就像汽车市场主要盈利并非靠“卖车”，而是靠“保养”一样，我国房地产市场未来一定会转型到存量不动产服务上，而这一机会最先由龙头房企获得。由于一线城市最先进入存量时代，龙头房企+一线城市，正在构筑我国楼市转型的矩阵图。
□李宇嘉
尽管近期楼市政策面较为稳定，但各地市场却非常活跃。首先，上半年全国商品房销售面积自2014年以来首次同比回升，楼市弱势企稳局面夯实；其次，弱势中大型房企业绩好于预期，截止6月，20家品牌房企销售目标完成率均值为41.5%，超过去年上半年，而恒大最高超五成，品牌房企中报业绩被看好；再次，龙头房企积极转型，恒大分拆资产新三板上市，将构建6大产业平台，万达发布包括金融、文化、电商和商业在内的等“新四大支柱”，碧桂园建立了一线城市事业部，万科转型积极并受险资连续增持。
市场层面的变化，被资本市场敏感地捕捉到了，自7月中旬沪深两市行情回升以来，地产股连续两周跑赢大盘，特别是在一线城市和京津冀具有土地储备、开发和经营优势的龙头地产股，表现更抢眼。万科股价创下了2008年以来的新高，在销售业绩优势和转型的带动下，恒大股价逆市走高。上周，开放式偏股型基金仓位小幅上升，而龙头地产股成为基金加仓的重点标的。机构普遍认为，在龙头带领下，地产股仍将跑赢大盘。
楼市供过于求、长周期下行，行业整体估值持续走低。目前，板块平均市净率（PB）降到1.8，而龙头万科和保利的PB分别只有1.4和1.5，隐含未来足够悲观的预期。但是，行业整体下行，使得在控制成本、差异化经营、满足市场需求等方面，不具有优势的中小房企开始彻底退出市场，这就为资源重组、龙头壮大带来了机会。据北京和上海产权交易所的数据统计，截至6月中旬，今年挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。
与此同时，恒大、保利、万科等大型房企也在加速收购，这是未来房企获得楼市增量机会、获得存量土地开发溢价的主要途径。而这种机会明显偏向于资源、品牌和经营实力显著的龙头房企，楼市弱势与强者恒强并存成为常态。根据中国指数研究院的统计，今年上半年，20家品牌房企平均销售额335亿，而100家品牌房企中销售额低于100亿的有68家，排名第一位的万科地产上半年业绩是排在第100位的阳光100的37倍多。“强者恒强”趋势明显，这与楼市走弱并不冲突，相反却给了龙头壮大的难得机会。
同时，今年以来，一线城市楼市行情火爆，而东北等从前的工业经济中心，由于人口老龄化、资本外流及产业拖累，楼市供应过剩难题积重难返。这凸显了未来新型城镇化背景下，人口、资源和资金依旧会向一线城市集聚，楼市溢价最大的增量开发项目将仍旧集中在一线城市的局面。这就是为什么，长期深耕三四线城市、具有超级大盘操作优势的龙头——碧桂园，近期也要回归一线城市的理由了。
2013年以来，因资本市场低迷，行业估值持续走低，这与龙头房企的盈利能力和利润水平不匹配。于是，管理层频繁回购、险资纷纷增持龙头地产股。2013年底，安邦和生命人寿竞相举牌金地集团；2014年，安邦保险增持金融街，并成为后者的第二大股东；2015年4月，平安成为碧桂园第二大股东；近期，前海人寿两次增持万科。
龙头房企被险资增持有几大理由：除了前面提到的楼市“强者恒强”的逻辑，还因为龙头在一线城市布局优质物业多，因而是险资等长线资金追求稳健收益、平衡资产组合的选择。而险资增持，对于房企来说，不仅获得了长线发展的资金，改变企业过去“跑马圈地”、看中地价升值的短期行为；另一方面，险资看重长期收益也在倒逼房企加快转型步伐。
房地产下游，一直被认为是房企转型的“蓝海”。经过15年的高速市场化发展，我国已积累了220多亿平方米的存量商品住房，为现有存量住户提供增量服务（如物业管理、社区养老、社区金融等O2O），将成为未来房企盈利主体。遗憾的是，尽管近年来不少房企都在探索，但尚未见到较为可靠的盈利模式和现金流贡献。各方因此对龙头房企率先转型给予了厚望。
作为商业地产领域的龙头老大，万达持有2500万平方米的商业面积、数百万商家和上千万的万达客户，这是其他地产商不具备的“沉睡资源”。借助于万达掌握的信息和数据，向这些客户推送小额和消费贷款、理财产品、旅游产品、影视文化消费品等，将成为万达未来的增长点和盈利点，轻资产转型正渐行渐近。近期，万达高调宣传其新四大支柱，并为转型在短短半年时间内砸下170多亿元。
同样，物业管理、垃圾处理、社区教育等等公共配套，也是目前存量社区亟待解决的几大顽疾，也是业主需求的“痛点”和未来房企可观的盈利增长点。近期，万科董事会通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，万科物业不仅将市场化输出、物业版块也将分拆上市，并通过合伙人的机制做大做强；同时，万科将大力发展微生物技术，探索污水处理和“垃圾围城”下的盈利机会。另外，万科从物业管理入手，延伸到社区教育、社区医疗等社区服务，未来也将以版块的形式独立和分拆上市。
就像汽车市场主要盈利并非“卖车”，而是“保养”一样，我国房地产市场发展未来一定会转型到存量不动产服务上，而这一机会无疑也将最先由龙头房企获得。由于一线城市最先进入存量时代，居民家庭收入水平和需求现实也支持转型探索，因而将成为房企转型的最佳试验场。由此看来，不管是新增开发的市场机会，还是房地产行业和企业的转型，龙头房企加一线城市，正在构筑我国楼市转型的矩阵图。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）