2014年年度报告摘要
公司代码：600239 公司简称：云南城投
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三 管理层讨论与分析
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）宏观经济形势
2014年，国内生产总值63.6万亿元，较上年增长7.4%，增速滑落至1990年以来的新低，国内经济下行压力持续加大，我国经济发展进入新常态。
经济增速放缓，房地产市场整体回落，2014年，房地产开发投资9.5万亿元，较上年增长10.5%，其中住宅投资增长9.2%。房屋的新开工面积下降10.7%，商品房销售面积、销售额分别下降7.6%及6.3%，房地产市场整体规模呈现高位回落的态势。
中央经济工作会议部署2015年五大主要经济工作任务，其中之一是努力保持经济稳定增长，在“稳增长”的框架下，房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位不会改变。
(二)2014年经营回顾
在房地产市场整体回落的行情下，2014年度，经过全体员工共同努力，公司持续保持良好的发展态势，顺利完成各项经营目标任务，在内部管理、团队建设、开发运营水平等多方面均明显提升。
1、经营目标任务完成情况
（1）收入及利润完成情况：公司全年实现营业总收入39.47亿元,比上年增长33.29%，实现利润总额7.20亿元，比上年增长15%。收入利润结构进一步改善，收入利润均小幅超额完成目标。
（2）销售完成情况：公司全年实现销售合同额46.8亿元，销售收入指标在云南开发商同业中排位上升至第三名。
（3）投资及项目储备情况：2014年公司完成各类投资88.9亿元，目前公司参控股项目总计28个，规划用地规模近2.43万亩，其中已取得土地证面积1.72万亩,规划总建筑面积约1180万平方米。公司自主开发项目19个，已基本取得或控制用地规模约6387亩，规划开发总建筑面积约772万平方米。
2、重大项目进展情况
（1）环湖东路沿线土地一级开发项目：公司就环湖东路土地一级开发项目与昆明市政府达成一揽子解决方案，签订《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》，随着该项目的解决，公司的财务状况将得到改善，资金压力得到一定的缓解。
（2）土地一级开发项目：盘龙区中上坝项目（绕城以南）、关坡二期、优郡二期、兰州徐家湾等大部分一级开发项目已进入土地一级开发的最后工作阶段，预计2015年可陆续拿地。
（3）旅游地产项目：公司“梦云南”品牌系列旗下的大理海东方、玉溪太阳山、安宁温泉山谷、版纳雨林澜山四大旅游地产项目在前期推盘基础上，对后期产品系列及环境配套品质进行了提升优化，品牌效应逐步体现。经过内外部资源整合，推出梦云南连锁分时度假平台，提高了公司品牌及业界影响力，目前，分时度假会员客户达到600人，客户满意度达到95%。
（4）城市住宅综合体项目：融城金阶、融城优郡、融城昆明湖等融城系列项目，2014年均实现盈利，尤其是昆明湖的水岸商业部分，当年开盘销售率65%。
3、开发运营管理水平全面提升
随着公司经营规模快速扩大，公司在一方面抓业绩提升的同时，另一方面着力提升开发运营管理水平，使公司尽快走上专业化、规范化、系统化、品牌化的轨道。
（1）项目品质大大提升，昆明湖项目荣获2014年房交会“老百姓最喜爱楼盘奖”，雨林澜山、太阳山、海东方以良好的品质形象成为当地品牌地标。公司还荣获了“2014云南地产责任大典唯一特别荣誉奖”。
（2）流程权限体系、运营管理体系、内控管理体系、成本控制体系、品质管理体系等五大体系全面实施，提高了规范化运作水平。
（3）积极推动品牌建设：从品牌策划、形象标识系统建立、宣传推广各类营销活动、客户关系维护等方面全面推动品牌建设。公司“融城”和“梦云南”两大品牌的知名度和关注度逐步提高。通过开展持续不断、丰富多彩的业主活动，云客会渐入佳境。
（4）工程管理水平持续上台阶：工程质量、现场管理、成本控制取得明显进步，工程质量优良率达到100%，工程现场管理已基本达到同业中等优秀水平，成本大纲控制良好。
（5）物业公司调整经营管理团队：物业公司调整加强经营管理团队，建立了统一管控体系，增强了激励机制，围绕物业服务水平提升开展了一系列工作。
（三）2015年经营计划
2015年，公司将进一步提升内部管控水平及全员执行力，聚焦并努力完成任务目标。
1、2015年，公司经营目标为营业总收入43亿元，投资100亿元。
2、公司仍将以盘活存量资产为重点，提高销售速度，并谨慎控制增量投资，合理调整项目储备结构。
3、加强 “融城”及“梦云南”两大品牌的推广力度，强化销售执行管理及营销费用管理，提高费效比。进一步推动“梦云南”分时度假平台平稳运行，并以此为基础，推出系列特色增值服务活动，做好“云客会”与“梦云南”分时度假两大平台的联动，提高客户满意度。
4、进一步优化流程权限体系、深化运营管理体系、细化内控管理体系、强化成本控制体系、熟化品质管理体系。
5、适应经济发展新常态，积极推进战略探索。在“一带一路”国家战略以及云南要建成面向南亚、东南亚辐射中心的契机下，云南正从边缘地区和末梢变为开放前沿，公司将深入研究以大湄公河旅游地产项目为突破口，面向南亚、东南亚国际化投资布局。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司“融城昆明湖”、“雨林澜山”已分期竣工并陆续交房， “融城金阶”、“融城优郡”“鼎云国际”持续销售，环湖东路项目与政府结算产生的土地一级开发收益，公司营业收入较上年继续保持良好的增长。
(2) 主要销售客户的情况
本年公司前五名客户收入总额1,011,563,224.28 元，占本年全部营业收入总额的25.63%。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
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(2) 主要供应商情况
本期公司前五名供应商采购金额3,901,405,506.58元，占年度采购总额的比例为52.46%。
4 费用
单位: 元 币种: 人民币
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5 现金流
单位: 元 币种:人民币
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6 其他
(1) 发展战略和经营计划进展说明
（一）战略执行回顾
十二五期间，公司资产规模快速扩张，发展迅速，已拥有三十多家参控股公司，成长速度超过行业平均发展水平。
公司业务区域已拓展至成都、重庆、西安、北京等西南中心城市和一线城市，实现了从“立足昆明、布局云南”到“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略。2014年公司位列云南房企销售金额前3强，实现了十二五规划的“成为西南区域具有全面影响力与战略主导地位的房地产综合运营商”的战略定位。
从业务板块来看，一级开发项目增长较快并逐步进入拿地阶段，环湖东路项目也得以顺利解决。公司着力打造的“融城”系列城市住宅综合体，其品牌已被市场接受，逐步实现可复制化经营，模式趋于成熟。公司已经积累了丰富的旅游地产资源，“梦云南”旅游地产品牌效应逐步体现，分时度假体系已经建立。物业管理与服务业务板块的规模快速增加，其经营管理团队得到强化，围绕物业服务水平提升开展了系列基础性工作。总体看来，业务定位发生积极变化，十二五期间作为培育业务的旅游地产业务已与城市住宅综合体业务并驾齐驱，成长为新的核心主业，且旅游地产资源质量高，待开发土地丰富，发展潜力巨大，成为公司的核心优势之一。
虽然公司总资产规模迅速扩张，实现了战略定位，但收入、利润等指标仍不理想，同时在当前市场行情下，房地产企业销售速度普遍降低，存货增加，市场压力加大，因此，2015年公司将把去存货作为核心任务，以销售和利润为目标，倒排开发计划，落实目标责任。
（二）经营计划进展说明
报告期，公司实现营业总收入39.47亿元，较上年增长33.29%；实现归属母公司的净利润4.41亿元，较去年增长37.79%。2014年，公司实际完成项目投资88.92亿元，完成股权投资3.85亿元。三项费用7.14亿元，有效控制在年初费用计划范围之内，费用控制较好。公司资产总额334.78亿元，较去年增长38.45%；归属于母公司的所有者权益40.31亿元，较去年增长6.10%。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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主营业务分行业和分产品情况的说明
（1）本报告期，公司原在售楼盘“融城金阶”、“融城优郡”“鼎云国际”持续销售，“融城昆明湖”“雨林澜山”已分期竣工并陆续交房，本期房地产收入较上年持续增长。
（2）本报告期，销售结构较上年同期有所差异，本期商铺销售比重高于上年同期。
（3）本报告期，随着开发项目竣工交房增加，物业服务收入也有较大幅度的上升。
（4）本报告期，环湖东路项目与政府结算产生的土地一级开发收益。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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主营业务分地区情况的说明
（1）本报告期，公司昆明地区“融城昆明湖”已分期竣工并陆续交房， “融城金阶”、“融城优郡”等项目持续销售，环湖东路沿线土地一级开发项目结算确认收益，销售收入较上年增长；
（2）本报告期，公司大理地区“河赕古道”项目进入尾盘销售、“海东方”项目二期尚未竣工，销售收入较上年减少；
（3）本报告期，公司对成都地区“鼎云国际”项目加大销售力度，销售收入较上年增长；
（4）本报告期，版纳地区“雨林澜山”项目一期竣工交房，预收房款结转收入。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
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货币资金：本期公司融资及售房收入所致；
应收账款：本期依据公司与昆明市土地矿产储备中心签订的《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》将环湖东路沿线土地一级开发项目已结算尚未收回的投资成本确认为应收账款；
应收利息：本期公司债权投资应收未收利息增加；
存货：本期项目建设投资及土地储备投资增加所致；
其他流动资产：本期公司与昆明市土地矿产储备中心签订《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》，收回大部分环湖东路沿线土地一级开发项目投资成本，同时将尚未返还的投资成本确认为应收账款；
长期应收款：本期对联营企业提供的债权投资增加；
长期待摊费用：本期长期融资增加，待摊费用在融资期限内摊销所致；
递延所得税资产：本期公司内部未实现的利润、可抵扣亏损、房地产预售收入计算的预计利润等形成可抵扣暂时性差异较年初增加；
短期借款：本期公司短期融资增加；
预收款项：本期取得预售证的项目销售高于上年同期；
应交税费：本期营业收入及利润增加，应交流转税及所得税相应增加；
应付股利：本期控股子公司分配股利，暂未付少数股东的股利；
长期借款：本期公司长期融资增加。
(四) 核心竞争力分析
公司将充分利用自身融资、土地获取与项目来源上的优势，通过市场化运作，形成具有自身特色的核心竞争力，使企业价值最大化。公司核心竞争力主要体现为以下几个方面：
丰富的旅游地产资源布局：十二五期间，公司已完成云南主要城市和全国多个旅游目的地城市的旅游资源布局，为十三五战略的实施奠定坚实的基础。
集团相关产业资源支持：集团公司所持有的旅游景区、酒店、医疗、水务、教育、金融等产业资源，对公司主营业务的开展具有很强的业务协同性，同时，可为公司产业升级转型提供有力保障。
较强的融资能力：作为一家国有上市房企，公司在股权融资还是债务融资方面，都具有一定的优势，拥有多渠道的融资方式，为公司的稳步发展提供良好的资金支持。
得天独厚的区位优势：结合“一带一路”的国家战略，云南的定位是“发挥云南区位优势，推进与周边国家的国际运输通道建设，打造大湄公河次区域经济合作新高地，建设成为面向南亚、东南亚的辐射中心。”云南是“一带一路”面向南亚、东南亚的辐射中心，同时云南也是全国第二大旅游目的地，具有充分的市场基础，有利于发展旅游地产及相关业务。公司将结合国家统一战略部署，密切关注云南发展态势，为公司核心业务发展创造更多的机会。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
2014年，公司对外投资总计4.805亿元，其中股权收购投资3.68亿元，债权收购投资1.13亿元；对外投资较上年度同比减少16.29%，2014年，公司按照努力去存量、谨慎控制增量的指导思想，控制了对外投资规模。
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2、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
3、 主要子公司、参股公司分析
（1） 主要子公司的经营情况和业绩
单位：元 币种：人民币
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（2）单个控股子公司的净利润对公司净利润影响达10%以上的
单位：元 币种：人民币
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（3）单个公司经营业绩与上一年度相比变动幅度在30%以上的，且对公司合并经营业绩造成重大的影响的
单位：元币种：人民币
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（4）主要参股公司
单位：元 币种：人民币
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4、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元币种:人民币
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