在保障房中，公租房被称为解决夹心层住房困难的一剂良方，它帮助年轻人应对目前买房太贵、租房不稳定的住房困难。在今年我国1000万套保障性安居工程中，将新建廉租房160多万套，公租房近220万套。其中，新建公租房套数是2010年37万套的6倍。中央多次下发针对公租房建设的专项文件，力推其成为保障房体系中的中坚力量。

  然而，资金短缺和运营、退出机制尚不成熟，成为眼下公租房建设遭遇的两大瓶颈。以上海为例，尽管2011年上海的目标是“建设筹措公共租赁住房200万平方米、约四万套，供应50万平方米、约一万套”，但据记者调查，上海公租房房源缺口仍然较大，有可能第一个上市的公租房项目不得不采取定向供应、优先保障的做法，这使得上海公租房的保障范围将大大缩小。

  ⊙记者 朱楠 实习生 季晓蓉 ○编辑 王晓华

  如果你问一个年轻人，租房最大的担忧是什么，十有八九得到的回答都是“涨房租”或“房东收回房屋”。每年，数以万计的年轻人带着梦想和激情来到上海这个大都市，而寻找一方立足之地是这些人首先要面对的问题。买房太贵，租房不稳定，于是，在政府的主导和推动下，“公租房”这一保障房形式成为解决夹心层住房困难的一剂良方。

  近日，记者实地探访了上海或将最先上市的公租房小区——位于徐汇区的馨宁公寓。根据调查了解，记者发现，从目前来看，上海的公租房或将优先保障公务员、事业单位、大型国企等少数特定单位员工的住房需求。这一定向供应、优先保障的做法，将使上海公租房的保障范围大大缩小。

  拎包入住俯瞰浦西全景

  在上海徐汇区华发路406弄门口， “馨宁公寓”这四个大字醒目地立在一个栋距开阔的住宅小区门口。据了解，这个占地面积13.5万平方米的保障房项目计划共有4560户，含配套动拆迁房12.8万平方米、1572户，公共租赁房17.3万平方米、2900户，廉租房0.5万平方米、88户。

  记者走进小区，发现馨宁公寓不论是小区规划还是楼宇品质均与一般商品房小区并无二致，虽然项目规模很大，但楼宇间并不显得拥挤，小区绿化也已基本完成。令记者颇感意外的是，每栋楼的公共部位都以石材铺地，连小区沿街商铺都是全石材立面，相比大多数动迁房、经适房的涂料外墙、水泥地面，这种建设用材在保障房项目中显得颇为讲究。

  记者观察发现，小区内的公租房部分由3幢18层、5幢24层和5幢29层的高层公寓组成，每层共有10套房源，有一室一厅和二室二厅两种房型，户户朝南。在一名工作人员带领下，记者走进正在装修的一栋公租房内部，看见工人正忙于室内装潢，电线、水管及煤气管道已全部完工，部分房间已铺好瓷砖和地板。而在位于26层的样板间记者看到，样板房装修非常精致，不仅屋内冰箱、空调、电视、台灯等家用设施一应俱全，在阳台更可俯瞰浦西全景。

  值得注意的是，这个保障房社区不仅配备了充足的地面停车位，还修建了一个地下停车库。据工作人员透露，馨宁公寓的公租房房源已被浦西几个区全部要走，预计租金价格在3500元/月，申请者可享有政府每月1000元的租金补贴。“不过一般单位肯定是申请不了的。”该工作人员向记者强调。

  在华发路上的中介门店里，记者看到同样是馨宁小区内，不少动迁安置房房源已进入租赁市场。由于动迁居民近期刚刚拿到钥匙，尚未来得及装修，因此租赁房源大多是毛坯房入市，一房一厅租金价格在1500元/月。而同区域其他商品小区全装全配一房一厅租赁房源月租金一般在2500元左右。如此看来，从租金水平上说，如果政府能够补贴每套公租房租金1000元/月，公租房的租金水平与周边其他租赁房源几乎持平。

  或定向供应部分单位员工

  在馨宁公寓实地走访后，记者不禁想问：如此优质的公租房小区到底谁能住进去呢？

  记者致电徐汇区华泾社区街道咨询公租房申请事宜，街道公租房负责人向记者表示，馨宁公寓相关申请细则尚未出台。

  徐汇住房保障中心有关人士在接受记者电话咨询时也表示，馨宁公寓今年年底才能竣工，具体细则没有出台，一般不对外出租。

  一位政府内部人士告诉记者，目前上海建设进展最快的公租房小区有两个，南有地产集团开发的“馨宁公寓”，北有城投集团开发的新江湾城“尚景园”，这两大项目将是上海最早面世的公租房项目。根据市政府的计划，以苏州河为界，馨宁公寓的房源主要针对苏州河以南的徐汇、静安、长宁、卢湾、普陀等区，而尚景园则供应苏州河以北的黄浦、闸北、杨浦、宝山等区。目前，馨宁公寓的房源已被所对应的区划分完毕，所有房源的内部装修将于10月底完成，理论上今年年底馨宁公寓即可上市。

  该人士向记者坦言，由于公租房对租赁对象的准入门槛设置较低，如果完全放开，那少量的公租房肯定无法解决全上海所有年轻职工的住房需求。因此，目前看来，馨宁公寓的首批公租房房源可能将定向供应市级政府公务员、事业单位、大型国企、知名外企等单位的年轻员工以及部分高端人才。如果这些房源还不够，可能将采取摇号方式。

  另据记者了解，徐汇区的另外一个公租房项目“田东佳苑”目前也已基本建成，尚未正式面市。该项目作为徐汇区本区的公租房项目，也将优先保障徐汇区内的大学、医院等事业单位年轻员工以及漕河泾开发区企业高端人才的住房需求。

  保障范围暂时无法全面放开

  据住建部公布的信息，今年我国1000万套保障性安居工程中，将新建廉租房160多万套，公租房近220万套。其中，新建公租房套数将达到2010年37万套的6倍。这些信息被市场分析人士解读为，中央政府更倾向于逐步通过“以租代售”的模式来建立更为完善的住房体系。

  根据《上海市发展公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》规定，上海公租房申请门槛较低，未设定户籍、收入、单位性质等条件。申请者需同时符合4项条件，即：有上海城镇常住户口或上海市居住证，连续缴纳社会保险金达到规定年限；已与上海就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；在上海无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米；申请时未享受上海其他住房保障政策的，就可申请公租房。

  2011年上海的目标是“建设筹措公共租赁住房200万平方米、约四万套，供应50万平方米、约一万套”。然而，在目前大力兴建公租房资金瓶颈难破、后续运营难题未解、房源尚未大量上市的情况下，该优先解决哪一类年轻职工的住房问题？是应该优先照顾公务员、事业单位、大型国企等特定单位的员工，还是应该给予所有符合条件的青年职工同样的申请机会、以统一摇号形式公平决定谁先住上公租房？公租房到底是部分特定单位的人才公寓，还是全上海新就业职工都能公平享有的公共社会保障资源?

  复旦大学住房政策研究中心执行主任、复旦大学管理学院副教授陈杰认为，上海可能采取将公租房优先供应部分机关、企事业单位的做法，这也是在市场调研的基础上，尽量将可行性和合理性相结合。“公租房与市场化租赁相比最大的优势在于稳定。通过调研我们发现，政府公务员、医院、学校等事业单位工作人员对公租房的需求最强烈，因为他们收入虽然不高，但工作相对稳定。而张江、外高桥等一些企业的员工由于工作的流动性相对较大，更倾向于市场化租赁。公租房要保证一定的出租率，是需要签订长期租赁合同的。”陈杰表示。

  “低收入人群可能更倾向于通过社会化租赁，比如说群租或品质较低的房屋解决居住问题。公租房要保证后期运营，一是要保证一定的出租率，二是租金不能定得太低。从这些方面来说，工作稳定、收入有一定保障的机关企事业单位工作人员更适合通过公租房解决住房问题。”陈杰认为。