（上接B11版）

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  （1）不同区域的房地产开发情况

  报告期内，公司及其控股的房地产公司的房地产开发项目（以下简称“项目”）共计33个，包括在建项目18个，已完工项目15个，无已转出项目。其中项目所在的主要区域为郑州、济南、苏州和北京，此四地的区域经营情况如下：

  表 主要区域的经营数据（未经审计）

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  表 主要区域的项目数据

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  公司其他区域包含西安、上海、成都、三亚、长沙、天津、徐州等，这些项目均为近两年拿地项目，目前为在建状态，未结转收入及成本。

  （2）土地储备情况

  随着开发规模不断扩大以及发展战略的调整，公司拿地力度逐年加大、土地购置面积快速增长，2012至2014年土地购置面积分别为14.09万平方米、58.11万平方米和73.60万平方米，对应建筑面积（规划面积）分别为52.52万平方米、175.86万平方米和209.95万平方米，基本满足未来3至5年公司房地产开发业务的用地需求，主要以二线城市为主，土地获取价格合理，具备一定升值空间。

  表 截至2015年9月土地储备情况

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  *注：未拿到施工证的均属于储备面积

  2、物业和租赁业务

  发行人的物业与租赁业务由全资子公司鑫苑物业服务有限公司（以下简称“鑫苑物业”）负责，鑫苑物业服务有限公司成立于1998年，注册资金5000万元，具有国家一级物业管理企业资质，中国物业管理协会常务理事单位。

  伴随全国化战略的实施，鑫苑物业在郑州、济南、苏州、合肥、成都、昆山、徐州、北京、天津、西安、三亚、上海、长沙、河南地市等成立了18家分公司。目前，公司通过全委、顾问、合作联盟等方式接管总面积逾4000万平方米, 覆盖住宅、办公、商业、综合体、工业园、文旅、酒店等多种业态。

  鑫苑物业近三年在营业收入连续实现突破，在物业服务成本不断攀升的情况下，保持与提高物业服务品质的同时，不断开拓新的业务，在资产管理、房屋中介、合作联盟等方面取得较大增长，保持了正常的利润指标。最近一年实现营业收入1.71亿元、净利润948.18万元，其中物业管理收入16,577.64万元，占总收入的比例为3.04%；物业租赁收入为498.53万元，占总收入的比例为0.09%。

  （1）物业管理业务情况

  发行人主要通过提供物业服务的方式开展物业管理业务，根据不同区域的不同物业性质制定不同的收费标准，主要包括郑州（15家）、济南（3家）、苏州（4家）、徐州（2家）、昆山（1家），以及北京、安徽、成都各一家等。该项业务最近一年营业收入16,577.64万元，占总收入的比例为3.04%。

  表 物业管理服务收费标准及业态分布

  单位：元/（平方米*月）

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  （2）物业租赁业务情况

  发行人主要通过自有项目配套物业租赁的方式开展租赁服务，该项业务占比较小且仅限幼儿园、超市等配套资产的出租。该项业务最近一年营业收入498.53万元，占总收入的比例为0.09%。

  表 租赁业务情况及业态分布

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  （二）发行人主要业务经营情况

  经过近年来公司各项业务的良性发展，公司整体经营规模呈现出了较好的发展势头。报告期内，公司营业收入具体情况如下：

  单位：万元

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  1、郑州房地产市场情况及公司业务情况

  2015年郑州主城区商品住宅成交单价呈平稳波动态势，但较2014年呈现阶段性上升，10月郑州主城区商品住宅均价为9,335元/平，成交量波动上行，10月主城区商品住宅成交量109万平，连续三个月上涨，创年内新高。

  2015年10月，郑州市库存为692万平方米，环比降3.46%，随着去化量的增加，自今年3月以来，去化周期由12个月持续缩短至约8个月。

  公司的郑州鑫苑鑫家和都汇广场项目，10月成交高层均价7,649元/平，137套；公寓均价6,580元/平，29套；商铺17,604元/平，3套；项目已推未售高层114套、商铺23套，住宅去化周期为0.8个月。

  公司的二七名城项目363套，10月开盘高层成交均价7,961元/平，成交264套，按照最近两周成交21套、31套计算，库存去化周期为5个月。

  表 郑州地区项目存货去化率情况

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  郑州作为中部区域人口大省中心城市，成交量和房价增长速度明显领先于其他城市，公司将继续增加在郑州的土地储备，保证公司稳定资金来源。项目所处二七新城板块，是郑州政府着力打造的重点新城，随着郑州市区内大量商贸物流也外迁至四环区域，将为项目所在区域引入大量客流。

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  2、济南房地产市场情况及公司业务情况

  2015年9月、10月济南共网签新建商品住宅16,306套，比去年同期的9,610套多出6,696套，同比增加了69.68%。2012年和2014年济南“金九银十”楼市网签量均未过万套，2013年为1.2万套，今年“金九银十”的网签量创下近几年的最高值。

  截止2015年10月，济南已成交商品房101,856套，而2014年全年的成交数据为101,277套，2013年的这一数据仅为91,234套，这足以说明今年的济南楼市出现了明显的回暖迹象。

  根据克而瑞监测，10月份，济南商品房成交均价为8,580元/平方米，环比增长0.44%，同比增长6.19%，10月成交量和成交价格均创近一年来新高。

  根据济南房地产信息网数据，相比9月末5.1万套的住宅库存套数，10月末库存下降到4.87万套，按照近三个月月均去化7,766套计算，去化周期约为6.3个月。

  公司的世家公馆项目，10月成交均价6,258元/平，成交152套，为区域成交量最高的项目。已推未售高层住宅173套，按照9-10月月均去化160套（9月168套、10月152套）计算，库存去化周期为1.1个月。最近几个月以来，世家公馆项目月度成交量在竞品中遥遥领先，随着整个西客站片区配套设施的逐步完善，以及公司引入学校配套主打学区概念，整个片区及公司项目将会得到进一步提升。

  公司的鑫中心项目，10月高层住宅成交均价9,254元/平，小高层为10,992元/平，公寓为7,374元/平，loft为8,272元/平，分别去化25套、8套、33套、26套。已推未售高层住宅14套，小高层20套，公寓3套、loft94套，各居住类业态中最长库存去化周期为3.6个月。公司的鑫中心项目处于传统的洪楼商圈，属城市中心，所处区域交通便利，配套完善，片区在售项目较少，公司项目作为唯一在售综合体项目，开盘当天销售2亿，刷新洪楼片区最新成交纪录，随着项目各项商业配套的逐步引入，未来会有更大升值潜力。

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  表 济南地区项目存货去化率情况

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  附表1：济南鑫苑名家预售证明细

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  3、苏州房地产市场情况及公司业务情况

  2015年10月，苏州商品住宅成交均价为12,335元/平，自年初以来平稳上升，创年内新高。除了7、8月传统房地产成交淡季以外，年内苏州商品住宅成交量平稳攀升，10月成交量为112万平，创2014年初以来单月新高。

  据苏州住建局在苏州房地产信息网发布的数据，截止到11月中旬，苏州住宅库存量39,146套，按照近三个月月均去化8,720套计算，去化周期为5个月。

  公司的苏州湖居世家项目，10月份高层成交均价为10,514元/平，洋房为13,657元/平，联排为17,791元/平 ,高层成交80套，洋房成交4套，联排14套。已推未售高层39套，洋房18套，联排20套，各业态中最长库存去化周期为4.5个月。

  表 苏州地区项目存货去化率情况

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  苏州项目所在的尹山湖区域量价齐升，价格上升明显，同时苏州近期成交土地价格不断攀升，屡屡刷新市场记录，片区乃至整个城市成交量价齐升态势势必延续。

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  4、北京房地产市场情况及公司业务情况

  2015年10月，北京商品住宅市场新增供应量为54.3万平方米，环比下降41.13%，同比下降25.24%；商品住宅成交量为85.8万平方米，环比下降3.78%，同比上涨2.24%；北京市商品住宅成交均价为26,392元/平方米，环比下降9.68%，同比上涨8.69%。10月商品住宅供应量环比、同比均有所下降，成交量环比小幅下降，同比小幅上升。单月供求比为0.63，市场转变为供小于求的局面。

  2015年10月，北京市商品住宅成交均价为26,392元/平方米，同比上升8.69%。因当月高端项目供应减少及通州区域短时限购影响，北京商品住宅整体均价环比下降9.68%，其中通州区成交均价环比降幅较大，成交均价为19,582元/平米，环比下降21.8%，而怀柔区成交均价环比涨幅最大，环比上涨34.5%，成交均价17,691元/平米。

  公司的北京鑫苑鑫都汇项目处于尾盘阶段，住宅已售罄，在售商铺均价35,291元/平。

  表 北京地区项目存货去化率情况

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  5、上海房地产市场情况及公司业务情况

  近期上海市商品房供应有所回落，成交大幅攀升，价格走强。2015年10月供应面积为293.28万平方米，环比下跌15.47%。10月商品住宅成交面积为151.07万平方米，环比上涨6.58%，与去年同期相比上涨38.36%。商品住宅成交均价33,179元/㎡，环比上涨7.45%，同比上涨19%。

  公司的上海青浦鑫苑壹品世家项目截止9月底，已取得预售证面积为3.74万方，为14年12月30日取得，2015年上半年由于上海地区商品房价格上涨不够强烈，推盘节奏较慢。10月份以来房价攀升，均价为21,608元/平，成交36套，成交量在竞品中居首，已售面积为1.75万方。

  上海项目住宅9-10月月均去化33套计算，库存去化周期为1.2个月，截止到11月底，已取得预售证的住宅部分已基本售罄。根据公司销售策略，前期推盘住宅积累人气后再主推商业，已取得预售证的商业部分预计2015年12月对外销售，

  表 上海地区项目存货去化率情况

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  6、西安房地产市场情况及公司业务情况

  2015年10月，西安商品房市场新增供应面积达91.77万平方米，成交面积超过135万平方米，环比剧增43.8%。商品房市场供求比值为0.68，为今年以来单月最低值。10月份，西安市商品房成交均价为7,884元/平，处于近一年的第二高位，同比上涨13.6%。

  10月份，公司的西安鑫苑大都汇项目销售均价为6,312元/平，成交175套，遥遥领先于竞品，竞品成交在70-90套。公司西安项目已推未售高层494套，按照9-10月平均去化161套（9月去化148套、10月去化175套）计算，库存去化周期为3个月。

  表 西安地区项目存货去化率情况

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  7、天津房地产市场情况及公司业务情况

  2015年10月，天津市商品住宅成交量为152.71万平方米，环比增加19.51%，同比增加104.43%。商品住宅当月成交均价为11,776元/平方米，环比下降0.14%，同比上涨2.31%，整体保持平稳态势。

  2015年10月，武清区受部分热点大盘的带动，当月成交量为34.42万平方米，环比增加2%，同比大增193.5%，成为当月成交最高的区域，占天津市成交总量的22.54%。

  报告期内，天津未有取得预售许可证的项目。公司的天津鑫苑名家花园项目于10月份取得预售许可证，联排别墅销售均价为8,319元/平，已推未售92套，按照10月去化41套计算，库存去化周期为2.5个月。

  8、长沙房地产市场情况及公司业务情况

  2015年10月，长沙市内六区新建商品房网签量为14,268套，套数环比上涨18.46%，网签面积145.61万平方米；住宅网签量为11,945套，环比上涨14.53%,成交均价为6,125元/平，环比上涨4.38%，同比上涨3.95%。

  10月份，公司的长沙鑫苑名家雅苑项目，高层住宅成交均价为5,331元/平，成交套数103套，成交量在6个竞品中居第二。公司长沙项目，已推未售318套，按照9-10月月均去化96套计算（9月去化90套、10月去化103套），库存去化周期为3.3个月。

  表 长沙地区项目存货去化率情况

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  综合来看，鑫苑中国的业务拓展立足于国内一线城市，以及具有良好经济基础、发展潜力和人口基数的二线发达城市，核心布局可概括为“4+2”，即“郑州、济南、苏州、西安”+“北京、上海”。

  2015年以来，在国家有关政策利好不断释放的有利条件下，全国一二线城市房地产市场持续复苏，公司在售项目均取得较佳销售业绩，公司项目去化周期明显优于所在城市整体水平。未来，公司仍将继续深耕一二线城市优质地块，以城市扩张升级和城镇化进程为发展契机，在所进驻城市实行战略深耕和纵深发展，通过滚动持续开发，不断扩大在当地的市场份额、品牌积淀和客户基础。

  （三）主要业务上下游产业链情况

  1、向主要供应商的采购情况

  报告期内，公司向主要供应商的采购情况如下：

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  2、向前五名客户的销售情况

  报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下：

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  注：表格中的购房客户A、B等是为了保护客户隐私的代用名，因此2014年度购房客户A与2015年1-3月的购房客户A并非同指一人。

  （四）主要业务流程图

  本公司主要业务的流程为：公司根据各种渠道获取土地信息，在充分市场调查和科学项目评估基础上，通过自身优势筹集资金购买或以其他方式获取土地；在获取土地后在充分了解市场需求基础上并按照房地产相关规定制定项目规划；通过招标选择施工单位并根据公司成本、质量等相关管理制度对施工过程进行管理；最后，公司完成成品房交付、售后服务等。

  本公司主要服务的流程图参见下图：

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  八、发行人所在行业状况

  （一）房地产行业发展现状

  1、房地产投资逐年增长、商品住宅开发投资稳定波动

  除2009年和2012年我国房地产投资受到国际金融危机的影响和宏观经济形势低迷的影响外，2001-2013年我国房地产投资每年均保持15%以上的增长速度，年投资完成额从2000年的4,984.05亿元上升到2014年的95,036亿元。根据国家统计局2015年2月26日发布的《中华人民共和国2014年国民经济和社会发展统计公报》公布的数字，2014年全年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅投资64,352亿元，增长9.2%；办公楼投资5,641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14,356亿元，增长20.1%。2014年全年地产销售较为疲弱，2014年9月30日以后，伴随房地产政策的放松和央行11月22日降息，房地产销售后续会有所改善，预计2015年房地产投资增速9%左右，上半年较低，下半年可能有所回升。

  图：房地产及商品住宅投资增长情况

  单位：亿元

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  数据来源：Wind资讯

  在房地产投资的构成方面，2001年至2012年间，商品住宅开发投资额占房地产开发投资的比例维持在66%~72%之间。2008年以前，商品住宅开发投资额占房地产开发投资的比例总体呈逐年上升趋势。其中2008年、2011年分别达到71.9%、71.7%的较高水平，2009年和2012年该比例分别出现较明显的下降，体现了在2008年金融危机及2012年国家政策宏观调控的影响下，商品住宅开发投资增长的波动性特征。2012年至2014年间，商品住宅开发投资的比例出现大幅下降。2014年该比例甚至回落至2005年水平。

  图：商品住宅投资占房地产开发投资比重

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  数据来源：Wind资讯

  2、土地需求旺盛、价格快速攀升

  我国土地市场发展迅速，土地需求量旺盛，当年购置土地面积从2001年的2.34亿平方米上升为2014年的3.34亿平方米，2012年受宏观环境影响，政府对土地的总量控制逐渐加强，当年土地购置面积下降至3.57亿平方米。2014年房地产市场进入深度调整期，房地产开发企业土地购置面积为3.34亿平方米，为近5年内最低水平，较上年大幅下降13.99%。

  图：购置土地面积、新开工房屋面积情况

  单位：万平方米

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  数据来源：Wind资讯

  近年来，我国土地出让制度基本实行“招、拍、挂”以来，土地价格的决定权交还给市场，使原本隐藏的土地价格获得释放，加之我国地少人多、18亿亩耕地底线不能动摇、城市拆迁难度逐步加大等因素，在商品房市场需求的支撑下，全国土地交易平均价格呈现较大幅度的攀升。土地价格的上涨，导致房地产开发企业土地购置费上升。

  图：土地购置费用及其增速情况

  单位：亿元

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  数据来源：Wind资讯

  2008年全国土地购置费用为5,995.60亿元，较上年大幅增长了23.03%。自2009年下半年开始，政府对土地交易市场进行严格的宏观调控。2009年土地购置费用为6,023.70亿元，涨幅为0.47%，较2008年下降了22.6个百分点。自2010年开始，全国土地购置费用加速上升。随着国家在2011年相继出台一系列政策法规，房地产土地交易市场大幅降温，土地交易价格随之回落。2011年土地购置费用为11,527.25亿元，涨幅较2010年的66.01%下降为15.27%，降幅达到50.7个百分点。这也是国家对房地产行业进行宏观调控在土地市场上的必然反应。2012年，全国土地购置费用为12,100.15亿元，涨幅回落至4.97%。2013年，全国土地购置费用为13,501.73亿元，涨幅回升至11.58%。2014年，全国土地购置费用高达17,458.53亿元，涨幅升至29.31%。

  3、房屋竣工面积与商品房销售面积同步增长、增速上下波动

  在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，近年来全国房屋竣工面积与商品房销售面积总体呈现上升态势。2004年以前，竣工面积始终大于销售面积，而自2005年以后，销售面积的增长速度快于竣工面积，显示出房地产市场的旺盛需求。

  图：商品房竣工及销售面积情况

  单位：万平方米

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  数据来源：Wind资讯

  2007年第4季度以来，受“二套房房贷政策”的影响，房地产销售速度明显放缓。2008年，全国商品房竣工面积66,544.80万平方米，销售面积65,969.83万平方米，商品房销售出现自1999年以来的首次下降。2009年，受刺激政策作用，我国宏观经济开始复苏，房地产行业相应出现回暖。2009年全国商品房销售面积达94,755.00万平方米，同期商品房竣工面积为72,677.40万平方米。2010年至2012年，房地产市场在竣工面积与销售面积持续同步增长，增速却由10.56%大幅下滑至1.77%。截至2013年，全国商品房销售面积达130,550.59万平方米，同比增速回升至17.29%。受国内宏观经济增速放缓以及国家对房地产市场调控的不断深入等因素的影响，房地产行业景气度下滑，2014年全国商品房销售面积减少至120,648.54万平方米。然而2014年商品房竣工面积较2013年增加6,024.05万平方米，国内房地产行业面临去库存的压力。

  4、房地产市场价格上下波动

  根据国家发改委、国家统计局联合发布的全国商品房销售价格指数，我国房价在1998至2002年期间表现较为平稳，但在2003年下半年和2007年初，我国房价开始出现了二轮快速增长。为应对2003年的房价快速增长，国家于2005年出台了央行《121号文》等一系列调控政策，受此影响，房价涨幅于2005年上半年开始下降。同样，为了抑制2007年初房价的快速增长，2007年底政府出台了“二套房房贷政策”、国务院《3号文》等调控政策，随后全国各主要城市的房价出现了不同程度的调整。

  2008年我国房价波动剧烈。2008年第1季度，全国商品房售价同比上涨10.9%，同比涨幅创历史新高。2008年8月，国内房地产价格出现近10年来首次下跌。受国际金融危机和国内经济增速放缓的影响，以及房地产市场自身的调整等诸多因素，2008年下半年开始全国房地产价格呈现加速下降趋势，全年70个大中城市房屋销售价格环比下降0.3%。2008年10月，为刺激房地产市场，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持，最低首付款比例可调整为20%，房地产市场的需求得以释放，至2009年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，超过了2007年全年7.6%的涨幅。

  2009年年底的房价大幅上涨直接引发了国家房地产政策的变革。2010年1月多部委联合发布公积金新政，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010年4月17日，《新国十条》继续严格调控。2011年1月26日《新国八条》，将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，个人购买住房不足五年转手交易将统一按销售收入全额征税。

  受2011年限购政策的影响，加之按揭成本的迅速下降，2012年全国商品房均价走势相对平稳，全年房价增速略高于2011年，其中2012年下半年至2013年一季度经历了一轮价格反弹。根据Wind资讯数据显示，从2012年6月起至2014年5月，百城住宅价格指数呈连续环比正增长态势，并于2013年9月达到峰值，当月环比增幅达到1.07%。2014年房地产整体行业形势严峻，从2013年房地产行业暴涨之后到2014年意外遇冷，行业负增长的现状甚至回到了2008年至2009年的低点。2014年房地产行业政策也从明确分类调控，到逐步取消限购，放松限贷，再到降息经历了巨大的变化。2015年央行降息降准政策、各地公积金首付最低首付调整政策、国土部及住建部联合推出的楼市新政、央行及住建部和银监会联合推出的二套房款首付低至四成的政策以及购买2年以上普通住房销售免征营业税等多个房地产政策的出台，预计将对市场产生显著利好作用。

  图：百城住宅价格指数同环比变动（%）

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  数据来源：Wind资讯

  （二）我国房地产行业发展前景

  1、经济稳定增长为房地产行业发展打下了坚实的基础

  我国自改革开放以来，经济总体形势保持着蓬勃发展的势头，尤其是进入上世纪90年代后，中国经济一直保持高速增长。2001~2012年间，全国GDP年均复合增长率超过10%，城镇居民人均可支配收入年均复合增长率亦维持在12%以上。2012年以来，政府出台了一系列抑制房价过高及房地产行业调控政策，虽然2014年宏观经济增速放缓至7.4%，但我国宏观经济持续稳健的发展，为房地产业创造了良好的经济环境。

  图：GDP、GDP增速及中国房地产开发投资增速

  单位：亿元

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  数据来源：Wind资讯

  2、城市化进程及居住水平的不断改善为房地产行业发展提供有力支撑和源动力

  城市化进程对房地产的影响主要体现在三个方面：一是农村人口大规模向城市迁移，二是城市本身的旧城改造，三则是居民消费和投资的需求不断上升。虽然我国2013年城市化率53.7%与发达国家平均70%-80%的水平存在较大差距，但是每年1%的城市化速度将使城市人口保持稳步提升，城市人口的增长势必带动大量的租房和购房需求。预计我国持续快速的城市化进程平均每年将带来2.4亿平方米的新增住房需求，从而为房地产行业的发展提供有力支撑；而改善性需求增速也将比较明显，虽然我国住房自有率比较高，但随着收入的提高，以住宅面积提高为代表的居民住房改善性需求将为房地产行业的发展提供持续动力。

  3、房地产行业集中度将逐渐提高

  我国房地产行业一直处于低集中度的状态。近几年来，新房开发整体增量空间受限，房企布局由扩张转向收敛，由于核心城市土地竞争愈加激烈，高地价已透支未来房价的上升空间。随着房地产行业的投资门槛上升，大型开发商在土地市场的竞争优势明显。同时融资能力的差异也使得具有良好资质和资产负债表的大型开发商融资成本低于行业水平，致使中小开发商逐步退出竞争，行业集中度因此也得到快速提升。目前处于行业增速低迷时期，由于龙头地产公司在销售及内部管控的优势愈发明显，行业集中度提升有加速趋势。根据“2015中国房地产百强企业研究报告”统计数据，2014年房地产百强企业销售额市场份额达35.4%，较上一年提高了5.9个百分点，提升幅度为近5年最高。综合实力TOP10企业销售额市场份额达15.6%。

  图：行业集中度提升趋势

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  数据来源：2015中国房地产百强企业研究报告

  4、原材料价格高位，行业利润率将持续下行

  近年来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，房地产价格上涨的速度得到抑制，与此同时，我国土地出让制度自基本实行“招、拍、挂”以来，土地价格的上涨，导致房地产开发企业土地购置费上升。同时，土地增值税、土地闲置费等税费的严格征收，建筑材料以及人工成本的增加，导致房地产开发成本增加，压缩了房地产企业的利润空间。

  图：上市房地产企业盈利能力逐步下滑趋势

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  数据来源：Wind资讯

  5、未来市场可能逐步进入品牌竞争时代

  随着土地供应市场的日益规范和市场化运作机制的逐步完善，房地产市场供求将逐渐走向平衡并可能由卖方市场进入买方市场，房地产企业之间的竞争也将主要集中在规模、品牌、产品附加价值和企业文化等方面。在科技高度发达、信息快速传播的今天，产品、技术及管理决策等容易被对手模仿，难以成为企业的核心专长，而品牌一旦树立，则不但有价值并且难以模仿。为了更好地生存和发展，房地产企业将会越来越重视市场细分和产品品质的差异化，竞争的层面也更趋多元化，房地产市场将逐步由产品时代进步到品牌时代。

  九、发行人面临的主要竞争状况

  鑫苑（中国）置业有限公司采用“不囤地、不捂盘、零库存”经营模式，通过“快速拿地、快速建设、快速销售”的经营策略实现公司高速增长，多次获得房地产“盈利性TOP10”，“成长性TOP10”等诸多荣誉。目前，已经形成住宅地产、商业地产和物业管理三大核心产业，连续十年入选“中国房地产百强企业”，品牌价值达到51.83亿元。

  公司在房地产行业内的竞争优势如下：

  （一）合理的业务布局

  从2014年二季度开始，房地产行业进入新的一次行业调整期，国内房地产市场出现衰退，整个行业发展举步维艰。在此大环境下，公司一方面着力推进郑州、济南、苏州等“老牌”城市的深耕计划，另一方面首次进入上海、天津、西安、长沙和三亚等一二线城市，公司准入市场锁定国内一线城市，以及具有良好经济基础、发展潜力和人口基数的二线发达城市，以城市扩张升级和城镇化进程为发展契机，在所进驻城市实行战略深耕和纵深发展，通过滚动持续开发，不断扩大在当地的市场份额、品牌积淀和客户基础。国内城市布局形成了以北京为中心，辐射华北、华东、华中、华南以及西北、西南的全国性业务版图。

  （二）成熟的项目运作模式

  公司采用“不囤地、不捂盘、零库存”项目运作模式，通过“快速拿地、快速建设、快速销售”的开发策略实现公司高速增长。在市场准入方面，公司锁定国内一线城市，以及具有良好经济基础、发展潜力和人口基数的二线发达城市，以城市扩张升级和城镇化进程为发展契机，在所进驻城市实行战略深耕和纵深发展，通过滚动持续开发，不断扩大在当地的市场份额、品牌积淀和客户基础。同时，以进驻城市为中心和原点，逐步辐射周边市镇或区域，形成以点带面的区域化发展和扩张，通过同区域内管理资源和业务资源的共享，以及管理权限向业务前端的延伸和下探，有效提升区域公司的能动性和竞争力。

  （三）优质的土地储备

  公司房地产项目开发的主要环节包括土地收购、产品定位、规划设计、施工建设、房产销售等，其中土地收购、规划设计等前期准备和后期的房产销售是实现预期收入和利润规模最为重要的环节。从公司土地储备决策流程方面来看，主要分为机会识别阶段、立项审批阶段、合同谈判阶段、尽职调查阶段和项目移交。机会识别阶段针对不同类型项目分为城市公司和业务发展部主导，针对地块进行信息获取和筛选整理，并进行立项调研，经过城市公司总经理审批或业务发展部总经理审批后提交总裁会议进行决策，其后由上述业务部门和城市公司撰写《立项可行性研究报告》提交房地产项目委员会立项评审；立项审批阶段，由房地产项目委员会将审议通过的项目通过法律事务部和财务部设计交易方案，并对拟定的合同进行三轮审核后，交由公司高层进行评审。针对评审通过后的地产项目授权城市公司和业务发展部进行合同谈判和尽职调查，完成后通过项目移交会议汇集运营管理部、营销中心等相关部门对于项目进行评定，并将项目资料建档移交至相关部门。

  在土地储备策略方面，随着开发规模不断扩大以及发展战略的调整，公司拿地力度逐年加大、土地购置面积快速增长，2012~2014年土地购置面积分别为14.09万平方米、58.11万平方米和73.60万平方米，对应建筑面积（规划面积）分别为52.52万平方米、175.86万平方米和209.95万平方米，基本满足未来3~5年公司房地产开发业务的用地需求。

  公司坚持深耕细作持续发展，除传统的招拍挂方式外，公司将继续采用灵活多样的获取合作方式进行土地储备，尽可能降低土地储备的价格水平和资金成本，平抑市场波动带来的利润风险，包括采用土地一二级联动方式来降低土地获取价格水平，利用公司兼并收购机会来延长土地资金投入周期，利用公司品牌、团队、物业等优势对外合作开发来降低项目实际资金投入规模等。

  公司土地储备规模相对较大，基本能够满足未来几年开发需求，主要以二线城市为主，土地获取价格合理，具备一定升值空间。

  十、发行人经营方针及战略

  （一）公司的经营方针

  1、稳步深耕区域中心城市

  公司准入市场锁定国内一线城市，以及具有良好经济基础、发展潜力和人口基数的二线发达城市，以城市扩张升级和城镇化进程为发展契机，在所进驻城市实行战略深耕和纵深发展，通过滚动持续开发，不断扩大在当地的市场份额、品牌积淀和客户基础。同时以进驻城市为中心和原点，逐步辐射周边市镇或区域，形成以点带面的区域化发展和扩张，通过同区域内管理资源和业务资源的共享，以及管理权限向业务前端的延伸和下探，有效提升区域公司的能动性和竞争力。目前业已形成郑州、济南、北京、上海、西安以及江苏等多个业务区域，公司的品牌影响力和号召力在当地日益加强。

  2、严格甄选城市优质地段

  公司选择的地块均位于城市核心地段，或者具有巨大发展潜力和政策利好的新兴区域，以客户生活的品质和便利性为衡量杠杆和出发点，全面平衡和配置项目的购物、娱乐和便民资源。同时，基于对区位规划的科学分析和判断，有效地与市政配套形成对接和互补，包括发达畅捷的交通路网，以及全面优质的教育和医疗资源等，从而将优质地段加工成为客户满意的优质产品。

  3、全力建设宜居住宅精品

  公司以满足城镇居民居住需求为己任，不断地为客户奉献质高价优的宜居住宅产品。公司以经过市场检验并具有良好口碑的精品项目为样本，在各个城市进行广泛地复制和普及，同时与地方文化和风貌进行有机结合，形成了风格鲜明和特征清晰的产品阵营。通过精准的客群定位和梳理，发展出若干条各具特色的产品线，全面覆盖不同客群的特质和要求。。

  4、重点打造城市生活中心

  公司精心选择城市最为核心的地段和繁华商圈，打造集居住、购物、办公、娱乐、休闲等于一体的多功能城市综合体。得益于优质地段带来的便捷交通和巨大人流，这些项目为城市居民创造了大量的就业机会，为企业发展和创业提供了优良的平台，同时为地方经济发展贡献了可观的税收，因而成为引领乃至支撑城市发展的旗舰地标。

  5、着力发展社区商业配套

  公司致力于为客户提供完善周到的社区生活服务和居住体验，对社区商业街区的业态组合进行整体规划和科学部署。公司与多家行业领先的品牌商户建立了广泛的战略合作关系，并根据客户需求和项目情况进行订制化引进，以主力店的抢先落位加速带动社区商业街区的成熟和完善。

  6、积极探索创新产业地产

  在房地产转型升级的行业背景下，公司紧跟国家行业指导方针的风向和走势，积极地对产品类型和开发模式进行创新和探索，通过与优质自然资源和产业资源的有机嫁接，形成具有创新形态的地产产品，从而谋求新的业务机会、竞争优势和盈利点。

  7、互联网+物管改造升级

  物业管理是公司旗下不可或缺的重要服务版块，由其管理的社区多次接待国家领导人的参观考察，成为“民生地产，和谐社区”的典范。未来，公司将全面提升以客户为导向的资源整合和服务能力，孵化多元化、多业态服务能力，形成独具价值的服务与运营模式。2015年，公司运用“互联网+”思维对物业管理进行改造和升级，鑫乐居线下社区服务中心和线上APP同步启用。其中社区服务中心是对传统物业管理中心的变革性升级，集成了多达40余项的便民服务，而线上APP集合了便民、理财和社交等三大功能模块，成为全新的社区生活掌上平台，极大地丰富了社区居民的生活形态。未来，公司物业管理服务将通过全委、顾问以及合作联盟等多种方式在全国进行扩张，而鑫乐居的线上线下产品也将随之覆盖到更多的用户人群，成为公司物业管理和服务体系在互联网时代的新典范。

  8、逐步推进文化影视产业

  2015年，公司以合资合作的形式开展影院投资和管理业务，初步涉足文化影视产业。对比发达国家的人均银幕数量，中国的影院行业仍然存在巨大的缺口和发展空间，这将给公司带来全新的业务增长点，同时成为公司为客户打造全方位生活方式的有力抓手。随着公司全国化战略布局的进一步开展，影院业务也将依托公司在项目、资源和资金等方面的优势，以一二线城市为核心，以三四线人口密集的城市为重点发展方向，逐步扩大其市场份额，在3年内达到30家影城的业务规模。

  9、不断提升运营管理保障体系

  近年来，公司持续不断地完善和加强运营管理保障体系建设，有力地支撑了各项业务的飞速发展和日益壮大：通过全景计划对工程建设周期和节点进行严格管理，通过预算管理对财务支出进行科学把控，通过流程梳理和信息化建设不断地提高公司的运营效率，极大地降低了管理成本。

  公司坚信人才是企业发展的第一要素，凭借极具竞争力的高分位薪酬体系，公司成功引进众多高水平的行业人才，由高素质人才组建而成的管理和运营团队，现已成为推动公司业务发展的中坚力量。

  （二）公司的发展战略

  在业务纵深方面，公司积极推动创新，探索地产相关多元化业务，开工建设大型商业地产及试水养老地产模式，通过对商业综合体和社区商业等多条商业产品线的组合落地，为客户提供全方位的生活服务产品，为公司打造持续竞争优势和推动长远发展创造了新的内生动力。

  十一、发行人治理结构及相关机构最近三年及一期运行情况

  （一）发行人组织结构

  发行人组织结构如下：

  发行人各主要部门的职责：

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  1、审计监察部

  负责内部控制、管理审计与监察审计。与相关内部控制流程负责人、外部审计师沟通内控审计项目问题发现，共同制定改进建议，并监督问题整改实施进度；对公司内部重要业务流程进行适时风险评估和分析预警；根据公司管理要求，建立健全集团审计监察管理体系，完善内部审计制度和相关业务流程。

  （下转B13版）