（上接23版）

（上接23版）

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②昆山分公司

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③如皋分公司

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④泗阳分公司

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⑤苏州分公司

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⑥芜湖分公司

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⑦西安分公司

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⑧宿迁分公司

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⑨张家港分公司

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⑩重庆分公司

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?徐汇分公司

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?松江分公司

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（7）杭州湾南都

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杭州湾南都的基本情况简述如下：杭州湾南都由南都物业和相原集团有限公司共同出资设立，注册资本500万元，其中南都物业持股70%，相原集团有限公司持股30%。2017年10月20日，杭州湾南都完成工商设立登记。杭州湾南都成立至今，股权结构未发生变动。

（8）大悦西庭

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大悦西庭的基本情况简述如下：大悦西庭由大悦资产出资设立，注册资本200万元，大悦资产持股100%。2017年11月2日，大悦西庭完成工商设立登记。大悦西庭成立至今，股权结构未发生变动。

（9）建德物业（已注销）

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建德物业的基本情况简述如下：建德物业由南都物业和朱江山出资设立，注册资本50万元，其中南都物业出资30万元，占注册资本的60%；朱江山出资20万元，占注册资本的40%。2016年1月11日，建德物业完成工商设立登记。

2016年10月24日，建德物业取得建德市国家税务局核发的《清税证明》；2016年12月9日，建德物业取得建德市地方税务局新安江税务分局建地税新税通 [2016]62518号《税务事项通知书》，核准注销；2016年12月9日，建德物业取得建德市市场监督管理局（建）准予注销[2016]第035324号《工商企业注销证明》，被准予注销登记。

（10）北仑物业（已注销）

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北仑物业的基本情况简述如下：北仑物业由南都有限出资设立，注册资本50万元，南都有限持股100%。2012年3月23日，浙江之江会计师事务所出具浙之验（2012）115号验资报告，对本次出资进行了审验。2012年3月29日，北仑物业完成工商设立登记。

2017年2月15日，北仑物业取得宁波市北仑区（开发区）国家税务局核发的仑国税税通[2017]4842号《税务事项通知书》，核准注销；2017年2月15日，北仑物业取得宁波市北仑地方税务局核发的仑地税税通[2017]348号《税务事项通知书》，核准注销；2017年3月23日，北仑物业取得宁波市北仑区市场监督管理局核发的《企业核准注销登记通知书》，被准予注销登记。

（11）南郡物业（已注销）

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南郡物业的基本情况简述如下：南郡物业由南都有限出资设立，注册资本300万元，南都有限持股100%。2014年3月26日，完成工商设立登记。2014年5月14日，上海海明会计师事务所出具沪海验内字（2014）第0330号《验资报告》，对本次出资进行了审验。南郡物业成立至今，股权结构未发生变化。

南郡物业已于2017年9月28日收到上海市崇明区市场监督管理局出具的《准予注销登记通知书》，被准予注销登记。

2、各分公司基本情况

截至本招股说明书摘要签署之日，公司共有50家分公司，具体情况如下：

（1）安吉分公司

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（2）常熟分公司

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（3）成都分公司

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（4）慈溪分公司

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（5）富阳分公司

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（6）哈尔滨分公司

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（7）海宁分公司

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（8）湖州分公司

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（9）金华分公司

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（10）柯桥分公司

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（11）临安分公司

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（12）临海分公司

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（13）宁波北仑分公司

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（14）宁波分公司

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（15）上海分公司

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（16）上虞分公司

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（17）绍兴分公司

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（18）台州分公司

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（19）桐庐分公司

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（20）温州分公司

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（21）萧山分公司

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（22）宣城分公司

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（23）义乌分公司

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（24）余杭分公司

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（25）郑州分公司

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（26）淄博分公司

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（27）丽水分公司

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（28）奉化分公司

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（29）启东分公司

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（30）太原分公司

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（31）北京分公司

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（32）杭州第一分公司

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（33）苏州分公司

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（34）武汉分公司

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（35）重庆分公司

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（36）合肥分公司

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（37）蚌埠分公司

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（38）芜湖分公司

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（39）浦江分公司

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（40）青岛分公司

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（41）邵阳分公司

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（42）济南分公司

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（43）开封分公司

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（44）椒江分公司

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（45）新乡分公司

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（46）西安分公司

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（47）天津分公司

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（48）宁波杭州湾新区分公司

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（49）南昌分公司

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（50）荆州分公司

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（51）报告期内注销的分公司

报告期内，公司已注销的分公司有四家，具体如下：

①济宁分公司

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2015年7月30日，公司召开股东会议，决议注销没有经营业务的济宁分公司。2015年8月4日，济宁市地方税务局高新技术开发区分局批准济宁分公司注销税务登记；2015年11月3日，济宁分公司取得了济宁高新技术开发区市场监督管理局（高新）登记内销字[2015]第500211号《准予注销登记通知书》，被准予注销登记。

②嘉祥分公司

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2015年8月20日，公司召开股东会议，决议注销没有经营业务的嘉祥分公司。2015年8月26日，嘉祥分公司取得嘉祥县地方税务局嘉地税税通[2015]3570号《税务事项通知书》，核准注销；2015年9月3日取得了嘉祥县工商行政管理局（嘉）登记内销字[2015]第500193号《准予注销登记通知书》，被准予工商注销登记。

③青田分公司

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2015年5月15日，公司召开股东会议，决议注销没有经营业务的青田分公司。2015年9月18日，青田分公司取得青田县国税局青田通[2015]108110号《税务通知书》，核准注销；2015年10月29日，青田分公司取得青田县地方税务局第一税务分局青地税一销通[2015]403号《注销税务登记通知书》；2015年11月9日被青田县工商局准予注销登记。

④灌南分公司

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2017年12月4日，灌南分公司收到灌南县市场监督管理局出具的（07240266）分公司注销[2017]第12040001号《准予注销登记通知书》，被准予工商注销登记。

第四节 募集资金运用

一、本次募集资金运用的基本情况

（一）本次募集资金投资项目

经股东大会批准，公司拟首次公开发行1,984.127万股A股股票，本次股票发行所募集资金在扣除发行费用后将按轻重缓急顺序投资于以下项目：

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针对服务需求持续增长的市场形势，公司已自筹资金对上述部分项目进行建设。募集资金到位后，将用于支付项目所需剩余款项及置换已投入的自有资金。

本次股票发行后，如实际募集资金数量小于上述投资项目的资金需求，不足部分公司将用自筹资金或银行借款补充。

（二）项目发展前景的分析

本次募集资金投资项目与公司的主营业务密切相关。项目的顺利实施，一方面能够提高公司主营业务的技术水平，扩大业务规模，打开新的市场，另一方面，能够有效促进公司在未来面对业务转型挑战时应变能力的提升，从而巩固公司的市场地位。同时，本次募集资金投资项目能够改善公司的财务状况，增强公司的偿债能力，降低财务风险。

第五节 风险因素和其他重要事项

投资本公司的股票会涉及一系列风险，因此，投资者在购买本公司股票前，敬请将下列风险因素连同本招股说明书摘要中其他资料一并考虑。下列风险因素是根据重要性原则或可能影响投资决策的程度大小分类排序的，但该排序并不表示风险因素会依次发生。

一、市场风险

目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此，物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

二、经营风险

（一）劳务成本上涨风险

公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。报告期内，人力资源成本占主营业务成本的比例分别为81.15%、83.59%、84.31%与85.48%。虽然公司通过提升物业服务水平，加强管理，开展社区多种经营服务，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平。但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。

（二）业务外包的风险

为提高服务效率，灵活适应市场需求，合理降低人工成本，公司将部分保安、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提升公司业务的规模与专业性。尽管公司在选择业务外包第三方公司时，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。但如果该等外包公司的经营出现异常，不能按约定的服务内容和质量标准为物业项目提供外包服务，或将影响公司业务的正常运转。

（三）业务地区集中度过高风险

报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江地区。报告期内，公司在浙江省营业收入分别为37,265.89万元、43,806.71万元、49,231.68万元与28,310.56万元，占相应期间主营业务收入的比例分别为95.80%、93.27%、85.49%与75.69%。

公司近年来积极拓展全国市场，但是一旦出现浙江省竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。

（四）未取得办公场所房屋权属证书的风险

公司尚未取得办公场所杭州市西湖区联合大厦A幢1单元7层701-708和10层1001、1002及1003室的房屋权属证书。虽然公司与开发商签订了《房屋预约转让协议》并已交付转让价款，且该等《房屋预约转让协议》业经法院生效判决认定为合法有效的房屋转让合同，但由于联合大厦目前处于抵押、查封状态，故暂无法实现过户。杭州市国土资源局出具杭土资简复[2015]34号《复函》，确认联合大厦可在抵押、查封等权利限制状态解除后，可对符合规定的部分土地使用权申请盘活，且公司已向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，要求开发商履行房屋登记手续，但仍存在因开发商无法还款或败诉而导致公司暂时无法获得办公场所房屋权属证书，从而造成公司经营损失的风险。

三、财务风险

（一）现金收款风险

报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主。报告期内，现金收款占营业收入比例分别为12.11%、11.38%、9.99%与8.05%，呈逐年下降趋势。尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备 POS 机减少小业主的现金收款，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。

（二）物业收费方式的风险

公司在管的项目大多数采用包干制的收费方式。由于包干制是业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担的收费方式。若公司收取的物业管理费金额不足以弥补开支，公司无权向业主收取有关不足额部分。虽然公司通过不断完善服务水平和提高服务效率来有效控制成本，并积极开展增值服务增加收入，但公司经营项目仍然存在亏损风险，从而可能对盈利能力、财务状况及经营业绩造成不利影响。

（三）未能全部收回物业费的风险

根据公司的经验及物业费历史收缴率情况，大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费。但也存在部分物业费无法收回的情形，包括：业主多年联系不上、业主长期未收房、业主因房屋质量等方面原因多年欠缴物业费等情形。虽然公司采取了积极的收款政策，但仍存在未能全部收回物业费的风险。

四、管理风险

（一）实际控制人不当的风险

公司实际控制人韩芳，通过直接和间接持有公司75.83%股份，处于绝对控股地位。虽然公司通过制定“三会”议事规则、《关联交易管理制度》等，进一步完善了公司法人治理结构，对控股股东、实际控制人的相关行为进行约束，但实际控制人仍能够通过行使表决权对公司的发展战略、经营决策、人事任免和利润分配等重大事宜实施不利影响，有可能损害公司及中小股东的利益。

（二）公司治理的风险

有限公司期间，公司虽设立了“三会”，但未制定相关议事规则，同时公司内部控制也存在一定的欠缺。公司于2015年12月29日由有限公司整体变更设立为股份公司，建立健全了法人治理结构，制定了适应现阶段发展的内部控制制度体系，但是由于股份公司成立的时间较短，公司的各项管理、控制制度的执行未经过一个完整经营周期的实践检验。因此公司的治理和内部控制体系存在日后仍待完善的需要，公司经营中可能存在内部管理不适应发展，进而影响公司稳定、健康发展的风险。

（三）核心业务人员流失风险

物业管理属于重管理的轻资产行业，核心业务人员对于公司管理、经营尤为重要，因此保持核心业务人员的稳定性是保证公司核心竞争力的关键。公司物业管理服务工作是以员工为核心开展的，其中包括项目管理人员和物业服务人员等，相关人员的频繁流动会降低公司的服务质量，使客户的满意度降低，将对公司的声誉和后续业绩表现带来负面影响。

（四）公司人员管理风险

物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是如果公司不能在服务过程中严格执行服务内容和标准，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。

（五）控股子公司、分公司管理风险

公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多，截至本招股书摘要签署之日，公司全资及控股子公司7家、孙公司1家、分公司50家。根据公司的战略规划，公司规模将持续增长，业务将继续拓展，未来几年内需在其他区域设立更多的分支机构。

鉴于上述经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构完善规范运作，对分支机构在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。

（六）未为全部员工缴纳社会保险而可能造成的补缴风险

报告期内公司（含控股子公司）未为全部员工缴纳社会保险。截至2017年6月30日，公司及其子公司员工人数为6,276人，其中退休返聘人员1,588人，当月离职停保127人，城镇保险缴纳人数3,063人，“双农保”缴纳人数296人，公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为19.15%。报告期内，公司存在应缴社保但未缴员工的主要原因有：公司部分新招员工，由于各地方政策差异，员工社会保险在转移的过程中，社会保险手续正在办理中；部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险。

经过中介机构的改制辅导，公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的重要性，并且积极采取规范措施，向员工详细告知社会保险的政策和功能，促使员工接受缴纳社会保险，社保覆盖率持续提高。针对上述社会保险缴纳情况，公司控股股东南都地产服务、实际控制人韩芳出具书面承诺如下，公司及其子公司的员工社会保险出现如需补缴之情形，公司控股股东/实际控制人将无条件以现金全额承担公司应补缴的社会保险及因此所产生的相关费用，并承担连带责任。

（七）未为全部员工缴存住房公积金而可能造成的补缴风险

截至2017年6月30日，公司及其控股子公司员工人数为6,276人，其中退休返聘人数1,588人，当月离职停缴住房公积金127人，已缴住房公积金的人数为1,195人，公司应缴住房公积金但未缴的员工占员工总人数的比例为53.63%。报告期内，公司存在应缴住房公积金但未缴员工的主要原因有：公司部分新招员工，住房公积金手续正在办理中；因住房公积金个人承担部分将减少其实际可支配收入，部分员工不愿缴纳公积金。针对不愿缴纳住房公积金的员工，公司视其需要为其提供宿舍，截至2017年6月30日，公司为员工提供宿舍床位数量达1,741个。针对上述住房公积金缴纳情况，公司控股股东南都地产服务、实际控制人韩芳出具书面承诺如下，公司及其子公司的员工住房公积金出现如需补缴之情形，公司控股股东/实际控制人将无条件以现金全额承担公司应补缴的住房公积金及因此所产生的相关费用，并承担连带责任。

（八）公司规模迅速扩大带来的管理风险

公司已经建立了较为完善的法人治理结构，拥有独立健全的公司运营体系，适合公司目前的经营规模和发展需要。本次发行股票成功后，随着募集资金到位、投资项目的陆续实施，公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力，给公司未来的经营和发展带来一定的管理风险。

五、产业政策风险

报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。

六、募集资金投资项目风险

报告期内，公司加权平均净资产收益率（按扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润计算）分别为31.04%、39.59%、43.53%与14.47%。本次发行后，公司净资产规模将得到提升，但是由于募投项目具有一定的实施周期，在项目达产前难以获得较高收益，因此公司存在发行后净资产收益率被摊薄的风险。

第六节 本次发行各方当事人和发行时间安排

一、 本次发行的有关当事人

（一）发行人：南都物业服务股份有限公司

英文名称：Nacity Property Service Co.,Ltd.

法定代表人：韩芳

办公地址：杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼

联系电话：0571-88255592

传真：0571-88255592

联系人：郑琪

（二）保荐人（主承销商）：长江证券承销保荐有限公司

法定代表人：王承军

办公地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座28楼

联系电话：021-61118978

传真：021-61118973

保荐代表人：孙玉龙、王珏

项目协办人：王婵媛

项目经办人：李光耀、程俊俊、王奇

（三）律师事务所：浙江天册律师事务所

负责人：章靖忠

办公地址：杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A-11

联系电话：0571-87901110

传真：0571-87902008

经办律师：孔瑾、王鑫睿

（四）会计师事务所：天健会计师事务所（特殊普通合伙）

负责人：王越豪

办公地址：杭州市西溪路128号新湖商务大厦

联系电话：0571-88216888

传真：0571-88216999

经办注册会计师：黄元喜、柯宗地

（五）资产评估机构：坤元资产评估有限公司

法定代表人：俞华开

办公地址：杭州市教工路18号世贸丽晶城A座欧美中心C区11层

联系电话：0571-88216941

传真：0571-87178826

经办注册资产评估师：白植亮、周敏

（六）股票登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

办公地址：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦36楼

联系电话：021-58708888

传真：021-58899400

（七）收款银行：中国农业银行上海市浦东分行营业部

户名：长江证券承销保荐有限公司

账号：03340300040012525

（八）拟申请上市交易所：上海证券交易所

办公地址：上海市浦东南路528号证券大厦

联系电话：021-68808888

传真：021-68804868

二、与本次发行上市有关的重要日期

刊登发行公告日期：2018年1月22日

申购日期：2018年1月23日

缴款日期：2018年1月25日

预计股票上市日期：本次发行结束后，发行人将尽快申请发行的股票在上海证券交易所上市流通。

三、备查文件

（一）备查文件

投资者可以查阅与本次公开发行有关的所有正式法律文件，该等文件也在指定网站上披露，具体如下：

（一）招股说明书

（二）发行保荐书及发行保荐工作报告；

（三）财务报表及审计报告；

（四）内部控制鉴证报告；

（五）经注册会计师核验的非经常性损益明细表；

（六）法律意见书及律师工作报告；

（七）公司章程（草案）；

（八）中国证监会核准本次发行的文件；

（九）其他与本次发行有关的重要文件。

（二）文件查阅时间

工作日上午9:00至11:30，下午1:00至5:00。

（三）文件查阅地址

1、发行人：南都物业服务股份有限公司

地址：杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼

电话：0571-87003086

联系人：郑琪

2、保荐人（主承销商）：长江证券承销保荐有限公司

地址：中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1589号长泰国际金融大厦21层

电话：021-38784899

联系人：王珏

南都物业服务股份有限公司

2018年1月2日