证券代码：000046 证券简称：泛海建设 公告编号：2014-029

  泛海建设集团股份有限公司

  2013年年度报告摘要

  1、重要提示

  本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  公司简介

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  2、主要财务数据和股东变化

  （1）主要财务数据

  公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

  □ 是 √ 否

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  （2）前10名股东持股情况表

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  （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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  3、管理层讨论与分析

  （1）报告期内公司经营情况回顾

  受国家宏观经济运行稳中向好，房地产调控和货币信贷等政策相对稳定影响，2013年国内楼市总体保持增长态势，全国商品房销售面积、销售额均保持大幅增长，各地“地王”频出，土地成交价不断创出新高。在市场持续回暖的同时，房地产行业的市场集中度进一步提高，企业间竞争压力不断加大。

  公司董事会对国内房地产行业分化加剧、行业竞争日趋激烈的严峻形势有清醒的认识，于2013年初提出“抓住机遇、调整思路、奋发图强、加快发展、实现腾飞”的发展方针，要求公司加快项目开发和拆迁节奏，缩短销售去化与资金回笼周期，加速释放公司潜力，坚持注重品质、精耕细作的工作原则，狠抓产品细节设计，严把工程质量关，为公司长远发展奠定基础。2013年，公司按照董事会要求，紧紧围绕年度经营目标稳步推进各项工作，全年业绩较2012年实现较大幅度增长，公司资产状况、盈利状况及持续发展能力得到显著提升。经审计，截止2013年12月31日，公司总资产为人民币407.38亿元，归属于上市公司股东的净资产为人民币92.36亿元；全年公司合并报表反映的营业收入为人民币59.38亿元，实现归属于上市公司股东的净利润为人民币11.81亿元，较2012年提高51.03%。

  为顺应市场形势，公司董事会明确提出公司应以项目销售为先导，要求公司各项工作都要服从于、服务于这个核心。2013年，公司可售项目主要集中在武汉、杭州、深圳、青岛四地，在售产品类型涵盖住宅、公寓、商业、写字楼等多种业态。为顺利推动项目销售工作，公司对原有销售模式进行了创新，制定实施符合市场导向的推售策略、签约策略、付款策略，极大地提升了公司产品的市场竞争力和认可度。年内，公司通过整合系统资源与政策倾斜，全力支持项目营销工作，确保了公司2013年度业绩目标的实现，全年公司房地产项目累计实现签约销售收入人民币58.44亿元，签约销售面积31.85万平方米，累计实现结算收入人民币54.70亿元，同比增长34.96%。

  加速项目价值释放为公司制定新的发展战略的立足点和出发点。报告期内，公司进一步加大了工程项目管控力度，力求实现项目建设速度与项目品质双赢。全年，公司项目在施总建筑面积451.62万平方米，新开工面积168.44万平方米，续建面积283.18万平方米，竣工备案面积57.64万平方米，项目建设数据均较2012年度实现较大幅度提升。公司所属武汉、杭州、大连、深圳、青岛、北京、上海等地重点项目均按计划开发建设，基本实现了年度工程建设目标；所属北京东风乡项目、上海董家渡10#地块项目剩余拆迁工作在年内取得重大突破，拆迁攻坚战的打响为未来项目价值释放、公司业绩突破创造了可能。在强调施工进度提速的同时，公司更加注重项目品质的呈现。为有效落实项目品质要求，公司一方面严格控制工程物资质量，对项目实施全程监督管理，另一方面着重加大设计过程管理力度和管理精度，不断完善设计管理流程，编制产品设计标准，落实项目设计进度与质量控制要求。产品品质得到有效保障。

  在多变的融资环境中，如何充分利用现有资源通过银行开发贷款以及信托、基金等各种途径获取资金，保证各项资金需求显得尤为重要。年内，根据全国各地项目进展情况，公司分别制定资金计划，整体统筹调度资金，科学安排，扎实地推进公司年度融资工作。公司对公司及所属公司的融资资源进行了重估、整合，着力探索新型融资渠道，有效降低了融资成本。2013年，公司及所属公司先后与平安银行、北京银行、中国农业银行、中国信达资产管理股份有限公司、四川信托有限公司等多家金融机构进行了融资合作，筹集资金基本满足了各在建项目资金需求。

  随着行业集中度的不断提高，企业之间的竞争更多地取决于自身软实力的比拼。为应对房地产宏观调控政策和成本上涨的双重压力、最大化实现项目价值，公司董事会要求公司在加大项目开发力度、重点推动项目营销的同时，严格执行目标成本管理、全过程强化成本管控，确保项目利润。为有效落实成本要求，公司对项目工程建设实施全过程成本控制管理，即在项目招投标阶段、项目施工阶段、工程结算阶段、项目结束后等环节进行严格成本把控及分析，全过程成本管控的顺利推出实施，帮助公司节约了大量成本。在实施目标成本管理的基础上，公司进一步加强了动态成本监控，定期编制《目标成本动态分析表》（成本月报），要求所属项目在目标成本制定后，项目的动态成本也应及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

  公司要打造一流企业，离不开一流的人才队伍。公司董事会高度重视人才培养和员工队伍建设，重视人力资源管理水平的持续提升。2013年，公司加强了公司机构编制管理及专业人才招聘力度，为公司各项业务开展提供人力支持；注重后备人才培养，加强骨干员工队伍建设，逐步形成了各业务模块、各职务层级的梯队人才结构，有利于公司长期可持续发展；开展人员合理调配，盘活现有人力资源，实现人力资源再配置，充分发挥现有人力资源效能；合理把握员工调薪范围、幅度与节奏，在做好骨干员工培养的同时，有效控制人力成本；加强人力资源考核工作，完善考核指标与评分标准与体系，使考核程序更为严谨，考核结果更加规范与科学，使绩效考核真正发挥奖罚分明的激励作用。公司对各所属公司的人力资源管控模式进行持续改进，并在人才引进方面向一线公司倾斜，有效支持了公司重点项目的开发和新业务的开展。

  2013年是公司国际化发展元年。为适应企业国际化发展趋势、推进公司资产优化配置、分散经营风险、稳定投资回报，公司董事会在对行业知名企业海外发展战略进行充分研究分析的基础上，结合公司发展现状，决议实施海外发展战略：2013年7月，公司投资成立泛海建设集团（香港）有限公司；2013年12月，泛海建设集团（香港）有限公司所属通海建设投资有限公司成功收购美国洛杉矶Fig Central（菲戈罗亚中心）项目。设立香港发展平台并实质取得美国洛杉矶项目，标志着公司正式进军海外市场，开始践行国际化发展战略。未来，公司将充分利用中国香港相对宽松的融资环境、市场环境，适时启动海外融资计划；同时，公司将充分发掘Fig Central项目优势，将其倾力打造成为泛海建设海外地产标杆项目，以进一步扩大公司项目品牌的国际影响力。

  公司品牌价值在2013年进一步得到彰显：在“第七届中国上市公司市值管理高峰论坛”中，公司入围“2013年度中国上市公司资本品牌百强”及“2013中国上市公司资本品牌溢价百强”榜单；在第十三届“博鳌?21世纪房地产论坛”中，公司荣获“2013年度中国品质地产综合大奖”；在“2013中国价值地产总评榜”中，公司荣膺“年度价值地产企业”大奖；在“2013第一财经中国房地产价值榜”中，公司入选沪深A股综合价值TOP20；在“首届中国上市公司环境信息评价”报告中，公司位列第三产业上市公司得分榜第12名；在第三届“中国责任地产TOP100”评选中，公司成功入选中国责任地产百强TOP50。“泛海”地产项目凭借优良品质而广受赞誉：公司开发的武汉泛海国际SOHO城项目在“2012年度标杆地产&家居颁奖盛典”活动中荣获“2012标杆生活方式案例”大奖，荣获第13届中国地产金砖奖“2013年度商业地产大奖”；沈阳泛海国际居住区项目被媒体联合评选为“沈阳最值得期待楼盘”等等。

  （2）公司未来发展展望

  行业发展趋势及竞争格局

  2014年是我国全面深化经济体制改革元年。当前，我国发展处于重要战略机遇期、结构调整的关键期和经济增长速度的转换期。国内经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件，但外部环境的不确定性仍然存在。2013年12月，中央经济会议明确提出2014年经济工作“稳中求进、改革创新”的核心要求。在基本政策取向不发生重大变化的情况下，预计2014年国内经济整体将延续2013年下半年的企稳回升态势。

  在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，一线城市楼市稳步上升，二三线城市有升有降，三四线城市保持稳定。展望2014年，预计房地产总体趋势仍将保持平稳和略有上升的态势。房地产调控政策依然不会放松，将继续保持政策的连续性和稳定性。调控政策将更注重长效机制的建立，政策制定会更多地考虑城市差别、重视发挥市场作用等方面，一方面抑制投机和投资性需求，另一方面满足自住性需求。房地产市场供需关系将更趋良性，楼市将逐步回归健康发展轨道。

  公司战略目标

  鉴于国家对房地产业的政策导向和市场供需关系正在呈现新的结构性变化，单纯依靠房地产业务的发展模式难以实现公司快速健康发展。从长远战略的角度看，公司急需拓展新的业务渠道，开创新的业务领域，以积极应对宏观经济环境和行业发展的变化。

  为此，在对公司发展面临的内外环境进行全面评估、分析后，公司董事会提出公司2014年工作总体思路是：

  在公司董事会的领导下，积极适应新形势，抢抓改革发展的新机遇，着手对公司发展战略进行调整、细化并逐步完善，以满足公司快速发展的需要。公司将充分利用和发挥企业发展形成的基础和优势，通过市场化多重手段的运用，把公司由目前的房地产上市公司转型为一个综合性业务的上市公司，形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，充分发挥各产业间的协同效应，通过转型发展以增加新的经营业务及利润增长点，实现股东价值的最大化和企业资源价值最大化。

  经营计划

  在地产业务方面，2014年公司将进一步突出泛海特色，加速释放项目潜力，着力做大做强，狠抓进度、狠抓质量、狠抓销售、狠抓成本，努力实现建设经营工作的全面提升。公司计划实现总开发建设面积613.16万平方米，其中新开工面积164.59万平方米，续建面积448.57万平方米，竣工备案面积79.74万平方米。武汉、青岛、杭州、深圳、北京、沈阳等地项目均计划在年内分阶段投入市场销售，力争全年实现销售收入与去年同期相比仍可保持较大幅度增长。在新业务领域拓展方面，公司将依托大股东资源，投资控股民生证券股份有限公司。

  1、全面提高开发能力，加快工程建设进度

  2014年，公司将通过科学制定工程进度节点计划，部署调动各类资源推动重点项目工程建设提速，确保武汉中心项目、武汉泛海城广一期商业、喜来登酒店项目、武汉招商银行项目、武汉宗地14、15项目、杭州酒店项目、美国洛杉矶项目等重点项目严格按照节点计划完成工程进度；继续倡导“高品质地产”开发理念的价值取向，围绕“品质管理”主题，狠抓现场安全质量，加强技术评审，建立健全安全管理体系，落实质量责任制，确保项目品质。

  2、合理安排推盘节奏，力争完成销售任务

  2014年，公司可售资源、可结算资源大部分集中在武汉中央商务区项目。为顺利推动武汉中央商务区项目销售工作，公司将按照市场导向原则，统筹分析可售资源，合理安排推盘节奏，深入落实武汉整合营销理念，建立大营销体系，集中推广资源配置，并制定有效激励机制和保障措施，调动销售团队积极性。此外，公司将重点跟进、研究北京、上海等具有较高价值的项目，做好产品定位及优化，以更好地实现产品价值。

  3、完善商业管理架构体系，保证项目如期开业

  公司首个自持商业项目——武汉泛海城市广场一期项目、首个自持酒店项目——武汉喜来登酒店项目均计划在2014年实现开业。为充分发掘公司商业地产特色与优势，公司将在实践中对商业地产运营模式做逐步探索、完善。同时，公司将对酒店设计、施工进行全程跟踪指导，保证武汉汉口泛海喜来登酒店按期开业，并开展其他酒店的前期工作。

  4、规范设计管理体系，强化设计节点管理

  2014年，公司将继续强化重点项目、重点阶段、重点节点的“三重点”管理原则，继续推行“项目责任设计师”管控模式，全力推行项目设计月报制度，及时评价、调整、监督设计进程和完成效果。同时，公司将加强设计管理标准化体系建设，进一步建立健全现行管理流程制度、设计指引及标准化文件，计划进行住宅标准产品的设计研究，提高未来公司住宅类产品的设计效率、设计完成度及统一性，为形成明确的泛海住宅产品线奠定基础。

  5、加强成本动态管理，严控各项成本指标

  2014年，公司在建、新建及续建项目规模均较往年有较大幅度的提高，项目成本有效管控关乎项目未来利润。年内，公司将重点加强成本把控，具体将采取如下举措：科学定制目标成本，继续推行目标成本责任制；加强成本动态管理，健全成本月报及超支预警的机制；严控各项成本指标，落实成本管控制度，对项目开发过程的工程标、物资标的评定进行深度管理及指导，严格把控项目结算，建立公司开发成本信息数据库。

  6、扎实推进融资工作，加强财务资产管理

  融资工作仍是公司2014年的一项重点工作。为满足项目开发等资金需求，公司将在充分利用自有资金及销售回款的基础上，进一步拓展融资渠道，持续调整、整合融资资源，最大化地释放融资空间。同时，公司将充分利用香港平台适时启动海外融资计划，以有效供给海外项目资金需求。

  7、布局实施海外发展战略，促进公司国际化

  实施海外发展战略是公司董事会作出的一项重大战略部署，是泛海建设发展里程碑式事件。2013年，公司海外发展战略布局已初具雏形，香港发展平台设立、美国洛杉矶地产项目顺利交割完成。2014年，公司董事会将全力推动公司国际化战略实施，公司将尽快建立健全与战略实施相适应的人才队伍、组织构架、工作流程、规章制度体系建设，尽快推动美国项目进入实质开发建设阶段。

  8、推进全面风险管理，强化内部控制工作

  2014年，公司将进一步完善风控体系建设，推进全面风险管理，组织内部控制自评和年度综合审计、专项审计工作，继续加强对关键环节的把控，加强事前风险提示、审计预警并提供建议。切实做好诉讼类法律事务、法律风险防控、日常法律事务等方面工作，以提高公司防范和化解法律风险的能力，保障公司稳健高效运营。

  9、提高信息披露水平，做好市值管理工作

  为尽快适应“信息披露直通车”制度施行后带来的一系列变化，公司将进一步加强培训，重视团队协同合作，更加注重对信息披露内容的审核、把控，持续提高公司信息披露质量。公司将继续秉持对股东负责的态度，在做好信息披露工作的基础上，切实加强与股东、投资者的联系互动，探寻并实施有效的市值管理方式，实现公司股东利益最大化的目标。

  10、做好“09泛海债”还本兑息工作

  公司“09泛海债”将于2014年11月13日到期。公司董事会对该笔债券的还本兑息工作保持高度关注，并将督导公司切实按照《公开发行公司债券募集说明书》的规定，按进度准备偿债准备金，并在本期债券到期日的前 3 个月为支付本期债券的本金设立专项偿债账户，并通过该账户还本付息。

  可能面对的风险及应对措施

  1、政策风险。2014年，政府将针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，公司项目多位于中心城市，预计将在一定时期内使得公司面临许多不确定的宏观政策风险。

  2、市场风险。房地产宏观调控政策持续且政府提高大城市保障房比例可能对房地产市场的供求关系造成影响，公司部分项目的销售进度或可能受到一定影响，进而使得公司可能会面临来自市场的风险。

  3、项目开发风险。公司近年着力加快项目周转速度、持续加大开工量，且公司开发产品业态复杂、定位高端，这对公司的工程管控能力及运作能力是很大的考验。项目尤其是重点项目的规划设计、施工组织、成本管理等，某一环节、某一方面出现问题，都可能影响工程工期、工程质量，进而产生项目开发风险。

  4、财务风险。随着公司开发项目的增多，建设资金需求将加大。在房地产宏观调控政策持续、房地产行业融资渠道受限的情况下，公司财务费用可能增加较多，构成财务风险。

  5、利润率风险。在房价趋于稳定的前提下，随着人工成本、建筑装饰材料成本、融资成本持续快速增加，导致项目开发成本上升、企业开支增加，未来项目或存在利润率下降的风险。

  6、海外发展风险。公司实施海外发展战略，项目受所在国（地）政局、政策等多方因素影响。公司布局美国洛杉矶，该项目后期尚存在国外同行业竞争、产品市场开拓、资金运作、价格波动以及汇率变动等方面的风险。

  为应对上述风险，公司将继续密切关注宏观形势及调控政策的变化，不断提升公司管理水平，以更好地对经济形势作出准确分析、前瞻判断，积极应对。

  4、涉及财务报告的相关事项

  （1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

  与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法未发生变化。

  （2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

  报告期内未发生重大会计差错更正需追溯重述的情况。

  （3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

  与上年度财务报告相比本期新增合并单位6家，其中：公司新设成立全资子公司泛海建设集团（香港）有限公司；泛海香港新设成立泛海建设国际有限公司、泛海建设国际投资有限公司、泛海建设国际控股有限公司三家全资子公司；泛海建设国际投资有限公司新设成立泛海建设集团（美国）股份公司；泛海建设集团（美国）股份公司新设成立通海建设投资有限公司。

  （4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

  不适用。