房地产税何时开征，如何征，开征后对筹集地方财政收入和调控房价到底有何效果，是一个阶段以来我国税制改革讨论的热点话题。笔者近期去我国台湾地区交流与考察海峡两岸的税收法制，深感台湾房地产税的征管经验为我们提供了一个可资借鉴的样本。

  台湾并没有设立专门的房地产税或物业税，与房地产相关的主要税种有房屋税、地价税和土地增值税三种。这与大陆的税种设置基本类似，只名称稍有不同。另外，目前大陆的房产税、土地使用税和土地增值税只对商用地产征收，而台湾对所有房屋征收。

  台湾的房屋税开征于1968年，是在房屋持有环节征收的一种税，其课税对象是地上的建筑及附属物，纳税义务人为房屋所有人或房屋实际管理人。不论自住住宅，还是商业房屋，每年都要缴纳，且不设起征点，没有免征额。住家用房屋税为房屋公告价值的1.2-2%（实际税率由各市县在此范围内自行确定），非住家用房屋(商业用)税率为3-5%，私人医院、人民团体等非营业用房为1.5%至2.5%。房屋公告价值相当于大陆的政府最低指导价，由市县不动产评价委员会每三年确定一次向社会公布。

  地价税也是在土地持有环节征收的，属“土地占用”税，每年根据土地申报价格向土地所有者征收。土地申报价格不能低于政府公告价格的80%，土地公告价格由市县地价评议委员会评议确定。与房屋税不同的是，地价税按地价高低实行超额累进税率，基本税率为10％。，最高税率为55％。，但规定自用住宅用地的税率一律为2％。。

  土地增值税则是按土地价格增加额征收的“土地改良”税，在土地转让时征收。土地增值税也实行超额累进税率，税率与大陆很相似。但规定了一种例外：出售自用住宅用地，在都市区未超过三公亩或非都市区未超过七公亩，按土地涨价额的10%征收，不再超额累进。

  房地产税是台湾地方政府的主要收入来源。以台北市为例，2012 年台北市地方税实征621.9 亿，地价税贡献206.7 亿，约占三分之一，为首要税源；土地增值税164 亿次之；房屋税118.6 亿；三税合计占地方税收收入的78.8%。可以说，房地产税收是台湾名副其实的地方税主体税种。这与大陆有根本区别，大陆地方政府的主要收入来源于营业税、增值税和个人所得税，房产税、土地使用税和土地增值税只占有很小比例。

  从2008年到2014年，全台湾平均房价上涨48%，台北市涨幅逾50%，高雄市上涨一倍以上。为“打压”房价，台湾各地区政府一再祭起“房地产税”大旗，采取的主要措施有两条：第一，从2011年6月起，对房屋和土地转让开征“特种货物及劳务税”，当地人称为“奢侈税”，相当于大陆的消费税，以打击短期性“炒房”。奢侈税规定，对非自用房屋及土地，一至两年间转让的按实价课税10%，一年内转让按实价课税15%；第二，从2014年6月起，调高非自住住宅（包括出租和空置）的房屋税税率，非自住住宅用房屋最低税率由房屋现值的1.2%调高至1.5%，上限由2%调高至3.6%，以打击投资性“囤房”。

  虽然台湾“控房价”新招被业界认为具有相当的针对性，但效果却十分有限。2011年奢侈税实施之初，房屋成交量确实显著下降，台北、高雄等大城市房价也有短暂回落，但不到一年，房价就出现了V字反弹。特别在两年政策期过后，成交量和房价双双回涨。业界普遍认为，单从税制角度看，台湾“控房价”效果不佳的原因主要可归纳为三点：一是税基被严重低估。虽然台湾制定的税率看似与国际相当（美国为1.14%），但房屋税和地价税的计税依据都是房屋和土地的公告价值，而考虑到民众的承受能力，政府核定房屋和土地公告价值往往只是市价的20%至30%。如此一来，每年需要缴纳的房屋税与地价税合计实际只是房屋市值的0.4%左右，如此低的实际税率对投资购房者影响不大；二由于选票政治的需要，虽然规定房屋税的税率为1.2%至2%，“加税”政策普遍执行不到位，各市县政府基本上都执行最低限税率。2011年开征的奢侈税，迄今也只有台北、高雄等几个大城市响应，而大部分市县至今仍未执行。三是房屋税实行单一税率，而不是累进税率。不管一个家庭拥有几套房，只要是住宅，所有房屋税率都是1.2%。台湾财政部门多次提议对拥有两户以上房屋的民众课征较高税率的房屋税，称之为“囤屋税”，最后都不了了之。为了争取更多的选票，台湾各级政府都把加税视为畏途。

  台湾的房地产税征收经验告诉我们，把房地产税作为地方一级政府的稳定财政收入来源确实是靠谱的，但若要靠房地产税来调控过快上涨的房价，除了房屋供给、货币发行、人口变化等因素外，税制本身还需满足三个条件：一是税率不能太低，考虑到民众的承受能力，可以对自住型住宅给予适当的免征额或免征面积；二是对拥有多套住房的实行累进税率；三是房屋现价要有准确的评估，税基不能太低。

  （作者系经济学博士、宏观财经评论人）