（上接63版）
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数据来源：《2012-2016年六安市国民经济和社会发展统计公报》
2016年六安市完成固定资产投资1,075.0亿元，同比增长8.2%，其中房地产企业开发投资额236.6亿元，增长29.8%。近三年六安市固定资产投资均超过1,000亿元，固定资产投资对GDP的拉动作用明显。
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数据来源：《2012-2016年六安市国民经济和社会发展统计公报》
根据《六安市2016国民经济和社会发展统计公报》，2016年末全市户籍人口587.4万人，同比增加6.86万人。据全省人口变动抽样调查统计，2016年全市常住人口477.2万人，城镇化率43.99%，城镇化率同比提高1.19个百分点。六安市近年来保持了较高的人口增长率，城镇化水平也在不断提高，为房地产行业的持续发展提供有力支持。
②六安市房地产市场分析
根据《2016年六安市国民经济和社会发展统计公报》，2016年六安市商品房屋新开工面积561.1万平方米，同比增长29.3%；施工面积2,023.7万平方米，同比增长9.4%；竣工面积320.5万平方米，同比增长14.8%。商品房屋销售面积663.7万平方米，同比增长126.1%；销售额308.8亿元，同比增长132.8%。根据新安房产网的数据，2016年六安楼市住宅成交51,123套，成交均价4,644元/平方米同比增加29,853套；住宅均价4,644元/平方米，同比上涨近300元/平方米。
③淮矿地产在六安市房地产项目的竞争优势
淮矿地产在六安市开发了东方蓝海（六安）项目，2015年、2016年市场占有率为0.77%。该项目紧邻六安市政府、金安区政府和森林公园，在2016年率先在政务区版块崛起，是2016年全市销售前20强。
（5）嘉兴市
①嘉兴市经济发展情况
嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲南翼的杭嘉湖平原腹地，是长三角城市群、上海大都市圈重要城市、杭州都市圈副中心城市。嘉兴区位优势得天独厚，“三纵三横三连”高速公路网基本建成，海河联运体系加快建设，拥有完善的公路交通网络。
根据《2016年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016年嘉兴市地区生产总值（GDP）3,760.12亿元，同比增长7.0%。按常住人口计算，人均GDP达81,751元，增长6.4%。2012-2016年嘉兴市GDP呈现平稳上升趋势，为当地房地产行业提供了良好的经济环境。
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数据来源：《2016年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》
根据《2016年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016年嘉兴市固定资产投资2,790.16亿元，同比增长11.0%。2012-2016年嘉兴市固定资产投资稳定增长。
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数据来源：《2016年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》
根据《2016年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016年年末，嘉兴市常住人口461.40万人，人口城镇化率达到62.9%，同比提高2.0个百分点。城镇居民人均可支配收入48,926元，同比增长7.5%。预计今后居民购买力仍将持续上升，人均可支配收入的增加、人口的增长、城镇化水平的提高为房地产行业的持续发展提供有力支持。
②嘉兴市房地产市场分析
根据《2016年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016年嘉兴市房地产开发投资额478.40亿元，增长4.4%，房地产开发投资总量和增速分列全省第5位和第6位，其中，住宅投资334.84亿元，增长19.6%，房屋施工面积4,401.19万平方米，增长0.1%；房屋竣工面积1,078.09万平方米，同比增长76.2%。2016年全年嘉兴市商品房销售面积1,144.62万平方米，同比增长78.7%，其中，住宅销售面积987.58万平方米，增长79.3%；办公楼、商业营业用房销售面积分别增长144.5%、33.6%，商品房销售增速处于高位，房地产市场发展迅速。
根据嘉兴市互联地产科学研究院/房产超市网数据监控中心的数据，2016年嘉兴市共成交各类商品房48,737套，成交金额约385.49亿元；商品房成交年均价约7,478元/平方米，同比上涨2.72%，其中，商品住宅备案年均价约7,494元/平方米，同比上涨7.0%。
③淮矿地产在嘉兴市房地产项目的竞争优势
淮矿地产在嘉兴市开发了蔚蓝海岸项目，该项目占据南湖新区核心发展区域，位于嘉兴国际商务中心的中心位置。项目东临泰宁路，是通往沪杭高铁的必经之路。2010年6月项目别墅开始销售，2010年9月项目高层开始销售，在主要的销售周期内均为嘉兴市销售10强，截至2016年末项目开发基本完毕，2015年、2016年市场占有率为0.39%。”
2、结合标的资产部分项目（如松石居、东方龙城、东方蓝海等）建设周期较长的情况，补充披露标的资产所有在建项目的开发进度、下一年度计划新开工面积和竣工面积、有关项目长时间未竣工的原因、是否存在项目开发重大损失的风险；
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“二、标的公司地产项目情况”中补充披露如下：
“2、在建项目
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注：开发进度=已开工面积/项目规划总建筑面积
长期未竣工项目：
松石居项目系分期开工项目，因三、四期与拆迁户尚未达成共识而无法实施拆迁工作，导致目前尚未开发建设。淮矿地产决定不再对此三、四期进行拆迁，拟对松石居项目地块进行分割，向相关政府部门重新申请规划方案，下一步择机开发。根据评估师的预评估报告，松石居三、四期地块按照三四期毛地按账面价值4,389.49万元进行评估，根据中国信达和淮矿集团的承诺“淮矿地产未披露的且在淮矿地产股权过户至信达地产之日前本公司已知的或有事项，导致淮矿地产受到损失的，由中国信达和淮矿集团按照实际损失金额的60%、40%向淮矿地产及下属公司承担赔偿责任。”，因此，松石居项目三、四期虽然存在项目开发的不确定性，但是基于上述承诺，未来不会产生重大损失。
东方龙城项目包括22个地块，项目尚未开工的还有9#、14#、15#、16#地块，主要原因是政府未完成拆迁移交。
东方蓝海（合肥）项目分六期开工，工期较长，预计2018年全部竣工。”
3、按照不同经营业态、地区和项目，披露报告期内标的资产每年房地产销售和出租的情况，包括可供出售面积、已售或已预售面积、销售房产的每平方米平均售价、销售面积区间分布、预收款、项目去化周期，以及出租房地产的建筑面积及租金收入、出租率、每平方米平均基本租金及与上年同期比较变化等；
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“一、淮矿地产基本情况”之“（六）最近三年主营业务发展情况”中补充披露如下：
“2、报告期内标的资产每年房地产销售和出租的情况
（1）报告期内标的资产房地产销售情况
①在建项目情况：
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注：北郡小区数据为一期、二期项目数据；东方樾府为一期项目数据。
2017年第一季度在建项目销售情况：
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注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。2016年度在建项目销售情况：
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注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
2015年度在建项目销售情况：
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注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
②竣工项目情况：
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2017年第一季度竣工项目销售情况：
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注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
2016年度竣工项目销售情况：
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注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。2015年度竣工项目销售情况：
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注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
报告期前已竣工项目基本情况：
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（2）标的公司自有房产出租情况：
2016年度出租情况：
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注：租金统计范围为标的公司持有权证的自有房产。
2015年度出租情况：
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注：租金统计范围为标的公司持有权证的自有房产。
上述出租房产项目2016年出租的租金较2015年均有所上涨。”
4、结合上述情况，补充披露标的资产主要土地、房产等资产是否存在减值风险，如有，请提示相关风险。
综上，截至2017年3月31日，淮矿地产主要土地、房产等资产中，淮南的松石居三、四期开发存在不确定性，已经交易对手中国信达和淮矿集团进行承诺，若未来出现损失由其进行补偿；其他的主要土地、房产等资产，淮矿地产已根据会计政策进行减值测试并充分计提减值准备，会计师已对淮矿地产减值准备计提测算过程进行复核，不存在其他尚需计提减值准备的情形。
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“一、淮矿地产基本情况”之“（六）最近三年主营业务发展情况”对上述情况进行了补充披露。
5、独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为，淮矿地产已充分考虑到部分资产减值的情形，并根据《企业会计准则》及会计政策计提了减值准备，不存在应计提未计提之情形，截至本回复披露日，标的公司的主要资产土地、房产不存在减值的风险。
2.预案披露，淮矿集团减资回购实施完成系本次交易的前提。请：（1）结合本次交易的目的、减资回购的背景，分析说明本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的原因及合理性；（2）结合淮矿集团减资回购涉及的审批程序，补充披露相关程序是否存在实质障碍，如有，请提示相关风险。请财务顾问发表意见。
回复：
1、结合本次交易的目的、减资回购的背景，分析说明本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的原因及合理性
淮矿集团是煤炭行业中具有较大影响力且转型发展较为成功的企业。根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》（中发〔2015〕22号）、《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》（国发〔2015〕54号）和《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号）等相关政策，为响应国家供给侧结构性改革精神，淮矿集团拟进行整体改制工作，其整体改制方案包括剥离非主业资产、完善产权、实施债转股、引入战略投资者进行混合所有制改革等方面，最终目标为实现煤电主业整体改制上市。
中国信达落实国家供给侧改革及金融企业支持实体经济相关政策，积极支持淮矿集团整体改制工作。淮矿集团减资回购中国信达股权是其整体改制方案的重要组成部分，是中国信达落实国家“五大任务”，支持实体经济降杠杆、促进国企转型发展的综合试点项目，具有较好的标杆和示范意义。
首先，中国信达通过减资回购方式阶段性股权全部退出淮矿集团，支持淮矿集团作为省属独资企业完成土地产权完善等一系列改制工作，进而实施后续整体上市工作，即减资回购完成后，淮矿集团成为安徽省国资委全资子公司，便于安徽省政府、安徽省国资委按照国有独资企业相关政策完成淮矿集团土地产权完善工作，有利于提升淮矿集团的资产完整性，为淮矿集团的后期改制及整体上市奠定良好的基础。之后，中国信达将对淮矿集团实施债权转股权，重新成为淮矿集团的股东，以实际行动支持企业降低杠杆率，支持企业后续改制及转型发展。
其次，中国信达减资回购获得的交易对价为淮矿地产60%股权，通过将淮矿地产注入信达地产，可以实现大型国有企业优质存量非主业资产的盘活。淮矿集团是以煤电为主业的大型集团，地产板块是淮矿集团资产体量较大的非主业优质资产，根据淮矿集团整体改制方案，淮矿集团需要对非煤电主业资产进行剥离。中国信达通过股权下沉及资本运作，帮助淮矿集团实现了优质非主业资产的证券化，对淮矿集团实现主业整体上市具有关键性意义，有利于企业做大做强煤电主业，聚焦能源产业转型升级，提高核心竞争力。
第三，信达地产本次并购的标的淮矿地产主要业务集中在安徽省、浙江省和北京市，包括上市公司已有项目所在地合肥、芜湖、杭州、嘉兴等地，其中安徽与浙江区域是信达地产长期深耕区域，有利于上市公司进一步充分利用已有项目资源，提高项目的整体运作效率，从而大力提升品牌的影响力，进一步巩固上市公司安徽、浙江市场的区域竞争优势。北京是信达地产总部所在地，也是信达地产希望进入的战略区域，有助于上市公司缩短进入北京布局的时间。本次交易有助于上市公司深耕长三角，并通过切入北京市场开启信达地产对京津冀的战略布局，符合《信达地产五年发展规划纲要（2016-2020）》提出的城市布局战略，从而快速提高上市公司持续竞争能力。
通过本次交易，信达地产将获得房地产主业优质资源。本次交易完成后，上市公司总资产规模、归属于母公司股东权益规模、总收入规模均大幅提升。房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。通过本次交易，将相关房地产资产注入上市公司，将充分发挥上市公司的融资优势，进一步扩展融资渠道并降低融资成本。
综上所述，本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的具有充分的现实原因及合理性。
2、结合淮矿集团减资回购涉及的审批程序，补充披露相关程序是否存在实质障碍，如有，请提示相关风险
淮矿集团减资回购涉及的审批程序包括但不限于：
（1）淮矿集团整体改制方案取得安徽省人民政府及/或安徽省国资委批准；
（2）淮矿集团董事会及股东会决议审议通过；
（3）取得淮矿集团相关债权人/债权人大会的同意/通过；
（4）与淮矿集团减资相关的评估报告经安徽省国资委备案；
截至本回复出具日，淮矿集团已按有关规定履行相关决策及报批程序，相关审批不存在实质性障碍，但审批时间存在一定不确定性，对此，本公司已在《重组预案》“重大风险提示”之“一、与本次交易相关的风险因素”之“（一）淮矿集团减资回购审批风险”及“第八节 本次交易的风险提示”之“一、与本次交易相关的风险因素”之“（一）淮矿集团减资回购审批风险”补充披露相应风险。
3、独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为，信达地产本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的具有充分的现实原因及合理性；淮矿集团已按有关规定履行相关决策及报批程序，相关审批不存在实质性障碍，但审批时间存在一定不确定性。
二、关于标的资产的业绩承诺和估值
3.预案披露，本次重组的补偿测算期间（即：承诺期）为本次重大资产重组完成后的连续三个会计年度（含本次重大资产重组完成当年）。如本次重大资产重组于2017年完成，则承诺期为2017年至2019 年连续三个会计年度。此外，中国信达及淮矿集团承诺，淮矿地产2017年至2019年连续三个会计年度合计净利润预测数为27.20亿元。请补充披露：（1）如果本次重组未在2017年完成，承诺期的具体承诺金额情况，并结合标的资产历史经营业绩，分析说明盈利承诺的可实现性；（2）本次交易的会计处理及是否构成同一控制下合并，并结合现有土地、在建工程及完工项目的预估价值，说明未来是否会采用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。请财务顾问发表意见。
回复：
1、如果本次重组未在2017年完成，承诺期的具体承诺金额情况，并结合标的资产历史经营业绩，分析说明盈利承诺的可实现性
本公司已在重组预案“第二节 本次交易的具体方案”之“二、本次交易具体情况”之“（八）业绩承诺及补偿”中补充披露如下：
“如果本次重组未在2017年完成，承诺期顺延为2018-2020年三个会计年度，根据淮矿地产提供的预测，淮矿地产2018-2020年三个会计年度合计扣除非经常性损益后归属于母公司净利润预测数约25.90亿元。
中国信达及淮矿集团出具说明：中国信达资产管理股份有限公司和淮南矿业（集团）有限责任公司对淮矿地产有限责任公司业绩承诺期为信达地产股份有限公司本次重大资产重组完成后的连续三个会计年度（含本次重大资产重组完成当年），若信达地产股份有限公司本次重大资产重组未能在2017年完成，则对淮矿地产有限责任公司业绩承诺期顺延至2018-2020年连续三个会计年度，具体承诺金额将依据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《淮矿地产有限责任公司盈利预测审核报告》确定。
承诺期能够形成上述净利润预测数主要是因为标的资产地产项目所在区域自2015年以来房地产销售价格呈较大幅度上升趋势，而房地产行业一般均采取预售方式，即当年签署销售合同并收款，但基于现有会计政策，收入确认往往滞后1-2年，因而相应利润结转也需顺延1-2年。2015年、2016年及2017年1-3月，淮矿地产及所属公司销售合同金额分别为49.10亿元、77.99亿元和12.96亿元，淮矿地产（合并报表）营业收入分别为30.62亿元、51.34亿元和6.99亿元。根据现有项目开发进度测算，业绩承诺期内，随着淮矿地产已完工、在建、拟建项目逐步销售并结转形成收入，业绩承诺的达成具备较大可实现性。”
2、本次交易的会计处理及是否构成同一控制下合并，并结合现有土地、在建工程及完工项目的预估价值，说明未来是否会采用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺
本公司已在重组预案“第二节 本次交易的具体方案”之“二、本次交易具体情况”之“（八）业绩承诺及补偿”中补充披露如下：
“《企业会计准则》第二十号“企业合并”第五条规定“参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。” 其中，控制并非暂时性是指，参与合并的各方在合并前后较长的时间内（通常指一年或以上）受同一方或相同的多方最终控制。在本次交易中，中国信达拟通过淮矿集团减资回购而持有淮矿地产60%股权，并以拟持有的淮矿地产60%股权认购信达地产非公开发行股份，因而，中国信达未来持有淮矿地产股权系暂时过渡性的，本次交易的会计处理不构成同一控制下企业合并。
根据中企华预估，截至2017年3月31日，淮矿地产及所属公司在建、拟建和完工项目等（含一级土地开发）预估价值合计约160亿元。2017年3月31日至本预案出具日，淮矿地产及所属公司在嘉兴及芜湖新增储备土地计容规划建筑面积33.70万平方米。淮矿地产根据目前现有竣工、在建、拟建项目销售进度及收入结转进度预测2018-2020年三个会计年度盈利情况，具备较好的可实现性，未来不必通过直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式实现盈利预测目标，因而，标的资产不必采用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。”
3、独立财务顾问核查意见
根据标的资产历史经营业绩及现有项目去化周期，如果本次重组未在2017年完成，标的资产业绩承诺期顺延至2018-2020年度，淮矿地产预测该期间盈利总额约为25.90亿元，经查阅淮矿地产提供的2018-2020年盈利测算过程，独立财务顾问认为该业绩预测具备实现的可能性；经分析，独立财务顾问认为，本次交易的会计处理不构成同一控制下企业合并；通过结合标的公司现有土地、在建项目及完工项目预估值分析，独立财务顾问认为，标的资产不必采用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。
4.预案披露，本次交易标的选取的最终评估方法是资产基础法，其主要资产以假设开发法进行评估。请:（1）结合标的资产的经营业态、地区和项目定位等，补充披露标的资产各个存货等资产评估时采用的主要参数，例如销售房产的预计每平方米售价、持有物业的预计租金收入水平等，并与周边可比项目进行比较分析；（2）结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况，补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性，说明本次交易评估作价的公允性。请财务顾问和评估师发表意见。
回复：
1、结合标的资产的经营业态、地区和项目定位等，补充披露标的资产各个存货等资产评估时采用的主要参数，例如销售房产的预计每平方米售价、持有物业的预计租金收入水平等，并与周边可比项目进行比较分析；结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况，补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性，说明本次交易评估作价的公允性。
本公司已在重组预案“第六节 标的资产预估作价情况”之“四、资产基础法预估情况及本次交易评估作价的公允性”中补充披露如下：
“（一）资产基础法预估情况
淮矿地产房地产开发项目分布于淮南、合肥、六安、芜湖、铜陵等安徽省内地区以及北京、嘉兴、杭州等省外地区，项目业态主要包括住宅、商业、土地一级开发等。各个存货资产的主要参数以及参数选取的合理性分析、可比性分析如下：
1、淮矿地产有限责任公司
（1）项目概况
纳入本次评估范围内的存货为淮矿地产有限责任公司所有的位于安徽省淮南市绿茵里、听松苑、松石居、水云庭、山水龙城购物中心、碧荷庭、储备用地（大通机厂）、谢二西酒店项目8个项目，其中3个项目为已完工项目，分别为绿茵里、水云庭、松石居项目，均定位于普通商品房，产品类型主要为住宅、配套商业及车库，产品均对外销售；1个为正在开发项目，为碧荷庭项目，定位于普通商品房，产品类型主要为住宅、配套商业及车库，产品均对外销售；4个为未开发的土地，分别为听松苑地块、山水龙城购物中心地块、大通机厂东边地块、谢二西酒店地块。
（2）存货-开发成本
本次评估4个已开发项目绿茵里、水云庭、松石居、碧荷庭项目均采用假设开发法进行评估，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
绿茵里项目评估参数表
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碧荷庭项目评估参数表
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松石居项目评估参数表
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水云庭项目评估参数表
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
A.绿茵里项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例如下：
绿茵里项目可比实例表
住宅
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商业
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地下停车库
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估绿茵里项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为5,400元/平方米（含税价）、由于绿茵里商业为1-2层，选取的案例商业为一层底商，本次评估经过面积、楼层等因素修正后得到商业均价在11,760元/平方米（含税价）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
B.碧荷庭项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
碧荷庭项目可比实例表
住宅
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商业
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估碧荷庭项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为5,400元/平方米（含税价）、由于碧荷庭商业为1-2层，选取的案例商业为一层底商，本次评估经过面积、楼层等因素修正后得到商业均价在12,839元/平方米（含税价）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
C.松石居项目主要业态为商业，相应选取可比实例如下：
松石居项目可比实例表
商业
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估松石居项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定商业均价在9,000元/平方米（含税价）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
D.水云庭项目主要业态有商业，该商业为一栋综合体，目前在开发成本中核算，本次评估通过收益法计算出该商业综合体的市场价格，由于该商业有17,866.88平方米目前处于出租状况，有507.4平方米目前作为售楼处使用，故本次已出租的17,866.88平方米运用租期内采用其自身的租金价格水平，租赁情况如下表，租期外采用其租期最后一年的最近水平评估其市场价值。
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而未出租部分的507.4平方米采用市场租金评估。
相应选取可比实例如下：
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评估对象未出租部分市场租金价格预测是通过对可比租赁案例价格的比较，对商业聚集度、交通便捷度、装修情况、楼盘档次、位置等因素进行修正，最终确定含税租金单价为1.1元/平方米/天。
（3）存货-开发产品
存货-开发产品主要由淮南矿业（集团）有限责任公司增资转入的位于淮南市的47套房地产和由浙江东方蓝海置地有限公司向其股东淮矿地产有限责任公司分红而来的位于嘉兴市的2套别墅与229个车位组成。其中住宅用途房地产有谢三村、河西村、矿西村淮上西苑、前进村听泉山园、洞山新村上东公寓、山水居、嘉兴别墅，商业用途房地产有谢二东村、支架村、洞山新村、上东锦城，无产权证件的2处房产为矿内村门面房与沃隆公司多建会所；车位分为非人防平面车位2个、人防平面车位24个、机械车位200个、机械子母车位3个。
①对于无产权资料的矿内村门面房与沃隆公司多建会所2处房地产，由于无法确房产的权属、面积、用途等基础资料，本次评估暂按账面值列示。
②对于已售3处房产未结转的手续费用，本次评估按零值处理；
③对于开发产品中可出售现房，周边类似用途房地产交易案例较多，本次评估采用市场法确定可出售现房的市场价值。
存货-开发产品中可出售现房的交易案例价格如下：
开发产品可比实例表
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通过估价对象与可比实例价格的比较，本次评估主要选取交易情况修正、交易期日修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修正等，修正后的比准价格与区域内同类型房地产价格水平较为接近，综合各项因素后确定存货-开发产品的市场价值。2、淮南市淮西房地产开发有限责任公司
（1）项目概况
存货-开发产品主要为淮南市淮西房地产开发有限责任公司自建取得暂未完成销售的位于淮南市谢家集区的白马商业广场中商业与住宅房地产，其中含有部分回迁安置用房。
（2）存货-开发产品
①回迁安置房
对于回迁安置用房安置企业与回迁户签订的回迁协议确定价值，对于未完成销售的商业房地产，由于企业已进行出租经营，本次评估采用收益法确定其市场价值；对于未完成销售的住宅房地产，本次评估采用市场法确定其市场价值。
②存货-开发产品中未售部分商业房地产
存货-开发产品中商业房地产评估涉及的租金价格分析如下：
对于未销售商业房地产的租赁价格，中企华主要采用市场法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，根据白马商业广场中已出售部分的商业房地产出租情况统计，一层商业房地产租金水平在1.35元/平方米·天（含税）左右，二层商业房地产租金水平在0.6元/平方米·天（含税）左右，三层商业房地产租金水平在0.5元/平方米·天（含税）左右，四层商业房地产租金水平在0.6元/平方米·天（含税）左右，五层商业房地产租金水平在0.7元/平方米·天（含税）左右。由于评估对象与已售商业房地产同属于一个开发项目，并处于同一租赁水平区域，因此本次评估以已售商业房地产统计的平均租金水平确定评估对象租金单价。
③存货-开发产品中住宅房地产
评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。主要周边类似用途房地产交易案例价格如下：
开发产品可比实例表
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通过对可比实例价格的比较，本次评估主要选取交易情况修正、交易期日修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修正等，修正后的比准价格与区域内同类型房地产价格水平较为接近，综合各项因素后确定存货-开发产品中住宅房地产的市场价值。
3、淮矿地产安徽东方蓝海有限公司
（1）项目概况
东方蓝海（合肥）项目位于安徽省合肥市滨湖区，项目用地四至为东至韶山路，南至成都路，西至金斗路，北至云谷路。东方蓝海（合肥）项目总用地面积288,745.89平方米，分为A、B、C、D、E、F六个地块。住宅用房建筑面积为809,267.87平方米，商业用房面积为42,985.46平方米，办公用房建筑面积为6,347.21平方米。至评估基准日，A、B、C地块均已开发完成并交付业主。D地块已开发完成除D6#、D7#外其他楼栋均已交付业主。E、F地块均为在施工状态。项目业态主要有住宅、商业、车位。经营模式为销售。
（下转65版）
