房企再融资新思路：

  抓热点+谋跨界

  ⊙记者 邵好 ○编辑 孙放

  随着政策持续松绑，地产股再融资也在提速：2月7日，荣盛发展宣布拟定增募资不超过57亿元用于旗下房地产项目建设及偿还银行贷款，成为地产股再融资又一最新案例。而据上证报记者统计，自2014年12月初以来，已有包括泰和集团、泛海控股等十余家A股上市房企启动定增。与此前房地产火爆时备受诟病的“先圈钱、再圈地”的再融资模式不同，本轮再融资热有着全新的思路，不少上市房企将资金投向瞄准了政策热点地区和跨行业发展。

  荣盛发展“借风”京津冀一体化

  荣盛发展2月7日公告，拟以不低于13.58元每股的价格，向不超过十名特定对象发行不超过4.197亿股，总计募集资金不超过57亿元。其中，公司控股股东荣盛控股将以现金方式认购此次定增总股数10%的股票。

  荣盛发展此次非公开发行募集资金将主要投向廊坊花语城、廊坊白鹭岛、沧州锦绣观邸和南京文承熙苑等四个项目的建设，除此之外的8亿元将用于偿还银行贷款。

  考虑到当前公司实际控制人耿建明合计控制上市公司68.63%的股权，所以，此次定增不会导致荣盛发展控制权发生变化。若以发行不超过4.197亿股，荣盛控股认购10%计算，发行完成后，耿建明实际控制的股权比例将为58.05%。

  值得一提的是，此次荣盛发展的定增方案用大量笔墨描述了京津冀一体化的重要战略意义。公司认为，京津冀一体化将极大推动区域内公共服务的一体化，并促进区域经济的共同发展。“整体上看，京津冀一体化的发展战略是公司未来的主营业务发展的重要机遇，有利于公司的长远健康发展。”

  荣盛发展表示，通过此次定增，公司将实现在京津冀区域的进一步深耕发展，顺应国家“两横三纵”的城市化战略格局和“京津冀一体化”发展规划。

  政策松绑解资金之渴

  1月16日，证监会新闻发言人表示，对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。看似一个简单的政策调整，实则意味深长。取消上市房企再融资的前置审查，不仅使房企再融资效率大幅提高，也意味着房地产市场从多年来的行政调控向市场机制调节转变。

  上述消息公布之后，多家上市房企即在很短时间内宣布开启再融资，以解其等待多时的资金之渴。

  短短一周之内，泰禾集团就公布了定增预案，紧接着国兴地产宣布修改定增方案，而华发股份亦公布了定增预案。其中，国兴地产的调整方案直接将定增价格由6.21元每股上调至8.02元每股，发行数量调整为1.31亿股，募集资金总额调整为10.5亿元。

  而这仅仅是开始，在此之后，苏州高新和世联行宣布修改定增方案，而泛海控股则直接拿出了高达120亿元的巨额募资计划。

  对此，有研究机构表示，前置审查政策调整将为困扰市场许久的上市房企再融资、并购重组扫清障碍，此前曾对资金颇为渴求的“高杠杆”房企显然不会漏掉这次机会，再融资热潮来袭也不足为怪。

  从1月份的数据来看，佳兆业事件已明显地影响了房企的境外融资。统计数据显示，房企境外融资锐减，1月份宣布在境外资本市场有融资的仅7家企业，合计融资额度为158亿元人民币，同比2014年1月的21家企业，600亿元额度的境外融资，缩减幅度非常明显。

  应指出的是，人民币贬值预期也成为房企再融资“回归”的重要原因。有业内人士分析，尽管利息是固定的，但是汇率波动会导致用外币结算的公司还贷负担加大，变相提高境外融资成本。

  募投项目助力跨界发展

  颇为值得注意的是，在募投项目上，此次上市房企再融资与此前相比出现了新的变化——部分房企开始将募投资金用于房地产以外的项目，并将其视为公司未来发展方向之一。

  如泛海控股的大手笔再融资，其此次定增募集的120亿元将有50亿元用于对民生证券的增资，同时，公司还将出资不超过17.85亿元购买民安财险部分股权。双管齐下，泛海控股的“房地产+金融+战略投资”的运作构架正在日趋完整。

  对于上市房企的频频跨界，有业内人士分析认为，品牌房企在当前土地成本、融资成本持续攀升的背景下，想延续过去“圈地囤地”的模式已不可取。同时，住宅开发利润率的逐渐走低，使房企原有的以单纯住宅业务为主的思维已经过时，需考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。