10月26日，上海中城联盟投资管理股份有限公司（以下简称“中城投资”）正式在新三板挂牌，成为中国第一家以房地产全价值链和新产业链为投资主题的上市公司。成功挂牌只是第一步，无疑将为中城投资实现快速发展提供新的契机。而中城投资总裁路林更看重的是，快速发展绝不意味着盲目扩张，中城投资将继续坚守本心，以“房地产全价值链大开发”为定位、以真正的REITs创新为特色，在不断巩固基础的前提下，逐渐成为新三板市场中的翘楚。

  纵横全新商业版图

  中城投资总裁路林认为，中城投资定位于“房地产全价值链和新产业链投资管理控股公司”，不仅符合中城投资的发展战略，也符合国内外资本市场对此类投资管理公司的期待，而这“一全一新”也从纵横上构成了中城投资的新商业版图。

  到底什么是房地产全价值链？在路林看来，过去相当长一段时间里，中国的房地产开发只是包含前期开发和建设开发的小开发概念，也就是说以前的开发商拿了地、建起楼、卖掉房、收到钱就算是完成整个开发流程了。而2008年以后，随着城市化进程的发展，产业地产和商业地产的比重逐年增长，也由此对房地产开发提出了更高的运营开发的要求。但这个只是更高的要求，而不是最高的要求。

  “一个真正意义上完整的房地产开发流程，除了前期、建设、运营以外，最终要实现金融开发。”路林认为，所谓的全价值链应该是一个项目通过合理的前期规划，有质量的建设，有效的运营获得理想的收益之后，再借助金融的手段，在资本市场上获得额外的溢价，实现企业证券化和资产证券化的开发，即金融开发，最典型的就是REITs。

  而在新产业链的规划上，中城投资将主要关注三个领域的基金发展：其一，为面向社区类投资，如物业升级基金；其二，新业态、新模式基金，如联合办公、租赁公寓等方面的投资；此外还有新技术类的基金。不光是房地产基金，在未来的发展中，公司还将与房地产全价值链和新产业链相关的PE业务作为关键业务、关键投资、关键资产，将新产业链PE投资、并购投资、证券基金投资作为成为公司收入比重及利润结构调整的关键一环。

  发挥优势探寻真正的REITs

  从新三板上市到资产证券化，从私募REITs到公募REITs，正是契合于中城投资对“全价值、新产业链”的战略构想。

  事实上，自REITs概念从美国传入中国至今，真正符合证券化要求的几乎没有，所以经常会有“类REIT”这个词出现。而真正的REITs对于企业来说的意义在于，可以借助金融的力量，以每月、每季、每年的经营性现金涓涓细流，小钱换大钱（发起、扩募），短钱换长钱（再扩募），把资产包“蛋糕”做大。同时，对于投资人来说，把过去买房买楼买商铺的实物投资，转移转化到证券投资中来，每年获得稳定红利，是房地产投资“大众化”的良好工具。将收益真正回馈给投资人，这才是真正的REITs。

  虽然REITs在中国的实践仍在不断探索之中，但中城投资作为房地产及相关产业链见长的资产管理公司，在REITs之路的探寻已先人一步。路林透露，公司目前正在筹备一家以REITs为主要经营范围的公募基金管理公司，这无疑为中城投资的REITs之路提供了有力的支持。

  中城投资的REITs产品设计，是将旗下的位于上海浦东浦西商务中心区两座写字楼当作“引子”，再加上别的城市和区域的几栋写字楼。总资产加起来在100亿左右，打包做一个SPV。“有租金现金流，有业主补贴现金流；把资产装进SPV的过程税收递延，把SPV作为一个税收递延载体。同时提供贴息、低息贷款等政策优惠，这样一定能让REITs这个产品真正发育、成长、成熟起来，成为资本市场一个全新的证券类别产品。”路林称。

  很多业内人士认为，REITs是地产+金融的双轮驱动，一要有优质的资产，二要有优秀的企业。而中城投资一方面作为私募投资管理机构，具有优质的资产收购与增值管理能力；同时又是信誉优良的发起人和管理人，可为REITs的上市提供信用背书，这正是中城投资做REITs的优势所在。

  打造一横一纵的全价值链、新产业链——即以房地产产业为横轴，从开发投资到持有类物业投资；以投资价值为纵轴，从VC创业投资、PE股权投资、Pre-IPO投资、一级半市场投资和二级市场投资。中城投资与REITs的关系，就在这一横一纵之间方圆尽显。

  （CIS）