品，也是投资品。在信用货币时代，从根本上说，决定房价的有供求关系、未来预期以及货币三大因素。

  消费品价格由供求决定，这是经济学基本原理。住房的首要作用是供人居住，是每个人都离不开的必需品。作为一种耐用长期消费品，房价首先由人们的居住需求和供给态势决定。随着新型城镇化的快速推进，新入城居民有刚性的住房需求，原城镇居民有改善住房需求，在供给一时难以快速增加的情况下，这股强大的需求成为推动房价上涨的第一动力。

  作为投资品的住房，其价格会在一定程度上脱离消费需求，这取决于人们对未来的预期。经济学家费雪在《利息理论》中深刻地分析过，资本的价值在于它能提供收入，“果园是苹果的泉源；但苹果价值却是果园价值的泉源”。一项资产的市场价格并非由成本决定，而是主要取决于两个因素：一是它能为投资者带来的预期收入，二是这些未来收入所据以贴现的市场利率。简言之，资产的现价就是其未来收益总和按市场利率的折现。房价越涨，表明其未来提供收益的能力越强，现在就越有投资价值。在居民投资渠道比较匮乏的背景下，楼价上涨会催生巨大的房产投资需求。因此，房价越涨，人们越争相购买。特别是在一线城市，投资需求早已成为高房价的强推手。以北京为例，当前楼市以二手房交易为主。这些二手房多数都是投资者前期作为投资购买的。

  在信用货币时代，商品价格以货币数量表示，而货币发行量是可以人为控制的。因此货币发行量就成为影响商品价格的重要因素。当货币发行量超过流通中所需的货币量时，就会发生通胀。此时，货币购买力不断稀释，占有房产等投资品是保值增值的最佳手段。因此通胀通常会刺激房产投资需求。由于各种商品需求不同，在物价全面上涨时商品涨价的幅度是不同的。投资需求旺盛的住房会吸收更多货币，价格上涨更快。我国2009年的经济刺激计划造成了较为严重的通胀，房地产业成为吸收过量货币的主要资金池，导致房价急剧上涨。

  我们不妨对照上述三大因素，来预估一下2015年房价走势。

  从供求看，近年来我国城市建设如火如荼，很多地方超前规划，大面积开发新区，住房供给快速增加，供需矛盾得到很大缓解，甚至出现了住房的结构性过剩。京沪深穗等一线城市因为每年都新增一定数量的落户人口，所以住房需求估计仍将保持稳定增长。但同时新房建设仍在不断增加，前期大量投资性空置住房也将流向市场。因此，总体而言，一线城市住房供需将趋于平衡。二三四线城市由于住房库存较大，住房市场已进入“买方市场”时代，购房者有较大议价权。显然，供求关系已难以推动房价再次上涨。

  从未来预期看，若大家普遍预期房价会涨，则投资性需求增加，房价就会被顺势拉高。但2014年房价已有所松动，楼价再次上涨的预期很难形成。而且，随着互联网金融的发展、股市升温，投资理财渠道更加多元，房产的投资需求正面临全面衰退。特别是2014年底沪深股指的持续大幅上涨，已将大量资金从楼市流向股市，人们看跌房市、看涨股市的预期十分明显。除非再次爆发通胀，否则房价持续上涨的预期很难维持。因此，未来预期也难以推动房价再次上涨。

  再看货币因素，2014年中央经济工作会议明确提出，2015年实施稳健的货币政策，强调稳定和完善宏观经济政策，继续实施定向调控、结构性调控。李克强总理多次表示不会再推行大规模经济刺激，而要强力推进改革，大力调整结构，着力改善民生。从2014年物价走势来看，消费价格指数（CPI）持续低位运行，同比月度涨幅自9月起就一直徘徊在1.5%左右，目前尚不存在通胀压力。因此，推动房价上涨的货币因素较弱。

  房价涨跌自有其规律，我们不能脱离一定的前提条件来判断房价走势。而当前经济大势与楼市格局是，住房供需趋于平衡，房产投资需求全面衰退，货币政策保持稳健，因此，可以判定2015年房价不会再大幅上涨。多数二三四线城市已进入“买方市场”时代，一线城市虽然刚需依然稳定，但仅靠消费需求难以支持房价上涨。但是，由于前期经济刺激尚未完全消化，房价大跌的可能性也很小，或将延续稳中有降的态势。值得注意的是，决定房价的三大因素存在关联性。特别货币因素对投资需求的影响很大。如果货币政策再次走向全面宽松，那么房地产业又将成为吸收新释放货币的主要资金池，投资泡沫将被再次催生，房价必然大涨。一旦这种情况发生，我国经济“转方式、调结构”的步伐势必停滞，并将再次滑向严重依赖房地产投资驱动增长的经济旧常态，发生“硬着陆”的可能性便会大增。这是货币政策制定者绝不愿看到的。

  （作者系中国人民大学、中国工商银行联合培养博士后）