2014年年度报告摘要
公司代码：600322 公司简称：天房发展
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014年是公司本期发展战略规划执行期的首年，本年度公司按照规划部署和经营计划，完成了扩大土地储备、拓展融资渠道和融资规模等重点经济工作，年度营业收入和利润水平较上年同期显著提高。同时，全面建立了异地开发管控体系，为拓展异地项目做好了准备。2014年度，公司主要经济指标完成情况如下：
（一）项目开发及施工情况
全年完成开发面积272.52万平方米。年度内实现竣工面积39.17万平方米。
（二）主营业务收入与实现利润情况
2014年公司完成营业收入31.81亿元，同比增长81.83%；实现归属于母公司所有者净利润1.68亿元，同比增长17.16%。
（三）资产情况
截至2014年末，公司总资产为187.80亿元，归属于母公司所有者股东权益为45.89亿元。
2014年度，公司继续借助资本市场助力公司发展，成功发行“13天房债”，发行规模12亿元，期限7年（5+2），利率8.9%，创造了房地产上市公司再融资重启后的三个第一：第一个通过土地核查，第一个获得发审会通过，第一个完成发行。公司在资本市场的良好形象，使投资者特别是金融机构对公司建立起较强的信心，为公司后续融资工作也带来积极的影响，为项目运营提供了有力的支撑。
为适应公司未来发展的需求，公司继续扩大土地储备规模。通过对天津市多宗出让地块的重点跟踪和严格论证，最终获得津北辰（挂）2014-049号地块项目，建筑规模44.7万平方米。同时，公司通过建立《异地开发项目管理办法》等一系列制度，初步完成了异地开发管理体系的建立，为外埠开发打好了基础。
2014年度，公司美域豪庭、新科园、新盈庄园以及新景园限价房项目成功实现了入住，公司其他在建项目施工均按照计划顺利展开。同时，公司加大四新技术和绿色建筑的实践应用，美域新城项目成为公司首个绿建三星项目。同时，美域豪庭项目再次荣获中国土木工程詹天佑奖，公司总计24个栋号荣获“结构海河杯”等多项荣誉，进一步提升了公司的项目品质和品牌价值。经营销售工作中，公司面对不明朗的市场形势，针对现有项目的不同特点制定不同的销售推广方案，千方百计寻求突破，也为后期新开盘项目创造有利条件；经营性资产运营方面，全年累计新增37项资产的招商经营任务，为公司整体经营成绩的提升起到了积极作用。
（四）公司房地产开发项目情况如下：
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（五）公司经营性房产情况
1.吉利大厦
吉利大厦系我公司控股子公司天津吉利大厦有限公司持有经营，坐落于天津市南京路和滨江道交口，总建筑面积6.1万平方米，目前可出租面积4.3万平方米，报告期合同出租率90%，平均租金单价2.5元/㎡.日，合同期限3至10年。
2.其他物业租赁情况
公司其他物业为公司开发项目所建设公建、底商、车库以及部分投资性房产。其中部分投资性房产已委托天津市天房物业管理有限公司经营管理，车库主要由天津市德霖停车场有限公司管理，其余由裕成分公司管理的底商、公建等物业为4.64万平方米，报告期末已出租面积为3.22万平方米，合同租赁金额1569.20万元。
公司经营性房产均按成本法计量。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2 收入
(1) 主要销售客户的情况
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3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
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4 费用
单位：元 币种:人民币
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财务费用较上期增长50.60%，主要是由于本期融资额和较上期增加所致。
所得税费用较上期增长90.92%，主要是由于本期利润总额较上期大幅增长所致。
5 现金流
单位：元 币种:人民币
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说明：① 经营活动产生现金流量净流出金额本期较上年同期增加17.35亿元，增幅达115.64%。主要原因为本期加大土地储备力度，取得天津市北辰区地块，共计支付土地出让金33.05亿元所致。
② 投资活动产生的现金流量本期净流入金额57.79万元，较上年同期增加980.32万元，减幅达106.26%。主要原因为本期未发生对外权益性投资且取得投资收益所致。
③ 筹资活动产生的现金流量净流入金额本期较上年同期减少26.99亿元，减幅达78.22%。主要原因由于本期偿还贷款较上年同期增长所致。
④ 本期经营活动产生现金流量净额为-323,637.17万元，本年度归属于母公司的净利润为16,836.32万元，存在重大差异的主要原因是由于行业特点决定的。房地产行业采用预售收款、建成交房的模式进行经营，周期跨度至少一年到两年，因此项目利润形成的时间与当期经营现金的流入并不配比。
6 其他
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
报告期内，公司完成了“13天房债”，募集资金总额12亿元。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
公司本期发展战略规划已在2013年度报告中作出说明，报告期内，战略规划未做调整，公司所有在建项目的进展情况以及未来项目储备和管控体系建设均按照战略规划和年度经营计划的部署执行，执行情况正常。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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主营业务分行业和分产品情况的说明：
本公司主营业务为房地产行业，开发的产品包括商品房、限价商品房及经济适用房。本期营业收入中利润较低的限价商品房比例较上年同期大幅增加，造成商品房毛利率有所下降。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
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(四) 核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。在本战略期内，公司将按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
单位：元 币种:人民币
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(1) 持有非上市金融企业股权情况
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2、 集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用□不适用
单位:万元 币种:人民币
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(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
3、 主要子公司、参股公司分析
1.投资收益对公司净利润影响达到10%以上子公司情况
单位：元 币种:人民币
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2.其他子公司情况
单位：元 币种:人民币
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3.参股子公司情况
单位：元 币种:人民币
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4、 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
随着近些年国家持续对房地产市场调控政策的延续，我国房地产行业增长速度开始放缓，房地产行业面临着销售趋缓和一定的去库存压力，房地产企业也在积极寻求通过调整产品结构、加速销售、加强成本管控等手段改善自身经营状况，提升运营水平。进入2014年以来，我国房地产景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，房地产行业去库存压力较大。因此中央逐步松动房地产调控政策。随着限购、限贷政策逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进。未来，国家对房地产市场宏观调控将更趋于长效、稳定，这有利于促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展，这也为房地产企业的生存和发展带来了转机。
回顾2014年，天津全市共成交商品住宅91448套，同比降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%（数据来源“天津市房地产综合信息网”）。可见在调控政策的影响下，天津市房地产市场规模有所下滑，但天津城市定位的升级为房地产行业的发展带来新的机遇，长期来看仍具有较大市场空间。特别是天津自贸区将成为北方第一个自贸区，预计将吸引一批企业、项目落户天津，相应的人才及就业人口的引进也有利于天津市商品住宅市场的继续扩容。预计未来一段时间内，天津对外来人口吸附力持续增强，同时城市升级改造工程，使得天津市房地产市场依然具有较大的空间。
(二) 公司发展战略
公司发展战略总体规划已在2013年度报告中做了说明，2015年度发展战略规划任务为：强化管理基础，通过产品复制的方式启动异地扩张，即在固化相关管理经验，完成业务管理能力提升与内部管理能力提升，打造职责分工明确、工作流程顺畅的企业管理机制的基础上推进异地扩张。
(三) 经营计划
2015年，公司计划全年施工面积为327.50万平方米，计划实现营业收入在上年基础上增幅不低于30％。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2015年，公司将通过销售回笼资金、发行公司债券、银行贷款及其他融资手段等多渠道合理安排资金流入。公司2015年度资金支出将主要用于土地投资和项目开发建设以及偿还前期融资，其中，土地投资和开发建设预计支出金额为55.62亿元，预计偿还前期融资39.94亿元。如公司所需融资事项达到信息披露要求，公司将按照规定履行必要的审批及披露程序。
(五) 可能面对的风险
1.政策风险
公司主业为房地产开发，所处行业受国家宏观政策的影响较大，房地产价格随着宏观政策及金融政策的调整而发生波动，价格的波动进而影响房地产项目的销售，而开发成本又受土地政策影响，从而可能影响公司的经营业绩。公司尽最大努力在宏观调控的大背景下准确把握经济形势、政策导向，尽可能避免政策风险可能对公司未来发展造成不利影响。
2.财务风险
房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。特别是随着近年来土地出让价格不断走高，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，整个行业前期土地储备资金占用量也显著增加。而房地产商品变现受房地产市场和土地交易市场活跃度影响较大，且变现时间相对较长，对公司流动性稳定会产生一定的制约。
3. 开发建设过程风险
房地产项目开发周期长、投资大、涉及相关行业广，合作单位多，要接受多个政府部门的审批和监管，这使得公司对项目开发控制的难度增大。尽管公司具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个开发环节出现不可控因素，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。
4. 销售过程风险
随着国内房地产市场的快速发展，房地产开发企业将面临着更加激烈的市场竞争环境。市场需求、项目位置、户型设计等因素都将给房地产销售带来一定程度的不确定性。传统的销售旺季淡季可能会被政策和消费者预期打乱，一定程度上会加大推盘的难度。此外，诸如首付比例、住房按揭贷款等政策调整，以及未来可能出台征收物业税、房产税和利率波动等因素都会影响消费者购房行为，可能对公司项目的销售构成不利影响。
3.3 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√适用 □不适用
1、执行《企业会计准则第2号——长期股权投资》的相关情况
根据《财政部关于印发修订<企业会计准则第2号-长期股权投资>的通知》要求，公司将持有的不具有控制、共同控制或重大影响且其在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产会计科目，并进行追溯调整。具体调整金额：母公司资产负债表本报告期末由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产7,967,115.00元、期初数由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产7,967,115.00元；合并资产负债表本报告期末由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产41,338,195.00元、期初数由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产41,338,195.00元。
本次变更对公司2013年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
2、执行《企业会计准则第30号——财务报表列报》的相关情况
根据《财政部关于印发修订<企业会计准则第30号——财务报表列报>的通知》要求，公司追溯调整合并资产负债表“长期待摊费用”项目，具体调整金额：期初数由“长期待摊费用”项目重分类调整至“一年内到期的非流动资产”项目516,751.00元。
本次变更对公司2013年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
3、执行《企业会计准则第9号——职工薪酬》、《企业会计准则第33号——合并财务报表》，《企业会计准则第39号——公允价值计量》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》的相关情况
公司本次会计政策变更之前财务报表中关于职工薪酬、合并财务报表、公允价值计量、合营安排及与在其他主体中权益的相关业务及事项，自2014年7月1日起按上述准则的规定进行核算与披露。由于新准则的实施而进行的会计政策变更不会对公司2013年度及本报告期财务状况、经营成果、现金流量产生影响，也无需进行追溯调整。
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
3.4 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
报告期内，公司未对现金分红政策进行调整。公司已执行的2013年度现金分红方案符合《公司章程》规定。
(二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
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3.5 积极履行社会责任的工作情况
(一). 社会责任工作情况
公司已披露《2014年度履行社会责任报告》，报告全文刊登在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。
(二). 属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明
不适用
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
1、执行《企业会计准则第2号——长期股权投资》的相关情况根据《财政部关于印发修订的通知》要求，公司将持有的不具有控制、共同控制或重大影响且其在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产会计科目，并进行追溯调整。具体调整金额：母公司资产负债表本报告期末由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产7,967,115.00元、期初数由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产7,967,115.00元；合并资产负债表本报告期末由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产41,338,195.00元、期初数由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产41,338,195.00元。本次变更对公司2013年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
2、执行《企业会计准则第30号——财务报表列报》的相关情况根据《财政部关于印发修订的通知》要求，公司追溯调整合并资产负债表“长期待摊费用”项目，具体调整金额：期初数由“长期待摊费用”项目重分类调整至“一年内到期的非流动资产”项目516,751.00元。本次变更对公司2013年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
3、执行《企业会计准则第9号——职工薪酬》、《企业会计准则第33号——合并财务报表》，《企业会计准则第39号——公允价值计量》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》的相关情况公司本次会计政策变更之前财务报表中关于职工薪酬、合并财务报表、公允价值计量、合营安排及与在其他主体中权益的相关业务及事项，自2014年7月1日起按上述准则的规定进行核算与披露。由于新准则的实施而进行的会计政策变更不会对公司2013年度及本报告期财务状况、经营成果、现金流量产生影响，也无需进行追溯调整。
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
单位：元 币种：人民币
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4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期内本公司新成立控股子公司天津市华景房地产开发有限公司，本公司能够对上述公司实施控制，从成立之日起纳入合并范围。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：
2015年3月20日