万科：

  适时“补仓”增势稳

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 全泽源

  进入下半年，主打“稳健过冬”的万科一边将“高周转”进行到底，一边开始适时拿地补充土地储备，这两者的较好结合，将确保万科今明两年业绩稳健增长。公司半年报显示，预收款项已达1309亿。

  9月5日，万科经过22轮竞价击败中海，以13.65亿竞得广州开发区开源大道以南一地块，同日以6.3亿元价格拿下青岛43.7万平方米地块。次日，万科击败中海和保利，以总价为33.1亿元，竞得合肥庐阳区总面积达139.6万平方米的超大连体地块，平均溢价率超过37%。9月11日，万科再次出手，在广东顺德又拿下11.3万平米商住地块，总价15.8亿，创造了当地土地市场出让总价记录。

  至此，万科仅在9月上旬便高调拿下四宗土地，共斥资68.9亿元，超过了上半年拿地金额的总和。

  近两个月来万科的大举拿地，引起业界广泛关注，甚至被解读为对后市的乐观态度。而事实上，万科此举或许更应该被理解为常规性的“补仓”。郁亮对此坦言：“不拿地，会饿死”。

  2011年底，万科总裁郁亮曾对媒体表示，万科将开启“过冬模式”，并称策略之一就是谨慎拿地。事实上，万科在今年一季度的确“零拿地”。不过，“冬眠”的万科在今年4月逐渐苏醒。据不完全统计，4月以来，万科已新增项目27个，需要支付的地价款达约120亿元。7月，万科共斥资约60亿元在全国范围内拿地，8月再拿地超36亿元。

  “万科的大规模拿地确实比保利、招商慢了半拍，但作为千亿级的房企，万科的慎重稳健也是必要的。再加上上半年土地市场供应有限，三季度开始加大推地力度，万科拿地的机会还是很多，而且目前看来溢价率控制得还是比较好。”有券商分析师认为，高周转仍是万科最大的亮点。

  最新公布的销售简报显示，万科9月销售面积105万平方米，销售金额120.4亿，环比分别增长0.57%和6.08%，同比分别减少2.8%和3.8%。1-9月，万科实现累计销售面积907.9万平方米，同比增长7.93%；实现累计销售金额963.2亿，同比下降0.78%。有分析师认为，由于公司年度推盘量集中于四季度，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售增长10%-20%可期。

  中投证券地产行业研究员李少明认为，从万科半年报来看，预收款项达1309亿元，较年初增18%；合并报表范围内共有1392万平米合计约1464亿元已售尚未结算资源，较年初增28%和20%，公司2012年全部业绩和2013年约70%业绩已锁定。公司销售的144平米以下住宅占比达到89%，符合政策倡导的“增加普通商品房供应”。加上公司一贯的高周转的盈利模式，适合当前房地产调控形势，受政策调控影响小。万科的竞争优势和行业集中度将在持续的政策调控中彰显。

  值得一提的是，万科已将扩张的步伐迈向境外。7月中旬，万科宣布完成港股上市公司南联地产79.26%股权收购，不仅搭建了海外融资平台，更为国际化奠定基础。而在养老、文化地产等细分领域的尝试也值得期待，但正如郁亮所说：“未来15年中国住宅的机会还有很多，比如养老地产，万科愿意主动尝试，在这方面做一些试点和前期准备。”