过去常用的总量性指标，在表征楼市未来走向上已落伍。需要构建判断楼市景气度的新指标体系:一是房企杠杆水平的变化，判断供给端预期；二是供求错配程度，判断供给潜力和供求关系；三是房价上涨预期，判断需求端预期；四是微观层面房地产资产配置意愿的变化，判断需求潜力大小。

  □李宇嘉

  一般来说，7-8月夹在上半年“小阳春”和下半年“金九银十”间，炎热的气候下购房者入市积极性低，加上开发商冲击上半年业绩后，后续推盘供应不足，需要休整并为“金九银十”积蓄力量，故7-8月份往往是楼市的淡季。但今年以来，由于楼市刺激政策不断、货币持续宽松、各地救市举措之频繁史无前例，上半年楼市量价均快速增长，使得7-8月份楼市惯性保持在高位，呈现“淡季不淡、高位景气”的特征。

  根据国家统计局最新数据，7月份全国商品房销售面积同比继续增长，增速从6月份的16%上升到18.9%。1-7月份的累计增速，也从年初下滑16.3%迅速逆转为增长6.1%；无论从民间公布的百城房价看，还是国家公布的70个大中城市房价指数，整体房价继续上涨的趋势明显，百城房价连续上涨3个月，70个大中城市中，新房价格环比下跌城市数从6月的33个减少至29个。

  8月份，尽管楼市量价走势较为震荡，但高位景气运行特征还是很明显。8月前三周（8月2日-22日），CREIS监测的30个可比城市，其成交面积周环比变动分别为-20.3%、5.1%和-1.7%。8月份以来，尽管重点城市成交量有回落的趋势，但截至8月第三周，今年以来重点城市成交面积同比依旧增长了42%，高位景气运行的特征非常明显。同时，表征楼市未来走向的“三项先行指标”中，只有新开工见底回升趋势不明朗，开发投资增速回落幅度继续收窄，占开发投资67.3%的住宅投资，同比增速连续回升，而开发商到位资金更是连续两个月正增长。

  即便当前楼市整体维持景气格局，前景也称得上良好，但无论是开发企业还是业内人士，在未来市场走势判断上相当谨慎，偏悲观的不在少数。笔者认为，过去高增长的惯性和施工面积的大盘子，足以让行业基本面还能在高位上维持几年，但过去常用的总量性指标，在表征楼市未来走向上已落伍。根据近期调研，笔者抛砖引玉，尝试从判断楼市大势的角度，构建以下楼市景气度判断的新指标体系。

  首先是房企杠杆水平的变化，判断供给端预期。大周期下行背景下，从龙头房企杠杆变化之斑，可窥探楼市前景之全豹。今年以来，一、二线城市的楼市在量价表现上相当不错，但开发企业加杠杆的积极性严重不足。1-7月份，一、二线城市累计成交土地建筑面积2.28亿平方米，同比下降了30.5%，降幅比上月增加了0.34个百分点。7月当月，一、二线城市当月成交土地建筑面积3561万平，环比下降9.49%。

  另外，随着销售回暖和多渠道融资开闸，今年以来房企到位资金连续4个月改善，1-7月份到位资金同比增长0.5%，连续两个月增长。但反常的是，鲜有房企拿地面积超过销售面积，龙头万科前7个月的拿地金额仅占销售的22%，也很少有房企在新的城市布局项目。但同时，龙头房企探索新领域或财务投资（如体育、旅游、金融等）的“跨界砸钱”和非地产业务分拆上市动作却频频上演。事实上，这或许意味着，房企整体在减杠杆，龙头房企转型加速。进一步，在新房开发空间见顶之前，产业资本开始大规模退出，开发商要率先为转型布局。

  其次是供求错配程度，判断供给潜力和供求关系。若从2014年“9·30”新政算起，全国楼市已经持续回升了将近一年，但库存逆势攀升的僵局无法打破。截至7月末，全国商品房待售面积达到66259万平方米，比6月末增加了521万平方米，比2014年底增加了4000万平方米。根本原因在于需求集中在一线和二线重点城市（消化周期普遍在12个月以内），而供应和库存压力却集中在三、四线城市。

  今年以来，一、二线重点城市密集的东部占据销售面积的50%、销售金额的60%。该区域楼市回升、销售份额占比提升，成为今年楼市回升的最大贡献者，但也掩盖了广大三、四线城市需求不足、库存压力难解的结构性难题。由于三、四线城市地方财力有限，“一二级联动”是最普遍的开发模式，即以土地换“七通一平”和公共配套，在建未售和已批未建两块隐性库存特别大。在楼市整体供求关系逆转的情况下，广大三、四线城市库存长期高压，而人口开始流向一、二线重点城市。这将是制约全国楼市回暖的最大问题，也是楼市持续回升与“库存不断攀升”困境难解的主要原因。

  再次是房价上涨预期，判断需求端预期。目前，尽管楼市持续回暖，但全社会房价上涨预期不足，过去判断量价关系的一般逻辑被打破。过去，每一次楼市触底反弹，都会出现房子热销带动房价上涨，进而形成全社会房价上涨预期的一般逻辑。2015 年二季度后，成交量回升半年后，房价环比开始增长，但全社会并没有形成房价上涨的预期。2015 年1月，百城中44个城市房价上涨，7月也仅为46个。这意味着，房价上涨仅是个案，过去由预期推动、量价相互抬升的房价上涨逻辑不存在了。

  如若此，在此轮楼市回升过程中，难以像过去一样靠源源不断的需求入市来获得新一轮的繁荣。特别是本轮需求的主力——针对中高收入人群的改善型需求，其弹性较大、夹杂着投资需求，如果没有房价持续上涨的预期，这类需求的可持续性难以保障。这也进一步印证了，本轮楼市迅速回升，或许是在很大程度上依赖的是税负减免、杠杆抬升和财政补贴，而需求端真正复苏的空间不足、占比较小。

  最后是微观层面房地产资产配置意愿的变化，判断需求潜力大小。目前，越来越明显的趋势是，在居民大类资产配置中，房地产有被抛弃的迹象。近期，由于房地产税落地传闻、股市财富效应衰减，人民币中期内贬值或成共识，美元标价资产有升值倾向，而人民币资产升值前景蒙上阴影。因此，近期不断有高净值人群卖房换汇的传闻，这是一个草根层面非常值得关注的微观指标，如果形成规模，其带来的示范效应，对于楼市需求的冲击不容小觑。

  （作者系资深房地产业观察人士）