□张 锐

  停牌近半年后，老牌国有房企万通地产终于公布了一份非公开发行股票方案：以每股4.30元向嘉华控股、海富通-福瑞通达资管等五家投资者非公开发行不超过104651.16万股股份，募资不超过45亿，其中嘉华控股超30亿参与认购，占本次非公开发行股份近70%。这就意味着，嘉华控股将从万通地产第一大股东万通控股手中接过控制权，万通地产创始人冯仑操盘领衔的时代将画上句点。

  在国内地产界，曾就职于中央党校、中宣部和体改委并拥有中国社科院法学博士学位的冯仑是个倡导“追求理想，顺便赚钱”价值观的标志性人物。他10年前就在业内首倡从“香港模式”变为“美国模式”，即房地产企业应成为物业开发与资本运营并重的地产公司，新加坡凯德置地乃冯仑眼中的标杆。在冯仑看来，国内地产公司尤其是住宅地产企业由于资金沉淀量较大，当像凯德置地那样通过发行类似REITs（房地产信托投资基金）的方式解决资金需求压力问题；在此基础上，冯仑主张通过壮大自持物业、实业出租的通道扩充房地产企业的收益，从而实现地产企业向“轻资产”模式的转型。对比今天万科和万达等地产巨头刚刚迈动的“轻资产”步伐，不难看出冯仑的先见之明。

  作为谋求转型的得力之举，万通控股在冯仑的手上已不是一家地产投资企业，而是轻资产的新型投资平台，在房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理四大投资板块中，资产管理和基金业务是冯仑敲定的未来重头戏，也是他给万通控股的重新定位。万通控股旗下有超过十只基金，涵盖了开发型基金、增值型基金等，完成了地产私募基金的全产业链覆盖，并且基金规模已达75亿。

  在具体落地业务上，冯仑主选“立体城市”和纽约“中国中心”两个主题布局未来。四年前，在纽约世贸中心原址重建工程中，冯仑租下其中的1号楼（自由塔）64至69层，租期20年，标志着冯仑“中国中心”的实质性起步。按冯仑的测算，开业后五年投资回报率在8%至11%。不仅如此，在纽约世贸中心腾挪资产的三年前，冯仑就正式提出了在１平方公里内，打造建筑面积600万平方米，常住10万到15万，50%劳动人口本地就业，并为他们提供就业、医疗、文化、教育等综合服务的“立体城市”概念。冯仑曾这样描述立体城市：20层楼居住，30层楼做花园，40层楼做酒店大堂，50层楼顶做个西红柿农场，一栋楼内，五脏俱全。绿芽从大地萌发，男女在这里相遇，水管里流出的不是水，是奶！

  然而，理想是丰满的，现实是骨感的。在西安、武汉、成都等冯仑意欲布局“立体城市”的七个一级城市中，至今没有一个完整的成功案例落地，原本冯仑希望在二线城市快速复制“立体城市”的步伐也因大股东的反对戛然而止。计划于今年初开业的纽约世贸的“中国中心”至今杳无音讯。有分析师统计，目前房地产销售在万通地产营收中的占比依然高达96.2%，物业出租占比仅为3.2%，冯仑追梦般的转型脚步并未取得最基本的成效。

  就在冯仑率领着万通地产在转型路上披荆斩棘时，国内房地产业正好拥抱罕见的“黄金十年”，与万科、万达及SOHO中国的资产与利润规模成倍扩张的胜景相反照，万通地产原地踏步。最近5年，万通地产营业收入始终徘徊在30亿至50亿元左右，过去三年营收年均减少25.51%，净资产萎缩至35.29亿，相比高峰时期减少15%。不仅如此，目前万通一年内的非流动负债为19.75亿，短期借款13.32亿，负债率高达70.95%。

  “追求理想”受挫，“顺便赚钱”时代已过，冯仑与万通走到了十字路口。年初，万通发布停牌公告，宣称正筹划重大事项，随后便透露重组涉及收购互联网文娱资产。然而，前不久又终止了重组计划，其“互联网+”的布局瞬间化为泡影。过去半年刚好国家利好楼市政策频出，万通地产不得不为跨界而支付高昂的机会成本。无论是转身之难，还是变型之艰，都在倒逼了冯仑必须淡出地产。

  嘉华控股是一家以房地产开发为主业的综合性企业集团，目前公司涉足的业务领域主要包括房地产开发、医疗健康、体育产业、节能环保、现代农业、通讯技术等八大业务板块。由于自身业务众多，嘉华上位之后，面对着万通地产主营业绩乏力的生态，不排除未来将除地产主营外的多元化业务注入上市公司，进而影响万通地产主营业务的调整。看得出来，未来的万通地产并不会放弃对转型升级的努力，只是转型幅度不会像冯仑时代那么大。

  告别万通的冯仑当然也并不会谢幕。他将“立体城市”称为“自己人生的下半场”，还将新希望集团董事长刘永好、鼎天资产管理有限公司董事长王兵、巨人网络掌门人史玉柱拉了进来。在万通控股，冯仑还拥有相当数量的股份，而且嘉华控股也表示不排除继续增持万通地产股份的可能，拿着变现的资金，在国内商界颇具影响力的冯仑，说不定还能通过众筹、定制等方式为“立体城市”理想找到新的砖瓦。

  （作者系中国市场学会理事、经济学教授）