个案火爆难掩行业整体成色不足

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  被开发商抱以厚望的三月如约而至，但由于信贷收紧、定价偏高等因素影响，3月这个传统意义上的“小阳春”，在今年却并不尽如人意。

  成交情况显示，在北京、上海等需求相对旺盛的一线城市，3月成交量与去年同期相比明显下挫，市场仍处在低温状态，虽然有一些楼盘出现“日光”的看似火爆景象，但实际上是长期蓄客后集中成交的结果。业内人士预计，今年的3月较去年不可同日而语，开发商内部业绩压力普遍较大。

  京沪楼市“小阳春”开局不利

  中原地产研究部统计数据显示，3月北京楼市依然平稳，1-9日，新建住宅签约1802套，二手房住宅签约1858套，合计总签约3660套，较2013年同期跌幅巨大。

  而在上海，德佑地产市场研究部统计数据显示，上周上海商品住宅成交面积为13.69万平方米，环比前一周下跌23.6%，位于同期低位。虽然在供应方面，无论是改善型项目还是刚需型项目都有大批量的推盘，但与此同时成交量却出现了意外下跌。

  上周末，上海部分楼盘出现了“日光”、“去化90%”、“几近清盘”等看似火爆的销售景象，但据业内人士介绍，这些楼盘基本上都是蓄客已久、集中成交的，不能排除人为制造火爆的因素。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。在北京，二手房价格已经连续3个月阴跌，信贷收紧、自住房供应不足，是影响近期北京楼市的最关键两个政策。

  而上海德佑地产研究总监陆骑麟则分析，上海目前成交放缓与部分项目大幅涨价有关。如宝山大场板块的保利叶轩项目，2013年全年的成交均价为25960元/平方米，而上周新推的一批房源，网上房地产的最低报价29200元/平方米，每平方米上涨12.5%，超3000元/平方米。

  开发商“赶场子”跑量

  与以往相同，很多在春节前后“捂盘”的开发商都要利用“小阳春”这个出货窗口积极开盘，眼下开发商们都开始“赶场子”。记者从上海市房管局网站上查知，3月份刚到上旬，上海已经有10余个项目陆续拿到了预售证。新浪乐居楼盘中心数据显示，上海3月预计开盘的项目数量为53个，与2月26个项目开盘相比，增加了27个，环比暴增104%。

  “今年流动性偏紧、市场不再重现去年的火爆是大概率事件，开发商普遍希望积极跑量，现金为王。今年政府工作报告没有提及继续加强房地产市场调控，目前市场对政策的解读也偏积极，趁着这个时机出货，是很多开发商加速入市的原因。”沪上一位开发商告诉记者。

  然而，即便开发商出货意愿强烈，但在银行信贷政策收紧、优惠利率几乎消失的情况下，成交量随之回升的难度仍是不小。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，总的来看，在银行信贷紧缩及一、二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商仍需坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。

  “1、2月份销售情况不尽如人意，很多开发商内部销售压力都很大，如果3月不能改观，一季度的销售任务就完不成了。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉记者，今年的“小阳春”行情肯定会相对逊色，目前开发商的心态普遍比较着急，推盘力度还是会很大，提高去化率的关键在于理性定价。现在很多开发商尤其是小开发商的定价策略是不理性的。

  中原地产张大伟则预计，基于目前的市场大环境，今年3月40个主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平，同比跌幅或将接近20%，与去年月均成交量相当。