(上接41版)

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市场情况： 2018年在一系列严格的调控政策下，天津市新房销售增速有所放缓。2018年天津商品住宅销售面积为1140.73万㎡，同比下降15.1%；商品住宅销售额为1816.53亿元，同比下降10.6%。随着房地产市场环境日趋稳定，京津冀协同发展加速推进，天津市产业升级不断优化，经济发展向好，房地产市场逐渐企稳向好。2019年1季度，天津商品住宅成交面积222万平米，同比上涨28%。全市成交均价15338元/㎡，同比上涨3%。

天津项目销售情况：1）由于天津市2018年实施环保等整改措施，导致天津三公司的开发周期和预售证取得晚于预期。2018年天津三公司在建建筑面积约为40万平米，2018年1月至10月已取得预售证的建筑面积约10万平米；2）2018年，天津项目可出售面积24.03万平米，其中各类大户型产品10.2万平米，占比42.4%，大户型产品占比较大对项目快速去化造成一定影响；3）天津三公司在完成资产过户成为上市公司控股子公司后，为实现对天津三公司的有效管控，促进协同发展，上市公司对天津三公司重新进行战略梳理并调整部分管理层人员。故2018年对于天津三公司尚处于并购完成后的磨合期，人员变动与战略调整对项目去化存在一定影响。2018年天津项目签约面积1.9万平米。

为实现业绩承诺，天津项目自2018年以来进行了一系列积极的举措：a.细化客户需求，调整产品定位；b.制定开工计划表，保时保量；c.进一步落实配套设施建设；d.按时交付，确保收入确认。自2019年以来，项目销售实现快速增长。自2019年1月1日至2019年5月25日，天津三公司的房地产项目销售已新增认购8.59万平米，销售状况良好，天津三公司的销售状况及盈利情况已不断改善。目前项目可售面积18万平米。

随着市场环境企稳，天津项目所在的天津市宝坻区进入快速发展阶段，尤其是京滨高铁加速建设，高铁红利效应逐步显现，宝坻区已成为京津房地产市场的热点区域。

2019年下半年，天津项目预计新推产品13.8万平米。新推产品以中小户型产品为主，属于市场快销产品，将对项目业绩目标达成提供强有力支持。

针对存量大户型产品去化，天津项目目前已与多家大型企业、行业协会合作，并制定重新包装定位方案，近期重新推向市场，重点去化。

目前，天津项目在天津市和宝坻区保持销售前列，随着市场情况改善，快销类产品平稳增加，存量产品积极去化，可完成预期销售目标。

天津区域未来收入实现存在的困难及风险提示：1）项目所在区域的库存面积较大，存在竞争加剧的风险；2）存在宏观经济和房地产行业波动的风险；

（2）广州

房地产政策：2018年，“房住不炒”的楼市调控总基调不变，重在“稳地价、稳房价、稳预期”；广州于第四季度出现边际放松迹象，行政干预措施逐渐退出，回归市场逻辑。

市场情况：2018年广州商品房销售面积为1550.27万平方米，同比下降11.8%；商品房销售额为3102.66亿元，同比增长0.1%。2018年广州商品住宅销售面积为1138.19万㎡，同比下降16.8%；商品住宅销售额为2456.43亿元，同比增长1.6%。在粤港澳大湾区建设热潮下，广州区域经济向好、房地产政策已趋于平缓，预计广州区域销售情况将有所改善。

广州项目的销售情况：项目2019年的可供出售面积较2018年将大幅增加，销售进度符合预期。广州储备用地规划计容建筑面积64.3万方，主要集中在翡翠绿洲和锦绣香江两个项目。其中翡翠绿洲十六期计容建筑面积约25.2万方，于2018年年末首次开盘，2019年将进行多次加推。截至2019年5月，十六期签约金额已达7.4亿元，实现了一个良好的开端。项目开发建设稳步推进，预计2019年能实现全年销售目标。翡翠绿洲十五期计容建筑面积约为7万方，根据开发计划，十五期于2019年进行产品规划设计及定位，2020年待翡翠绿洲十六期销售进入尾声阶段后，进行开发建设。锦绣香江待建地块计容建筑面积约32万方，目前处于修规调整阶段及产品研发阶段。香江将紧随粤港澳大湾区建设的步伐，抓住广州经济发展、城市建设及房地产市场稳健发展的脉搏，寻求项目最佳入市节点，最大化实现股东利益。2019年，番禺通过招拍挂成交3辐宅地，两幅楼面地价超过2.1万元/㎡，仅以土地价值判断，锦绣香江待建地块价值已颇为可观。

广州区域未来收入实现存在的困难及风险提示：

1）在项目推进过程中存在政府管理部门审批与项目协调进度低于预期的风险；2）项目开发及销售进度低于预期的风险；3）受宏观经济影响及行业调控政策管控与市场波动的不确定性风险。

（3）成都

房地产政策：成都市2018年发布《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，规定夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。2017年4月12日，成都市实行商业限贷新政。

市场情况：成都商品房成交面积约为3,667万平米，其中商品住宅成交面积为2,442万平米（成交套数218,423套），同比下降9.1%，总成交金额为2,427亿元。

成都项目的销售情况：1）住宅部分：成都一期住宅尾货于2018年7月销售接近尾声，至2018年12月去化率达98%，签约金额约1.5亿元，回款金额约1.45亿元。成都二期住宅计容面积约11.2万方。2)商业部分：成都商品房成交面积约为3,667万平米，其中商品住宅成交面积为2,442万平米（成交套数218,423套），同比下降9.1%，总成交金额为2,427亿元。

从宏观层面而言，成都作为我国中西部核心区域，未来发展前景长期看好，但短期内区域市场竞争较为激烈。项目一方面寻找市场窗口期，一方面将通过产品创新实现项目溢价，保障股东收益。目前公司将成都项目定位为战略储备，择机开发。

成都区域未来收入实现存在的困难及风险提示：1）未来存在市场价格波动的风险；2）存在开发和销售进度不确定的风险；3）存在宏观经济和房地产行业的波动风险。

问题9：年报显示，公司存货中土地一级开发成本为4.51亿元，与上年基本持平。其所涉及的两个项目成都家具产业园和香河家具产业园分别于2007年和2010年开工，但至今尚未完工。请公司补充披露：（1）成都家具产业园和香河家具产业园的进展情况，项目开发进度长期停滞的原因；（2）是否需计提存货跌价准备。

答复：

（1）成都家具产业园项目

开发进度长期停滞的原因：

公司下属子公司成都香江家具产业投资发展有限公司依据与成都市新都区人民政府签署的《新都家具产业集中发展区投资建设协议书》及《成都家具产业园开发补充协议》，2007年起开始进行成都家具产业园项目一级土地开发平整业务，并于2007年至2011年陆续完成协议所涉区域的土地平整业务，公司认为成都香江家具产业投资发展有限公司依据上述协议已基本完成土地平整业务，预计后续无需再投入大额开发成本。2010年后，由于该区域商业面积过多，当地政府暂停该片区剩余土地出让，并于2018年10月公布了《新都区家具产业园控制性详细规划（第2.1.0版）东区用地控规修改方案公告版》，计划对该区域进行规划调整，因此导致成都家具产业园项目所涉区域相关收尾工作迟缓。

是否需计提存货跌价准备：

依据相关协议之约定，公司将在成都家具产业园项目相关地块转让后获得相关收益，对比周边区域近期已转让地块之出让价格，现有一级土地开发成本不存在跌价情况。

（2）香河家具产业园项目

开发进度长期停滞的原因：

公司依据与香河县人民政府、国兴环球土地整理开发有限公司(原名:河北建设集团中诚土地整理开发有限公司)及香河县家具制造业基地管委会就进行香河家具产业园一级土地整理开发签订的《土地一级开发合同》及其补充协议，于2010年至2011年陆续支付国兴环球土地整理开发有限公司整理香河家具产业园项目所涉区域的相关款项。公司已依据上述协议向国兴环球土地整理开发有限公司支付其在香河家具产业园项目在整理土地平整业务中所需投入资金，而且预计对于在整理地块后续无需再投入资金。由于国兴环球土地整理开发有限公司土地整理迟缓，造成香河家具产业园项目在整理土地相关工作延迟。

是否需计提存货跌价准备：

依据相关协议之约定，公司将在香河家具产业园项目相关地块转让后获得相关收益，对比周边区域近期已转让地块之出让价格，现有一级土地开发成本不存在跌价情况。

问题10：年报显示，公司多个投资性房地产和固定资产尚未办妥产权证书，其中投资性房地产账面价值合计11.48亿元，固定资产账面价值合计706.04万元。请公司补充披露：（1）上述投资性房地产和固定资产的建成时间；（2）产权证书尚未办理的原因，是否存在不满足产权证书办理条件等问题。

答复：

■

上述除临时建筑及物业用房外，其他均能够办理产权证书。

问题11、年报显示，公司2018年度预收售楼款27.84亿元，涉及12个主要房地产项目，其中2013年竣工项目一个、2014年竣工项目一个、2017年竣工项目2个。请公司补充披露：（1）逐一列示各项目的预售比例；（2）结合项目已竣工多年但尚未销售完成的事实，请就项目的具体去化情况充分提示风险。

答复：

（1）各项目的预售比例

■

（2）已竣工多年但尚未销售完成的项目及风险提示：

1）番禺锦绣香江花园：项目去化率较高，不存在去化风险；

2）来安香江南京湾B区品牌街：由于区域商业成熟度有待提升，存在一定的销售不确定性风险；

3）长沙高岭国际商贸城：由于区域商业成熟度有待提升，存在一定的销售不确定性风险；

4）南方国际金融传媒大厦：项目去化率较高，不存在去化风险。

四、其他事项

问题12、年报显示，2018年度公司增加诉讼冻结款项1224.62万元。请公司补充披露所涉诉讼的具体信息，并说明相关诉讼是否对公司生产和经营业绩存在具体影响。

答复：

所涉诉讼的具体信息如下：

■

公司所涉上述两案件，法院虽冻结了1224.62万，但涉及的帐户均已解封且公司现金流充沛，不影响公司支付应付款项，对公司生产不会产生具体影响。（2018）津0115民初7724号一审判决公司支付违约金831208.88元，公司不服一审判决已提起上诉，二审如维持一审判决，可能会导致公司2019年度利润相应减少。（2018）津0115民初7725号案因是结算纠纷，根据现有证据公司胜诉可能性很大，不会对公司经营业绩造成影响。

问题13、年报显示，2018年度公司的营业外支出中，有1257.61万元的滞纳金、违约赔偿金。请公司补充披露滞纳金的支付背景和具体违约事项，是否对公司生产经营存在影响。

答复：

2018年营业外支出中有1,357.61万滞纳金、违约赔偿金，主要包括：（1）天津项目一二三四期配套费契税滞纳金139.76万元；（2）天津森岛芙蓉湾A、B区原计划2016年12月31日交楼但竣工验收延迟2017年10月31日,支付逾期交楼违约金148.83万元；天津鸿盈芙蓉湾B区原计划2017年10月31日交楼，因规划取消了地下车库，办理竣工验收时间延迟到2018年12月，计提逾期交楼违约金373.77万元；（3）聊城项目F1大厅拆除重建商铺，支付回购补偿款714.6万元。天津项目支付交楼违约金系公司规划设计改变所产生的支出，同时也节约了建设成本；聊城项目F1大厅拆除重建商铺系公司经营发展所需，可以实现公司利益最大化。

上述事项对公司的影响：（1）139.76万元的契税滞纳金及148.83万元的逾期交楼违约金已实际支付，公司未受到行政处罚及被法院查封冻结财产之情况，对公司生产经营没有造成影响。（2）天津鸿盈芙蓉湾B区虽计提了逾期交楼违约金373.77万元，由于规划取消了地下车库降低了公司成本，计提违约金对公司业绩未产生影响。（3）聊城项目F1大厅为重建支付了回购补偿款714.6万元，但拆除重建商铺可以实现公司利益最大化。

特此公告。

深圳香江控股股份有限公司

二〇一九年六月四日