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市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地产（参照物）的市场价格的基础上，以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化，然后在参照物市场价格的基础上作出调整和修正，确定待估房地产评估价值的评估方法。
具体评估步骤如下：
（a）参照物的选定
一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为参照物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人民币买卖交易价格。
（b）因素修正调整计算
根据待估物业与参照物的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝向等个别因素的不同，对参照物的价格进行修正，得出比准价格。
经了解投资性房地产当前的租赁价格与市场租金接近，故对上述投资性房地产评估时不对出租事项的影响作特别考虑。
（c）评估价值的确定
对于各参照物测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上经比较后确定评估价值。
C、投资性房地产评估结果
账面价值1,116,344.66元
评估价值8,526,550.00元
评估增值7,410,205.34元
增值率663.79%
②设备类固定资产
A、概况
列入评估范围的设备类固定资产共计9台（套/项），合计账面原值296,733.00元，账面净值111,329.47元，减值准备0.00元。
B、具体评估方法
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以成本法为主的评估方法，采用成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
（a）重置价值的确定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
重置价值＝现行购置价＋相关费用
（b）成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
I、对于价值量较小的设备，以及电脑等办公设备，主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。
II、对于车辆，首先按车辆行驶里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。
公式如下：
（i）年限法成新率K1=尚可使用年限/经济使用年限×100%
（ii）行驶里程成新率K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
（iii）勘察法成新率K3
（iv）综合成新率=min{K1,K2,K3}
C、设备类固定资产评估结果
账面原值 296,733.00元
账面净值 111,329.47元
重置价值 242,730.00元
评估价值 82,310.00元
评估减值 29,019.47元
减值率 26.07%
③无形资产—其他无形资产
无形资产--其他无形资产账面价值4,500.00元。系外贸管理软件。
对于软件等无形资产，以现行购置价作为评估值。
无形资产—其他无形资产评估值为15,000.00元，评估增值10,500.00元，增值率为233.33%。
④递延所得税资产
递延所得税资产账面价值48,269.62元，系东日进出口坏账准备产生的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产。由于资产基础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，故对上述所得税资产以核实后的账面价值为评估值。
递延所得税资产评估值为48,269.62元。
（3）流动负债
①应付票据
应付票据账面价值16,654,242.95元，包括无息的银行承兑汇票。
经核均需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付票据评估值为16,654,242.95元。
②应付账款
应付账款账面价值1,790,793.64元，系应付的货款。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估值为1,790,793.64元。
③预收款项
预收款项账面价值66,671,176.55元，主要为预收的购货款等。经核实，各款项期后均需正常结算，以核实后的账面值为评估值。
预收款项评估值为66,671,176.55元。
④应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值284,709.44元，系应付的职工工资和社会保险费用。
经核实，该项目应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应付职工薪酬评估值为284,709.44元。
⑤应交税费
应交税费账面价值183,997.96元，包括应交的营业税3,500.00元、企业所得税126,532.98元、城建税245.00元、房产税8,400.00元、教育费附加105.00元、地方教育费附加70.00元、水利建设基金45,144.98元。
经核实，各项税费应需支付或可抵扣，以核实后的账面价值为评估值。
应交税费评估值为183,997.96元。
⑥其他应付款
其他应付款账面价值7,813,718.92元，包括应付的各类保证金等。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估价值为7,813,718.92元。
2、资产基础法评估结果
根据坤元评估出具的评估报告，在评估基准日2015年3月31日，采用资产基础法对东日进出口全部资产及负债的评估结论如下：
在本报告所揭示的评估假设基础上，东日进出口的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：
资产账面价值102,513,095.24元，评估价值109,076,586.42元，评估增值6,563,491.18元，增值率为6.40%；
负债账面价值93,398,639.46元，评估价值93,398,639.46元；
股东全部权益账面价值9,114,455.78元，评估价值15,677,946.96元，评估增值6,563,491.18元，增值率为72.01%。
资产评估结果汇总如下表：
单位：元
■
评估结果与账面值变动情况及原因分析如下：
（1）流动资产评估减值828,194.69元，减值率为0.82% ，主要为预付账款中发票未到而挂账的费用评估为零所致。
（2）非流动资产评估增值7,391,685.87元，增值率为577.28%，主要系投资性房地产当前市场价格较购置时上涨所致。
（四）收益法评估的具体情况
收益法是指通过将东日进出口的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。
1、收益法的应用前提
（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。
（2）能够对企业未来收益进行合理预测。
（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
2、收益法的模型
结合本次评估目的和评估对象，采用股权自由现金流折现模型确定股权现金流评估值，并分析公司非经营性资产、溢余资产的价值，确定公司的股东全部权益价值。计算公式为：
股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋非经营性资产的价值＋溢余资产价值
本次评估采用分段法对股东的收益进行预测，即将企业未来收益分为明确的预测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为：
■
3、收益预测的假设条件
（1）基本假设
①本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变；
②本次评估以公开市场交易为假设前提；
③本次评估以东日进出口维持现状按预定的经营目标持续经营为前提，即东日进出口的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式；
④本次评估以东日进出口提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
⑤本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及东日进出口所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期；
⑥本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提，即企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
（2）具体假设
①本次评估中的收益预测建立在东日进出口提供的发展规划和盈利预测的基础上；
②假设东日进出口在未来的经营期内，其营业费用和管理费用等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，总体格局维持现状；
③假设东日进出口管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德，东日进出口的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围或可以得到有效化解；
④假设东日进出口完全遵守所有有关的法律和法规，其所有资产的取得、使用等均符合国家法律、法规和规范性文件；
⑤假设东日进出口每一年度的营业收入、成本费用、改造等的支出，在年度内平均发生；
⑥假设东日进出口的产品或服务所在的市场处于相对稳定状态，企业的原材料、能源动力的供应价格无长期剧烈变化；
⑦假设应收款项能正常回收，应付款项需正常支付；
⑧假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
⑨假设东日进出口保持评估基准日现有的生产经营规模；
⑩假设东日进出口在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会计政策在所有重大方面一致。
4、评估过程
（1）企业自由现金流预测
本次评估中预期收益口径采用股权自由现金流，计算公式如下：
股权现金流=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额＋借款的增加－借款的减少
净利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－营业费用-财务费用-资产减值损失＋营业外收入－营业外支出－所得税
（2）折现率的确定
权益资本成本按国际通常使用的CAPM模型求取，计算公式如下：
■
=14.26%
经测算，用于本次评估的折现率为14.26%。
（3）评估值测算过程与结果
未来收益预测及评估结果表
单位：万元
■
5、收益法评估结论
截至评估基准日2015年3月31日，在评估报告所揭示的评估假设基础上，东日进出口股东全部权益价值采用收益法评估的结果为1,858.00万元。
（五）两种评估方法结论差异分析
东日进出口股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为1,567.79万元，收益法的评估结果为1,858.00万元，两者相差290.21万元，差异率为18.51%。
收益法侧重企业未来的收益，是在预期企业未来收益基础上做出的，而资产基础法侧重企业形成的历史和现实，因方法侧重点的本质不同，造成评估结论的差异性。
（六）本次评估采用收益法的结论
资产基础法是从静态的角度确定企业价值，而没有考虑企业的未来发展与现金流量的折现值，也没有考虑到其他未记入财务报表的因素，如商誉、人力资源、营销网络、稳定的客户群等因素，往往使企业价值被低估。
收益法评估中，不仅考虑了已列示在企业资产负债表上的所有有形资产、无形资产和负债的价值，同时也考虑了资产负债表上未列示的商誉以及人力资源、营销网络、稳定的客户群等。采用收益法的结果，更能反映出公司的真实企业价值，因此本次评估以收益法评估结果作为价值参考依据，即东日进出口的股东全部权益评估价值为1,858.00万元。
（七）特别事项说明
1、截至评估基准日，东日进出口位于勤奋路的广汇商厦103-2室和202-3室的投资性房地产（账面净值1,116,344.66元）在评估基准日均已设定抵押权，为东日进出口向宁波银行温州瓯海支行开具承兑汇票提供担保。截至评估基准日，上述抵押事项下开立的银行承兑汇票余额为9,319,304.95元。
除上述事项外，东日进出口承诺不存在其他资产抵押、质押、对外担保、法律诉讼、重大财务承诺等事项。
2、截至评估基准日，东日进出口存在下列租赁事项：
根据租赁合同，东日进出口将位于广汇商厦西首，总面积为642.23平方米（其中一楼106.59平方米，二楼535.64平方米）的投资性房地产（账面净值1,116,344.66元），出租给郑艺用于足疗、养生、SPA，租赁期限自2014年10月21日至2019年10月20日，前两年租金28万元/年，以后各年递增5%。
经了解上述租赁价格与市场价格接近，结合本次评估目的，资产基础法评估时对上述投资性房地产评估时不考虑出租事项的影响。
四、浙江房开基本情况
（一）基本情况
名称：浙江东日房地产开发有限公司
类型：有限责任公司（法人独资）
注册地址：杭州市梅灵南路1号1幢
办公地址：杭州市西湖区转塘街道科海路与狐山路交叉口市委党校北侧（三丰建设工地东日房开办公室）
法定代表人：杨澄宇
注册资本：26,364万元人民币
成立日期：2011年10月31日
营业执照注册号：330196000025269
税务登记证号码：浙税联字330100583230472
经营范围：许可经营项目：杭政储出[2011]13号浮山单元C-3地块的房地产开发、经营。一般经营项目：建筑材料销售。
（二）历史沿革
1、2011年设立
浙江房开成立于2011年10月31日，由温州房开全资设立，成立时注册资本2,000万元。
天健所对上述出资进行了审验并出具了天健验[2011]437号《审计报告》。
2、2012年增资
根据2012年4月27日《浙江东日房地产开发有限公司股东决定》，浙江房开的注册资本由2,000万元增至9,000万元；天健所对上述增资进行了审验并出具了天健验[2012]135号《审计报告》。
根据2012年10月12日《浙江东日房地产开发有限公司股东决定》，浙江房开的注册资本由9,000万元增至13,000万元；天健所对上述增资进行了审验并出具了天健验[2012]330号《审计报告》。
3、2015年增资
2015年7月15日，经浙江东日第六届第十五次董事会以及温州房开股东决定，温州房开以截至2015年3月31日向浙江房开提供借款形成的13,364万元债权转增浙江房开实收资本，浙江房开注册资本增加至26,364万元；2015年8月12日，上述增资方案获得温州市国资委批准，浙江房开相应完成了工商变更登记并获发新《企业法人营业执照》。
（三）产权和控制关系
截至本摘要签署日，浙江房开的股权结构如下：
■
浙江房开不存在出资不实或影响其合法存续的情况。
（四）主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债情况
1、主要资产的权属状况
根据天健所出具的天健审[2015]6306号《审计报告》，截至2015年3月31日，浙江房开的资产总额为26,083.68万元，其中流动资产26,032.17万元，非流动资产51.51万元，其资产构成情况如下：
单位：元
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（1）土地使用权
截至本摘要签署日，浙江房开拥有的土地使用权情况如下：
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（2）业务资质
截至本摘要签署日，浙江房开拥有的业务资质、许可共1项，具体情况如下：
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2、对外担保情况
截至本摘要签署日，浙江房开不存在对外担保情况。
3、主要负债情况
经天健会计师事务所审计，截至2015年3月31日，浙江房开负债总额为13,627.12万元，其中流动负债13,627.12万元，其负债构成情况如下：
单位：元
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（五）主营业务发展情况
浙江房开主要从事处于杭州西湖区杭政储出[2011]13号浮山单元C-3地块（杭西国用（2012）第100099号）的“东日?晴好”住宅项目的开发和经营。该房产项目于2013年11月开始开发，规划建设规模为42,869.73平方米。截至本摘要签署日，该项目尚处于建设期，尚未取得房地产预售证书。
（六）报告期内经审计的主要财务数据
根据天健所出具的天健审[2015]6306号《审计报告》，浙江房开最近两年及一期的主要财务指标如下：
1、资产负债表
截至2015年3月31日，浙江房开最近两年及一期资产及负债情况如下：
单位：万元
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2、合并利润表
截至2015年3月31日，浙江房开最近两年及一期经营情况如下：
单位：万元
■
（七）已取得其他股东的同意或者符合公司章程规定的股权转让前置条件情况
截至本摘要签署日，根据浙江房开现行有效的公司章程，温州房开为浙江房开的唯一股东，本次交易所涉及的股权转让行为符合公司章程规定的股权转让前置条件。
五、浙江房开评估情况
（一）评估假设
1、基本假设
（1）本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变；
（2）本次评估以公开市场交易为假设前提；
（3）本次评估以浙江房开维持现状按预定的经营目标完成东日晴好项目的开发销售，不考虑其他项目的开发，浙江房开现有项目开发完成后不再持续经营；
（4）本次评估以浙江房开提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
（5）本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及浙江房开所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期；
（6）本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提，即企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
2、具体假设
（1）本次评估预测是基于浙江房开提供的公司发展规划和盈利预测并经过评估人员剔除明显不合理部分后的基础上的。
（2）假设浙江房开提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
（3）假设浙江房开在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势。
（4）假设浙江房开未来收入主要来源于评估基准日已取得的房地产开发项目业务，不考虑评估基准日尚未取得或未来可能取得的开发项目。
（5）假设浙江房开每一年度的收入、成本费用等，在年度内均匀发生，其年度现金流实现时点为每个预测年度的期中时点。
（6）假设浙江房开每一年度的预售房款在当年度内全部收款。
（7）假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对公司重大不利影响。
（8）对浙江房开未来的税收政策的预测，评估人员是基于企业目前的实际情况和可以把握、有明确预期的国家税收政策的变化来进行的。对于其他具有不确定性的税收政策的变化和优惠政策，基于谨慎性原则本次评估均未考虑。
（二）评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。
收益法指将企业预期收益资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。
浙江房开业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基础法和收益法对委托评估的浙江房开的股东全部权益价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结论依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后，确定其中一个评估结果作为评估对象的评估结论。
（三）资产基础法评估的具体情况
1、资产基础法评估过程
资产基础法是指以浙江房开评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下：
（1）流动资产
①货币资金
货币资金账面价值511,139.96元，包括库存现金59,901.55元，银行存款451,238.41元。
货币资金以核实后的账面值为评估值，评估价值511,139.96元，估增值0.00元，增值率为0.00%，其中库存现金59,901.55元，银行存款451,238.41元。
②预付款项
预付款项账面价值1,408,881.00元，均系预付的工程款。
评估时，对项目的工程相关支出，在开发成本评估时一并考虑，此处评估为零。
预付款项评估价值为0.00元，评估减值1,408,881.00元，减值率为100.00%。
③其他应收款和坏账准备
账面价值136,800.00元，其中账面余额146,000.00元，坏账准备9,200.00元。其他应收款主要系押金，经核实没有充分证据表明各款项无法收回，故以核实后的账面余额为评估值。
同时将公司按规定计提的坏账准备9,200.00元评估为零。
其他应收款评估价值为146,000.00元，与账面净额相比评估增值9,200.00元，增值率为6.73%。
④存货
存货均系开发成本。
开发成本账面价值为258,264,919.01元，其中账面余额258,264,919.01元，存货跌价准备0.00元，系位于杭州市西湖区（浮山C-3单元）杭政储出（2011）13号地块的商品房楼盘项目（东日晴好项目）。
A、概况
东日晴好项目开发成本账面价值主要包括该项目的土地成本、前期工程费、建安工程费及开发间接费等。
截至评估基准日，该项目大部分房产已经建成，但尚未取得《商品房预售证》，根据企业提供的预测绘资料以及相关资料进行分析，预计可预售面积37,383.19平方米，该项目预计完工交付时间为2016年10月。
B、评估方法
列入本次评估范围的东日晴好项目开发成本，项目大部分主体已建成但尚未预售，本次对开发成本采用假设开发法进行评估。
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入，扣除其预期的正常情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和适当利润等，确定待估房地产项目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售收入现值和开发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现值，计算公式为：
开发成本评估价值 = 经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
其中：预计可实现净利润折现值= 开发项目销售收入现值－开发成本费用税金现值
C、评估过程
该项目未开始预售，本次评估按照可售房产在合理销售期内销售来进行测算，预计全部销售工作完成需要3年时间。
截至评估基准日，该项目开发成本账面价值为258,264,919.01元。另外，预付款项科目中有1,408,881.00元系该项目的工程建设成本及其他费用投资，因工程尚未完工或发票未到等原因尚未结转入开发成本。
根据各项工程合同、预算及测算资料，预计评估基准日后该项目尚需发生的开发成本、费用合计为8,703.40万元。具体开发成本测算情况如下表：
单位：万元
■
本次评估根据杭州市房地产开发行业的正常盈利能力，同时参考房地产行业正常的资金成本，综合确定本次评估中开发项目收益测算的折现率为11%。
根据销售收入、开发成本、营业税金及附加和折现率，项目预计可实现净利润折现值计算如下表：
单位：人民币元
■
其中，经核实后的开发成本账面价值包括项目开发成本账面价值和预付账款中项目工程款的账面价值。
存货--开发成本评估价值为272,552,523.00元，评估增值14,287,603.99元，增值率为5.53%。
（2）非流动资产
①设备类固定资产
A、概况
列入评估范围的设备类固定资产共计23台，合计账面原值656,925.59元，账面净值446,756.45元，减值准备0.00元。
B、具体评估方法
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以成本法为主的评估方法，采用成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
（a）重置价值的确定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
重置价值＝现行购置价＋相关费用
（b）成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
I、对于价值量较小的设备，以及电脑等办公设备，主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。
II、对于车辆，首先按车辆行驶里程和使用年限两种方法计算理论成新率，然后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。
公式如下：
（i）年限法成新率K1=尚可使用年限/经济使用年限×100%
（ii）行驶里程成新率K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
（iii）勘察法成新率K3
（iv）综合成新率=min{K1,K2,K3}
C、设备类固定资产评估结果
账面原值 656,925.59元
账面净值 446,756.45元
重置价值 583,000.00元
评估价值 419,830.06元
评估减值 26,926.39元
评估减值率 6.03%
②无形资产—其他无形资产
无形资产——其他无形资产账面价值68,333.27元，其中账面余额68,333.27元，减值准备0.00元。
列入评估范围的无形资产系外购的思源软件摊余额。
对软件，以同类软件的市场价格为评估值。
无形资产——其他无形资产评估价值为68,333.27元。
（3）流动负债
①应付职工薪酬
账面价值100,460.66元，包括应付的职工工资99,615.00元、工会费620.00元、社会保险225.66元。
经核实，该项目应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应付职工薪酬评估值为100,460.66元。
②应交税费
账面价值29,858.25元，系代扣的个人所得税。
经核实，各项税费应需支付或可抵扣，以核实后的账面价值为评估值。
应交税费评估值为29,858.25元。
③其他应付款
其他应付款账面价值136,140,922.96元，包括关联方往来及社会保险等，其中关联方往来包括浙江东日股份有限公司133,640,000.00元，金华金狮房地产开发有限公司2,500,000.00元。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估价值为136,140,922.96元。
2、资产基础法评估结果
根据坤元评估出具的评估报告，在评估基准日2015年3月31日，采用资产基础法对浙江房开全部资产及负债的评估结论如下：
在本报告所揭示的评估假设基础上，浙江房开的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：
资产账面价值260,836,829.69元，评估价值273,697,826.29元，评估增值12,860,996.60元，增值率为4.93%；
负债账面价值136,271,241.87元，评估价值136,271,241.87元；
股东全部权益账面价值124,565,587.82元，评估价值137,426,584.42元，评估增值12,860,996.60元，增值率为10.32%。
资产评估结果汇总如下表：
单位：元
■
评估结果与账面值变动情况及原因分析如下：
（1）流动资产评估增值12,887,922.99元，增值率为4.95%，主要原因包括：没有充分证据表明应收款项期后无法收回，将计提的其他应收款坏账评估为零所致；开发成本评估时间考虑了适当利润所致。
（2）设备类固定资产评估减值26,926.39元，减值率为6.03%，主要原因系部分设备重置价有所下降所致。
（四）收益法评估的具体情况
收益法是指通过将浙江房开的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。
1、收益法的应用前提
（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。
（2）能够对企业未来收益进行合理预测。
（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
2、收益法的模型
结合本次评估目的和评估对象，采用股权自由现金流折现模型确定股权现金流评估值，并分析公司非经营性资产、溢余资产的价值，确定公司的股东全部权益价值。计算公式为：
股东全部权益价值＝股权现金流评估值＋非经营性资产的价值＋溢余资产价值
本次评估采用分段法对股东的收益进行预测，即将企业未来收益分为明确的预测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为：
■
股权现金流＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量+筹资活动产生的现金流量
3、收益预测的假设条件
（1）基本假设
①本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变；
②本次评估以公开市场交易为假设前提；
③本次评估以浙江房开维持现状按预定的经营目标持续经营为前提，即浙江房开的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式；
④本次评估以浙江房开提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
⑤本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及浙江房开所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期；
⑥本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提，即企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
（2）具体假设
①本次评估预测是基于浙江房开提供的公司发展规划和盈利预测并经过评估人员剔除明显不合理部分后的基础上的。
②假设浙江房开提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
③假设浙江房开在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势。
④假设浙江房开未来收入主要来源于评估基准日已取得的房地产开发项目业务，不考虑评估基准日尚未取得或未来可能取得的开发项目。
⑤假设浙江房开每一年度的收入、成本费用等，在年度内均匀发生，其年度现金流实现时点为每个预测年度的期中时点。
⑥假设浙江房开每一年度的预售房款在当年度内全部收款。
⑦假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对公司重大不利影响。
⑧对浙江房开未来的税收政策的预测，评估人员是基于企业目前的实际情况和可以把握、有明确预期的国家税收政策的变化来进行的。对于其他具有不确定性的税收政策的变化和优惠政策，基于谨慎性原则本次评估均未考虑。
4、评估过程
（1）未来收益预测过程和结果
①经营活动产生的现金流量
未来各期经营活动产生的现金流量如下：
单位：万元
■
②投资活动产生的现金流量的确定
投资活动产生的现金流量主要考虑处置非流动资产所收到的现金。主要考虑基准日后第三年末处置办公设备、车辆等所获得的现金流入约21.00万元。
未来各期投资活动产生的现金流量净额如下：
单位：万元
■
③筹资活动产生的现金流量的确定
A、借款所收到的现金预测
浙江房开目前开发的项目资金来源基本系自有资金及股东资金支持，预计未来仍将持续采用该方式筹集资金，故本次测算时不考虑借款方式筹资。
B、偿还债务所支付的现金
关联方往来已作为非经营性负债考虑，除此外无其他借款融资债务。
C、偿付利息所支付的现金
浙江房开目前无带息债务，预计未来亦不会向金融机构融资，故无需偿付利息。
④企业股权现金流量的确定
各年股权现金流量＝经营活动现金净流量＋投资活动现金净流量＋筹资活动现金净流量
具体计算过程见下表：
单位：万元
■
（2）折现率的确定
权益资本成本按国际通常使用的CAPM模型求取，计算公式如下：
■
=14.92%
经测算，用于本次评估的折现率为14.92%。
（3）评估值测算过程与结果
未来收益预测及评估结果表
单位：万元
■
5、收益法评估结论
截至评估基准日2015年3月31日，在评估报告所揭示的评估假设基础上，浙江房开股东全部权益价值采用收益法评估的结果为12,762.00万元。
（五）两种评估方法结论差异分析
浙江房开股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为137,426,584.42元，收益法的评估结果12,762.00万元，两者相差980.66万元，差异率为7.14%。
收益法侧重企业未来的收益，是在预期企业未来收益基础上做出的，而资产基础法侧重企业形成的历史和现实，因方法侧重点的本质不同，造成评估结论的差异性。
（六）本次评估采用资产基础法的结论
本次资产基础法评估结论与收益现值法评估结论相差不大，但考虑到收益现值法受市场环境条件变化的影响较大，尤其是在近期国家对房地产行业宏观调控力度的加大，各种调控政策不断出台，导致企业未来经营战略的实施存在一定的不确定性，因此本次评估以资产基础法评估结果作为价值参考依据，即浙江房开的股东全部权益评估价值为13,742.66万元。
（七）特别事项说明
根据2015年7月27日浙江东日第六届董事会第十五次会议以及温州房开股东决定：温州房开拟将应收浙江房开13,364万元债权转作对其的长期股权投资，增资完成后，浙江房开的注册资本由13,000万元人民币增至26,364万元人民币。
若浙江房开截至本次评估基准日已完成上述债转股增资工作，则浙江房开的股东全部权益价值评估结果将调整增加13,364万元，浙江房开的股东全部权益价值评估结果将调整为271,066,584.42元。
六、金狮房开基本情况
（一）基本情况
名称：金华金狮房地产开发有限公司
类型：有限责任公司
注册地址：浙江省金华市婺城区浦江街88号瀚悦府13号楼201、202、203、204室
办公地址：浙江省金华市婺城区浦江街88号
法定代表人：杨澄宇
注册资本：13,800万元人民币
成立日期：2006年8月17日
营业执照注册号：330701000038345
税务登记证号码：浙税联字330702792090779
经营范围：一般经营项目：房地产开发、建筑材料销售（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。
（二）历史沿革
1、2006年设立
金狮房开成立于2006年8月17日，由金可达集团有限公司全资设立，成立时注册资本2,000万元。
金华安泰会计师事务所有限责任公司对上述出资进行了审验并出具了金安会验[2006]第178号《验资报告》。
2、2010年股权转让
经金狮房开2010年6月20日股东会决议，金可达集团有限公司将其持有的金狮房开60%股权转让给温州房开。上述变更完成后，金狮房开的股权结构如下：
■
3、2011年股权转让
经2011年1月20日金狮房开2011年第一次股东会决议，根据温国资委[2010]279号文件，金可达集团有限公司将其持有的金狮房开40%股权无偿划转给温州市金融投资集团有限公司（原温州市国资投资集团有限公司）。
4、2012年增资
经2012年9月23日及2012年10月23日金狮房开股东会决议，温州房开以其对金狮房开经评估的7,464.33万元债权中的7,080万元以债权转股权方式对金狮房开增资，同时温州市金融投资集团有限公司以货币方式对金狮房开增资4,720万元，增资后金狮房开注册资本为13,800万元，增资后金狮房开的股权结构如下：
■
上述增资事项经金华中健联合会计师事务所审验并出具了金华中建验字[2012]286号《验资报告》。
（三）产权和控制关系
截至本摘要签署日，金狮房开的股权结构如下：
■
金狮房开不存在出资不实或影响其合法存续的情况。
（四）主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债情况
1、主要资产的权属状况
根据天健所出具的天健审[2015]6307号《审计报告》，截至2015年3月31日，金狮房开的资产总额为49,336.85万元，其中流动资产48,785.46万元，非流动资产551.39万元，其资产构成情况如下：
单位：元
■
（1）土地使用权
截至本摘要签署日，金狮房开拥有的土地使用权情况如下：
■
（2）业务资质
截至本摘要签署日，金狮房开拥有的业务资质、许可共1项，具体情况如下：
■
2、对外担保情况
截至本摘要签署日，金狮房开不存在对外担保情况。
3、主要负债情况
经天健会计师事务所审计，截至2015年3月31日，金狮房开负债总额为37,421.78万元，其中流动负债32,671.78万元，非流动负债4,750.00万元，其负债构成情况如下：
单位：元
■
4、或有负债情况
截至2015年3月31日，金狮房开涉及的房产抵押担保情况如下：
单位：万元
■
（五）主营业务发展情况
金狮房开主要从事处于金华市浦江街以西、双馨路以北地块（金市国用（2011）第6-10917号土地）的“瀚悦府”商、住楼盘的开发和经营。该房产项目于2012年7月开始开发，规划建设规模为69,364.00平方米。该项目已于2013年11月开始预售，截至2015年3月31日已预售的面积为30246.26平方米，预售签订的合同金总计33,959.15万元。
（六）报告期内经审计的主要财务数据
根据天健所出具的天健审[2015]6307号《审计报告》，金狮房开最近两年及一期的主要财务指标如下：
1、资产负债表
截至2015年3月31日，金狮房开最近两年及一期资产及负债情况如下：
单位：万元
■
2、合并利润表
截至2015年3月31日，金狮房开最近两年及一期经营情况如下：
单位：万元
■
（七）已取得其他股东的同意或者符合公司章程规定的股权转让前置条件情况
2015年7月6日，金狮房开已取得了温州市金融投资集团有限公司出具的《关于放弃优先购买权的同意函》，本次交易所涉及的股权转让行为符合公司章程规定的股权转让前置条件。
七、金狮房开评估情况
（一）评估假设
1、基本假设
（1）本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变；
（2）本次评估以公开市场交易为假设前提；
（3）本次评估以金狮房开维持现状按预定的经营目标完成东日晴好项目的开发销售，不考虑其他项目的开发，金狮房开现有项目开发完成后不再持续经营；
（4）本次评估以金狮房开提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
（5）本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及金狮房开所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期；
（6）本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提，即企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
2、具体假设
（1）本次评估预测是基于金狮房开提供的公司发展规划和盈利预测并经过评估人员剔除明显不合理部分后的基础上的。
（2）假设金狮房开提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
（3）假设金狮房开在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势。
（4）假设金狮房开未来收入主要来源于评估基准日已取得的房地产开发项目业务，不考虑评估基准日尚未取得或未来可能取得的开发项目。
（5）假设金狮房开每一年度的收入、成本费用等，在年度内均匀发生，其年度现金流实现时点为每个预测年度的期中时点。
（6）假设金狮房开每一年度的预售房款在当年度内全部收款。
（7）假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对公司重大不利影响。
（8）对金狮房开未来的税收政策的预测，评估人员是基于企业目前的实际情况和可以把握、有明确预期的国家税收政策的变化来进行的。对于其他具有不确定性的税收政策的变化和优惠政策，基于谨慎性原则本次评估均未考虑。
（二）评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。
收益法指将企业预期收益资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。
金狮房开业务已经逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基础法和收益法对委托评估的金狮房开的股东全部权益价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结论依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后，确定其中一个评估结果作为评估对象的评估结论。
（三）资产基础法评估的具体情况
1、资产基础法评估过程
资产基础法是指以金狮房开评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下：
（1）流动资产
①货币资金
货币资金账面价值85,467,264.92元，包括库存现金8,874.84元，银行存款85,458,390.08元。
货币资金以核实后的账面值为评估值，货币资金账面价值85,467,264.92元，估增值0.00元，增值率为0.00%，包括库存现金8,874.84元，银行存款85,458,390.08元。
②预付款项
账面价值1,457,480.00元，均系预付的工程款。
评估时，对项目的工程相关支出，在开发成本评估时一并考虑，此处评估为零。
预付款项评估价值为0.00元，评估减值1,457,480.00元，减值率为100.00%。
③其他应收款和坏账准备
账面价值3,110,137.50元，其中账面余额3,275,675.00元，坏账准备165,537.50元。其他应收款主要包括关联方款项及押金，经核实没有充分证据表明款项无法收回，故以核实后的账面余额为评估值。
同时将公司按规定计提的坏账准备165,537.50元评估为零。
其他应收款评估价值为3,275,675.00元，评估增值165,537.50元，增值率为5.32%。
④存货
存货均系开发成本。
开发成本账面价值为377,439,096.14元，其中账面余额377,439,096.14元，存货跌价准备0.00元，系位于金华市浦江街以西、双馨路以北地块（金市国用（2011）第6-10917号土地）的“瀚悦府”商、住楼盘项目。
A、概况
瀚悦府项目开发成本账面价值主要包括该项目的土地成本、前期工程费、建安工程费及开发间接费等。
截至评估基准日，该项目全部房产已经建成，并已取得《商品房预售证》，项目于2013年11月开盘销售，可预售面积66,670.90平方米（其中住宅64,392.75平方米、商业2,278.15平方米），已预售住宅30,246.26平方米，截至评估基准日已实际收到房款322,064,593.54元。该项目预计完工交付时间为2015年12月。
被评估单位以拥有的翰悦府项目的土地使用权（面积35,356.60平方米）为抵押物，为其向中国建设银行金华经济开发区支行借款提供最高限额担保，担保期限为2013年5月30日至2016年5月29日。
B、评估方法
列入本次评估范围的瀚悦府项目开发成本，楼盘已基本建成并预售，本次对开发成本采用假设开发法进行评估。
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入，扣除其预期的正常情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和适当利润等，确定待估房地产项目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售收入现值和开发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现值，计算公式为：
开发成本评估价值 = 经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
其中：预计可实现净利润折现值= 开发项目销售收入现值－开发成本费用税金现值
C、评估过程
对于已预售部分，测算中按照实际预售合同约定的价格确定销售价格；该项目未预售部分，根据已售房产均价结合未来销售趋势综合确定销售价格。本次评估按照剩余部分房产在合理销售期内销售来进行测算，预计全部销售工作完成还需要2年时间。
截至评估基准日，该项目开发成本账面价值为377,439,096.14元。另外，预付款项科目中有1,457,480.00元系该项目的工程建设成本及其他费用投资，因工程尚未完工或发票未到等原因尚未结转入开发成本。
根据各项工程合同、预算及测算资料，预计评估基准日后该项目尚需发生的开发成本、费用合计为12,621万元(包括应付账款基准日余额)。具体开发成本测算情况如下表：
单位：万元
■
本次评估根据金华市房地产开发行业的正常盈利能力，同时参考房地产行业正常的资金成本，综合确定本次评估中开发项目收益测算的折现率为11%。
（下转518版）