（上接B78版）
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3）成本
(1) 成本分析表
单位：元
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4）费用
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5）现金流
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6）其他
（1）发展战略和经营计划进展说明
2014年，公司坚定“全球‘产业新城’引领者”的愿景，依托各业务集团和区域单元，以实践推动中国产业升级，以创新驱动为导向，充分发挥“模式+产品”的竞争优势，遵循产业发展规律、准确把握政策节奏，稳步拓展、锐意进取，发挥区域最小业务单元优势，不断加强产业园的投资运营能力，在保持业绩高速增长的同时，显著提升了经营质量。
a) 坚持模式，深化战略
报告期内，公司在坚持产业新城业务模式的前提下，继续深化战略，明确了打造“以企业服务为核心”的平台生态体系，以及吸引“合伙人”、释放生产力两大核心战略。公司提出了提升产业服务能力、打造标杆示范、打造端到端、资产管理等竞争策略，以及巩固京津冀、积极布局长江经济带、提升投资效率、推动区域升级，构建公司完整产品体系等增长策略，进一步明确了公司未来发展方向，坚定了信心。
b) 优化组织，提升张力
报告期内，基于公司业务发展的需要，公司增设了商业地产开发公司。此外，公司进一步梳理了业务集团和区域公司之间的关系，推动了以区域为单元的经营体系。通过组织变革，提高了决策效率，提升了组织张力，增强了区域竞争优势。
c) 巩固京津冀，聚焦长江经济带
在京津冀协同发展的总体要求下，公司继续坚持深耕京津冀区域的同时，紧扣区域发展大势，聚焦长江经济带，并积极关注“一带一路”和自贸区发展的战略机会。报告期内，公司正式与保定、任丘、涿鹿、房山等地政府签订了合作协议，进一步巩固了公司产业新城业务在京津冀区域的领先地位。
d) 产业联盟，创新孵化
产业促进是华夏幸福的核心竞争力，截至报告期末，已完成52个具有明确行业属性产业园的谋划和布局。公司将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径。在产业联盟方面，公司与不同领域的顶尖合作伙伴合作，先后与中国航天科工集团第二研究院、中国航天科技集团公司第五研究院、北汽通航、京东等行业龙头企业组建创新发展产业联盟，利用各自优势共建产业生态圈，共同培育新技术、新产业、新业态、新模式。在创新孵化方面，与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作，搭建科技成果孵化转化平台，加速成果对接转化，2014年5月，清华大学重大科技项目中试孵化基地正式签约落户固安产业新城；同时，秉承“全球技术，华夏加速，中国创造”的核心理念构建完整产业链，探索在海内外建设相应孵化器、加速器载体和创意空间，并通过资本干预等方式，加速创新成果转化。2014年2月底“华夏幸福硅谷高科技孵化器”在美国山景城开园，9月与硅谷四家机构达成战略合作意向，有效实现创新项目孵化。
报告期内，尽管房地产市场持续调控，公司仍全面超额完成年初各项经营计划。2014年全年累计实现销售额512.54亿元，完成年初经营计划的103%，实现结转收入268.86亿元；2014年度公司结算口径管理费用率、营销费用率（管理费用、营销费用与营业收入的比值）分别为6.52%和3.55%，管理费用率略高于2013年水平（2013年度结算口径管理费用率5.46），营销费用率低于2013年水平（2013年度结算口径营销费用率4.15%）。
2、行业、产品或地区经营情况分析
1）主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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截至报告期末，公司主要房地产项目开发及销售情况如下：
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固安区域内的固安华夏幸福基业房地产开发有限公司、固安京御幸福房地产开发有限公司的权益占比分别为49%、44.83%,其中固安华夏幸福基业房地产开发有限公司开发的固安孔雀英国宫1.4期、1.6期项目本年累计销售3,176.50平方米；固安京御幸福房地产开发有限公司孔雀城6.3期、大卫城5-6期、英国宫1.9期、英国宫2.1.1期、剑桥郡四期、剑桥郡五期7-12月份销售103,494.73平方米。■
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香河区域内的香河孔雀城房地产开发有限公司的权益占比为40%，开发的大运河孔雀城6期10-12月份销售71,692.56平方米。
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无锡区域内的无锡幸福基业房地产开发有限公司的权益占比为51%，开发的无锡孔雀城1期7-12月份销售64,556.42平方米。
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廊坊区域内的廊坊市幸福基业房地产开发有限公司的权益占比为58.33%，开发的公园海1.3期项目7-12月份销售5,384.15平方米。
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文登区域配套住宅2012年开发项目占地面积90,094平方米，规划建筑面积60,125平方米，报告期内该区域未有竣工项目。
公司旗下运营的物业公司及酒店，为产业新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物业服务及酒店服务。
截止报告期末，公司主要房地产储备情况如下：
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截至报告期末，公司主要项目出租情况如下：
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截至报告期末，公司财务融资情况如下：
报告期末公司融资总金额301.95亿，其中银行贷款余额70.75亿，信托、资管等其他融资余额231.19亿；期末公司对外担保金额297.02亿元，均为对控股子公司担保。利息资本化金额为25.3亿。本期公司融资加权平均利息率为9.64%，其中银行贷款的平均利息成本7.22%，信托、资管等其他融资的平均利息成本10.43%。最高项目融资成本为 13.9%。
3）主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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主营业务分地区情况的说明
公司产业新城开发建设业务本期主要集中于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京区域，故收入主要来源为该区域。目前公司已拓展业务至沈阳、无锡、镇江、嘉善等地，未来收入来源构成会有所变化
3、资产、负债情况分析
1）资产负债情况分析表
单位：元
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4、核心竞争力分析
报告期内，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1）、模式领先：公司产业新城业务模式，在符合“PPP”的业务规则下，按照“政府主导、企业运作、合作共赢”的原则，在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、市政运营服务等方面，华夏幸福与地方政府进行全面合作，共同决策、共同推进。双方紧密协作，优势互补，创造出“1+1>2”的效果。公司发展模式符合全面深化改革和加快转变经济发展方式的基本要求，在新型城镇化大背景下，华夏幸福坚持以人为本的新型城镇化发展模式，致力于使人们的经济收入、健康医疗、文化教育、生活服务、休闲娱乐等方面的水平得到全面提升，居住与就业质量得到全面改善，享受现代城市的美好生活。
2）、区域聚焦：报告期内公司进一步明晰和聚焦了区域拓展的战略布局，确定“巩固京津冀、布局长江经济带、谋划一带一路与自贸区”的增长策略。截至报告期末，公司事业版图遍及大北京区域的固安工业园区、固安新兴产业示范区、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区、怀来新兴产业示范区、香河园区、保定白洋淀科技城、房山张坊园区、霸州园区、永清园区、文安园区、任丘园区、广阳园区、涿鹿园区、昌黎园区、滦平金山岭园区；长江经济带的无锡园区、镇江园区、嘉善园区、溧水园区；以及苏家屯园区等。重点区域的战略布局初见雏形。
3）、产业促进：公司聚焦区域经济发展，精准定位产业机遇，全面打造核心能力，切实推动区域产业发展。通过加强区域经济发展研究切实把握区域发展的客观要求；提升产业研发和规划水平，甄别产业集群发展机会，增加产业促进产品梳理；强化多元招商能力，积累和运用大客户、大数据、圈层营销等关键手段，将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径，迅速达成产业促进目标；建设和提升产业平台，完善金融平台，运用多种金融工具，通过资本干预加速产业集聚和升级；优化产业园载体建设，全面提升产业园设计、建设和运营能力。通过带产业属性的“四港一基地”（产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地）产业园产品，增强产业促进和快速发展能力。截至报告期末，已完成52个具有明确行业属性产业园的谋划和布局。
4）、资源整合：公司整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系，确保各项目在战略规划和设计理念层面汇聚全球智慧；同时，深入研究城市发展需求，以十二大城市配套体系为起点，围绕产品体系，构建城市核心区，全面满足城市功能要求，无缝对接社区居住生活需求。
5）、城市魅力：公司通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整合城市资源、创新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。通过就业机会、公共服务、生活服务、商业服务、休闲体验、文化服务、商务服务、生态环境、创业环境等9大幸福触媒，以提升人的幸福感为出发点建设幸福城市。报告期内，大厂“骑乐无穷，创意水乡”骑行嘉年华，无锡南长滨河新城智慧体验馆揭牌活动成功举办。嘉善园区挂牌“跨境电商共建试验区”、“中国电子商务创新产业新城”；固安幸福学校与北京八中签署合作协议，北京八中固安分校已于9月开学；中国（固安)单车运动中心暨廊坊永定河自行车运动公园投入运营；固安农博园建成开园；大厂喜来登酒店投入运营，推动了区域发展，展现区域魅力。
公司通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整合城市资源、创新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。
6）、资金保障：公司采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等多渠道融资，与国内各大商业银行、国家开发银行等政策性银行和信托公司、证券公司、基金公司建立了稳定的信贷合作关系，加上各种产业基金和房地产信托投资基金，为产业新城和产业综合体建设提供有力的资金保障。
5、投资状况分析
1）对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额共计54.21亿，较2013年度降低28.58%，具体情况如下：
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2）非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
单位:元 币种:人民币
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(2) 委托贷款情况
单位:元 币种:人民币
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3）募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用√不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用√不适用
4）主要子公司、参股公司分析
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5）非募集资金项目情况
□适用√不适用
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
2014年房地产行业整体表现为“量跌价平”，未来“长期市场主导，短期政策托底”，将要进入增长放缓的下半场。主流地产商积极谋求转型、探索业务创新，越来越多的企业开始进入产业服务领域。
当前传统行业产能过剩，投资放缓、出口疲软，人口红利、改革红利逐步消退，原有的经济增长模式难以为继，在这种形势下产业结构调整升级、推动创新创业，将成为中国经济发展的两大主旋律。大环境驱动下，产业服务将会持续升温，探索多样化的产业增值服务、不断提高产业服务能力迫在眉睫。
从未来趋势看，长期房地产的支撑点仍然存在，新型城镇化趋势不改,但在方式上将更加以人为本、集约用地、规范土地使用。推进新型城镇化涉及经济、社会、民生的发展需求日益增加，而统筹城镇化和区域产业转型升级的发展路径具备充分发展空间。
2、公司发展战略
公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，始终坚持“打造产业新城，建设幸福城市”的发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为全球“产业新城”引领者。
公司的产业新城业务模式与未来中国新型城镇化快速推进、产业结构调整的主线高度契合，发展潜力巨大，公司将长期坚持并不断发展完善。未来，公司将继续优化和升级公司的业务模式，致力于打造“以企业服务为核心”的平台生态体系，打开价值链、充分引入外部资源进行合作，探索业务模式中更多的利润增长点。
在增长方面，2015年，面对新型城镇化的大趋势和新动向，公司将围绕国家三大战略重点区域进行拓展布局，巩固京津冀，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”和自贸区，并尝试在海外开展业务。面对日益激烈的行业竞争，公司将研发适用不同客户需求的产品，以构建公司完整产品体系，包括产业新城、创新中心、总部经济商务港、各类产业园等，未来仍将加快丰富产品线、持续创造新盈利点。
公司将持续打造核心竞争力。第一，面对未来中国产业结构调整、创新创业的大趋势，公司将开创性地打造传统转移、产业联盟、创新孵化等多类方式，为所开发区域的产业发展提供整体解决方案，提升产业服务的核心能力。第二，地产业务将实现从“资源导向竞争”向“用户需求为中心”的战略转型，通过结合区域特色的产品设计提升产品价值，提高周转率。第三，公司还将注重培养业务团队的经营意识、吸引具有创业精神的企业家，打造“合伙人”团队，以释放组织潜力。
3、经营计划
公司预计2015年的销售额为615亿元，预计园区住宅配套、城市地产施工面积合计约2,016.35万平方米，预计竣工面积合计约375.47万平方米。
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针对公司的2015年经营计划，公司将做好以下几个方面的工作：
1、推动战略变革的谋划和实施落地。（1）实施组织变革，培养愿意与公司长期共同发展的经营者，激发组织的主观能动性，释放生产力。（2）打造以“企业服务”为核心的平台生态体系，定位目标企业客户种类，明确不同类型客户的需求，为每种目标客户有针对性地设计解决方案。
2、推动业绩达成。（1）巩固京津冀，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”及自贸区；沿重点产业的区域布局谋划产业园新产品的独立拓展。（2）建立以区域为单元的核算体系；优化投资结构，推进以区域为单元的投资管理体系落地实施；合理规划区域开发，提升盈利能力。（3）构建公司完整产品体系，增加产品宽度及厚度：推动白洋淀科技新城、“智慧城市”建设，突破南方经济发达区域产品模式；住宅地产针对不同客群的需求，打造多种产品模式；创新中心、总部经济商务港等创新产品实现业绩突破。（4）打造区域价值支撑要素，提升区域价值。
3、打造竞争力。（1）提升产业服务能力：打造产业发展的生态系统，提升产业运营商所需软环境；建立投资干预体系；多种方式打造产业园区。（2）打造G45高科技走廊，各产品线全面打造标杆示范，提升影响力。（3）搭建端到端评价体系，固化端到端操盘流程，全面提升端到端操盘能力。（4）住宅地产实现向以用户需求为核心的战略转型，建立市场监控与预警机制，实现高周转。（5）推动公司资产管理，保障公司资产保值增值。（6）从目标及经营计划、核算体系、团队建设、经营复盘、组织绩效、授权六大方面落实以区域为单元的经营体系。
5、完善机能建设。（1）建立对外合作体系，撬动外部资金和能力。（2）建立战略管理体系，确保公司战略执行到位。（3）持续推动成本优化，提高成本管控水平。（4）强化审计内控体系建设。（5）完成公司信息化规划，推动重点项目上线。（6）建设品牌体系，关注社会责任，打造领先品牌。
6、加强班子建设与管理。打造卓越班子，建立释放组织潜力的人力资源配套体系，建设“以人为本”的企业文化，打造人力、财务、运营基石团队。
4、因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为完成2015年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金、销售资金回笼、商业银行贷款及资本市场融资等途径和方式来解决。
5、可能面对的风险
1、市场风险：2015年中国宏观经济形势依然不明朗。受经济增长速度及结构调整、区域发展环境、房地产市场及舆论环境、城市开发与投资环境等因素的影响，公司业务发展存在一定的不确定性。公司将随市场变化步伐调整业务步伐，优化经营策略，减小相关市场风险。
2、政策风险：公司所面临的政策风险主要为产业政策、土地政策、财政税收政策、金融货币政策等风险。随着改革的继续深入，以上政策面临更多不确定性，公司将继续加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
4、财务风险：经济新常态下，受宏观政策或其他突发事件的影响，资本市场变动可能导致公司面临财务风险。公司将继续凭借良好信誉获取金融机构融资，同时注重融资创新，降低融资成本，确保现金流安全。
5、管控风险：在公司高速发展的条件下，管控风险体现在对战略的把控和落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。公司将通过制度和流程约束，做好管控工作，进一步明确定位、细化职责、优化授权，明确和优化总部、业务集团、大区的角色，减少管控风险。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
本报告期无会计政策、会计估计的变更
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
本报告期无前期会计差错更正
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范围，包括被本公司控制的企业以及结构化主体等共计103家。与上年相比，本年因设立增加32 家，非同一控制合并增加3家，因处置金山岭房地产开发有限公司减少1家，注销廊坊鼎新建设投资有限公司减少 1 家。