新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著。一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。

  □宣 宇 张方博

  国家统计局对70个大中城市的统计显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格3月环比下降的城市由2月的66个锐减至50个；上涨城市则激增10个至12个。住宅销售明显回升，一线城市房价环比涨幅转正，二三线城市环比降幅显著收窄。在经历了史上最严厉最长周期的调控后，在接踵而来的政策利好下，楼市见底论、抄底论再起，房价似乎有即刻反转之势（一些楼盘甚至喊出涨价口号），楼市也似乎要再次进入量价齐升的自我强化轨道，市场正在经历微妙的心理考验。但我们认为，需要理性分析当前影响楼市的多元化因素，新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。

  房价从去年5月整体环比回落，再到9月环比全面止涨，楼价调整已持续了近一年，同比价格下降意义上的深度调整也已持续了半年。截至今年3月，一线城市房价同比整体下降4.5%，二三线城市同比降幅超过6%。房价环比持续回落并导致同比负增长的情形，在2011年10月到2012年5月也出现过，当时因房地产“降温”造成税收和土地出让收入大降，地方政府或明或暗地放松调控，甚至萌发“政策松绑”的冲动，但随即被一一叫停。但这轮房价调整不同。当前楼市单边持续上涨的预期已经改变，尤其大量保障性住房建设极大缓解了中低收入群体住房需求，改善了住宅市场的市场结构和供求关系，政府逐渐夯实了住房市场政策托底功能。因此，这一轮房价绝对回落，比2012年更具可持续的微观市场基础，局部行政性调控手段让位于市场调节机制的条件已经成熟。从去年二季度开始，绝大部分城市相继放开限购限贷，从去年“9·30”二套房认定新规到今年“3·30”降低二套房首付和销售免税年限“5改2”新政，提升公积金贷款额度上限等，房地产市场已进入政策宽松期，通过鼓励首套房和改善型需求来“稳定住房消费”，再叠加近期降息降准效应，“房地产市场持续健康发展”已具备市场和资金双重基础。

  当前经济下行压力大，固定资产投资持续回落，房地产开发投资领衔回落势头。今年一季度房屋新开工面积下降18.4%，住宅新开工面积下降20.9%（降幅均进一步扩大），两者延续去年以来的负增长态势。类似情况只在2009年和2012年出现，但本轮负增长期限已超过前2轮。房地产市场调整力度前所未有。我国经济正处在结构调整升级“衔接期”，经济增长动力青黄不接导致经济下行压力持续加大，这也是经济新常态下经济增速换挡的本质原因。在区间管理框架下，经济下行容忍度和结构调整之间的短期权衡决定了创新、改革和转型仍是当前主基调。

  虽然房地产政策经过了一系列调整，这种调整更多是对过去非常规管制政策的市场化回归，以鼓励自住型消费需求，但仍限制投资投机。中国城镇化还远未完成，刚需和改善型潜在需求规模仍然巨大。在经济下行压力持续加大背景下，房地产市场非常规管制措施逐步退出并适度加大对自住型消费的支持力度，通过直接针对房地产刚需群体的鼓励措施加速房地产去库存，既在减轻经济下行压力，释放和化解风险，也在加速满足刚需，促进房地产健康平稳发展。这与过去通过房地产“强刺激”来拉动经济以致滋生大量投资投机性需求的做法截然不同。通过政策引导加速住房向居住属性回归，“稳住住房消费”并有效保增长，为改革创新转型创造更宽松环境，达到惠民生、保增长、促转型的多重目标，这是房地产回归居住本质、新常态下房地产政策的题中之意。

  各项政策利好叠加，无疑有助于释放刚需，并促使部分潜在刚需和改善型需求提前入市，这对楼市“量价”都有一定支撑作用，也是楼市健康持续发展的前提和目的。但自住型需求入市不会导致楼市“量价”暴涨并螺旋上升。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示，当前城镇可实现的刚性和改善型住房需求不足4%，自住需求恰恰是高房价的受害者和出局者。

  过去十余年楼市单边持续快速上涨的一个重要原因，是各方对楼市持续上涨的一致预期。但眼下的经济新常态已改变了房价过快上涨的基础。从本质上说，房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑，新常态下经济增长下台阶，经济潜在产出(购买力)已无法承受高房价及房价过快上涨压力。此外，楼市投资投机环境也已改变。《不动产登记暂行条例》实施后，全国所有地级以上城市住房信息系统都必须与住建部联网。虽然这与房产税征收没有必然联系，但全国统一性房地产登记改变了大量投资投机者心理预期，有效减少了投资投机增量和存量，而这正是过去房价单边上涨的重要支撑力量。还有，一些热点地区仍在执行限购政策，这也从准入上直接排除了投资投机性购房需求。

  若再从产业周期看，楼市整体供大于求的格局已经形成，楼市整体库存高企，边际供给能力处于高位；再加上大量保障性住房入市解决了大部分刚需，房价弹性逐渐增强，两者叠加决定了房价难以再出现普遍意义上的反转回升。

  大家都知道，股市和楼市具有一定的需求替代关系。资本市场在战略新兴产业培育发展和国企改革中的重要作用，决定了我国股市的长期向好趋势，这无疑将显著改变居民的资产配置策略，这在短期对楼市具有明显的需求替代作用。

  基于上述逻辑，我们认为，去库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著，楼市将加速向居住属性回归；一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。

  （作者宣宇系财达证券首席宏观分析师；张方博系东北财经大学金融学院学生）