合肥工投工业科技发展有限公司2017年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要

（上接15版）

2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

3、资产负债率=负债合计/资产总计

4、EBITDA，即息税折旧摊销前利润=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销

5、利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/计入财务费用的利息支出

6、主营业务利润率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%

7、总资产报酬率=（利润总额+财务费用）/资产总计平均余额×100%

8、净资产收益率=归属于母公司股东的净利润/归属于母公司所有者权益合计平均余额×100%

9、存货周转率=营业成本/存货平均余额

10、净资产周转率=营业收入/股东权益合计平均余额

11、总资产周转率=营业收入/资产总计平均余额

如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

（三）公司最近三年及一期非经常性损益表

根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。公司最近三年及一期的非经常性损益情况如下：

表4-12：公司最近三年及一期未经审计非经常性损益表

单位：万元、%

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五、管理层讨论与分析

公司董事会成员和管理层结合公司最近三年及一期的财务报表，从合并财务报表口径对公司的资产负债结构、现金流量、偿债能力、资产周转能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了重点讨论和分析。

（一）合并财务报表口径下的财务分析

1、资产结构分析

表4-13：公司最近三年及一期资产构成

单位：万元、%

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（1）资产总体情况

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的流动资产分别为177,057.08万元、163,206.69万元、223,414.36万元及246,169.83万元；非流动资产分别为63,902.00万元、80,213.84万元、93,970.65万元及95,371.53万元；资产总额分别为240,959.08万元、243,420.52万元、317,385.01万元及341,541.36万元。

报告期内，公司资产规模保持上升态势，且流动资产占比远高于非流动资产。截至报告期内各期末，流动资产占资产总计的比例分别为73.48%、67.05%、70.39%和72.08%，其中货币资金占流动资产比例分别为58.88%、16.81%、24.73%和14.00%，存货占流动资产比例分别为31.49%、63.11%、62.12%和59.42%，货币资金和存货是公司主要资产组成部分。

表4-14：公司最近三年及一期资产构成明细

单位：万元、%

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（2）流动资产结构及变动分析

公司的流动资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货和其他流动资产。报告期内，其合计占公司资产总计的比例分别为73.15%、66.62%、70.13% 及71.92%，是公司资产规模变动的主要因素。

①货币资金：

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的货币资金分别为104,250.22万元、27,441.62万元、55,249.18万元和34,467.10万元，呈波动态势，其中，2017年6月30日，公司的货币资金较2016年末同比减少了20,782.08万元，减少比例为37.62%，主要是由于公司增加项目建设投资。2016年12月31日，公司的货币资金较2015年末同比增加了27,807.56万元，上升比例为101.33%，主要系公司为推动厂房项目开发向银行借款增加。2015年12月31日，货币资金余额较上年度末同比减少76,808.60万元，下降比例为73.68%，主要系2015年度公司大幅增加项目建设所致，2015年主要新开工项目包括定远创智产业园、中科大创新园及龙子湖中小企业产业园等。公司货币资金主要通过工业厂房的销售、工业厂房的出租、提供相关的物业管理服务，同时通过银行贷款等间接融资方式等途径获取现金。公司的货币资金由库存现金和银行存款构成，其中银行存款是公司货币资金的主要组成部分。截至2017年6月30日，公司货币资金不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。

表4-15：公司最近三年及一期货币资金明细

单位：万元

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②应收账款

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的应收账款分别为6,823.30万元、9,775.29万元、12,281.27万元及21,603.57万元，占资产总计比例分别为2.83%、4.02%、3.87%和6.33%，应收账款主要为公司因销售工业厂房应收客户的购房款。报告期内各期末，公司应收账款余额前五名合计规模分别为3,229.07万元、2,909.38万元、3,612.92万元和9,279.15万元，分别占公司各期末应收账款总额的40.87%、42.64%、33.84%和42.95%。计提的坏账准备余额分别为534.33万元、904.18万元、1,342.87万元和1,833.78万元。

表4-16：公司最近三年及一期应收账款明细

单位：万元、%

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表4-17：公司截至2017年6月30日应收账款余额前五名情况

单位：万元、%

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③其他应收款

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的其他应收款分别为4,437.85万元、4,271.80万元、3,488.22万元和18,026.64万元，占资产总计比例分别为1.84%、1.75%、1.10%和5.28%。报告期内其他应收款主要为公司与安徽白帝集团有限公司、合肥城市教育投资发展有限公司和合肥庐阳工业区建设投资有限公司等企业单位发生的临时性资金垫付往来款，公司为园区内企业垫付的、支付予园区供电企业的园区供电款等。其中，临时性资金垫付往来款主要系临时借付标准化厂房土地报批费及临时往来款等。2017年6月末较2016年末其他应收款增加14,538.42万元，增长幅度为416.79%。主要系与安徽白帝集团有限公司、合肥城市教育投资发展有限公司之间发生的企业间临时往来款。

表4-18：公司最近三年及一期其他应收款明细

单位：万元、%

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表4-19：公司截至2017年6月30日其他应收款前五名单位情况

单位：万元、%

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表4-20：其他应收款按款项性质分类情况

单位：万元

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④存货

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日和2017年6月30日，公司的存货分别为55,763.24万元、102,998.60万元、138,793.36万元和146,279.39万元，占各期末资产总额的比例分别达23.14%、42.31%、43.73%和42.83%，是公司资产的主要构成部分。报告期内存货规模保持上升态势，主要系公司报告期内新建开发项目投入增加所致，2015年主要新开工项目包括定远创智产业园、中科大创新园及龙子湖中小企业产业园等。2016年末存货余额较2015年末增加35,794.76万元，增幅为34.75%，系2016年各在建标准化厂房投入增加所致，且新开工了临泉项目和智慧产业园等项目。

公司存货主要由开发成本、开发产品和代建项目构成。报告期内，开发成本占存货的比例分别为66.08%、71.18%、55.04%和66.41%，主要包括房地产开发业务涉及的土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和配套设施费，其中建筑安装工程费和土地开发成本在报告期内始终是开发成本的主要组成部分，合计约占开发成本的80.00%左右。

报告期内，公司存货构成中开发产品占比分别为27.87%、9.70%、13.82%和3.43%，主要系2013年12月竣工的立恒工业广场、兴庐科技产业园、2015年10月竣工的庐江科技产业园、2016年3月竣工的阜阳中小企业园、2016年12月竣工的巢湖科技创新园和花山工业园在竣工后分别由开发成本结转至开发产品，同时已完工的项目对外销售大量增加所致。2017年6月末较2016年末开发产品金额下降降幅较大，主要系2017年上半年厂房销售进度较快导致。

报告期内，公司存货构成中代建项目占比分别为6.05%、19.12%、31.14%和30.16%，总体呈上升态势，主要系公司于2014年及2015年新开工代建了未名生物医药产业园项目、中科大创新园项目和新疆皮山项目。

存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。报告期内公司未对存货做跌价准备，主要是因为公司存货可变现净值大于账面价值。

表4-21：公司最近三年及一期存货分类

单位：万元、%

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（续表）

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（续表）

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（续表）

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表4-22：公司最近一年及一期存货构成明细（按开发项目列示）

单位：万元

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⑤其他流动资产

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的其他流动资产分别为5,003.80万元、17,700.00万元、12,758.97万元和25,249.94万元，占当期资产比例分别达到2.08%、7.27%、4.02%和7.39%，主要包括公司购买的无固定期限、可即时赎回的保本型理财产品。报告期内，公司其他流动资产在2015年度增幅较为显著，主要系公司2015年4月由工投控股以28,080.00万元现金认购形式新增注册资本，同时公司在取得上一年度的经营成果后，在未展开相关投资及经营活动前，将部分资金用于购买无固定期限、可即时赎回的保本型理财产品所致，公司遵照合肥工业投资控股有限公司印发的《合肥市工业投资控股有限公司购买保本型金融产品实施办法（暂行）》文件，运用公司暂时闲置资金购买了兴业银行企业金融结构性存款、合肥科技农村商业银行“添金增利”保本收益型人民币机构理财产品等。2014年末、2015年末、2016年末及2017年6月末，公司其他流动资产中理财产品占比分别达99.92%、100.00%、90.13%和91.88%。

表4-23：公司最近三年及一期其他流动资产明细

单位：万元

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（3）非流动资产结构及变动分析

公司的非流动资产主要包括投资性房地产和在建工程。上述资产在报告期内总计为59,285.93万元、74,778.60万元、87,055.96万元和89,501.98万元，占公司资产总计的比例分别为24.60%、30.72%、27.43%和26.21%，报告期内上述非流动资产总体呈上升态势。

①投资性房地产

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日和2017年6月30日，各期末投资性房地产余额分别为49,945.87万元、64,970.71万元、87,051.95万元和88,279.82万元，分别占资产总计的20.73%、26.69%、27.43%和25.85%，作为非流动资产的主要部分，公司的投资性房地产主要包括用于租赁的标准化厂房和公租房。

报告期内，公司投资性房地产规模呈上升态势。2015年末投资性房地产余额较2014年末增长30.08%，2016年末投资性房地产余额较2015年末增长33.99%，主要系完工的公租房由在建工程转入所致。

表4-24：公司最近三年及一期投资性房地产

单位：万元

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（续表）

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（续表）

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（续表）

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表4-25：2017年6月末租赁期满后客户有权选择购买的投资性房地产

单位：平方米、万元

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②在建工程

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的在建工程分别为9,340.06万元、9,807.89万元、4.01万元和1,222.16万元，分别占资产总计的3.88%、4.03%、0.00%和0.36%，公司的在建工程主要包括在建公租房。报告期内，公司在建工程呈减少态势，2016年末在建工程余额较小，系公司公租房陆续完工转入投资性房地产所致。

2、负债结构分析

表4-26：报告期各期末公司负债构成

单位：万元、%

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（1）负债总体情况

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的流动负债分别为25,127.98万元、26,708.15万元、61,550.58万元及65,417.48万元；非流动负债分别为121,756.57万元、89,368.57万元、123,357.58万元及136,352.18万元；负债合计分别为146,884.55万元、116,076.72万元、184,908.16万元及201,769.66万元；公司负债规模呈波动上升态势，2015年度负债合计较2014年减少20.97%，主要系2015年度公司偿还合肥市工业投资控股有限公司和合肥城建投资控股有限公司转贷给公司的以用于标准化厂房建设的资金。2016年末负债合计较2015年末增加了59.30%，主要系公司为推动厂房项目开发向银行借款导致。2017年6月末负债合计较2016年末继续有所上升，增加幅度为11.28%。

报告期内，公司非流动负债规模始终远高于流动负债规模，但非流动负债占负债合计比例则呈现持续下降态势，负债结构趋于合理。截至报告期内各期末，非流动负债占负债合计的比例分别为82.89%、76.99%、66.71%和67.58%。

表4-27：公司最近三年及一期负债构成明细

单位：万元、%

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（2）流动负债结构及变动分析

公司的流动负债主要包括应付账款、预收款项、应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债。上述负债在报告期内总计为24,878.93万元、26,585.89万元、61,114.74万元和64,748.19万元，占公司负债合计的比例分别为16.94%、22.90%、33.05%和32.09%，是公司负债的重要组成部分。

①应付账款

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的应付账款余额分别为1,031.15万元、1,539.23万元、1,544.83万元和2,973.65万元，分别占负债合计的0.70%、1.33%、0.84%和1.47%。公司应付账款主要由工程款和质保金等构成，截至2016年12月31日，公司无账龄超过1年的重大应付账款。2015年期末应付账款余额较2014年增长49.27%，主要系未到结算期的工程款增加所致。2017年6月末应付账款余额较2016年末增长92.49%，主要是由于公司项目工程款增加以及根据项目工程进度收取质保金增加。

表4-28：公司最近三年及一期应付账款明细

单位：万元

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表4-29：公司截至2017年6月30日应付账款金额前五名情况

单位：万元、%

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②预收款项

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的预收款项分别为8,952.66万元、8,668.15万元、22,562.98万元和24,968.08万元，呈增长态势，占报告期各期末负债合计的6.10%、7.47%、12.20%和12.37%。公司预收款项主要由预收房屋销售款和预收房屋租金构成，以预收房屋销售款为主。2015年度，公司预收房屋销售款较2014年度减少12.71%，主要系立恒工业广场二期、兴庐科技产业园、巢湖科技创新园和舒城中小企业园等重大项目集中进入交付结算期，预收款项确认为营业收入所致。2016年末公司预收房屋销售款较2015年末增加了160.30%，主要系公司预收房屋销售款增加较多。公司预收房屋销售款账龄一般在一年以内。2017年6月末预收款项较2016年末继续有所增长，增长幅度为10.66%。

报告期内，预收房屋租金呈波动态势。公司对于纯租赁客户预收一年及以下的房屋租金，对于计划先租赁，后期再行购买的客户，公司预收一年以上的房屋租金。

表4-30：公司最近三年及一期公司预收款项明细

单位：万元

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表4-31：公司最近三年及一期公司预收款项账龄表

单位：万元

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③其他应付款

截至2014年12月31日及、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司的其他应付款分别为6,132.41万元、6,685.19万元、21,557.08万元和26,323.22万元，呈现逐年上升的态势。其他应付款主要由保证金、往来款、意向金、代建资金等构成。2016年末其他应付款余额较2015年末增长222.46%，主要是由于与工投控股发生的业务往来款1.50亿元计入其他应付款。报告期内，公司收到的厂房出租出售形成的保证金和往来款是其他应付款的主要构成部分，占其他应付款比例分别为61.41%、92.32%、96.86%和93.98%。

表4-32：公司最近三年及一期其他应付款明细

单位：万元

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表4-33：截至2017年6月30日其他应付款金额前五名情况

单位：万元、%

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④一年内到期的非流动负债

截至2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日及2017年6月30日，公司一年内到期的非流动负债分别为6,402.00万元、7,102.00万元、11,800.00万元和6,600.00万元，主要由一年内到期的长期借款构成。2016年末一年内到期的长期借款较2015年末增长68.57%，主要系公司2016年初新增银行长期借款较多。2017年6月末一年内到期的长期借款较2016年末减少43.58%。一年内到期的非流动负债中的递延收益系政府提供的公租房建设补助，分35年平均分摊递延收益，每一年度分摊102.00万元。

表4-34：公司最近三年及一期一年内到期的非流动负债明细

单位：万元

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（3）非流动负债结构及变动分析

公司的非流动负债主要由长期借款、应付债券、递延收益及其他非流动负债构成，各报告期末上述非流动负债合计规模为121,756.57万元、89,368.57万元、123,357.58万元及136,352.18万元，占公司负债总规模的比例分别为82.89%、76.99%、66.71%和67.58%，非流动负债合计规模在报告期内呈波动态势，然而占比在报告期内呈下降态势。非流动负债2015年末较2014年末减少26.60%，主要系2015年度公司偿还部分到期的委托贷款所致。非流动负债2016年末较2015年末增加了38.03%，主要系长期借款增加所致。非流动负债2017年6月末较2016年末继续小幅增加，主要系发行人发行了“17工投01”公司债。

①长期借款

报告期内各期末，公司长期借款规模分别为25,000.00万元、21,500.00万元、56,877.65万元和64,077.65万元，占公司负债合计的比例分别为17.02%、18.52%、30.76%和31.76%。公司长期借款由保证借款构成，保证借款是由公司向合肥科技农村商业银行、中国建设银行濉溪路支行、徽商银行合肥南七支行、平安银行合肥分行、九江银行包河支行和中信银行璟泰大厦支行借入，担保人系工投控股和合肥产投。

表4-35：公司最近三年及一期长期借款明细

单位：万元

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②递延收益

报告期内各期末，公司递延收益分别为8,056.57万元、8,918.57万元、9,380.13万元和9,380.13万元，占公司负债合计的比例分别为5.48%、7.68%、5.07%和4.65%，递延收益数目呈逐年上升态势。公司递延收益主要为公租房建设资金补助。

表4-36：公司最近三年及一期递延收益按项目列示

单位：万元

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（续表）

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（续表）

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③其他非流动负债

报告期内各期末，公司其他非流动负债分别为88,700.00万元、58,950.00万元、57,099.80万元和52,899.20万元，占公司负债合计的比例分别为60.39%、50.79%、30.88%和26.22%，主要为工投控股及合肥城建投资控股有限公司对公司的转贷资金。截至2017年6月30日，工投控股及合肥城建投资控股有限公司对公司的转贷资金分别为49,499.20万元和3,400.00万元，共计52,899.20万元。

发行人与工投控股及合肥城建投资控股有限公司签订的转贷合同的金额分别为119,700.00万元和5,000.00万元，期限均为2013年-2023年，利率为基准利率，以用于标准化厂房项目建设和公租房项目建设

表4-37：公司最近三年及一期其他非流动负债明细

单位：万元

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3、现金流量分析

表4-38：公司最近三年及一期现金流量主要数据

单位：万元

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（1）经营活动产生的现金流量

经营活动方面，报告期内公司经营活动产生的现金流量净额呈现出净流出状态，分别为-23,285.48万元、-50,920.55万元、-17,651.56万元和-4,773.73万元，净额呈逐年增加态势。

报告期内，公司经营活动现金流入呈增加态势，分别为24,351.88万元、22,718.39万元、41,658.58万元和38,834.86万元。其中销售商品、提供劳务收到的现金分别为20,553.78万元、18,340.01万元、38,008.35万元和26,647.49万元，2015年度呈下降态势，主要系已竣工的项目在2014年度已集中销售完毕，2015年度新建的项目尚不能进行销售所致；销售商品、提供劳务收到的现金2016年度较2015年度增长107.24%，主要系厂房销售增加以及厂房按揭业务增长带来的现金回笼增加。2017年上半年销售商品、提供劳务收到的现金较2016年同期继续上升。

报告期内，公司经营活动现金流出分别为47,637.36万元、73,638.94万元、59,310.13万元和43,608.60万元。其中购买商品、接受劳务支付的现金分别为40,207.24万元、65,720.85万元、45,532.00万元和26,882.56万元，2015年度较2014年度呈增加态势，主要系2015年度新建项目投入增加所致；2016年度较2015年度有所降低，主要系部分新开工项目尚未开始支付工程款项。

（2）投资活动产生的现金流量

投资活动方面，公司投资活动产生的现金流量净额在报告期内分别为11,166.97万元、-20,409.47万元、-5,266.14万元和-23,703.43万元。报告期内公司投资活动产生的现金流波动较大，主要原因为：①2014年，工投控股归还公司临时拆借往来款21,949.55万元，同时公司购买理财产品金额较小，导致公司投资活动产生的现金流量净额为正；②2015年，公司购买理财产品规模增大至17,700.00万元，此外报告期内用于购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金流出逐年增加，导致公司投资活动产生的现金流量净额转为负数；③2016年，公司滚动赎回的银行理财产品金额较高，导致公司投资活动产生的现金流量净额较2015年有所增加，但由于公司滚动购买银行理财产品金额较大，因此仍为负数。

报告期内，公司投资活动现金流入分别为22,664.50万元、5,816.76万元、92,065.74万元和49,710.68万元。其中2014年度资金往来现金流入系工投控股归还工投科技临时拆借往来款所致。2015年度理财产品收回导致的现金流入系公司购买的银行开放式理财产品到期收回所致。2016年公司投资活动现金流入较大系由于滚动赎回理财产品金额较大。

公司最近三年及一期投资活动现金流出分别为11,497.53万元、26,226.24万元、97,331.88万元和73,414.11万元。2016年投资活动现金流出增加较大的原因是滚动购买银行开放式理财产品金额较大。报告期内，用于购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金流出分别为4,497.53万元、7,526.24万元、12,031.88万元和514.11万元。2015年度用于投资支付的现金流出为1,000.00万元，该部分现金流出系公司参股合肥产投小微企业融资服务有限公司的1,000.00万元所致。

（3）筹资活动产生的现金流

筹资活动方面，报告期内，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为54,187.13万元、-5,478.58万元、50,725.25万元和7,695.08万元。

报告期内，公司筹资活动现金流入分别为98,109.64万元、60,411.8万元、64,927.65万元和19,895.20万元，主要由吸收投资收到的现金、取得借款收到的现金、发行债券收到的现金及收到其他与筹资活动有关的现金构成，由于公司提前做好了募集资金的准备，因此2014年度、2015年度及2016年度取得借款收到的现金分别达到了74,500.00万元、29,500.00万元及49,927.65万元。由于公司2017年第一季度发行了“17工投01”公司债，因此新增发行债券收到的现金9,995.20万元。

表4-39：收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：万元

■

报告期内，公司筹资活动现金流出分别为43,922.51万元、65,890.38万元、14,202.40万元和12,200.12万元，主要由偿还债务支付的现金及分配股利、利润或偿付利息支付的现金构成，由于长期借款及委托借款有较大一部分在2015年度到期，因此2015年度，偿还债务支付的现金达到了62,050.00万元，较2014年度增加了71.41%，2016年度偿还债务支付的现金较2015年度下降幅度较大。

4、偿债能力分析

表4-40：公司最近三年及一期主要偿债能力指标

单位：万元、%

■

资产负债率（剔除预收账款）=（负债合计-预收款项）/（资产总计-预收款项）

截至2017年6月30日，公司的资产总计为341,541.36万元，股东权益合计达139,771.70万元。公司资产以流动资产为主，截至2017年6月30日，公司流动资产合计246,169.83万元，占资产总计的72.08%，同时具有较大规模的货币资金储备，体现了公司资产较好的流动性。截至2017年6月30日，公司流动负债占负债合计的比例为32.42%，非流动负债占负债合计的比例为67.58%，非流动负债在报告期内呈稳步增加态势，同时非流动负债以长期借款及其他非流动负债为主，其中其他非流动负债在报告期内占负债合计比例分别为60.39%、50.79%、30.88%和26.22%，呈逐年下降态势，其中2015年度非流动负债大幅降低主要系国家开发银行安徽省分行的委托贷款余额在2015年度有较大幅度降低所致。总体而言，公司资产及负债结构在报告期内趋向稳健，同时良好的企业信用和理想的市场销售情况，可以确保公司应对各项债务的到期偿付。

短期偿债能力方面，2014-2016年末和2017年6月末，公司的流动比率分别为7.05、6.11、3.63和3.76，速动比率分别为4.83、2.25、1.37和1.53。公司流动比率远高于行业平均水平，主要系公司报告期内新建项目大量增加，2014年、2015年及2016年，公司建设进入高峰期，存货逐年增加，因此报告期内公司流动比率较高。2014年-2015年，公司货币资金余额大量减少，占资产总计比例由58.88%降低至16.81%，比例渐趋稳健，货币资金利用率提高，同时能够维持较多的营运资金用于抵偿短期债务，2016年末公司货币资金有所增长，公司可变现资产数额较大，债权人的风险较小。公司速动比率远高于行业平均水平，但是呈逐年下降态势，主要系公司持有的货币资金于2015年度大量减少，2014年度，合肥庐阳工业区建设投资有限公司及工投控股偿还了绝大部分公司为其提供的临时性资金垫付往来款，同时，公司流动负债2015年与2014年相比较为稳定，公司速动资产结构有所改善，资金利用率提高，企业的机会成本降低，且较多的速动资产能够用于抵偿短期债务。2016年末较2015年末公司存货和流动负债增长较大，因此速动比率继续下降，但仍保持在较高水平。

长期偿债能力方面，2014-2016年末及2017年6月末，公司资产负债率分别为60.96%、47.69%、58.26%和59.08%，始终低于行业平均水平，企业运用外部资金的能力较弱，但是公司无法偿债的可能性较低。其中，公司其他非流动负债在报告期内占负债合计比例分别高达60.39%、50.79%、30.88%和26.22%，但是比率呈逐年下降态势，工投控股及合肥城建投资控股有限公司委托国家开发银行安徽省分行转贷给公司以用于标准化厂房建设的余额逐年降低。公司的有利负债，即大多数属于占用上下游环节资金而存在的无息负债比例较小，而不利负债，即金融负债，诸如长期借款、非流动负债中所属的委托贷款等占比较大，同时由于公司长期借款均属专门借款，因此公司资本化利息金额较大，公司在负债结构上有所优化。

报告期内，公司EBITDA为4,477.41万元、6,149.83万元、7,646.25万元和10,646.77万元，呈逐年增长态势。由于2014年、2015年没有计入财务费用的利息支出，因此利息保障倍数不存在，2016年和2017年1-6月利息保障倍数分别为10.57和14.02，利息保障倍数较高。

5、资产周转能力分析

公司最近三年及一期资产周转能力指标如下：

表4-41：公司最近三年资产周转能力指标

单位：次/年

■

上述财务指标的计算方法

上述各指标的具体计算公式如下：

1、应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额

2、存货周转率=营业成本/存货平均余额

3、流动资产周转率=营业收入/流动资产合计平均余额

4、固定资产周转率=营业收入/固定资产净额平均余额

5、总资产周转率=营业收入/资产总计平均余额

如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

2014年度、2015年度和2016年度，公司应收账款周转率分别为1.97、2.89和2.56，2015年公司应收账款周转率大幅跳升，主要系2015年公司竣工项目较为集中，且公司采取积极的销售方式，同时立恒工业广场二期、兴庐科技产业园、巢湖科技创新园和舒城中小企业园等重大项目集中结算，使得当年公司营业收入大幅增加所致。

2014年度、2015年度和2016年度，公司存货周转率分别为0.21、0.20和0.16，公司存货周转能力的变化，主要系房地产项目开发周期较长，从土地储备到房产交付一般需要2-3年，因此公司存货周转率普遍偏低。公司2015年度存货周转率较2014年度基本维持不变，主要系2015年度营业成本大幅增加，同时建设进入高峰期，存货也大幅增加所致。公司2016年度存货周转率较2015年度略有降低，主要系公司增加项目建设投入，存货增加幅度较大。

2014年度、2015年度和2016年度，流动资产周转率分别为0.10、0.14和0.15，固定资产周转率分别为6.02、11.56和13.95，总资产周转率分别为0.07、0.10和0.10。公司流动资产周转率及总资产周转率的变化，主要系公司2015年营业收入有较大规模跃升，流动资产和总资产规模则在2014年度有较大规模增加。公司2015年度固定资产周转率较2014年度有较大幅度增加，主要系2015年营业收入有较大规模跃升，而固定资产在报告期内处于较稳定的状态。2016年度较2015年度上述各项指标略有提升，主要系公司2016年营业收入继续稳步增长。

6、盈利能力分析

公司最近三年及一期盈利能力指标如下：

表4-42：公司最近三年及一期盈利能力指标

单位：万元、%

■

上述财务指标的计算方法

上述各指标的具体计算公式如下：

1、毛利润=营业收入-营业成本

2、净资产收益率=归属于母公司所有者的净利润/归属于母公司所有者权益合计平均余额×100%

3、总资产报酬率=（利润总额+财务费用）/资产总计平均余额×100%

4、毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入×100%

5、净利率=净利润/营业收入×100%

6、期间费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入×100%

公司于2014年度、2015年度、2016年度和2017年1-6月，分别实现营业收入14,469.20万元、23,956.63万元、28,263.61万元和32,652.61万元；分别实现净利润3,221.26万元、4,466.77万元、5,133.05万元和7,294.85万元，公司在报告期内持续盈利，且盈利能力持续上升。

（1）营业收入分析

公司最近三年及一期营业收入按性质分配的构成情况如下：

表4-43：公司最近三年及一期营业收入构成

单位：万元

■

表4-44：公司最近三年及一期主营业务收入构成

单位：万元

■

（2）营业成本分析

公司最近三年及一期营业成本按性质分配的构成情况如下：

表4-45：公司最近三年及一期营业成本构成

单位：万元

■

表4-46：公司最近三年及一期主营业务成本构成

单位：万元

■

（3）毛利、毛利率水平分析

公司最近三年及一期按性质分配的毛利情况如下：

表4-47：公司最近三年及一期毛利构成情况

单位：万元、%

■

（4）期间费用水平分析

公司最近三年及一期期间费用情况如下：

表4-48：公司最近三年及一期期间费用

单位：万元、%

■

其中：期间费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入

报告期内，公司期间费用分别为2,630.43万元、3,332.55万元、3,083.66万元和2,032.77万元，期间费用率分别为18.18%、13.91%、10.91%和6.23%。报告期内，公司期间费用处于波动态势。

公司销售费用主要包括广告宣传费、人力成本支出等，报告期内分别为1,124.19万元、1,226.26万元、1,168.06万元和846.83万元，较为稳定；管理费用主要包括税金及人力成本支出等，报告期内分别为1,894.63万元、2,514.91万元、1,769.23万元和873.52万元；公司财务费用金额较低，主要是由于公司长期借款均为项目专门借款，长期借款产生的利息已利息资本化。

表4-49：公司最近三年及一期销售费用明细

单位：万元

■

表4-50：公司最近三年及一期管理费用明细

单位：万元

■

表4-51：公司最近三年及一期财务费用明细

单位：万元

■

（5）投资收益

报告期内，公司投资收益分别为0.00万元、387.36万元、528.65万元和227.96万元。近两年及一期公司产生的投资收益主要系公司通过购买银行开放式理财产品取得的收益，该类产品期限基本在40日以内，可随时赎回，具有较强的流动性。

表4-52：公司最近三年及一期获得投资收益明细

单位：万元

■

（6）营业外收入、营业外支出

报告期内，公司营业外收入分别为2,690.59万元、2,865.02万元、3,499.78万元和4.26万元，政府补助为公司营业外收入的主要组成部分，政府补助主要包括公租房建设资金、标准化厂房建设补助、产业发展资金和税费返还等。

表4-53：公司最近三年及一期营业外收入明细

单位：万元

■

表4-54：计入当期损益的政府补助

单位：万元

■

发行人获得的财政补贴主要为标准化厂房建设补助和厂房建设项目获得的产业发展资金。

根据合肥市经济和信息化委员会、合肥市国土资源局、合肥市规划局、合肥市财政局和合肥市房地产管理局于2013年2月22日联合颁布的《关于印发关于加快都市产业园标准化厂房建设的若干意见的通知》（合经信法规〔2013〕58号）（以下简称“《通知》”），对符合要求的合肥市标准化厂房项目，合肥市财政按照标准化厂房建设成本（不含土地）的20%给予投资建设主体一次性资金补贴。对超额完成标准化厂房建设面积的，市财政按照超额面积部分的建设成本（不含土地）25%给予投资建设主体一次性资金补贴。补贴按照采取分期拨付方式。厂房正式开工后，支付补贴资金的20%；结构封顶，支付补贴资金的50%；项目验收备案并审计后，再支付余款。该《通知》自2013年1月1日起执行，有效期三年。

因此，对于发行人在该《通知》有效期内已开工建设的合肥市标准化厂房项目，如立恒工业广场项目、兴庐科技产业园项目和庐江科技产业园项目等，均享受该财政补贴政策。对于目前发行人在建的个别合肥市项目，如创智天地项目等，根据发行人与合肥市相关政府部门初步沟通以及合肥市经济和信息化委员会公布的2016年3月28日至2016年4月3日工作计划，合肥市相关政府部门正细化制定2016年支持工业发展政策实施细则，积极研究最新的标准化厂房财政补贴政策。最后，对于发行人2016年于合肥市新开工的新站智慧产业园项目，发行人已与产业园区管委会签署协议，明确了财政补贴的方式和金额。2016年5月，合肥市经济和信息化委员会发布了《2016年合肥市促进新型工业化发展政策实施细则》，规定对于多层标准化房产建设补助采取“借转补”分期付款方式，厂房正式开工后，支付补贴资金的20%；结构封顶，支付补贴资金的50%；项目验收审计并绩效考核后，再支付余款。

对于合肥市以外的发行人工业化标准化厂房项目，通常是由发行人分别与当地政府或者产业园区管委会签署协议，确定各个项目的具体财政补贴政策和金额，由当地政府给予发行人产业支持性奖励和其他政府补助。

因此，发行人在报告期内获得补贴收入有相关政府文件支持，根据发行人在报告期内获得财政补贴的依据和经验，未来发行人较大可能获得稳定和可持续的补贴收入。

报告期内，公司营业外支出分别为0.53万元、0.03万元、8.24万元和3.19万元，金额较小。

表4-55：公司最近三年及一期营业外支出明细

单位：万元

■

（7）营业利润、利润总额、净利润

报告期内，公司营业利润分别为1,646.71万元、3,135.97万元、3,270.42万元和9,775.67万元，利润总额分别为4,336.77万元、6,000.96万元、6,761.97万元和9,776.74万元，报告期内保持稳定增长的态势。利润总额与营业利润差额较大，主要系公司营业外收入规模较大所致，其中公司营业外收入主要由政府补贴构成。报告期内，公司盈利水平具有经营周期较长、毛利率水平较高的特点，符合工业地产企业的经营特性。

（二）未来目标及盈利的可持续性

2016年是公司“十三五”规划的起始之年，也是公司转型发展的关键之年。当前中国经济发展模式发生重大变化，“新常态”成为经济社会发展新的阶段性特征，掀起大众创业、万众创新的新浪潮。2016年，公司将从以前重视开发建设，向园区综合运营进行转型升级，提高竞争能力和盈利能力，将工投科技打造成为全国知名的科技工业园区综合运营服务商。

公司计划2017年完成主营业务收入2.60亿元以上，实现净利润4,000.00万元以上，实现公司业务稳步增长。公司始终坚持稳健的经营策略，该工作目标系公司基于经济不景气的预期下所制定的，立足于消化合肥外围园区。

公司未来工作思路如下：

1、推进续建项目，选址2-3个新项目

2017年，公司在稳步推进续建项目的基础上，在肥西和庐江拟选址建设新的产业园项目。

2、进一步落实B+服务体系

在公司范围内全面推广、落实B+服务体系，推动公司转型升级，提升公司核心竞争力。

其中，B+服务体系即园区综合运营服务体系，B+来源于“合肥工投，为您提供的不止是厂房”，B指Building for manufactory or Business。

3、成立运营麦田创客空间

未来中国的经济增长靠的是创新驱动，国家大力提倡大众创业、万众创新，并相继出台各种政策鼓励扶持创新创业，合肥成为首批10个国家小微创新创业示范城市，作为扶持合肥市产业发展的平台和专业从事科技产业园运营的国企，下一步，公司选址“创智天地”，成立运营麦田创客空间，引导和培育各类创业团队，创新企业，并提供各种空间载体、资金、政策、市场、资源服务，也为园区招商提供新的支撑，更好的塑造工业科技品牌。

4、加强合作、轻重并举，优势输出，走出安徽

加强与亿达集团等国内外知名产业运营服务商的合作，引入先进的管理理念和运营机制，共同强化各类产业资源。并借助合作伙伴的运营经验，良好的品牌效应以及丰富的企业客户资源和整合能力，提升经济效益。

5、人才建设

加大对公司广大年轻员工的引导力度，增强年轻员工的担当能力。同时，充分发挥党委、工会、团委的引导作用，开展各种积极的活动，培育员工对企业的认同感和参与度，加强廉政意识，在工作中敢于担当，逐渐崭露头角，与公司共同成长。

6、中长期发展规划

根据国家、省及市的中长期宏观经济政策，结合公司实际情况，制定公司中长期发展规划，明确公司发展的近期、中期、远期目标，以突出各阶段工作的重点，一步一个脚印，主动适应和引领经济发展新常态，避免发展中的大起大落，实现公司可持续健康发展。

工投科技公司将在市国资委、产投集团的领导指引下，以创新思维，积极破解难题，适应新常态，迎战“十三五”，提高竞争力和盈利能力，将工投科技打造成为全国知名的科技工业园区综合运营服务商。

六、公司有息债务情况

（一）有息债务期限结构

有息债务结构方面，截至2016年12月31日，公司的有息债务合计125,777.45万元，占负债合计的68.02%，包括信用贷款0.00万元、保证贷款45,200.00万元、抵押贷款4,000.00万元和抵押加保证贷款19,477.65万元。

表4-56：公司最近三年有息债务明细

单位：万元

■

（二）有息债务明细情况

1、主要短期借款

截至2016年12月31日，公司已偿付全部短期借款。

2、主要长期借款

表4-57：公司截至2016年12月31日长期借款金额前五名情况

单位：万元

■

截至2016年12月31日，公司合并范围内排名前五的长期借款合计金额57,677.65万元，占有息债务的45.86%。

3、公司存续期直接债务融资工具情况

截至本募集说明书摘要签署日，公司已面向合格投资者公开发行1.00亿元的公司债券“17工投01”，除此之外，发行人无其他处于存续期的直接债务融资工具。

七、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化

本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：

1、相关财务数据模拟调整的基准日为2017年6月30日；

2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募集资金净额为4亿元；

3、假设本期债券募集资金净额4亿元全部计入2017年6月30日的资产负债表；

4、本期债券募集资金拟用4亿元偿还金融机构借款；

5、假设公司债券发行在2017年6月30日完成。

基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：

表4-58：公司合并报表财务结构变动表

单位：万元、%

■

八、其他重要事项

（一）担保情况

截至2017年6月30日，公司对外提供债务担保的明细如下：

表4-59：公司截至2017年6月30日对外担保明细

单位：万元

■

（二）未决诉讼、仲裁、行政处罚

截至2017年6月30日，公司近年未涉及重大诉讼、仲裁及行政处罚（重大诉讼、仲裁及行政处罚涉及金额为1,000.00万元及以上）。

（三）公司所有权受到限制的资产

截至2017年6月30日，公司无所有权受到限制的资产。

（四）资产负债表日后事项

截至2017年6月30日止，本公司无需要披露的重要资产负债表日后事项。

第五节 本期募集资金运用

一、本期债券募集资金数额

根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司董事会审议通过，并经股东批准，公司向中国证监会申请公开发行不超过5亿元（含5亿元）的公司债券。

二、本期债券募集资金运用计划

本期债券募集资金将全部用于偿还金融机构借款。本期债券募集资金不得转借公司股东合肥市工业投资控股有限公司使用。公司承诺本期债券募集资金不用于购置土地，也不直接或间接用于住宅类地产。

公司使用本期债券募集资金偿还的金融机构借款包括但不限于：

表5-1：本期债券募集资金拟偿还金融机构借款情况表

单位：万元

■

公司将严格按照《募集说明书》的资金使用安排对募集资金进行使用，保证不将募集资金直接或间接转借他人使用。另外，公司在本期债券发行前将聘请资金监管银行，由资金监管银行和主承销商同时对募集资金是否按照运用计划执行进行监管，当公司不按照资金运用计划使用募集资金时，资金监管银行有权不予执行并通知主承销商。同时，海通证券作为本期债券的受托管理人，将积极监督公司依照《募集说明书》中披露的资金运用计划使用募集资金。

三、本期债券募集资金运用对财务状况的影响

（一）对发行人资产负债结构的影响

本期债券如能成功发行且按上述计划运用募集资金，以2017年6月30日合并报表口径为基准，发行人资产负债率不变，为59.08%，本期债券的发行不会增加发行人的债务负担。

（二）对发行人财务成本的影响

公司目前主要通过银行贷款融资，随着国家宏观经济调控、信贷政策的调整，未来公司持续通过上述融资手段融资存在一定困难，长期来看，现阶段较低的财务成本较难维系。

与银行贷款这种间接融资方式相比，公司债券作为一种资本市场直接融资品种，具有一定的成本优势，同时考虑到评级机构给予公司主体信用评级AA-，本期债券信用评级AAA，参考目前二级市场上交易的以及近期发行的可比债券，预计本期债券发行时，利率水平较大可能低于境内同期限人民币贷款利率，有利于发行人降低长期财务成本。

综上所述，本期债券的发行有利于节约公司财务成本，提高公司整体盈利水平。

第六节 其他重要事项

一、最近一期期末对外担保情况

截至2017年6月30日，发行人及其子公司对外担保情况如下：

表6-1：截至2017年6月末发行人及其下属子公司对外担保情况

单位：万元

■

二、未决诉讼或仲裁事项

截至本募集说明书摘要签署之日，发行人及下属子公司无任何未决重大诉讼或仲裁事项。

第七节 备查文件

一、备查文件目录

（一）发行人最近三年经审计财务报告及最近一期未经审计的财务报表；

（二）海通证券股份有限公司出具的核查意见；

（三）上海锦天城（合肥）律师事务所出具的法律意见书及房地产业务专项核查意见；

（四）上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具的资信评级报告；

（五）《债券持有人会议规则》；

（六）《债券受托管理协议》；

（七）《账户及资金监管协议》；

（八）中国证监会核准本次发行的文件；

（九）合肥市产业投资控股（集团）有限公司为本期债券出具的担保合同和担保函；

（十）担保人最近一年的财务报告（经审计）以及最近一期财务报表。

在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅本募集说明书及摘要。

二、备查文件查阅时间、地点、联系人及电话

查阅时间：上午9：00—11：30；下午：13：00—16：30

查阅地点：

（一）发行人：合肥工投工业科技发展有限公司

联系地址：合肥市庐阳工业区工投研发楼11层

联系人：刘世银

电话：0551-63870885

传真：0551-65679200

（二）主承销商：海通证券股份有限公司

联系地址：北京市朝阳区安定路5号天圆祥泰大厦15层

联系人：吴斌

电话： 010-88027267

传真： 010-88027190