单纯从数量化角度来认识楼市对于当前经济的重要性，短视地看待国家支持楼市发展的综合考量，不仅有偏而且有害，可能会让楼市和城市泡沫化发展的模式沉渣泛起。楼市政策松绑，理应更多结合国家夯实新型城镇化的一揽子政策来理解。
□李宇嘉
楼市对于当下的“稳增长”当然非常重要。楼市稳定了，通过带动上下游各行业，就能止住制造业的下滑势头，而通过土地出让，也就能维持住基建的投资增速。这样，固定资产投资75%的体量（房地产、基建、制造业各占25%）就稳定了。楼市稳定了，居民消费就有了载体，家电家纺、家具建材、装饰装潢、互联网等消费也就稳定了。考虑到出口只有一个百分点的贡献，消费的基础作用和投资的关键作用若能充分发挥，“稳增长”目标也就八九不离十了。但是，单纯从数量化角度来理解楼市对于当前经济的重要性，短视地看待国家支持楼市发展的综合考量，不仅有偏而且有害，可能会让楼市和城市泡沫化发展的模式沉渣泛起。
本质上，房地产发展是城市化的产物，而房地产反过来也会促进城市化。《城市的胜利》（Triumph of the City）一书的作者，哈佛大学经济学家格莱泽（Edward Glaeser）说过，真正的城市，并不是钢筋混凝土，实际上是一个彼此相关的人类群体。人口在城市集聚后，产生交流和学习机会，产生社会分工，涌现新知识、新产业，生产成本下降、生产效率提高，地铁、污水处理、疾病治疗等大型公共服务的成本被分摊，普通百姓也能分享高级别公共服务（如音乐会），反过来又吸引人口在城市继续集聚。顺循环带来的结果，一方面是产业转型，第三产业占主导、现代服务业发展，另一方面是收入增长、消费繁荣、幸福指数提高。这也就是周其仁教授讲的“城市的能耐”。在这其中，房地产大发展既是需求内生的结果，也在扮演生产和生活要素，助推城市化和产业发展。
在我国，由于长期城乡“户籍管制”，真正在城市集聚的人口并不多。如果将没有在城市扎根的非户籍人口扣除，城市化率立马从54%降到36%。人口无法集聚，就享受不到集聚带来的诸多好处，按格莱泽的逻辑，收入无法提高、产业无法升级，房地产发展也就没有了持久的支撑。就因人口在城市集聚度不高，2008年国际金融危机后，我国无法实现外需主导向消费型的内需主导转变，被迫通过大规模投资（特别是基建投资、房地产投资）来稳定经济。
同时，长期以来，“城市建设”往往被理解为面向经济，而非面向人本。无论布局工业项目，还是上马基建项目，都片面地强调城市的生产功能，忽视了这些项目到底满足了多少对于人的需要。地方政府钟爱的基础项目，集中在广场、展览馆、博物馆等光鲜的政绩工程上，真正能降低生活生产成本、分担风险的公共服务，如社会保障、教育医疗、住房保障、社会救助、地下管网和城市道路等，供给严重不足，这使我国城市对人口的吸附能力始终不强。
即便房地产快速发展20多年，但不管是启动市场化的初衷（应对亚洲金融危机），还是各项房地产政策，强调房地产对于经济增长和财政的作用，远大于满足居民住房需求、提供生产生活空间的考虑。正因为偏向于拉动经济增长和弥补地方财政缺口，房价自然就越来越高、城市“摊大饼”式外延扩张，城市生产和生活成本不断提高，阻碍了人口在城市集聚，无谓地消耗了财政资源。这是催生一边是房地产大量过剩，一边是城市居民买不起房、商业办公楼大量空置；一边是地方财政过快支出、负债累累，一边是城市居民生活成本居高不下怪状的根本原因。
本届政府扶持房地产有“大而不能倒”的战略考虑，但出发点是“救命先止血”，不是再来制造没有人口产业支撑的楼市泡沫，因为这会让泡沫积重难返而错过转型“窗口期”，管理层深谙这一点。因此，去年以来楼市政策松绑，理应更多结合国家夯实新型城镇化的一揽子政策来理解。首先，推进户籍制度改革、打破城乡二元藩篱，推进“以人为本”的城镇化，实现“三个一亿人”在城镇安家落户。去年以来，在落户、社会保障、子女教育、住房保障等方面，已有重大改革突破，17个省出台了以居住证为核心的户籍改革方案、非户籍人口纳入了住房保障，扫清了人口在城市集聚的最大障碍。
其次，以公共财政建设来降低城市成本，吸引人口流入。《地方政府性存量债务清理处置办法(征求意见稿)》的发布、城市边界的划定，标志着地方财政建设功能弱化。同时，加大棚户区、养老、住房保障、污染治理、互联网等基础设施薄弱环节的建设，强化财政的公共功能，降低城市生产和生活的成本；将公共服务与大众创业作为未来经济增长的“双引擎”，将鼓励人口选择在城市居住。去年以来，广东、安徽和四川纷纷出台城镇化纲要，核心内容是外来人口入户、子女教育、住房等。
最后，人口在城市扎根，增加财产性收入很关键。不管是集体土地入市改革，还是降低住房的购置成本，都是在增加百姓的财产性收入，这是居民在城市真正扎根的关键一步，也是发挥城市积聚效应的“最后一公里”。对照西方国家70%的城市化率，我国或还有7亿人口回流入城市，这是非常可观的集聚效应，无论产业升级、内需社会构建、国家现代化，都将自然实现。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）