⊙农银沪深300指数基金经理 宋永安

  3月底，央行、住建部、银监会联合下发通知下调二套房首付比例至40%，首套房公积金贷款最低首付20%。同时财政部下调二手房营业税免征年限至2年。此次政策的落地兑现了超出了市场对地产政策的预期，后续有助于经济企稳。

  从政策角度看，首先当前经济通缩，使得管理层在政策层面游刃有余，同时库存整体过剩也很难使得全国房价出现普遍上涨。其次并不会因为本次政策出台地产产业链就会出现强劲复苏反弹，但对经济的稳定会起到一定作用。我们预期，在福建“闽七条”之后，将有更多城市出台细则，对改善性需求提供更为详细的背书。市场角度看，政策出发点是降低购房成本，扩大购房人群基数，一线城市成交会比较有弹性，二手房营业税调整将降低买家综合购房成本约4.5%-5%，将有效促进二手房市场活力。

  从对地产的刺激来看，政策宽松并不会就此结束，在几个方面上政策后续仍具备较大的调整空间。1、契税可以加大优惠普及，事实上部分城市已经开始在契税优惠层面做出尝试；2、限购政策继续放松。我们认为一线城市限购全面放开的可能性不大，但做出结构性的让步空间是存在的，如高端住房等对成交量影响有限的房屋类型。3、部分城市尝试的购房退税有望在更多城市铺开。

  政策如期落地进一步强化管理层稳增长的思路。从我国今年1-3月份经济数据看，并不是很乐观，3月PMI微幅回升至50.1，重新回到荣枯平衡线以上，但在历年同期中仍处于偏低水平，指向制造业景气度弱改善，印证3月以来工业生产低位企稳，但春节偏晚令需求启动较慢。当前货币利率仍高，通缩和经济下行风险依然未消除。因此地产政策的放松可谓及时出台，为经济的企稳注入新的活力。

  从房地产市场看，销售仍然低于预期，尽管3月份较去年同比增速转正，但货币环境和销售完全不成正比，目前楼市进入政策放松累计效应阶段，来对抗过去地产非正常上涨后进入的衰退周期；4月进入新一轮销售脉冲上涨阶段，新政代表的政府意志将促使处于犹豫期的购房者入市，带来销售数据较3月进一步好转，从而进一步稳定经济。