邱思甥

  各方对房地产市场去向经久不息的争论，彰显出房地产市场在当今中国经济中的特殊地位。

  从2010年针对楼市的宏观调控至今，政府、学者、开发商、炒房客、普通居民等各方面对房价走势始终各执一词.而中国各地房价走势也的确很不同，有的地方以价换量，也有的地方楼价丝毫不跌甚至还在继续上涨。鉴于中国未来房价还将受到人口迁徙、城市化的进程而上涨，不难理解，地产领域的相关投资依然不容小视的魅力。

  对中央政府而言，房地产是过往多年拉动经济的火车头之一。在1997年亚洲金融风暴期间，为了人民币不能贬值而对出口型经济带来伤害，政府取消了福利分房制度。随着商品房的兴起，房地产迎来了黄金年代。2008年始于美国的金融风暴席卷全球，中国政府推出四万亿振兴经济方案，力度之大震惊全球(中国救市金额占GDP近10%，美国则不到6%)。而房地产业自然从中大大得益，住建部当时宣布将其中的9000亿用于新建200万套廉租房和400万套经济适用房。

  从历史角度来看，房地产开发商对严厉的调控政策存有侥幸心态绝不意外。2005年以来，房地产直接与间接的投资占中国GDP比重达25%。中国目前家庭收入在房地产上的消费比重高达65%，远高于欧美的25%。若再考虑因房地产对银行带来的坏账进一步对放款及整体经济的冲击，更能说明房地产对过去多年来“唯GDP论”思维方式的极端重要性。

  对地方政府而言，在财政收入依赖中央分配的限制下，土地出让金成了地方政府快速且稳定的最佳来源。高房价推升了未出让土地的价值，目前地方政府高达60%的收入来自土地出让金，因此房地产价格不振将直接就影响地方财政收入，从而进一步影响未来施政空间。

  地理因素造成了房地产价格的区域性差异。这不能不让普通居民雾里看花。1935年，胡焕庸提出黑河(瑷珲)—腾冲线即胡焕庸线，首次揭示了中国的人口分布规律。胡焕庸线，即自黑龙江瑷珲至云南腾冲画一条直线(约为45°），线东南半壁36%的土地供养了全国96%的人口；西北半壁64%的土地仅供养4%的人口。二者平均人口密度比为42.6：1。这条直线也是中国自然气候上的400毫米雨量线，传统农业发展一向受降雨量的制约，这条线以东的经济以农业形态发展，以西由于雨水不足仅能以游牧方式发展，久而久之，这条线也就形成了中国的人口分布线。因此，在东西人口分布如此不均的格局下，在中国讨论全国平均房价，实在有点无的放矢。

  值得关注的是，城市化将成推升未来地产价格的主因。诺贝尔经济学家斯蒂格利茨曾在世界银行中国代表处公开表示：“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大课题。” 如果说自然气候决定了历史、人文的初步发展，在工业化时代，城市化就是人口聚集的发展主轴，中国近代经济发展奠基于过去千年发展的雏形，沿海一带因地利而享有通商之便，城市化发展进程快于其他区域。去年，中国的城市化刚刚跨过50%大关，若参考OECD国家的平均水平66%，以目前每年城市化提升约1%来看，中国未来至少还有近20年的发展空间，预估到2030年，中国的城市人口将高达10亿，未来有高达3亿以上人口要进城，在由农村往城市移动的过程中，自然就有对房产的需求。

  知名咨询公司麦肯锡预测，2025年之前，中国将会出现八个人口超过1000万的超级城市：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉。中国未来经济发展将由以往的区域经济进一步转变成各具特色的城市经济，而以往国与国之间的经济竞争，未来也将转为各城市之间资金及人才的竞争。由此观之，人口的不断流入，也可视为另一种刚性需求。

  若以国际标准来看房价，以伦敦为例，目前有高达41%的房产由外国人所持有，政策抑制房价的影响仅是短期且有其限度。若以目前中国前几大地产开发商的股价来看，在房价并未出现明显下跌的情况下，其股价却已从2009年的高点修正了近60%，因此未来下跌风险已经有限。考虑到中国房地产业已由过去的全面高速成长、倍数获利转变成稳定成长、特色突围，部分盈利健康的地产个股将异军突起，乐观些预估的话，有望获得10％左右的收益。

  由此而来的另外一个投资契机，则是相关地产公司的债券，即以去年内地销售量排名第二大的恒大地产为例，其在香港发行的两年内到期的债券收益率竟高达15%。同样状况也发生在香港的瑞安地产和内地的碧桂园。在目前严厉的房地产调控政策未放松的情况下，相关个股股价反弹力度可能有限，但其债券的投资则不受影响，兼具投资与投机价值。

  （作者系国际理财规划师CFP, 证券分析师CSIA）