公司代码：600225 公司简称：天津松江
2014年年度报告摘要
一 重要提示
1.1本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
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二 主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三 管理层讨论与分析
3.1董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（1）宏观经济形势及市场环境分析
2014年我国的国民经济稳定增长，全年国内生产总值比上年增长7.4%，据国家统计局发布的相关统计数据表明：2014年固定资产投资增速放缓，全年全社会固定资产投资比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长14.7%；全年社会消费品零售总额比上年增长12%，扣除价格因素，实际增长10.9%。
2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
据国家统计局发布的相关统计数据表明：2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比上年回落9.3个百分点；全国商品房销售面积120,649万平方米，比上年下降7.6%；商品房销售额76,292亿元，下降6.3%；全国商品房待售面积62,169万平方米，比上年增加12,874万平米。
全年房地产开发企业到位资金121,991亿元，比上年下降0.1%。其中，国内贷款增长8.0%，利用外资增长19.7%，自筹资金增长6.3%，其他资金下降8.8%。
土地市场方面，2014年全国房地产开发企业土地购置面积33,383万平方米，比上年下降14.0%；土地成交价款10,020亿元，增长1.0%。
（2）报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司持续发展能力进一步提升。2014年，公司新拓展项目2个，新增土地储备 6.4万平米，新增土地储备权益建筑面积约6.4万平米。截至2014年12月31日，公司拥有在建拟建项目24个，权益建筑面积约262万平米，其中在建面积93万平米。
公司年初计划新开工面积28万平米，竣工21万平米，计划签约销售面积19万平米，签约销售额22亿元。
2014年，公司实现新开工面积22万平米，竣工20万平米，实现签约销售面积10万平米，签约销售额10亿元，结算销售面积11.67万平米，结算销售收入92,554.7万元。
报告期，充分发挥上市公司融资功能，按年初计划开展公司非公开发行股票工作。2014年8月根据政策要求对公司非公开发行股票募集资金金额及用途进行了调整，2014年9月22日中国证监会发行审核委员会审核通过公司非公开发行 A 股股票的申请。公司于2015年年初启动发行工作，成功增发309,090,908股，募集资金总额1,699,999,994元。新增股份已于2015年2月9日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管相关事宜。募集资金及时到位确保了募投项目正常有序的开发建设，公司净资产将大幅度增加，资产负债率相应下降，公司资产质量得到提升，偿债能力得到明显改善，融资能力得以提高，资产结构更趋合理。
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析
本年房产销售收入与去年比有较大浮动下降，因此营业收入同比下降10.33%。
（2）以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
公司的主要产品是住宅，其对应的客户都是居民个人，单一客户的销售金额在公司总的销售金额中所占比重不高。另外本公司的子公司天津松江集团有限公司及孙公司内蒙古松江房地产开发有限公司本年出售了梅江南零号岛、诺卡商业街西侧等在建工程项目，因此本年在建工程转让收入占收入比重较大。
（3）主要销售客户的情况
单位：元 币种：人民币
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3、成本
（1）成本分析表
单位：元
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分产品情况说明：
房地产开发成本：收入减少，配比的成本同时减少。
在建项目开发成本：本年转让零号岛项目因此在建项目开发成本增加较大。
4、费用
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说明：本年公司加强对费用控制，各项费用较去年均有所下降
5、现金流
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（1）经营活动产生的现金流量净额本期为-1,475,844,813.97元，比上期金额增加199,803,789.56元，主要是本期支付的购地款及工程款减少所致；
（2）投资活动产生的现金流量净额本期为66,893,642.45元，比上期金额减少32.07%，主要是本期处置固定资产等长期资产减少所致；
（3）筹资活动产生的现金流量净额本期为-199,898,632.44元，比上期金额减少108.68%，主要是本期偿还借款增加所致。
6、其他
（1）公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本年利润变动较大的原因主要为：本期公司控股子公司天津松江集团有限公司完成了梅江南零号岛住宅项目、天津市西青区梅江南环岛东路38号房产等转让工作，上述事项为公司带来较大的收益。
（2）公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2014年9月22日，中国证监会发行审核委员会审核通过公司非公开发行 A 股股票的申请。2014年10月23日，中国证监会签发《关于核准天津松江股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]1107号）核准公司发行不超过432,569,900股新股。经过相关发行程序后最终确定公司本次非公开发行价格为5.50元/股，发行股份309,090,908股，2015年2月3日，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了瑞华验字（2015）第01970002号《验资报告》，确认截至2015年2月2日，公司已收到出资款人民币1,664,009,994.12元（已扣除全部发行费用）。本次发行新增309,090,908股的股份登记手续已于2015年2月9日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕，并由中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了证券登记证明，详见公司临2015-015号公告。
（3）其他
本年公司及下属公司对应收款项计提坏账准备3,281.57万，另外子公司天津松江地产投资有限公司对其开发的东湖小镇项目中计入存货部分计提存货计提跌价准备2,147.96万元，对计入投资性房地产部分计提减值准备825.2万元。
（二）行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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（三）资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位：元
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（四）核心竞争力分析
“松江”品牌作为天津本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核心竞争力。尤其近几年来，水岸公馆、水岸江南、武台松江城、团泊足球场等项目的成功开发，更是强化和延续了公司的品牌优势和竞争力。随着公司津滨置地广场、松江置地广场、南开区东南角等新的优质项目的开发建设，公司品牌的核心竞争力优势将进一步加大。
（五）投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
（1）持有其他上市公司股权情况
本年度无持有其他上市公司股权情况。
（2）持有非上市金融企业股权情况
本年度无持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况。
（3）买卖其他上市公司股份的情况
本年度无买卖其他上市公司股份的情况
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1）委托理财情况
本年度无委托理财情况。
（2）委托贷款情况
单位:元 币种:人民币
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3、募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
单位： 元 币种： 人民币
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5、非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位：平方米
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注1： 带*项目为2014年新拓展项目：
武清运河城三角地*：2014年1月9日，公司控股子公司天津运河城投资有限公司在天津市武清区通过拍卖方式取得位于武清区城区北运河北侧的一宗土地，宗地挂牌编号为津武（拍）2013-110号，详细情况参见公告临2014-008号。
东疆港项目*：2014年9月10日，公司通过挂牌方式取得位于天津市滨海新区东疆港区的一宗土地，宗地挂牌编号为津滨东（挂）2014-11号，详细情况参见公告临2014-070号。
注2： 带#项目为2014年出售部分或全部权益项目：
梅江南0#岛#：2014年12月30日，公司控股子公司天津松江集团有限公司与天津大通金岛置业有限公司签订产权交易合同，将其名下在建工程梅江南零号岛住宅项目转让给天津大通金岛置业有限公司，详细情况参见公告临2014-109、2015-001号。
3.2董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业竞争格局和发展趋势
宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。
在宏观经济增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主。
（二）公司发展战略
在当前严峻的房地产行业形势下，在2015年及未来一段时间内，公司将利用自身优势，依托各种有利资源，更加稳健地进行2015年的投资开发与管理，妥善应对复杂的房地产市场局面。
收缩外埠地区三四线城市的投资份额，集中资源加大天津市项目开发规模；收缩天津市郊区项目开发规模，加大天津市内六区和滨海新区的投资力度；实现项目开发布局优化，并加大重点区域的投资力度。
实施商业地产和住宅地产并重的发展模式，丰富公司产品形式，同时兼顾房地产开发行业相关的其它产品形式，包括医疗健康、贸易、房地产金融等，以加强公司的融合能力及可持续性。
加强对再融资方式的深入研究，积极谋求借助资本市场运作提高公司项目质量，同时开拓新的业务渠道。
（三）经营计划
公司2015年计划开工面积25万平米，竣工面积27万平米，签约销售面积17万平米，签约销售额20亿元。
2015年公司计划投资约26亿元，将继续加大对武台松江城、高尔夫小镇、团泊西区松江之星、东湖小镇、津滨置地广场、松江置地广场、东南角项目、东疆港项目、武清运河城曹园北、柴官项目、左右城4#地、阳光诺卡二期、松江城-玫瑰郡、广西钦州宁越花园等项目进行投资。
（四）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司2015年计划投资总额26亿元，将通过销售回款、自有资金、银行、信托等多种方式满足该资金需求。
（五）可能面对的风险
宏观政策风险
房地产行业受宏观政策的影响较大，土地政策、房产税政策、针对房地产行业的金融政策等在一定程度上限制和制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设进度、开发成本、销售、融资等各环节都造成较大影响。展望2015年乃至更长时期，房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态，公司将密切关注宏观形势，加强对政策的研究与跟踪，理性分析市场，顺应市场调整变化，及时调整开发节奏。
市场风险
在宏观经济增长将进一步放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，2015年房地产市场形势总体继续向好但增速减缓，消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化。针对面临的市场风险，公司将加大产品的营销力度，加快产品周转速度和资金回收速度；另外通过增加产品的附加值、提升产品品质等方式提升公司竞争力以抵御市场风险。
经营风险
在国家宏观调控持续的背景下，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，这就要求公司更加关注产品创新、丰富产品形式，包括医疗健康、贸易、房地产金融等，以加强公司的融合能力和可持续性；根据自身业务特点和资源积累状况，开拓新的业务渠道；同时坚持不懈地紧抓内部治理，规范运作，确保公司平稳健康发展。
3.3董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
（一）董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
（二）董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√适用 □不适用
1、《企业会计准则第2 号-长期股权投资》变更的相关情况
公司根据财政部（财会[2014]14号）的通知要求，执行 《企业会计准则第2 号-长期股权投资》准则，对持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资，按《企业会计准则第22号——金融资产的确认和计量》处理，该类权益性投资应重新确认为 “可供出售金融资产”并按照成本法进行计量。另外对因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，对处置后的剩余股权改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，并在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对上述会计政策变更采用追溯调整法进行调整。具体调整事项如下：
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2、《企业会计准则第 9 号-职工薪酬》、《企业会计准则第 33 号-合并财务报表》、《企业会计准则第 39 号-公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号-合营安排》、《企业会计准则第 30 号-财务报表列报》、《企业会计准则第 41 号-在其他主体中权益的披露》变更的相关情况
国家财政部发布，关于“职工薪酬、合并财务报表、财务报表列报、公允价值计量、合营安排及在其他主体中权益的披露”6项会计政策变更，上述会计政策变更，对本公司2013年度合并财务报表总资产、负债总额、净资产及净利润不产生任何影响。
（三）董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
3.4利润分配或资本公积金转增预案
（一）现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司根据中国证券监督管理委员会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37号）、《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》（证监会公告[2013]43号）以及《公司章程》的有关规定,结合公司实际情况,经公司第八届董事会第十三次会议及2014年第二次临时股东大会审议通过制定《分红管理制度》，制度具体内容详见上海证券交易所网站。
根据中国证监会《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》要求，结合公司实际情况，经公司第八届董事会第十五次会议及2014年度第三次临时股东大会审议通过，对《公司章程》中涉及利润分配及现金分红的相关条款进行了修订，详见公司临2015-061号公告。
（二）公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
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3.5积极履行社会责任的工作情况
（一）社会责任工作情况
公司秉持“责任成就未来，品质筑就生活”的理念，积极投身公益事业、环保事业和体育事业，资助贫困学生上学、发起“我与小树共成长”亲子植树活动、赞助松江足球队，同时在生产过程中将节能减排和杜绝污染置于首位，在经营过程中恪守诚信之道，注重产品的质量和售后管理，赢得了良好的口碑，展现了一个有社会责任的企业的价值追求。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
详见本摘要3.3（二）董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明。
4.2与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、本报告期内本公司持有半数及半数以上但未纳入合并范围的公司明细如下：
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2、本报告期内本公司无持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的公司
3、本报告期内合并范围变更及理由：
（1）本公司和控股子公司深圳市梅江南投资发展有限公司（以下简称“深圳梅江南”）通过在天津产权交易中心挂牌方式分别将持有的控股子公司新乡市松江房地产开发有限公司（以下简称“新乡松江”）51%股权和49%股权公开转让，挂牌期满，深圳市利诗源投资有限责任公司（以下简称“深圳利诗源”）通过摘牌程序摘得此部分股权。公司持有深圳梅江南66.67%的股权，因此持有新乡松江股权比例为83.67%，股权处置比例为83.67%。2013年12月31日，公司、深圳梅江南与深圳利诗源签订《产权交易合同》，于2014年2月28日完成控制权移交。新乡松江股权转让价款总额为人民币5,451.88万元，实际归属于公司的股权处置价款4,561.59万元。转让完成后，公司和深圳梅江南不再持有新乡松江股权。
（2）本公司在2014年9月25日投资设立天津松江恒泰房地产开发有限公司（以下简称：“恒泰房地产公司”），本公司拥有恒泰房地产公司股权的100.00%。所以，本报告期内合并财务报表的合并范围增加了恒泰房地产公司。截止报表日，恒泰房地产公司尚未收到实收资本。截止报告日，本公司已按照章程的约定出资3,000万元人民币，该笔出资已由中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）天津分所出具中兴财光华【津】审验字（2015）第03002号验资报告进行出资审验。
（3）本公司在2014年12月25日投资设立天津恒泰汇金融资租赁有限公司（以下简称：“恒泰金融公司”），本公司拥有恒泰金融公司股权的75.00%。所以，本报告期内合并财务报表的合并范围增加了恒泰金融公司。截止报表日，恒泰金融公司尚未收到实收资本，未开展相关业务。截止报告日，恒泰金融公司根据合同、章程的约定，已收到首次出资600万美元，分别由本公司和天物能源资源（香港）发展有限公司出资450万美元、150万美元，该笔出资已由中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）天津分所出具的中兴财光华【津】审验字（2015）第03003号验资报告进行出资审验。
董事长：曹立明
天津松江股份有限公司
2015年4月29日