云南城投置业股份有限公司
2012年年度报告摘要
一、 重要提示
（一）本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
（二）公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
（一）主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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（二） 前10名股东持股情况表
单位：股
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（三）以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、市场形势分析
2012年以来，面对日趋严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，中央政府坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势，经济运行总体平稳，物价涨幅稳步回落，社会大局保持稳定。就整个房地产市场来看，自2012年5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，房地产信贷投放也以5月份为分水岭呈现先稳后增，故而虽然调控格局并未发生较大变化，但房价已止跌企稳，整体小幅上涨。在楼市上涨预期有所增强时，国务院为扭转市场预期，于2013年2月20日出台五项调控政策措施该等政策措施综合运用了了行政、财政、货币以及税收等相关调控手段，无疑再次释放出强烈信号，中央政府将继续坚持调控政策不动摇，调控力度不放松。就昆明市场而言，2012年连续的两次降息，一定程度上推动了刚需群体入市，但因受到限购限贷政策的影响，昆明房地产市场未能全面回暖，房价也没有出现大的波动。而在今年两会后随着“国五条”调控细则的出台，不排除后市房价震荡下行的可能性。
公司认为:新出台的房地产调控政策是此前政策的延续与重申，旨在强化部分楼市过热的地方从严执行调控政策，防止局部市场的投机投资性需求卷土重来。随着调控政策的加强，行业发展日益规范，供需关系发生变化，市场竞争不断激烈，商品房市场投资增速将进一步放缓，整个房地产行业将进一步提升集中度，资金和融资能力成为考验房地产企业的关键要素，品牌和服务成为重要的竞争手段，要想在城镇化快速发展的背景下求得稳步发展，必须苦练内功，夯实基础，强化管理，开拓前行。
2、2012年度经营管理回顾
2012年，面对持续的行业宏观调控政策，公司发展形势依然十分严峻，困难与挑战无处不在。在公司董事会及管理层的带领下，公司上下坚定信念、团结一心、群策群力，根据市场环境和自身实际，积极调整项目结构，科学控制开发节奏，努力排解资金困扰，严格贯彻目标节点督办奖惩制，推动管理效能全面提升，通过不懈地努力，实现了公司的稳步发展。截至2012年12月31日，公司资产总额222.26亿元，较去年增长60.88%；归属于母公司的所有者权益35.75亿元，较去年增长5.36%；实现归属于母公司的净利润2.18亿元，较去年增长11.63%。
2012年，公司实际完成投资人民币33.7亿元，完成股权投资人民币4.10亿元，实际完成融资人民币95.93亿元。在整个行业融资形势不容乐观的情况下，公司利用多渠道的融资模式筹措资金，为公司其他各项工作的顺利推进提供了资金保障。
主营业务分析：
（1） 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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（2）收入
1） 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司主营业务收入较上年有较大幅度的增加，原因为本年公司二级开发项目东川古铜旅游小镇二期、大理春秋坊大部分物业在本期实现销售、天祐东骧神骏万泰东区等陆续竣工进入验收并交房阶段，公司本期营业收入较上年同期增幅较大。
2） 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
见上述驱动业务收入变化的因素分析。
3）主要销售客户的情况
本年公司前五名客户营业收入总额27,536,303.00元，占本年全部营业收入总额的7.81%。
（3） 成本
单位:元
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（4）费用
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（5）现金流
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（6）公司总体财务状况分析
2012年12月31日，公司资产总额222.26亿元，较年初138.15亿元，增加了60.88%，负债总额181.46亿元，较年初98.86亿元增加了83.55%。资产、负债较年初大幅增长的主要原因为：公司本期完成对控股子公司云南省绿色产品交易中心有限公司的合并，纳入合并范围；公司本期参与信托基金，将控股公司及合伙企业一并纳入合并；公司本期融资额度较上年大幅增加。截至2012年末，公司资产负债率为81.64%，较年初71.56%增加了10.08个百分点。资产负债率大幅上升的主要原因是公司融资增加以及大部分项目处于建设阶段，未能结转收入转化为净资产，本期资产的增加幅度小于负债的增加幅度，导致资产负债率的上升。
2012年12月31日，公司归属于上市股东的净资产为35.75亿元，较年初33.93亿元增加了1.81亿元，增幅5.36%。归属于上市公司股东的净资产增加主要原因是本期实现归属于上市公司股东的净利润2.18亿元，分配上年应分配现金股利0.41亿元，因合并范围变化增加资本公积0.04万元。
报告期内，公司实施完成了2011年度的利润分配，以2011年末股本为基数，每10股派现金红利0.50元（含税）。
2012年度，公司实现营业收入3.54亿元，较上年同期1.64亿元增长了115.87%，主要原因是报告期内公司大理河赕古道系列项目”中的春秋坊项目已清盘，武庙会项目已进入尾盘阶段，东川古铜小镇二期完成了可售物业的80%以上、东骧神骏二期实现了部分销售结转，收入较上年同期增加。
尽管本期房地产二级收入较上年同期大幅提高，但因环湖东路项目保底收益的减少，毛利率较上年同期是下降的。公司大部分项目仍处于建设及预售阶段，公司期间费用较上年同期亦有增加，并且公司转让项目收益亦小于上年同期，故营业利润较上年同期减少。此外，报告期内公司收到昆明市财政局拨付的财政补贴3亿元，计入当期损益。2013年，公司融城优郡、融城金阶广场等项目能够逐步达到收入结转条件，公司营业收入及营业利润将会得到改善。
本报告期内，公司现金及现金等价物净增加31.68亿元，其中：经营活动产生的现金流量净额为-18.04亿元，主要是本报告期内公司项目投资支出的资金大于销售回款；投资活动产生的现金流量净额-9.62亿元，主要是公司对兰州小天鹅房地产公司的债权投资增加（报告期内未纳入合并范围）；筹资活动产生的现金流量净额59.35亿元，主要是公司本期融资净增加。
（7）发展战略和经营计划进展说明
根据2012年度公司制定的战略发展规划，公司未来一个阶段的业务分为三大板块，暨土地一级开发板块、城市住宅综合体板块、旅游地产板块。
做强主业，巩固发展公司核心业务，加快推进现有房地产开发项目，本报告期大理及东川项目全面推向市场，并有部分新开发项目陆续推向市场，2012年度公司营业收入较2011年度实现了翻番。2012年，公司计划安排投资60亿元，实际完成投资约33亿元。报告期内公司积极做好城中村拆迁安置，土地招拍挂等前期准备工作，现融城优郡、融城金阶广场等项目已实现一、二级联动模式。环湖东路土地一级开发项目，截至目前累计完成投资约73亿元，公司受托开发范围内的土地共约1830亩已于2013年初成交。截止2013年3月22日，公司已收到昆明市土地矿产储备中心支付项目保底收益人民币3.22亿元，代垫开发成本26.94亿元，共计收到人民币30.16亿元。
2012年，公司实际完成融资95.93亿元。融资渠道除传统的银行贷款融资以外，还开辟了房地产基金融资、信托融资等融资渠道。为完成2013年度的经营计划和工作目标，公司将在资金需求方面统筹兼顾，合理调配。
行业、产品或地区经营情况分析：
（1）主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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（2）主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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资产、负债情况分析：
| 股票简称 | 云南城投 | 股票代码 | 600239 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 石渝平 | 卢育红 |
| 电话 | 0871－67199767 | 0871－67199767 |
| 传真 | 0871－67199767 | 0871－67199767 |
| 电子信箱 | ynctzy@163.com | ynctzy@163.com |
| 2012年(末) | 2011年(末) | 本年(末)比上年(末)增减（%） | 2010年(末) | |
| 总资产 | 22,226,195,615.51 | 13,815,210,556.10 | 60.88 | 12,031,147,891.35 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 3,575,532,574.97 | 3,393,689,796.65 | 5.36 | 3,221,381,436.87 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,804,616,269.20 | -1,306,761,011.78 | 不适用 | -2,882,563,315.52 |
| 营业收入 | 354,451,122.95 | 164,197,040.50 | 115.87 | 327,453,135.94 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 218,246,749.63 | 195,516,632.56 | 11.63 | 329,140,131.26 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -80,890,498.57 | -42,023,150.41 | 不适用 | 13,268,161.05 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 6.27 | 5.91 | 增加0.36个百分点 | 10.55 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.27 | 0.24 | 12.50 | 0.40 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.27 | 0.24 | 12.50 | 0.40 |
| 报告期股东总数 | 49,175 | 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数 | 56,418 | |||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 云南省城市建设投资有限公司 | 国有法人 | 30.86 | 254,126,381 | 197,474,713 | ||
| 中国工商银行－华安中小盘成长股票型证券投资基金 | 未知 | 2.43 | 20,000,000 | 0 | 无 | |
| 中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金 | 未知 | 1.87 | 15,421,871 | 0 | 无 | |
| 云南省小龙潭矿务局 | 国有法人 | 1.38 | 11,372,400 | 0 | 无 | |
| 中国工商银行－易方达价值精选股票型证券投资基金 | 未知 | 1.22 | 10,009,901 | 0 | 无 | |
| 中国建设银行股份有限公司－华夏盛世精选股票型证券投资基金 | 未知 | 0.96 | 7,878,734 | 0 | 无 | |
| 光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 | 未知 | 0.93 | 7,694,376 | 0 | 无 | |
| 中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投资基金 | 未知 | 0.91 | 7,499,927 | 0 | 无 | |
| 国泰君安证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 | 未知 | 0.87 | 7,174,641 | 0 | 无 | |
| 宋志刚 | 境内自然人 | 0.86 | 7,085,000 | 0 | 7,085,000 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知上述无限售条件股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人，也未知上述无限售条件股东之间是否存在关联关系。 | |||||
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 354,451,122.95 | 164,197,040.50 | 115.87 |
| 营业成本 | 261,252,536.02 | 66,800,112.27 | 291.10 |
| 销售费用 | 51,585,581.94 | 22,600,305.00 | 128.25 |
| 管理费用 | 107,535,555.82 | 90,888,166.19 | 18.32 |
| 财务费用 | 14,975,396.99 | 349,913.83 | 4,179.74 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,804,616,269.20 | -1,306,761,011.78 | |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -962,290,845.06 | 238,594,549.46 | -503.32 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 5,935,019,905.75 | 155,586,056.55 | 3,714.62 |
| 分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 房地产业 | 房地产销售成本 | 260,592,536.02 | 99.75 | 66,800,112.27 | 100.00 | 290.11 |
| 分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 房地产 | 房地产销售成本 | 255,751,659.50 | 98.14 | 62,021,579.58 | 92.85 | 312.36 |
| 土地一级开发 | ||||||
| 物业服务 | 物业管理成本 | 4,840,876.52 | 1.86 | 4,778,532.69 | 7.15 | 1.30 |
| 项目 | 本期金额 | 上年同期金额 | 变动幅度（%） | 变动原因分析 |
| 营业税金及附加 | 26,961,292.77 | 9,474,434.16 | 184.56 | 本期营业收入较上年同期增加所致 |
| 销售费用 | 51,585,581.94 | 22,600,305.00 | 128.25 | 本期二级项目进入销售期，广告宣传费增加所致 |
| 财务费用 | 14,975,396.99 | 349,913.83 | 4,179.74 | 本期子公司确认应付信托资金优先受益人的利息费用 |
| 投资收益 | 108,640,751.53 | 259,671,049.11 | -58.16 | 本期转让项目投资收益比上期减少所致 |
| 营业外收入 | 301,193,796.92 | 735,662.68 | 40,841.83 | 本期收到政府补贴3亿元 |
| 营业外支出 | 9,539,376.51 | 1,737,802.93 | 448.93 | 本期二级开发项目子公司未能按期交房，按售房合同支付违约金所致。 |
| 项目 | 本年金额 | 上年金额 | 变动幅度（%） | 变动原因 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,804,616,269.20 | -1,306,761,011.78 | 本期销售房款收到的现金低于上年同期 | |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -962,290,845.06 | 238,594,549.46 | -503.32 | 本期收回投资收到的现金比上期减少，支付其他单位投资款项增加 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 5,935,019,905.75 | 155,586,056.55 | 3714.62 | 本期融入资金增加所致 |
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产业收入 | 352,039,927.95 | 260,592,536.02 | 26.29 | 115.87 | 291.10 | 减少33.02个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产 | 345,874,264.00 | 255,751,659.50 | 26.06 | 366.83 | 312.36 | 增加9.77个百分点 |
| 土地一级开发 | -100.00 | |||||
| 物业服务 | 6,165,663.95 | 4,840,876.52 | 21.49 | 4.08 | 1.30 | 增加2.15个百分点 |
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 昆明地区 | 89,301,195.07 | 25.37 |
| 大理地区 | 92,871,850.88 | 26.38 |
| 东川地区 | 169,866,882.00 | 48.25 |
（下转A31版）